노선 가격 책정 방법에는 어떤 평가 대상과 조건이 적용되나요?
① 자산평가에서 평가방법을 올바르게 선택하고 사용하는 방법의 예를 들어보세요! ! ! 문제점
부동산 평가에 있어서 노선 가격 책정 방식의 적용
1. 노선 가격 책정 방식의 의미와 이론적 근거
(1) 노선의 의미 가격 책정 방식
노선 가격 평가 방식은 도로와의 거리가 멀어질수록 토지 가치가 감소한다는 원리에 기초합니다. 특정 거리에 대한 단가를 설정하고, 이 단가를 깊이 백분율 테이블 및 기타 보정율 테이블과 결합하여 수학적 방법을 사용하여 동일한 거리에 인접한 필지의 가격을 계산하는 평가 방법입니다.
(2) 경로 가격 책정 방법의 이론적 근거
1. 도시 지역의 각 필지의 가치는 도로 폭 깊이와 밀접한 관련이 있습니다. 거리 정면 깊이. 거리에서 거리로 갈수록 값이 감소합니다.
2. 경로가격방식은 본질적으로 일종의 시장방식이므로 경로가격방식은 이론적 근거이자 대체원리이다.
노선 가격은 표준 필지의 단위 지가로, 노선 가격에 대한 다양한 수정은 요소 수정으로 간주될 수 있습니다.
2. 노선 가격 산정식
총 지가 = 노선 가격 × 심도 비율 × 폭
3. 노선 가격 평가 방식 적용 범위
동시에 많은 양의 토지를 평가하는 데 적합하며 특히 토지세, 토지 재구획, 토지 취득 및 철거 및 넓은 지역에서 많은 양의 토지 평가가 필요한 기타 경우에 적합합니다. .
IV. 노선 가격 평가 방법 절차
(1) 노선 가격 구분
1. 지가가 동일한 필지와 연결 필지를 일반적으로 구분합니다. 동일한 A 경로 가격 세그먼트로 분류됩니다.
2. 노선 가격 구간은 일반적으로 스트립 지역입니다.
3. 기본적으로 거리 양쪽에서 동일한 근접성을 갖는 부지의 길이가 경로 세그먼트 길이가 됩니다. 노선 가격 구간은 일반적으로 노선 가격이 크게 오르거나 내리는 위치로 구분됩니다.
4. 동일한 노선 가격 구간에 대해 해당 구간 내 표준 필지의 평균 지가를 계산하여 노선 구간에 첨부합니다.
(2) 표준 필지의 결정
1. 표준 필지란 서울시 일정 지역의 주요 도로변 필지 중에서 선정한 깊이, 폭, 형태의 기준을 말한다. 소포. 표준 깊이는 표준 필지의 폭 깊이를 나타냅니다. 거리 폭 깊이는 거리에서 구획의 수직 거리를 나타냅니다.
2. 경로 가격은 표준 구획의 단가입니다. 경로 가격 설정은 먼저 영역을 결정해야 합니다. 표준필
(3) 노선 가격 평가
방법 1: 시장법 등 모든 국가 공통의 기본 평가 방법
방법 2: 채점 방법
(4) 깊이 백분율 표 작성
깊이 백분율은 도로 폭 깊이의 길이에 따른 지가 변동의 비율입니다.
(5) 소포 가격을 계산합니다.
경로 가격, 수심 백분율 및 기타 조건 수정 비율 표를 기반으로 경로 가격 방법 계산 공식을 사용하여 소포 값을 계산합니다.
노선가격 책정 방식 적용 예시
[예시 5-12] 기존 도로 전면 필지 A, B, C, D, E는 그림 5-3과 같다. 깊이는 각각 25피트, 50피트, 75피트, 100피트, 125피트이고 너비는 각각 10피트, 10피트, 20피트, 20피트, 30피트입니다. 경로 가격은 2,000위안/[(폭)피트, 표준 깊이가 100피트라고 가정]입니다. "4321" 규칙을 사용하여 각 토지의 가치를 계산해 보세요.
팁: 1. 여기의 경로 가격은 표준 깊이 아래의 단위 너비당 가격을 나타냅니다.
2. 여기의 5개 필지는 모두 거리를 향하고 있지만 깊이는 그렇지 않습니다. 동일합니다.
3. 경로 가격 계산 방법을 사용할 때 경로 가격과 심도 비율의 일치에 주의하십시오. 하지만 우리 시험에서는 모든 사람이 다음 공식을 이해하는 데만 주의하면 됩니다.
