중고 주택 매매에서 흔히 발생하는 분쟁은 무엇인가요?
중고 주택 매매 시 흔히 발생하는 분쟁으로는 재산권 하자, 판매자의 부동산 처분 불가, 구매자의 주택 구입 불가 분쟁, 신청 불가 분쟁 등이 있습니다. 주택담보대출, 주택품질 분쟁, 주택 인도 불능 분쟁, 보증금 분쟁, 음양계약 분쟁, 호적 양도 분쟁, 중개수수료 분쟁 등
1. 주택 재산권의 하자
집에 대한 권리는 토지와 주택의 두 부분으로 나뉩니다. 토지의 성격에는 국가소유(도시토지)와 집단소유(농촌토지)가 있다. 소유권 표시는 우리가 일반적으로 재산 증서라고 부르는 것입니다.
가장 일반적인 분쟁은 저렴한 주택, 철거 및 재정착 주택 등과 같은 제한된 재산권과 공공 주택, 농가 및 기타 소규모 재산권 주택을 포함한 비재산권에서 발생합니다.
경제형 주택은 5년 이내에 거래 상장이 불가능하며, 일부 철거 재정착 주택은 3년 이내에 거래 상장이 불가능합니다. 공공주택은 임대권만 있고 소유권은 없습니다. 시골 농가에 지어진 주택은 마을 집단 내에서만 사고 팔 수 있습니다.
위에서 언급한 주택 거래에서는 계약서 체결과 집 자체 인도만 필요하지만 양도등록이 완료되지 않는 경우가 많다. 이런 식으로 판매자의 위험은 작고 구매자의 위험은 높습니다. 집값이 급등하면 매도인은 매수인을 상대로 매매계약이 무효라는 점을 확인한 뒤 집의 반환을 요구하는 소송을 제기하게 된다.
2. 매도인은 처분할 권리가 없습니다.
결혼 중 부부가 취득한 주택은 대부분 배우자 중 한 사람의 명의로 되어 있습니다. 재산 증명서에. 배우자 중 한 사람이 다른 배우자의 동의 없이 주택을 판매한 경우에는 해당 주택을 처분할 권리가 없습니다.
처분권 없이 체결된 계약은 아직 유효성이 판단되지 않는 계약이다. 상대방이 이 법안을 비준하면 유효하고, 비준을 거부하면 무효입니다.
무단 처분하는 경우가 많습니다.
1. 부모가 자녀를 위해 집을 팔아 집값이 오르네요
2. 집, 일방만 계약을 하고 상대방이 위임장을 발급하지 않아 집값이 올랐고, 부부는 이혼했고 일방은 몰래 집을 팔았다
>4. 세입자와 차입자, 채권자 도용
이 경우 집값이 오르면 '상대방이 해외에 있다' 등 거래를 지속하지 못하게 하는 다양한 핑계를 대게 된다. , "아이가 출장 중입니다", "상대방이 출장 중입니다", "이혼 중입니다". 이때 보증금은 매도인의 손에 달려 있는데, 집값을 거액을 지불하고 담보대출을 받았을 수도 있기 때문에 매수인으로서 딜레마에 빠지게 됩니다. 계속해서 거래를 하면 선의가 아닐 수도 있고 집을 구하지 못할 수도 있습니다. 거래를 종료할 경우 보증금 및 계약금을 돌려받지 못할 수 있으며, 가격 인상 차액도 상실할 수 있습니다.
3. 구매자의 주택 구입 자격에 대한 분쟁
구매 제한 명령에 따라 일부 구매자는 주택 구입 자격이 없습니다. 중개인이 주택 구입 자격을 얻기 위해 사회보장금 반환을 약속하는 것은 불법이며 실행 불가능합니다. 2012년 6월 15일부터 상하이 구 및 현 무역센터는 사회보장금 반환을 통한 부동산 양도 업무를 중단했습니다. 비지역 가구 등록의 경우. 매수인이 중개업자의 약속을 신뢰하는 경우, 매도인은 계약을 해지할 때 위약금을 지급할 필요가 없습니다.
