재산권법 및 토지자원 관리 3부: 토지 등록 표준화 및 엄격한 재산권 관리
토지등기제도는 『토지관리법』 및 『토지관리법 시행규칙』에 의해 제정된 중요한 법제도로, 부동산등기제도의 핵심이자 중요한 구성요소이다. 2007년 3월 16일 제10기 전국인민대표대회 제5차 회의에서 심의 통과된 재산법은 토지등기를 포함한 부동산등기의 기본제도를 규정하였다. 부동산등기에 관한 재산법 관련 규정을 시행하기 위하여 국토자원부는 토지등기규칙을 개정하여 토지등기조치(국토자원부훈령 제40호)를 공포하고 2월 1일 공포하였다. 2008년 1월 1일부터 정식으로 시행됩니다.
1. '토지등록조치' 공포 배경
(1) 토지등록제도의 역사적 발전
우리 나라의 토지등록은 오랜 역사를 지닌 역대 왕조의 토지관리의 기본이다. 사료에 따르면 기원전 4000년부터 기원전 2000년까지 황제와 다유는 '물과 땅을 평준화하고, 구국을 구분하고, 토질을 구분하고, 밭을 정하는 등 규정을 제정'한 기록을 가지고 있는데, 이는 중국의 선구적인 일이다. Fu는 지적 시스템을 정리하는 과정입니다. 진(秦)나라 때 개혁가 상양(商陽)은 진나라의 토지 제도를 포함한 개혁을 단행하고 '토지 계산'과 '점정' 사상을 제시했다. '토지계산'은 토지에 대한 종합적인 측량 및 회계처리이고, '확정'은 토지소유권에 대한 법적 확인을 의미하는 실제 토지등록 내용입니다. 북송 왕안석은 개혁에서 다음과 같이 규정했다. ① 동서로, 남북으로 천 보를 한 변으로 하여 41헥타르, 66에이커, 160보에 해당하고 그 주위에 경계를 표시한다. 매년 9월에 군수와 군보좌관이 토지를 측량하여 토양의 질에 따라 분할하게 되며, 5등급이 되며, 반년 후에 토지 증명서가 작성됩니다. 재산, 매매 등은 해당 토지에 의해 입증됩니다. 이러한 접근 방식은 오늘날의 조사, 권리 확인, 등록, 인증서 발급과 매우 유사합니다. 명나라 시대에 국가는 상대적으로 완전한 지적 지도책인 물고기 비늘 지도(Fish Scale Atlas)를 확립했습니다.
1911년 혁명이 끝난 후 쑨원 선생은 '평등한 토지권'이라는 사상을 제안했다. 1914년에 중화민국 북양정부는 "경제경계국"을 설립하였고, 1922년에 "부동산등기조례"를 공포하였고, 1930년 6월 30일에 토지측량등기를 시작하였다. 법'이 공포되었습니다. 법률의 두 번째 부분은 토지 등록의 내용을 구체적으로 규정했습니다. 토지 및 그 정착물에 대한 권리를 등록하고 변경할 필요가 있음이 분명한 경우 등록된 토지권에는 토지 소유권, 표면권이 포함됩니다. , 영구 세입자 권리, 지역권, 저당권 및 저당 토지권은 등록 과정에 있습니다. 이 과정에서 발생하는 모든 분쟁은 토지 재판소의 판결을 받게 됩니다.
중국공산당은 창당 이후 토지등기업무를 늘 중요한 위치에 두었다. 1931년 중앙인민위원회 제41기 상임위원회는 토지등록법을 통과시켜 '토지증명서를 발급하고 토지소유권을 확정한다'고 결정했다. 1931년 11월 27일, 루이진에서 중앙토지인민위원회가 설립되어 '조사등록국'을 설치했다. 중화인민공화국이 건국된 후인 1950년에 국가는 《도시 및 교외토지개혁조례》를 공포하고 토지목록, 토지권 등록 및 인증을 주요 내용으로 하는 지적관리제도를 구축하기 시작했다. 1953년 6월 중앙인민정부위원회는 농지개혁법을 통과시켰다. 1982년 5월부터 농업부 산하 토지관리국에서 토지조사, 토지등록, 토지통계 등 시범사업을 시작했다. 1986년 6월 25일 국가는 토지 소유권과 사용권의 확인, 등록, 인증을 명시한 토지관리법을 공포했습니다. 구 국토관리국은 1989년 11월 18일 토지등기업무를 표준화하기 위해 「토지등기규칙」을 공포하고 1995년 개정하였다. 1998년 8월 29일 제9기 전국인민대표대회 상무위원회 제4차 회의에서 토지관리법이 개정 통과되어 국가가 토지측량제도와 토지통계제도를 확립하고 토지소유와 사용이 가능함을 더욱 명확히 하였다. 법률에 따라 등록된 권리는 법률의 보호를 받습니다.
