부가가치세 전환 개혁은 부동산 업계에 어떤 영향을 미치나요?
사업세를 부가가치세로 대체하는 것은 국가의 공급 측면 구조 개혁의 중요한 부분입니다. 사업세를 부가가치세로 대체하는 것이 부동산 산업에 미치는 영향을 깊이 이해하기 위해서는, 개혁 의도는 업계의 세금 부담을 줄이는 것뿐이지 늘리지 않고 경제 발전을 촉진하는 것입니다. 시행 후 국고 무단장시 중앙지국은 27개 부동산 회사를 대상으로 조사를 실시했습니다. 조사 결과, '사업세를 부가가치세로' 개편 이후 부동산업계 전체의 세금 부담이 크게 줄어든 것으로 나타났는데, 이는 개편의 예상 목표와 부합한다. 그러나 이는 경영, 재무, 송장 발행 등에 어려움을 가져오고 있으며, 경영이 더욱 어려워지고 일부 부동산 회사의 실제 세금 부담이 증가함에 따라 새로운 과제가 발생했습니다. 다음은 Zhongda Consulting에서 참고용으로 가져온 사업세-VAT 개혁이 부동산 업계에 미치는 영향에 대한 주요 내용을 소개합니다.
주요 영향
(1) 운영 및 관리의 어려움이 증가했습니다. 설문조사에 따르면 부동산 회사 중 44.4명은 '사업세를 부가가치세로' 개혁이 운영 및 관리에 더 큰 영향을 미칠 것이라고 생각하고, 33.3은 더 작은 영향을 미칠 것이며, 22.2는 영향이 없을 것이라고 생각하는 것으로 나타났습니다. 사업세를 납부할 때 세금 요소는 상대적으로 고정되어 있으며 운영 및 관리 작업은 상대적으로 간단합니다. "사업세를 VAT로 전환" 개혁 이후에는 다양한 인력 특성으로 인해 세금 요소가 가변적이고 통제 가능해져서 운영 및 관리가 더욱 간편해졌습니다. 어려운. 첫째, 제품 가격 책정이 더욱 어려워졌습니다. '사업세를 부가가치세로' 개편 이후, 기존의 상품 가격 책정 모델이 뒤집어지고, 부가가치세가 가격세로 분리되면서 영업이익이 감소하게 되었습니다. 제품 구조를 재조정하고 새로운 가격 책정 기준을 시행해야 하며 이는 부동산 회사의 가격 책정 능력과 성과에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 둘째, 마케팅 전략을 선택하는 것이 더욱 어려워집니다. “VAT에서 VAT로” 개편 이후 부동산 업계는 간주 판매 범위 확대와 다양한 판매세율 혼합으로 인해 영향을 받았으므로 이에 따라 마케팅 계획도 변경될 필요가 있습니다. 가구 및 가전제품과 마찬가지로, 정교하게 장식된 주택과 함께 판매되는 가구 및 가전제품에 대해서도 혼합판매 관련 규정에 따라 매입세액은 17%, 매출세는 17세율로 공제됩니다. 11, 부동산 회사가 판촉 활동 시 선물로 제공합니다. 가구 및 가전제품은 재정 및 조세[2016] 제36호 문서의 관련 조항에 따라 판매 물품으로 간주됩니다. 17의 세율. 다양한 마케팅 전략으로 인해 최종 세액이 달라지는 것을 볼 수 있습니다. 여기에 책임감 있고 높은 수준의 마케팅 전략이 기업의 수익성을 높일 수 있으므로 마케팅 수준을 향상시켜야 합니다.