4. 주택담보대출 분쟁 처리 불가
모든 주택담보대출 신청이 원활하게 처리되는 것은 아니기 때문에 집을 구입하려는 주택 구입자는 반드시 주택담보대출과 구매계약을 체결해야 합니다. 또는 계약금을 납부한 후에는 주택담보대출을 신청할 수 없습니다.
'상업용 주택 매매계약 분쟁심판의 법률적용에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 해석' 제23조에 따르면, '상업용 주택 매매계약서는 다음과 같이 규정하고 있다. 매수인은 담보대출의 형태로 지급하여야 하며, 일방이 상업용 주택 매매계약을 계속 이행할 수 없는 사유로 상업용 주택 담보대출 계약을 체결하지 못하는 경우, 상대방은 해지를 요청할 수 있습니다. 상가주택 매매계약을 계속 이행할 수 없는 경우, 당사자는 계약해지를 요청할 수 있으며, 매도인은 매매대금 원금을 반환해야 합니다. 수령한 이자와 구매자에게 예치금을 지급합니다."
양측 모두 탓할 수 없는 이유는 주로 국가 대출 정책 조정, 부동산 시장 규제, 은행 대출 규모 제한 등 정책적 요인 때문이다. 이런 일이 발생하면 주택 구입자는 계약을 해지하고 계약금을 환불받을 것을 요청할 수도 있습니다.
다만, 주택구입자가 제공한 정보가 불완전하거나, 주택구입자가 상환능력이 부족한 등 주택구입자 본인의 사유로 인한 경우에는 은행이 주택구입자를 결정하게 됩니다. 대출 조건을 충족하지 않아 대출을 승인하지 않아 대출 계약을 체결할 수 없습니다. 주택 구매자가 이미 체결한 주택 구매 계약을 종료하도록 요청하는 경우 일반적으로 법원은 이를 지원하지 않습니다.
5. 주택 품질 분쟁
상대적으로 중고 주택 매매의 품질 문제는 상업용 주택과 유사하지만 상업용 주택보다는 적습니다. 왜냐하면 주인이 상가주택을 구입할 때 집이 아직 지어지지 않았을 수도 있기 때문에 주인이 미리 집의 상태를 확인할 기회가 주어지지 않기 때문입니다. 그러나 중고주택의 경우에는 그런 문제가 없습니다. 품질 문제는 약간의 지식만 있으면 소유자가 직접 확인할 수 있습니다. 그러나 중고주택의 품질 문제는 조명, 환기, 소음, 누수, 균열 등 원주인이 집을 팔지 못하게 하는 주요 요인이 될 수 있으므로 무시할 수 없습니다. 더욱이 중고 주택에는 상업용 주택에는 없는 몇 가지 품질 문제가 있습니다. 예를 들어 중고 주택은 유령의 집일 수 있습니다. 유령의 집 문제에 대한 자세한 내용은 "황웨이칭 변호사가 유령의 집 문제를 논의합니다"를 참조하세요.
6. 집 배달 실패로 인한 분쟁
중고집을 살 때 겪을 수 있는 문제 중 하나는 집에 세입자가 있다는 것입니다. 구매자가 구입한 주택은 소유자가 직접 거주할 수는 없지만 소유자는 해당 주택을 다른 사람에게 임대할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 먼저 거절할 권리가 있습니다. 즉, 동일한 조건에서 임차인은 먼저 주택을 구입할 권리가 있습니다. 임대인은 매매가 성립되기 전에 임차인에게 거래 의사를 알려야 합니다. 매매계약이 체결된 순서에 따라 구매자보다 먼저 주택을 구매할 권리가 있습니다. 또 다른 문제는 매각으로 인해 임대차 계약이 파기되지 않는다는 점입니다. 즉, 임차인이 원래 소유자의 주택 매각에 반대하지 않더라도 임대 계약에 따라 계속 거주할 권리가 있다는 의미입니다. 구매자가 집을 구입한 경우에는 임차인과의 계약을 해지할 수 없으며, 임차인과의 계약을 해지할 수도 없습니다. 그 외의 경우에는 채무자가 집을 점유하고 있으며, 친지, 친구 등이 여러 가지 사유로 이사를 꺼려하여 집을 인도받지 못하는 경우도 있습니다.