(2) "토지 등록 조치" 공포의 배경
"토지 등록 규칙"(이하 "규칙"이라 함)은 토지 등록 조치를 시행하는 중요한 기초입니다. 우리나라 토지등기사업은 자산을 보호하고 권리자의 정당한 권익을 보호하며 토지관리와 사회경제발전을 강화하고 우리나라 토지등기제도의 확립과 개선을 추진하는데 중요한 역할을 담당해 왔습니다. 수년간의 노력 끝에 우리나라의 토지 등기 업무는 상대적으로 완전한 시스템과 기술 규정을 확립하고 토지 등기 기관을 개선했으며 토지 등기 적용률을 크게 높였습니다.
통계에 따르면 우리나라의 현재 국유토지사용권 등록률은 86%에 달하고, 집단토지소유 등록률은 53%에 달하며, 집단건설 토지사용권(농가사용권 포함) 등록률은 20%에 달한다. 73%에 이르렀다. 그러나 우리나라의 토지관리법률제도가 지속적으로 개선되고 토지이용제도 개혁이 지속적으로 심화됨에 따라 현재의 "규칙"은 더 이상 토지등기업무의 수요를 충족시킬 수 없습니다. 첫째, "규칙"의 일부 조항은 현재 토지 등록 업무의 요구를 더 이상 충족하지 못하므로 추가로 수정 및 개선해야 합니다. 특히 재산법은 부동산에 대한 통일된 등기제도를 확립하고, 정정등기, 이의등기, 공고등기, 등기보상, 등기신청자 자기증명, 등기수수료 등의 측면에서 현행 등기제도를 개편, 혁신하였습니다. ., 토지 등록 내용이 필요합니다. 이에 따라 조정이 이루어져야 합니다. 둘째, 《규칙》은 옛 국가토지관리국에서 공표한 규범적인 문서로서 경제와 사회가 발전함에 따라 그 법적 타당성이 낮은 수준에 이르고 있어 토지재산권과 이익을 보호하기 위한 요구가 점점 높아지고 있습니다. 점점 더 높아지므로 "규칙"의 법적 수준을 향상시켜 토지재산권 보호의 역할을 더욱 강화해야 합니다. 국토자원부는 2007년 3월부터 '토지등록대책'(이하 '대책'이라 한다) 초안 작성에 착수했다.
II.'대책'의 주요 내용
'대책'은 '재산법', '토지관리법', '도시부동산관리법'에 근거한다. 및 「토지관리법 시행규칙」》을 제정하였습니다. 《대책》 제10장 제78조는 주로 토지등록의 개념, 원칙, 유효성, 유형, 내용, 절차 및 각종 기본제도를 명확히 규정하고 있다.
(1) 토지등록 분류
'대책'에서는 토지등록의 특성에 따라 토지등록을 '일반등록', '최초등록', '변경등록'으로 구분합니다. , "취소등록" 및 "기타등록", "기타등록"에는 "정정등록", "이의등록", "사전등록", "압류등록" 등도 포함됩니다. '규칙'과 비교하여 '이의신청등록', '사전등록', '압류등록'이 새롭게 추가되었습니다.
