부동산 타당성 분석-부동산 타당성 분석 보고서
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건덕시 사회환경 요약
(1) 사회문화
(2) 경제생활
(3) 도시건설 추세 < p 부동산 판매 상황 < P > (5) 개발기업 < P > 삼신안강 부동산 시장 분석 < P > (1) 주택시장 공급
1. 핫스팟 개발 블록
2. 전형적인 개발 프로젝트 < P > (2); 거시적 규제가 신안강 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향 < P > 4 프로젝트 기본 분석 < P > (1) 프로젝트 개요 및 개발 조건 < P > (2) 프로젝트 이점 및 단점 분석 < P > (3) 프로젝트 기회 및 위험 분석 < P > (4) 제품 및 판매 가격 사회문화 < P > 건덕시는 항주시 소속으로 저장성 서부, 전당강 상류, 항주-황산 황금관광선 중부에 위치해 있다. 동쪽은 포강현과 접해 있고, 남쪽은 란계시와 용유현과 인접해 있고, 남서쪽은 구현과 교차하고, 서북과 순안현은 이웃이며, 동북과 동려현이 접해 있다. 시 인민 정부 주둔지는 신안강이다. 시 전체가 신안강, 양계, 갱층 3 개 거리, 12 개 읍, 11 개 향, 518 개 행정촌을 관할한다. 시 전체 인구는 51 만 9 명으로 17 만 12 만 가구, 비농업 인구는 11 만 62 명이다. < P > 건덕도 산지 구릉은 시 전체 면적의 88.6% 를 차지한다. 평원 지역은 면적이 매우 작아서 해발 5 미터 이하의 평원 215 제곱킬로미터로 시 전체 면적의 9.4% 를 차지한다. 건덕산천수수는' 양강 일호' (부춘강, 신안강, 천도호) 를 관통하며 관광자원이 풍부해 국가 최초로 발표된 중점 명승지 중 하나다. < P > 건덕은 절서중지로, 경내에는 32, 33 개의 국도가 있으며, 강절부터 간민까지의 주도로, 건설된 항주에서 천도호 고속도로가 개통된 후 건덕과 항주의 주행 시간이 한 시간으로 단축되어 항주가 천도호로 통하는 가장 편리한 통로가 될 것이다. 경내에는 김천 철도가 있어 저장감선과 연결되어 있다. 항로 15 킬로미터가 있는데, 2 톤급 선박, 1 톤급 선단을 통과할 수 있고, 황산시로 올라갈 수 있고, 하향은 항저우만에서 바다로 들어갈 수 있다. "건덕천도호 범용 항공공항" 을 신설하여 건덕교통의 편리도를 크게 높였다. < P > (2) 경제생활 < P > 건덕경제발전수준은 항저우 하관현 시내에서 상대적으로 낙후됐지만 최근 몇 년간 빠른 상승세를 보이고 있다. 24 년 시 총생산 (GDP) 은 12 억 5 천 2 백만 위안에 달하여 전년 대비 12.2% 증가했다. 이 중 제 3 산업의 부가가치는 33 억 4 만 원으로 16.6% 증가했다. 3 차 산업 구조는 14.1:53.3:32.6 이다. 호적 인구로 계산한 1 인당 총생산은 298 위안이다. 현가 공업 농업 총생산액 259 억 38 만 원을 완성하여 25.2% 증가했다. < P > 전체 연간 주민소비가격 수준은 전년 대비 2.8% 증가했다. 도시 주민의 1 인당 가처분소득은 12364 원으로 전년 대비 15.3% 증가했다.