총 소포 가격 = 표준 깊이 아래 단위 너비당 경로 가격 × 누적 깊이 백분율 × 거리 폭
A = 2,000위안/(표준 너비)피트 표준 깊이 × 0.4 × 10 =8,000(위안)
B=2,000위안/(표준 너비) 피트. 표준 깊이 × 0.7 × 10=14,000(위안)
C=2,000위안/(표준 너비) 표준 깊이 × 0.9 × 20 = 36,000(위안)
D = 2,000위안/(표준 너비) 피트. 표준 깊이 × 1.0 × 20 = 40,000(위안)
p>E=2000위안/(표준 너비)피트. 표준 깊이 × (1.0.09) × 30=65400(위안)
② 부동산 평가 문제
1. 원가법
(1) 토지 취득이나 토지 개발 실현에 드는 각종 비용을 계산하고, 이상 요인의 영향을 받은 가치를 제외하고, 정상적인 비용과 비용을 합산하는 방법. 토지사용권의 가치를 결정하기 위해 일정 금액의 자본 이자와 합리적인 투자 이익을 취합니다. 이 방법은 일반적인 절차를 통해 취득한 토지를 평가하는 데 자주 사용됩니다.
(2) 기존 주택을 재건축하는 데 드는 비용을 일반적인 시장 기준에 따라 추정한 후 자금에 대한 이자를 고려하여 일정한 개발(또는 건설 이익)을 계산하여 수익을 얻는 대체 비용 방법. 전체 교체 비용을 계산한 후, 실제 상황과 법적 규정을 토대로 주택의 신축률을 곱하여 주택의 감정가를 구합니다.
2. 시장비교방법
동일한 목적, 기타 유사한 시세조건을 가진 부동산 시세사례(정상시세로 거래 또는 평가된 사례)와 그 사례를 선정 부동산의 다양한 상태를 비교하고, 각 요소를 지수로 수량화하고, 정확한 지수비교 및 조정을 통해 평가대상 부동산의 가치를 구하는 방법입니다. 이 방법은 실질적인 중요성과 정확성이 강하며 시장이 상대적으로 성숙하고 거래가 투명하며 비교 사례를 쉽게 찾을 수 있고 평가 결과가 더 정확할 때 자주 사용됩니다.
3. 잔여방법
총부동산가격 = 토지이용권가치 + 부동산가치이므로 토지이용권 총가액을 알거나 계산할 수 있는 경우 권리 가치 또는 부동산 가치를 계산할 수 있습니다. 가치는 총 가치에서 공제한 후 부동산 가치 또는 토지 사용권 가치를 얻을 수 있습니다. 이 방법은 주택이나 토지의 개별 평가에 자주 사용됩니다.
4. 소득방법
부동산의 수익률도 지역, 용도, 유형에 따라 다릅니다. 소득에 따라 소득감소법이 적용됩니다. 부동산 가치 = 부동산 순이익 ¼ 소득 감소 이자율.
5. 가상개발방법
미완성된 부동산개발사업(순수지 또는 건설중인 공사 등)의 경우, 정상적인 개발이 완료된 후 시가를 산정한 후 개발업무에 대한 일반적인 투자는 추정할 부동산의 가치를 구하는 방법이다.
6. 기준지가법
특정 필지의 토지사용권 가치를 평가하려면 기존의 동일한 수준의 기준지가를 참고하고 일반적 요인을 이용, 실시하고, 지역적 요인과 개별적 요인을 조정하여 최종적으로 객체의 토지이용권 가치를 평가하는 방법을 구한다. 이 방법에는 특정한 정책적 의미가 있습니다.
7. 노선가격 방식
토지이용권의 가치는 토지의 위치(도로폭 : 폭, 깊이)와 큰 관계가 있습니다. 토지의 가치는 상대적 안정성을 가지고 있으므로 해당 블록 내 토지의 평균 가격을 알 수 있는 경우 도로 폭과 거리 깊이를 조정하여 평가되는 토지의 가치를 계산하는 방법이 경로 가격 방법입니다.
③ 부동산 평가 시 노선가격법을 사용할 때 표준필지 선정 요건은 무엇입니까?
1. 적법한 권리와 권리를 보호하기 위해 주택 철거 관련 당사자의 이익을 고려하여 "중화인민공화국 도시 부동산 관리법", "중화인민공화국 재산권법", "에 따라 주택 철거 평가 수행을 규제합니다. 국무원의 "도시 주택 철거 관리 규정", "강소성 도시 주택 철거" 관리 규정", 건설부 "도시 주택 철거 가치 평가에 대한 의견", "...
④ 간단히 노선 가격법의 의미를 설명합니다.
도시 지가 평가에 사용되는 토지 평가 방법 중 하나입니다.