7. 보증금 분쟁
중고주택 매매에 있어서 가장 복잡하고 복잡한 분쟁은 보증금 분쟁입니다. 보증금의 가장 중요한 두 가지 요건은 보증금을 서면으로 기재하는 것과 보증금이 실제로 전달되어야 한다는 것입니다. 청약금, 보증금, 선불금 등의 조건은 구체적이고 구체적인 기재가 없는 한 보증금과 동일한 법적 구속력을 갖지 않습니다. 보증금은 일반적으로 총 계약금액의 20%를 초과하지 않으며 초과금액은 무효입니다. 가장 흔히 발생하는 보증금 분쟁은 일방이 가격 변동이나 기타 요인으로 인해 거래를 체결하기를 원하지 않으며 계약 위반에 대한 상응하는 책임을 부담하기를 원하지 않는 것입니다.
법률 서비스를 찾는 데는 일반적으로 6가지 목적이 있습니다.
1. 계약 이행을 계속하고 싶지 않은 구매자가 예치금을 돌려받을 수 있도록 돕기 위해.
2. 계약 이행을 계속하고 싶지 않은 판매자가 보증금을 환불하지 않거나 보증금을 적게 환불받을 수 있도록 도와주세요.
3. 판매자가 계약 이행을 계속하기를 원하지 않는 경우 구매자가 주택을 계속 구매할 수 있도록 도와주세요.
4. 구매자가 계약 이행을 원하지 않는 경우 판매자가 주택을 원활하게 판매할 수 있도록 도와주세요.
5. 보증금 이중반환, 중개수수료 보상, 가격차이 보상 등 계약위반에 대해 판매자가 책임을 질 수 있도록 도와주세요
6. 보증금 반환 실패, 보상 가격 차액 등 계약 위반에 대해 구매자에게 책임을 묻습니다.
8. 음양계약 분쟁
집의 실제 거래 가격을 과소 신고하여 세금 및 수수료를 회피하기 위해 중개인이 집 가격 약속을 포장했다고 믿는 것은 악의적입니다. 국익을 해하는 담합으로 인해 계약이 무효가 되고, 소송에서 매수인이 중개자 책임이 있다는 증거를 제시하지 못해 암묵적인 손실을 입는 경우가 많다.
9. 호적 이전 분쟁
주택 매매계약서에 매도인의 호적 이전과 매수인의 호적 이전에 관한 합의가 포함되어 있는 경우, 매도인이 전출을 거부하는 것은 계약 위반, 계약서에 명시된 대로 계약 위반에 대한 책임을 집니다. 계약서에 그러한 합의가 없으면 주택 구입자에게 부담이 됩니다. 법률에 따라 호적은 공안부가 관리하며 행정 관리 범위에 속합니다. 일반적으로 호적 관련 소송은 법원에서 접수되지 않습니다. 따라서 이러한 분쟁이 발생하더라도 직접 소송을 제기할 수는 없습니다. 법원은 집주인에게 귀하의 가구 등록을 이전하도록 요청합니다. 원 주택 소유자가 호적 자동 이전에 동의하지 않는 경우 공안 기관은 원 집주인의 호적을 강제로 이동할 수 없습니다.
10. 중개수수료 분쟁
일반주들은 중개업자를 고용해 주택을 구입하는 이유가 중개업체가 주택 상태를 확인하는 등 공식적인 서비스를 제공하기 때문이라고 생각합니다. 소유자 및 "품질" 세트 제공 보장된 주택은 소유자가 중개자를 통해 주택을 구매하는 것을 허용하지 않으며 실제로 이는 오해입니다.
중개업체는 다음과 같은 중개 서비스를 제공합니다.
1. 주택 제공
2. 거래 촉진
3 , 대리점 계약
4. 기관 양도
5. 기관 모기지 대출
법적 근거:
"해당 사항에 대한 최고인민법원의 재판 해석 통지" 매매계약 분쟁 시 법적 쟁점'
제3조: 민법 제629조에 따라 매수인이 목적물 중 초과 인도된 부분의 인수를 거부하는 경우, 그 초과 인도된 부분을 매수인이 인수할 수 없습니다. -그를 대신하여 주제를 전달했습니다. 구매자가 보관기간 동안 판매자가 합리적인 비용을 부담해야 한다고 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지해야 합니다.