(2) 영업 이익과 운영 비용이 모두 감소했습니다. 설문조사 결과, 부동산 회사의 55.6%가 영업 소득이 감소한 것으로 나타났습니다. 이는 주로 '사업세 부가가치세' 개혁 이전에는 부동산 업계가 과세 영업 소득을 기준으로 사업세를 부과했기 때문입니다. 사업세를 부가가치세로 개편하면서, 세금은 가격세에서 가격세로 변경되었으며, 세금 별도 영업이익을 기준으로 세금 제외 가격이 세금 포함 가격보다 9.9% 인하되었습니다. 이는 원가 대비 90.1%에 불과해 영업이익이 감소한 결과다. 예를 들어, 부동산 회사의 6월 영업소득은 6994만 위안으로 '사업세-부가가치세'를 제외하고 세금을 제외한 영업소득은 693만 위안 감소했다. 부동산 산업의 비용은 주로 토지 비용, 건설 및 설치 비용, 금융 비용 및 기타 유형의 공급 비용입니다. "VAT에서 VAT로" 개혁 후 Caishui [2016] No. 36 관련 조항에 따르면 토지. 또한, 운영비용은 가격과 세금을 분리하여 공제할 수 있으며, 이를 제외하면 전체 비용이 감소합니다. 예를 들어 부동산 회사의 토지비가 전체 비용의 30~40%를 차지하는데, 이는 개발비 중 가장 큰 부분을 차지하며, '사업세 대 부가가치세' 다음으로 이 부분을 공제할 수 있는데, 이는 부동산 회사의 주요 이점입니다. 또 다른 예는 부동산 일반 납세 회사입니다. 5 - 7월 운영 비용은 "부가가치세에 대한 영업세"를 제외하고 715만 위안이었습니다. 비용은 644만 위안으로, 공제 매입세 20,000위안을 공제한 후 비용은 642만 위안으로 730,000위안 감소했습니다.
(3) 납세자의 세금 계산 방법에 따라 세금 증감이 달라집니다. 조사 대상 부동산업체의 상황으로 볼 때 전체적인 세수입은 감소한 것으로 나타났다. 조사 대상 부동산 회사는 5월부터 7월까지 부가가치세로 929만 위안을 납부했다. 만약 '사업세를 부가가치세로 대체'하지 않았다면 '사업세 대체' 후 1060만 위안을 납부했을 것이다. 부가가치세 포함 세금'을 적용하면 세금을 131만 위안 적게 냈을 것이다. 전체 세액은 1년에 비해 6.8배였다. 4월 세금부담은 0.7%포인트 감소했다. 간이징수방식으로 세금을 납부한 소액납세자와 일반납세자의 조세부담은 대부분 감소하고, 일반세계산방식으로 세금을 납부한 일반납세자의 조세부담은 절반으로 늘어났다.
(4) 재무회계가 더욱 어려워집니다.
설문조사 결과, 부동산 회사의 51.9%가 회계가 복잡해지고, 재무제표가 변경되고, 세무계획이 어려워지는 등 재무회계가 더욱 어려워졌다고 생각하는 것으로 나타났습니다.
(5) 송장 관리가 더욱 어려워집니다. 설문조사 결과, 부동산 회사의 63%가 '사업세를 부가가치세로' 개편 이후 송장 관리가 더욱 어려워졌다고 생각하는 것으로 나타났다. '특별부가가치세계산서'의 처리 절차는 복잡하며, 이를 접수하고 작성하고 무효화하고 분실하는 처리 방법이 일반 세금계산서와 크게 다르며, 잘못 처리하면 회계 오류가 발생할 수 있으며 심지어 법적 책임까지 질 수 있습니다. 예를 들어, 한 회사에서는 분실된 송장을 현장에서 국세청에 제출하고 처리해야 하는데, 이는 상당히 번거로운 일이라고 보고했습니다. 또한, '특수부가가치세계산서' 인증은 온라인 인증과 세무서 현장 인증 두 가지 인증이 필요합니다. 온라인 인증을 사용하려는 세무 처리자는 현재 대부분 인증을 위해 세무서에 가는 것을 선택하는데 이는 덜 효율적입니다.