이 방법을 명확히 하기 위해서는 먼저 노선 가격이 무엇인지 이해해야 합니다. 노선 가격은 특정 거리에 인접한 시장 토지까지의 표준 깊이(즉, 도로로부터의 거리)를 설정하고 동일한 사용 가치 기준), 해당 깊이에 있는 여러 필지의 평균 단가를 구하고 이를 특정 도로에 부착하여 해당 도로의 경로 가격을 구합니다. 경로 가격은 이 거리의 가격을 나타냅니다. 표준심지 토지 가격보다는요.
입양해주세요! 감사해요!
⑤ 신철거법 제19조 “감정 결과에 따라 결정된 수용가옥의 가치에 이의가 있는 경우에는 부동산가격평가기관에 감정평가를 신청할 수 있다.
물론 기준이 있고, 국가에서는 자산의 평가 및 가격 책정에 대해 일정한 표준화된 기준이 있지만 지역마다 기준이 다릅니다. 베이징에서는 베이징을 기준으로 평가 기준을 규제합니다 *** 문서 808. 귀사에도 그에 상응하는 평가 기준이 있다고 생각합니다. 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.
일반적으로 평가 방법은 크게 비용법, 시장 비교법, 잔차법이 있습니다. 방법, 소득방법, 가설개발방법, 노선가격방법 등 어디에서 평가하든 그 기준은 하나의 원칙, 즉 이익을 극대화하는 원칙을 따라야 한다고 믿습니다.
주택평가 기준은 관련 규정이 있을 예정입니다
⑥ 토지평가 방법
p>1. 기본평가
소득감소방식, 시장비교 방식으로 구분됩니다
2. 응용평가법
질량평가법이라고도 하며, 기본평가방법의 핵심은 평가기준을 확립하는 것이며 ***관리요구에 기초한 정책기반의 대량평가에 가장 적합하다. 계수 보정 방법 등
3. 방법 선택
"도시 토지 평가 규정"의 요구 사항에 따라 토지의 가치를 평가할 때 일반적으로 다음을 사용해야 합니다. 평가 목적과 토지의 용도에 따라 위의 두 가지 방법을 동시에 분석하고, 두 가지 방법의 결과를 분석하여 토지 가격에 영향을 미치는 주요 요인입니다.
(1) 일반적인 요인은 지리적 위치, 자연 조건, 인구, 행정 구역 및 도시를 포함하여 도시 토지 가격의 전반적인 수준에 영향을 미치는 자연적, 사회적, 경제적 및 행정적 요인을 의미합니다. 자연, 도시 개발 과정, 사회 및 경제 조건, 토지 시스템, 주택 시스템, 토지 이용 계획 및 계획, 사회 및 국가 경제 개발 계획 등
(2) 지역적 요인은 영향을 미치는 요인을 의미합니다. 도시 지역 내 토지 가격. 상업 번영 수준과 도시 내 지역의 위치, 교통 상황, 공공 시설 및 인프라 수준, 지역 환경 조건, 토지 이용 제한 및 자연 조건 등
(3) 필지의 지가에 영향을 미치는 개별 요소에는 토지 자체의 자연 조건, 개발 수준, 모양, 길이, 폭, 면적, 토지 이용 제한 및 토지 폭 조건 등이 포함됩니다.
⑦ 노선가격결정방식과 호프만 법칙의 적용범위와 우리나라에서의 적용
부동산 평가에 있어서 노선가격결정방식의 적용 1 노선가격평가방식의 의미와 이론적 근거 (1) 노선가격평가방식은 도로로부터의 거리가 멀어질수록 토지의 가치가 감소한다는 원리에 기초한다.
특정 거리의 단가를 설정하고, 이 단가를 심도 백분율표 및 기타 보정율표와 함께 활용하세요
8 주택 감정평가사가 가격을 낮출까요?
일반적으로 사용되는 부동산 감정방법에는 원가법, 시장비교법, 잔여법, 소득법, 가상개발법이 있으며, 지가평가에는 기준지가보정법도 있다. 노선가격법, 부동산가격지수 조정법 등도 있다.
원가법
토지사용권의 가치를 평가하기 위해서는 흔히 원가적립법이라고 부르는데, 토지를 취득하거나 실현하는데 드는 각종 비용과 비용을 계산하는 것이다. 토지개발 및 이상현상 제거 토지사용권의 가치에 영향을 미치는 요소를 기준으로 정상적인 비용과 비용을 누적한 후 일정 금액의 자본이자 및 합리적인 투자이익을 취하여 토지사용권의 가치를 계산하는 방법. 이 방법은 일반적인 절차를 통해 취득한 토지를 평가하는 데 자주 사용됩니다.