구매자의 고의나 중과실로 인한 것이 아닌, 보관 기간 동안 판매자가 손실을 부담해야 한다고 구매자가 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지해야 합니다.
1. 주택 재산권의 하자
집에 대한 권리는 토지와 주택의 두 부분으로 나뉩니다. 토지의 성격에는 국가소유(도시토지)와 집단소유(농촌토지)가 있다. 소유권 표시는 우리가 일반적으로 재산 증서라고 부르는 것입니다.
가장 흔한 분쟁은 저렴한 주택, 철거 정착 주택 등 제한된 재산권과 공공 주택, 농가 및 기타 소규모 재산권 주택을 포함한 비재산권에서 발생합니다.
경제형 주택은 5년 이내에 거래 상장이 불가능하며, 일부 철거 재정착 주택은 3년 이내에 거래 상장이 불가능합니다. 공공주택은 임대권만 있고 소유권은 없습니다. 시골 농가에 지어진 주택은 마을 집단 내에서만 사고 팔 수 있습니다.
위에서 언급한 주택 거래에서는 계약서 체결과 집 자체 인도만 필요하지만 양도등록이 완료되지 않는 경우가 많다. 이런 식으로 판매자의 위험은 작고 구매자의 위험은 높습니다. 집값이 급등하면 매도인은 매수인을 상대로 매매계약이 무효라는 점을 확인한 뒤 집의 반환을 요구하는 소송을 제기하게 된다.
2. 매도인은 처분할 권리가 없습니다.
결혼 중 부부가 취득한 주택은 대부분 배우자 중 한 사람의 명의로 되어 있습니다. 재산 증명서에. 배우자 중 한 사람이 다른 배우자의 동의 없이 주택을 판매한 경우에는 해당 주택을 처분할 권리가 없습니다.
처분권 없이 체결된 계약은 아직 유효성이 판단되지 않는 계약이다. 상대방이 이 법안을 비준하면 유효하고, 비준을 거부하면 무효입니다.
무단 처분하는 경우가 많습니다.
1. 부모가 자녀를 위해 집을 팔아 집값이 오르네요
2. 집, 일방만 계약을 하고 상대방이 위임장을 발급하지 않아 집값이 올랐고, 부부는 이혼했고 일방은 몰래 집을 팔았다
>4. 세입자와 차입자, 채권자 도용
이 경우 집값이 오르면 '상대방이 해외에 있다' 등 거래를 지속하지 못하게 하는 다양한 핑계를 대게 된다. , "아이가 출장 중입니다", "상대방이 출장 중입니다", "이혼 중입니다". 이때 보증금은 매도인의 손에 달려 있는데, 집값을 거액을 지불하고 담보대출을 받았을 수도 있기 때문에 매수인으로서 딜레마에 빠지게 됩니다. 계속해서 거래를 하면 선의가 아닐 수도 있고 집을 구하지 못할 수도 있습니다. 거래를 종료할 경우 보증금 및 계약금을 돌려받지 못할 수 있으며, 가격 인상 차액도 상실할 수 있습니다.
3. 구매자의 주택 구입 자격에 대한 분쟁
구매 제한 명령에 따라 일부 구매자는 주택 구입 자격이 없습니다. 중개인이 주택 구입 자격을 얻기 위해 사회보장금 반환을 약속하는 것은 불법이며 실행 불가능합니다. 2012년 6월 15일부터 상하이 구 및 현 무역센터는 사회보장금 반환을 통한 부동산 양도 업무를 중단했습니다. 비지역 가구 등록의 경우. 매수인이 중개업자의 약속을 신뢰하는 경우, 매도인은 계약 해지 시 위약금을 지급할 필요가 없습니다.
4. 주택담보대출 분쟁 처리 불가
모든 주택담보대출 신청이 원활하게 처리되는 것은 아니기 때문에 집을 구입하려는 주택 구입자는 반드시 주택담보대출과 구매계약을 체결해야 합니다. 또는 계약금을 납부한 후에는 주택담보대출을 신청할 수 없습니다.