'조치'는 토지 등록 유형을 조정하는 것 외에도 등록 유형의 의미도 재정의했습니다. 이 규칙의 규정에 따르면, 일반 등기라고도 알려진 최초 토지 등록은 일정 기간 내에 해당 관할 구역의 모든 토지 또는 특정 지역의 토지에 대한 일반 등록을 의미합니다. 본 법안은 일반 토지 등록과 최초 등록을 구별합니다. 일반토지등록은 관할구역 내의 모든 토지 또는 일정기간 내에 특정지역 내의 토지를 종합적으로 등록하는 것을 말하며, 최초등록은 일반토지등록에 추가하여 설정된 토지권을 등록하는 것을 말한다. "규칙"에서 토지등록 변경이란 최초 토지등록 이외의 토지등록을 말하며, 토지사용권, 소유권 및 기타 토지권의 등록, 토지사용권, 소유권 및 기타 토지권 변경등록, 성명, 주소 등을 포함합니다. 토지이용변경등록, 토지등록 말소 등 '조치'는 토지권자의 변경이나 토지권자의 성명, 명칭, 주소, 토지 용도 등의 변경으로 인한 등록 변경 등록을 제한하여 개념의 의미를 크게 좁힌다. '규칙'에서는 말소에 대한 정의를 명확히 하고 있지 않다. '조치'에서는 말소를 토지권의 소멸 등으로 인한 등록으로 정의하고 있으나, 실질적인 의미는 '규칙'에서의 말소의 의미와 동일하다.
'대책'에서는 정정등기를 구체적으로 설명하고 정정등기가 개시되는 상황을 두 가지로 구분한다. 첫째, 토지권자 및 이해관계인이 토지등기 결과가 부정확하거나 누락된 사실을 발견한 경우, 법적 절차에 따라 토지 등록 기관에 서면으로 정정 등록을 신청해야 합니다. 토지 등록 기관의 검토 후 상황이 사실일 경우 두 번째로 토지 등록 기관에 정정 등록이 처리됩니다. 검토가 소홀하고 등록이 잘못되었거나 누락된 경우, 토지 등록 기관은 해당 권한 및 관련 사실 증거에 따라 원래 등록 및 승인에 따라 정정 등록을 수행할 수 있습니다. 절차.
소위 이의등록이란 토지등록부에 기록된 권리에 대해 사실상의 권리자 및 이해관계인이 제기한 이의를 등기기관이 등기부에 기록하는 행위를 말한다. 이의등기의 목적은 토지등기부에 기재된 권리자의 권리를 제한하고, 쟁의된 토지권이 제3자에 의해 선의로 취득되는 것을 방지함으로써 이의등기를 신청한 이해관계인의 권리를 보호하는 것입니다. . 예고등기는 장래에 부동산재산권의 변경을 목적으로 하는 채권보전을 목적으로 하는 등기를 말합니다. 채권자의 권리에 대한 청구를 등록하여 제3자에 대한 효력을 발생시키고, 부동산 권리 등록 청구를 방해하는 행위를 무효화하여 향후 등기 실현을 보장합니다.
'조치'에는 인민법원의 집행에 관한 법적 규제와 지원에 관한 여러 가지 문제에 대한 최고인민법원, 국토자원부, 건설부의 고시도 흡수됐다. 토지자원부 및 부동산관리부서 시행"(Fafa [2004] 5 No.)에 압류등록제도를 규정하고 있다. 압류등록이란 토지자원관리부서가 압류결정 및 집행지원통지에 근거하여 인민정부의 승인을 얻은 후 압류 또는 사전 압류 상황을 토지등기부에 기록하는 것을 말한다. 인민법원.
(2) 토지 등록의 실효성과 관련하여
'조치'에서는 토지 등록이 국유 토지 사용권, 토지 집단 소유권, 집단 토지 사용에 대한 등록을 의미한다고 규정합니다. 권리 및 토지 저당권, 법률 및 규정에 따라 등록해야 하는 지역권 및 기타 토지권을 토지 등록부에 기록하는 행위. 즉, 토지등록은 토지재산권을 공개하는 행위이며, 이는 토지등록이 주로 재산권을 공개하고 토지등록의 행정적 색채를 희석시키며 토지등록을 보호하는 수단임을 의미합니다. 토지재산권의 민사적 기능, 거래 보안 유지, 홍보 및 신뢰 창출 등이 강화되었습니다.