주택 감정의 경우 일반적으로 교체 비용법이라고 하며, 기존 주택을 재건축하는 데 드는 비용을 일반적인 시장 기준에 따라 추정한 다음 자금에 대한 이자를 고려하여 계산합니다. 이 방법은 개발(또는 건설 이익)을 사용하여 전체 교체 비용을 얻은 다음 실제 상황과 법적 규정에 따라 두 가지를 곱한 후 주택의 신축 비율을 결정합니다. 집이 확보됩니다.
시장 비교 방법
동일한 용도, 기타 유사한 시장 조건(거래 또는 평가, 일반 견적 포함)의 부동산 가격 사례와 평가할 부동산을 선택합니다. 다양한 조건을 비교하고, 각 요소에 대한 지수계량화를 수행하며, 정확한 지수비교 및 조정을 통해 평가대상 부동산의 가치를 구합니다. 이 방법은 실질적인 의미가 강하고 정확성이 높으며, 시장경제가 성숙되지 않은 경우 적용하기 어렵고, 거래가 투명하며, 비교사례를 쉽게 찾을 수 있고, 평가결과가 좋은 경우에 많이 사용됩니다. 더 정확합니다.
잔존법
총부동산가격 = 토지사용권가치 + 부동산가치이므로 토지사용권가치는 총부동산가격을 알거나 측정할 수 있는 경우 또는 부동산 가치를 계산할 수 있으며, 이를 총 가치에서 공제하여 부동산 가치 또는 토지 사용권 가치를 계산합니다. 이 방법은 주택이나 토지의 개별 평가에 자주 사용됩니다.
소득 방식
부동산이 가치 있는 근본적인 이유는 사용 가치가 있기 때문입니다. 소득에 따라 부동산의 가치가 결정되며, 특정 분석을 통해 부동산 소득과 그 가치(즉, 부동산 수익률) 사이에는 일정한 비례 관계가 있습니다. 부동산의 수익률도 지역, 용도, 유형에 따라 다르며, 소득을 기준으로 부동산 가치를 계산하는 방식이 소득감소법이다. 부동산 가치 = 부동산 순이익 ¼ 소득 감소 이자율.
가상개발방식
미완성된 부동산 개발사업(순수지 또는 건설중인 공사 등)에 대하여 정상적인 개발 후 시가를 산정한 후 남은 개발금액을 산출한다. 작업이 차감됩니다. 일반적인 입력은 추정할 부동산의 가치를 도출하는 방법입니다.
지가 기준 방법
도시 토지 사용권의 가치와 관련하여 최근 몇 년 동안 광범위한 기준 지가 평가 작업이 수행되었으며, 다양한 기준 지가가 이는 도시 토지 사용권의 가치를 측정하는 데 있어 보다 신뢰할 수 있는 지침이 됩니다. 특정 필지의 토지이용권을 평가하기 위해서는 기존의 동일 수준 및 용도의 기준지가를 참고하여 일반요인, 지역요인, 개별요인 등을 조정하여 최종적으로 평가방법을 도출할 수 있다. 물건의 토지 사용권 가치. 이 방법에는 특정한 정책적 의미가 있습니다.
노선가격 방식
토지이용권의 가치는 토지의 위치(도로폭 : 폭, 깊이)와 큰 관계가 있습니다. 토지는 상대적인 안정성을 가지고 있으므로 해당 블록 내 토지의 평균 가격을 알면 도로 폭과 거리 깊이를 조정하여 평가되는 토지의 가치를 계산하는 방법이 노선 가격 방법입니다.
실제 접근 방식:
건물의 건축 연도, 토지 사용 기간, 방향, 층수, 레이아웃, 위치, 지원 시설, 장식 상태 등을 종합적으로 기준으로 시장의 실제 거래 가격에 시장 위험, 은행의 보수적 인식 등의 요소를 더해 70~90% 사이에서 할인된 가격으로 산정됩니다.
채택되길 바랍니다
p>⑩ 벤치마크 지가 개정 토지평가 시 폭, 폭 깊이, 폭 대 깊이 비율 수정은 어떻게 구하나요?
폭은 도로변의 길이입니다. 가로폭깊이는 가로변에 수직인 길이를 말하며, 간단히 말하면 가로와 세로의 길이를 말하며, 폭 대 깊이비는 깊이에 대한 가로의 폭을 의미합니다. 거리의. 기준 지가를 수정할 때 노선 가격 방식에서 요구하는 것만큼 엄격하지는 않지만 대략적인 추정만으로 충분합니다