'상업용 주택 매매계약 분쟁심판의 법률적용에 관한 여러 쟁점에 대한 최고인민법원의 해석' 제23조에 따르면, '상업용 주택 매매계약서는 다음과 같이 규정하고 있다. 매수인은 담보대출의 형태로 지급하여야 하며, 일방이 상업용 주택 매매계약을 계속 이행할 수 없는 사유로 상업용 주택 담보대출 계약을 체결하지 못하는 경우, 상대방은 해지를 요청할 수 있습니다. 상가주택 매매계약을 계속 이행할 수 없는 경우에는 당사자는 계약해지를 요청할 수 있으며, 매도인은 매매대금 원금을 반환해야 합니다. 수령한 이자와 구매자에게 예치금을 지급합니다."
양측의 책임을 돌릴 수 없는 이유는 주로 국가 대출 정책 조정, 부동산 시장 규제, 은행 대출 규모 제한 등 정책적 요인 때문이다. 이런 일이 발생하면 주택 구매자는 계약을 종료하고 계약금을 반환하도록 요청할 수도 있습니다.
다만, 주택구입자가 제공한 정보가 불완전하거나, 주택구입자가 상환능력이 부족한 등 주택구입자 본인의 사유로 인한 경우에는 은행이 주택구입자를 결정하게 됩니다. 대출 조건을 충족하지 않아 대출을 승인하지 않아 대출 계약을 체결할 수 없습니다. 주택 구매자가 이미 체결한 주택 구매 계약을 종료하도록 요청하는 경우 일반적으로 법원은 이를 지원하지 않습니다.
5. 주택 품질 분쟁
상대적으로 중고 주택 매매의 품질 문제는 상업용 주택과 유사하지만 상업용 주택보다는 적습니다. 왜냐하면 주인이 상가주택을 구입할 때 집이 아직 지어지지 않았을 수도 있기 때문에 주인이 미리 집의 상태를 확인할 기회가 주어지지 않기 때문입니다. 그러나 중고주택의 경우에는 그런 문제가 없습니다. 품질 문제는 약간의 지식만 있으면 소유자가 직접 확인할 수 있습니다. 그러나 중고주택의 품질 문제는 조명, 환기, 소음, 누수, 균열 등 원주인이 집을 팔지 못하게 하는 주요 요인이 될 수 있으므로 무시할 수 없습니다. 더욱이 중고 주택에는 상업용 주택에는 없는 몇 가지 품질 문제가 있습니다. 예를 들어 중고 주택은 유령의 집일 수 있습니다. 유령의 집 문제에 대한 자세한 내용은 "황웨이칭 변호사가 유령의 집 문제를 논의합니다"를 참조하세요.
6. 집 배달 실패로 인한 분쟁
중고집을 살 때 겪을 수 있는 문제 중 하나는 집에 세입자가 있다는 것입니다. 구매자가 구입한 주택은 소유자가 직접 거주할 수는 없지만 소유자는 해당 주택을 다른 사람에게 임대할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 먼저 거절할 권리가 있습니다. 즉, 동일한 조건에서 임차인은 먼저 주택을 구입할 권리가 있습니다. 임대인은 매매가 성립되기 전에 임차인에게 거래 의사를 알려야 합니다. 매매계약이 체결된 순서에 따라 구매자보다 먼저 주택을 구매할 권리가 있습니다. 또 다른 문제는 매각으로 인해 임대차 계약이 파기되지 않는다는 점입니다. 즉, 임차인이 원래 소유자의 주택 매각에 반대하지 않더라도 임대 계약에 따라 계속 거주할 권리가 있다는 의미입니다. 구매자가 집을 구입하더라도 임차인이나 임차인과의 계약을 해지할 수 없으며 임차인을 퇴거시키고 직접 입주할 수 없습니다. 그 외의 경우에는 채무자가 집을 점유하고 있으며, 친지, 친구 등이 여러 가지 사유로 이사를 꺼려하여 집을 인도받지 못하는 경우도 있습니다.