'대책'의 특별장에서는 토지권 보호를 규정하고 있으며, 국유토지사용권, 토지집합소유권 및 집단토지사용권, 토지저당권, 국가에 등록된 지역권 등을 명확히 규정하고 있다. 법에 따라 법과 개인의 불가침으로 보호됩니다. 동시에 토지권자의 법적 권리를 보호하고 정확한 토지등록정보를 사회에 제공하기 위해 현급 이상 인민정부 토지자원관리부서는 건설을 강화해야 한다고 규정하고 있다. 토지등록 결과 정보시스템 및 데이터베이스를 구축하고, 국가 및 지방 토지등록 정보 공유 및 결과 원격 조회를 실현합니다.
상속이나 상속으로 인해 토지권을 취득한 경우에는 '재산권법'의 규정에 따라 등록하지 않아도 그 효력이 발생합니다. 등록 결과 정보의 연속성을 유지하기 위해 당사자가 등록 전에 토지사용권을 양도하거나 토지 저당권을 설정하는 경우 당사자는 먼저 토지권 신청을 자신의 이름으로 등록해야 한다고 "조치"에 추가로 규정되어 있습니다. 그 후 토지권 변경등록이나 저당권등록을 신청하세요.
(3) 등록된 토지권의 범위
"조치"에 포함된 토지권에는 "재산법"에 규정된 집단 토지 소유권, 건설 토지 사용권 및 농가 사용권이 포함됩니다. 법률'이란 토지관리에 관한 법령에서 정하는 저당권, 지역권, 농경지사용권을 말합니다. 토지권 명칭의 연속성을 유지하고 재산법 및 토지 관리에 관한 관련 법규에 규정된 토지권과의 연관성을 반영하기 위해 "조치"에 사용된 토지권 명칭은 국유 토지 사용권입니다. 집단 토지 소유권, 집단 토지 사용권, 토지 저당권, 지역권 등 국유 토지 사용권에는 국유 건설 토지 사용권과 국유 농업용 토지 사용권이 포함됩니다. 집단 토지 사용권에는 집단 건설 토지 사용권, 농가 사용권, 집단 농업용 토지 사용권이 포함됩니다(토지 계약 관리권 제외). .
토지증명서의 연속성을 유지하고, 토지증명서가 너무 많아 관리가 어려운 문제를 방지하기 위해 '토지등록대책'에서는 토지권의 주요 유형에 따라 토지증명서를 다음과 같이 규정하고 있습니다. 토지사용증명서는 국유토지사용증명서와 집단토지소유증명서로 구분됩니다. 토지사용증명서, 집단토지사용증명서, 기타 토지권 증명서 등 4가지 종류가 있습니다. 국유건설용지, 국유농업용지의 사용권은 국유토지사용증명서에 기재되어 있으며, 집단건설용지, 농가용지, 집단농업용지의 사용권은 집단토지사용증명서에 기재되어 있습니다.
(4) 필지의 범위에 관하여
"규칙" 제5조 제1항에서는 토지등기를 기본단위로 필지를 기본으로 한다고 규정하고 있으나, 소포는 규정이 명확하지 않습니다. 「도시지적측량규정」과 지적측량에 관한 서적에서는 일반적으로 필지를 토지소유권경계선으로 둘러싸인 필지로 정의하고 있으며, 이러한 정의에 따르면 필지는 단지 2차원적 개념에 불과하다.
'재산권법' 제136조는 "건설용지를 사용할 권리는 토지의 표면, 지상 또는 지하에서 설정할 수 있다"고 규정하고 있으며, 제138조에서는 그 권리의 양도를 규정하고 있다. 건설용지를 사용하려면 계약서에는 "건물, 구조물 및 그 부속물이 차지하는 공간"이 포함되어야 합니다. 이 조항에 따르면 3차원 공간적 토지권이 성립될 수 있다. 따라서 「대책」 제5조 제2항에서는 필지라 함은 토지소유경계가 폐쇄된 필지 또는 공간을 말하며 입체적인 공간개념임을 규정하고 있다. "조치"는 토지 필지의 개념을 확장하고 조정 범위에 지상 및 지하 토지 사용권을 포함시킵니다.
따라서 향후 토지등기에는 토지의 4개 경계를 등기해야 할 뿐만 아니라 토지의 상하부 공간범위도 등기해야 한다.