24 년 말 도시 주민 1 인당 거주 면적은 2.2 평방미터로 전년 대비 2.1 평방미터 증가했다. 농민의 1 인당 거주 면적은 52.5 평방미터로 2.9 평방미터를 늘렸다. < P > (3) 도시건설 트렌드 < P > "5 년 만에 신안강성을 하나 더 짓고, 1 년 동안 저장성 일류 산수관광도시를 건설한다" 는 건덕이 세운 도시 발전 목표이다. 구체적인 3 단계: 1 단계, 27 년까지 기본적으로 양계, 양안, 경루 신구 등 블록의 기반시설 건설을 완료하고, 초보적으로 신도시 틀을 열고, 하계상, 서안, 황라오 등지에서 건설의 서막을 열어 약 5 평방킬로미터 정도의 신도시 윤곽을 형성하고, 도시 건설구 면적은 1 제곱킬로미터에 달하고 인구는 12 에 달한다. 2 단계, 212 년까지 기본적으로 양계, 양안, 경루신구와 하계계 위, 서안, 황라오 블록 약 5 평방 킬로미터, 도시 건설구 면적은 약 15 평방 킬로미터, 인구는 약 15 만 명, 환삼강구 경제권과 국도연선 경제가 더욱 높아지고 생태환경이 더욱 개선되고 건설구 녹지율, 건설구 녹지율 3 단계, 22 년까지, 도시 규모는 더욱 넓어지고, 북쪽부터 하한진당촌, 상장마을, 동쪽에서 양촌교진서당마을, 마목향시가촌, 하하하하촌, 남쪽부터 마목향마목촌, 연횡촌, 신안강거리 황진흙돈마을, 경층거리 호수동촌 < P > 신안강도시 발전은 기본적으로' 동확장남확장, 연강 발전' 의 전략을 따른다. 신안강은 현재 3 개의 하할거리를 중심으로 상대적으로 독립된 3 개 지역으로 나뉘어 연편의 전체를 형성할 수 없다. 그 중 신안강거리는 역사가 긴 구시가지로 시설이 성숙하고, 주거밀도가 높고, 도시공간이 좁다. 양계는 신도시의 발전 방향이다. 시청의 구상에 따르면 양계에서는' 신안강' 을 재건할 것이다. 이곳이 도시 발전의 유일한 방향이자 필연적인 방향이다. 현재 항천고속도로는 이미 건설 중이며 양계노선에서 갈라질 예정이며, 그 주선은 신안강경을 가로질러 항금길 고속도로와 연결되어 있으며, 그 지선은 종점 순안현 천도호까지 26 년 완공될 것으로 예상된다. 항천 고속의 건설은 도시의 연강 동쪽 확장의 발걸음을 크게 추진할 것이다.
24 년 도시 건설 강도가 크게 높아졌다. "83221" 도로 및 교량 터널 녹색 프로젝트가 완전히 추진되고, 신안로 종합 개선, 백사로 도로 네트워크, 대당우드 지역 주요 도로, 강남로, 도시 하수 처리장 및 기타 프로젝트가 완료되었습니다. Yanzhou Avenue, Yangan Bridge, 23 인방 터널 및 기타 프로젝트는 연간 임무를 완료했습니다. 시냇물, 양계현, 경루 등 신구 개발에 새로운 진전이 있었고, 도시 건설구 면적은 5.5 제곱킬로미터에서 7.2 제곱킬로미터로 확대되어 도시화 수준이 기본적으로 4% 에 달했다.
24 년, 도시 생태 환경이 더욱 개선되어 건설구 녹화 커버 면적이 298.8 헥타르, 공공 * * * 녹지면적 9.5 헥타르, 녹지율이 38.9% 에 달하여' 전국 녹화 모범 도시' 로 창설되었다. < P > 건덕시 신행정센터와 도시광장은 교동신구에서 초보적으로 계획하고 있으며, 도심은 곧 동쪽으로 이동해 계두신구, 동부신구, 양계등 블록에 뚜렷한 추진 작용을 하고 있다. < P > 신안강시의 발전은 이제 막 시작 단계에 있으며, 큰 발전 공간과 기회를 내포하고 있으며, 도시 발전은 부동산업의 발전을 대대적으로 추진할 것이며, 향후 5 년은 신안강 부동산 개발의 황금기가 될 것으로 예상된다. < P > 이건덕시 부동산시장 총괄 < P > 건덕부동산시장은 줄곧 공급이 심각하게 부족한 상태다. 이런 상황의 가장 큰 원인은 현지 토지자원 부족이다. 건덕도시 소재지 신안강진, 산이 많고 물이 많아 개발에 직접 쓸 수 있는 토지가 적고 토지 예비자원이 상당히 빈약하다. < P > 1995 년까지 건덕은 주택 산업이 거의 없었다. 1995 년 이후 주택개혁 정책, 금융정책이 빈번해지면서 분양주택 시장이 점차 형성되면서 강력한 주택 구입열을 불러일으켰다. 1998 년 전 건덕의 연간 주택 공급량은 약 9 만 평방미터로 현지인들의 주택 구입 수요를 전혀 충족시킬 수 없었다. < P > 2 년부터 부동산 시장은 상대적으로 정규적인 발전 궤도에 접어들면서 월만, 신안명주, 푸른 하늘 아원 등 부티크 건물들이 잇따르고 있다.