7. 보증금 분쟁
중고주택 매매에 있어서 가장 복잡하고 복잡한 분쟁은 보증금 분쟁입니다. 보증금의 가장 중요한 두 가지 요건은 서면으로 기재해야 한다는 것과 보증금이 실제로 전달되어야 한다는 것입니다. 청약금, 보증금, 선불금 등의 조건은 구체적이고 구체적인 기재가 없는 한 보증금과 동일한 법적 구속력을 갖지 않습니다. 보증금은 일반적으로 총 계약금액의 20%를 초과하지 않으며, 초과금액은 무효입니다. 가장 흔히 발생하는 보증금 분쟁은 일방이 가격 변동이나 기타 요인으로 인해 거래를 체결하기를 원하지 않으며 계약 위반에 대한 상응하는 책임을 부담하기를 원하지 않는 것입니다.
법률 서비스를 찾는 데는 일반적으로 6가지 목적이 있습니다.
1. 계약 이행을 계속하고 싶지 않은 구매자가 예치금을 돌려받을 수 있도록 돕기 위해.
2. 계약 이행을 계속하고 싶지 않은 판매자가 보증금을 환불하지 않거나 보증금을 적게 환불받을 수 있도록 도와주세요.
3. 판매자가 계약 이행을 계속하기를 원하지 않는 경우 구매자가 주택을 계속 구매할 수 있도록 도와주세요.
4. 구매자가 계약 이행을 원하지 않는 경우 판매자가 주택을 원활하게 판매할 수 있도록 도와주세요.
5. 보증금 이중반환, 중개수수료 보상, 가격차이 보상 등 계약위반에 대해 판매자가 책임을 질 수 있도록 도와주세요
6. 보증금 반환 실패, 보상 가격 차액 등 계약 위반에 대해 구매자에게 책임을 묻습니다.
8. 음양계약 분쟁
중개인이 집값 약속을 포장했다고 믿고, 집의 실제 거래 가격을 과소 신고하여 세금 및 수수료를 회피하려는 악의적인 행위에 해당합니다. 국익을 해칠 목적으로 담합하여 계약이 무효가 되고, 소송에서 매수인이 중개자 책임이 있다는 증거를 제시하지 못해 암묵적인 손실을 입는 경우가 많습니다.
9. 호적 이전 분쟁
주택 매매계약서에 매도인의 호적 이전과 매수인의 호적 이전에 관한 합의가 포함되어 있는 경우, 매도인이 전출을 거부하는 것은 계약 위반, 계약서에 명시된 대로 계약 위반에 대한 책임을 집니다. 계약서에 그러한 합의가 없으면 주택 구입자에게 부담이 됩니다. 법률에 따라 호적은 공안부가 관리하며 행정 관리 범위에 속합니다. 일반적으로 호적 관련 소송은 법원에서 접수되지 않습니다. 따라서 이러한 분쟁이 발생하더라도 직접 소송을 제기할 수는 없습니다. 법원은 집주인에게 귀하의 가구 등록을 이전하도록 요청합니다. 원래 주택 소유자가 호적 자동 이전에 동의하지 않는 경우 공안 기관은 원래 호적을 강제로 이전할 수 없습니다.
10. 중개수수료 분쟁
일반주들은 중개업자를 고용해 주택을 구입하는 이유가 중개업체가 주택 상태를 확인하는 등 공식적인 서비스를 제공하기 때문이라고 생각합니다. 소유자 및 "품질" 세트 제공 보장된 주택은 소유자가 중개자를 통해 주택을 구매하는 것을 허용하지 않으며 실제로 이는 오해입니다.
중개업체는 다음과 같은 중개 서비스를 제공합니다.
1. 주택 제공
2. 거래 촉진
3 , 대리점 계약
4. 기관 양도
5. 기관 모기지 대출
법적 근거:
"해당 사항에 대한 최고인민법원의 재판 해석 통지" 매매계약 분쟁 시 법적 쟁점'
제3조: 민법 제629조에 따라 매수인이 목적물 중 초과 인도된 부분의 인수를 거부하는 경우 해당 물품을 인수할 수 있습니다. -그를 대신하여 주제를 전달했습니다. 구매자가 보관기간 동안 판매자가 합리적인 비용을 부담해야 한다고 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지해야 합니다.
구매자의 고의나 중과실로 인한 것이 아닌, 보관 기간 동안 판매자가 손실을 부담해야 한다고 구매자가 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지해야 합니다.