(5) 토지 등록 절차
"규칙"의 규정에 따라 토지 등록 절차는 신청 → 지적 측량 → 소유권 검토 → 등록 → 발급 또는 다음과 같습니다. 교체 인증서. 그 중 지적측량은 토지등기기관의 중요한 업무로 토지자원행정부서가 완수한다. "조치"는 등록 기관이 자신의 권한에 따라 수행하는 등록 외에도 토지 등록을 신청할 때 신청에 따라 토지 등록을 수행해야 함을 규정하고 있으며, 당사자는 필요한 증명서를 제출해야 합니다. 토지소유권, 지적측량서식, 필지도 및 필지경계 주소좌표 등 자료로서 "신청인이 제출한 지적측량서, 필지도 및 필지경계 주소좌표는 자격을 갖춘 전문기술자에게 위탁하여 얻을 수 있음이 분명하다. 지적측량을 실시하는 부서입니다." 이로써 토지등기(일반 토지등기 제외) 절차는 신청 → 소유권 심사 → 등기 → 증명서 발급 또는 교체로 단순화됩니다. 토지등록에 필요한 관련정보는 당사자가 제공하여야 한다.
3. 등기 업무 시 주의해야 할 몇 가지 사항
(1) 증명서 검사 문제에 관하여
토지 등기는 토지권의 공시이다. 애스펙트의 가장 중요한 기능은 홍보와 신뢰성을 창출하는 것입니다. 토지 등록은 주로 재산권을 홍보하는 수단입니다. 등록 기관에 의한 등록은 행정 허가가 아니라 행정 확인입니다. 재산법 규정에 따라 '조치'는 증명서 검사, 토지 가격 신고, 불법 토지 점유 미등록, 불법 토지 점유 등에 관한 '규칙' 조항을 삭제하고 이를 강화한다. 토지 등록의 민사 기능.
(2) 토지청구권 등록에 관하여
토지 등록은 재산권을 홍보하는 행위이다. 본 '조치'는 재산권 등록의 여러 상황을 규정할 뿐 적용되지는 않는다. 토지 등록에는 사용권 임대와 같은 토지 소유권 등록에 대한 조항이 없습니다. 저자는 토지사용권이 국민의 중요한 재산권이라고 생각하며, 토지시장의 건전한 발전을 규제하고 임차인의 정당한 권익을 보호하기 위해 임대인이나 임차인이 등기를 신청하는 경우 토지등록기관은 다음과 같이 해야 합니다. 처리해.
(3) 자기증명 문제에 대하여
토지등록 자기증명은 토지권자가 신청할 때 등록정보와 토지측량 결과를 직접 제출하는 제도이다. 토지 등록은 정부 기능을 변화시키고 토지 등록 효율성과 사회 서비스 수준을 향상시키는 중요한 조치입니다. 지적측량서식, 필지지도, 필지경계주소좌표 등의 자료를 당사자가 스스로 제공할 수 있도록 하기 위하여 국토자원부장관은 2003년 3월 4일 『지적측량사업 개시에 관한 검토』를 발표하였다. 저장성 및 광둥성 토지 등록 자체 증명 시범 작업 "서한"(토지 자원부 서한 [2003] No. 52), 토지 등록 자체 증명 시스템 시범 프로젝트가 저장성 및 광둥성에서 시작되었습니다. 재산법 제11조에서는 당사자가 등기를 신청할 때 등기사항별로 소유권 증명서, 부동산 주소, 면적 등 필요한 자료를 제공해야 한다고 규정하고 있습니다. 부동산등기의 자명제도 실시가 분명히 요구됩니다. 재산법 조항과 우리나라의 토지 등록 자체 교정 및 지적 조사 시범 경험을 바탕으로 이 조치는 토지 등록 절차에 대한 새로운 규정을 규정합니다. “신청인이 제출한 지적 측량 양식, 필지 지도 및 필지 경계 주소 좌표는 자격을 갖춘 전문 기술 부서에 지적 측량을 의뢰하여 얻을 수 있다”고 명시되어 있습니다. 이는 과거 행정기관이 처리하던 지적측량 등의 사항이 더 이상 행정기관의 책임이 아니라는 의미다. 토지등록에 필요한 관련 정보는 신청인이 직접, 즉 자명하게 제공해야 한다.