대책 및 제안
(1) 경영모델을 조정하고 '부가가치세 대체'에 적극 적응한다. 첫째, 제품과 서비스의 세련된 관리를 구현합니다. 구체적으로는 상품 및 서비스의 관리를 세분화하고, 특히 겸영하는 상품 및 서비스를 카테고리별로 세분화하여 해당 세율에 따라 과세하고, 광범위한 관리로 인한 높은 세금이 발생하는 것을 방지하는 것입니다. 두 번째는 마케팅 전략을 과학적으로 수립하는 것입니다. 마케팅 계획을 수립하는 과정에서 새로운 과세제도와 '사업세 대 부가가치세' 이후 실제과세 간의 양적 관계 분석, 특히 동일판매와 혼합판매의 과세원칙에 대한 분석에 더욱 주의를 기울여야 한다. 다양한 제품 및 서비스에 대해 적용되는 세율, 면세 규정 및 공제 범위에 따라 세금 비용 및 세금 효과를 종합적으로 측정하여 최적의 마케팅 계획을 결정합니다. 세 번째는 제품 가격 수준을 개선하는 것입니다. 법률이나 규정이 없는 한, 부동산 회사는 최고의 세금 감면 효과를 달성하고 기업 소득 극대화의 요구를 충족시키기 위해 자체 세금 납부를 최소화하고 다양한 상품을 과학적으로 결합하여 가격을 책정하는 것을 목표로 해야 합니다. 부동산 산업은 다양한 상품 카테고리를 포함하며, 상품마다 적용되는 세율과 공제 요건이 다르므로 납세자마다 비용이 달라집니다. 따라서 상품 가격을 책정할 때 포괄적인 고려가 필요합니다. 납세자의 속성은 고객의 이익을 극대화하기 위해 고객의 요구를 충족시키기 위해 합리적으로 가격이 책정됩니다.
(2) 재무 관리를 개선하고 과학적인 세금 계획을 수행합니다. 첫째, '사업세에서 부가가치세로' 개혁이 재무관리에 미치는 영향을 충분히 평가하고, 재무회계모형과 운영절차를 조속히 조정 및 개선하며, 회계항목 및 재무제표 조정을 잘 수행하고, 수입, 비용, 세금 관리 및 재무 위험 관리 강화에 중점을 두고 일상 경제 활동을 정확하게 기록 및 계산하고, 가능한 한 빨리 "VAT to VAT" 정책을 통합하고, 탈세 및 불법 조세 회피를 방지하고, 재무 위험을 효과적으로 통제합니다. 둘째, 공급업체 및 용역업체의 세무정보를 개선하고, 건전한 재무회계와 특별부가가치세계산서 발행 능력을 갖춘 공급업체 및 용역업체와 협력하여 매입세액 공제를 극대화하도록 노력하는 것입니다. 예를 들어, 개발 프로젝트가 많은 대규모 부동산 회사는 중앙 집중식 조달을 통해 자재 공급업체가 분산되어 있거나 자재 출처를 공제할 수 없는 문제를 피하려고 노력할 수 있습니다. 세 번째는 세무계획업무를 의제로 삼고, 세무계획을 통한 이익추구의 개념을 확립하고, 조속히 세무계획 인재를 양성하며, 세무설계사에게 세무계획 이론과 실무 및 최신 지식을 교육할 수 있는 기회를 적극적으로 창출하는 것입니다. 최적의 조세계획 수립을 촉진하기 위해 과학적, 법적으로 법인세 부담을 최소화합니다.
(3) VAT 송장을 엄격하게 관리하여 송장 위험을 효과적으로 예방합니다. 첫째, 특별부가가치세계산서의 관리 및 사용을 중시하고, 부가가치세계산서의 전 과정 관리 및 통제 시스템을 제정 및 개선하며, 관리를 담당할 전담 인력을 배정하고, 관리 및 통제를 강화한다. 취득, 보관, 발급, 신고 등 모든 사항을 관리하고 부가가치세 계산서를 정기적, 비정기적으로 수행합니다. 세금계산서 관리 및 사용 실태를 점검하고, 무작위 배치, 불법 거래 또는 대출, 허위 발급에 대한 책임을 엄격히 조사합니다. VAT 송장의 재정적 위험을 줄이기 위해 VAT 송장. 둘째, 과세당국은 부가가치세(VAT) 세금계산서 온라인 진위인증에 대한 홍보를 강화하고, 더 많은 법인세 담당자에게 온라인 인증을 실시하도록 지도 및 교육하며, 현장 인증을 위해 세무서에 출입하는 세무직원의 수를 줄여야 한다. 송장 인증의 효율성을 향상시킵니다.
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