24 년 건덕 부동산 발전이 비교적 성숙하고 시장이 왕성한 해였으며, 시장 판매는 비교적 이상적인 상태에 있다. 25 년 3 월 이후, 이 국무부의 엄한 부동산 뉴딜이 출범하면서 시장은 눈에 띄게 부진했고, 관람 분위기가 짙어 새 집과 중고 주택 거래 가격과 수량이 모두 이상적이지 않았다. < P > 도표 1
(1) 토지시장 < P > 건덕은 21 년 이후 토지 매수량이 해마다 급격히 증가했다. 토지시장의 경매가 시작되면서 토지양도가 현지 정부의 주요 수입원이 되고 토지가격 상승도 빠르다. 23 년 정부는 비교적 큰 토지 양도 계획을 가지고 있으며, 연간 개발 건설을 약 13 무 () 에 육박하는 계획을 세웠지만, 결국 실현되지 않았다. 24 년까지 건덕토지 양도는 이미 기본적으로 전면적인 경매제도를 실현했고, 양도 수량도 사상 최대, * * * * 131 무, 평균 양도가격은 68 만 6 무/무 () 에 달하지만, 토지는 양계 () 건담 () 에 많이 양도되고, 시내 대면적 양도구획은 많지 않다. < P > 24 년 말까지 시 전체의 건설개발지 재고량은 약 3 무 () 로 추산되며, 주로 신도시 계획구에 분포되어 있다. 건덕토지자원은 극히 희소하며, 게다가 도시 내 지형이 비교적 복잡하여, 대면적 전체 분양된 개발용지는 많지 않다. 도시의 강을 따라 동쪽으로 확장하는 과정에서 동구, 교동, 시냇물이 내놓은 구획의 질은 모두 비교적 좋다. 지형이 비교적 규칙적으로 정돈된 면적이 비교적 크다는 것 외에 임강의 경관 우세도 있어 이 세 지역이 개발할 수 있는 토지 면적은 15 무 안팎이 될 것으로 예상된다. 토지자원이 비교적 긴박하지만, 몇 년 동안의 양성개발 끝에 기본적으로 일부 토지자원을 활성화할 수 있으며, 특히 이용되지 않은 토지자원을 개간할 경우 건덕토지비축은 여전히 충분하다. < P > 최근 개발업자들은 나지방에 대한 열정이 부족해 건덕토지 가격 상승이 너무 빨라 주요 원인일 수 있으며, 역대 경매 활동을 자세히 살펴보면 유류 표지가 비교적 많다는 것을 알 수 있다. 이 프로젝트의 구획도 이미 여러 차례 걸려 촬영됐다. 또한 건덕 개발업자의 마음가짐이 성숙하지 못한 것도 중요한 원인이다. 그림 2
(2) 부동산 투자
2 년 건덕시가 부동산 개발량을 늘리기 시작했고, 부동산 개발투자 16267 만원 중 주택이 13645 만원에 달했다. 21 년 부동산 개발 투자액은 2 년보다 122.7% 증가했으며, 그 중 주택 투자는 11.69% 증가했고, 주택 판매는 19 만 19 평방, 24% 증가하여 첫 번째 개발 고개발피크가 나타났다.
23 년 부동산 개발 투자는 최근 몇 년간 최고점에 이르렀고, 성장률은 52.6% 로 경제 발전 속도를 훨씬 웃돌았고, 24 년 거시규제 등의 영향으로 투자가 다소 하락하여 마이너스 성장 상태를 보였다. < P > 건덕 부동산 투자액 지수의 상승은 다른 지표보다 현저히 크며, 한편으로는 토지비용 상승폭이 비교적 크다는 것을 보여준다. 둘째, 부동산 개발의 품질이 크게 향상되고 단위 면적 개발 비용이 증가하고 있음을 보여줍니다. 한편, 도시 개조에 필요한 안식처와 경제 적용 주택의 개발량도 비교적 크다는 것을 설명한다.
도표 3
(3) 부동산 개발량
2 년부터 24 년까지 상업용 주택의 준공 면적과 판매 변화는 기본적으로 비교적 안정적이었고, 신규 착공 면적은 23 년 비교적 많아 47 만 9 천 평방미터에 달했고, 부동산 공사 면적은 해마다 크게 상승하는 추세다 (그림 4) < P > 이런 상황은 건덕분양 주택의 가용 공급량이 눈에 띄게 증가하는 추세를 보이고 있다. 특히 24 년 131 묘의 토지를 양도한 뒤 25 년부터 26 년까지 새로운 착공 면적이 크게 증가할 것으로 예상되며 앞으로 몇 년 동안 건덕의 분양 구조가 눈에 띄게 변할 것으로 예상된다. < P > 현재 건덕이 실시하고 있는 경제적용 주택의 총 건축 면적은 21 만 2 천 평방미터이다. 그중 단풍나무 도킹 7 만 2 천 평방미터, 계두 3 만 평방미터, 논도킹 5 만 평방미터, 강촌구, 성동, 양안은 각각 2 만 평방미터이다.
도표 4
(4) 부동산 판매 상황
2 년부터 24 년까지 시 전체 부동산 판매량과 판매액은 줄곧 꾸준한 성장세를 보이고 있으며, 폭락도 없고, 판매평균가격은 22 년과 24 년에 비교적 크게 상승했으며, 부티크 부동산은 판매평균가격 상승에 대한 효과가 뚜렷하다 < P > 상품주택 준공 면적과 판매면적이 가까워 공급과 수요의 기본 균형이 잡혀 전체 소비 상태가 비교적 건강하다.