'추가' 구매 제한 명령: 동관 및 항저우 부동산 시장의 패치 뒤에
올해 상반기 많은 주목을 받은 두 개의 '신1급' 도시가 하루도 채 안 돼 부동산 시장에 잇따라 패치를 추가하고 규제 규정의 '강화된 버전'을 도입했다.
이렇게 세부 규정을 추가한 이유는 분명 부동산 시장의 자영업 수요를 뒷받침하고 부동산 투기를 억제하기 위함이다. 그러나 1,000km 이상 떨어진 두 도시는 상황이 다를 수밖에 없다.
9월 3일 동관시 주택도농개발국(이하 '동관시주택도시농촌개발국'), 동관시부동산등록센터, 동관시인적자원사회국 보안국 등은 공동으로 "상업용 주택 구입 제한 및 양도 제한 정책 추가 시행에 관한 고시"(이하 "고시"라 함)를 발표했습니다.
'공지'에는 지난 7월 27일 발행된 '동관시 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진에 관한 고시>정책 답변'을 토대로 동관의 실제 상황을 종합해 명시하고 있다. 시, 중고주택 양도, 중고 상가주택 운송중 거래 파악, 상가주택 구매 제한 정책 등 관련 사항을 정비하고 규정을 보다 명확하게 했습니다.
아직 열기가 가라앉지 않고 있다. 항저우도 9월 4일 '부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진에 관한 고시'(이하 '고시')를 발표했다. 또한, 증서세 납부, 주택 대출, 구매 제한 정책, 무주택 가구 식별 등 여러 측면에서 "격차 확인 및 메우기"가 이루어졌습니다.
동관의 세부 규정에 대해 업계 일각에서는 이번 추가는 '막다른 골목이 없다'고 할 수 있으며, 항저우의 추가 버전은 사실 이전 정책의 '패치'라고 직설적으로 말했다. 이전 버전보다 더 나쁩니다.
'추가' 구매 제한 명령
구체적으로, 이번 동관의 '공지'에는 동관의 '725' 구매 제한 및 양도 제한 정책에 대한 내용이 명시되어 있습니다. 상업용 주택의 중계거래 및 상업용 주택의 매입제한 정책, 상업용 주택 양도제한 정책 등의 정책을 시행하고 있습니다.
그 중 상업용 주택 구매제한 정책과 관련하여, 전일제 학사학위 이상 또는 전문직 이상 직급을 소지한 동관 외 거주자는 동관 직장단위 근로계약서를 제출할 수 있으며, 올해 7월 25일 이전에 2년 이내에 근무한 사람. 반년 이상 연속으로 매월 사회보험을 납부했다는 증명서를 사용하여 원래 정책에 따라 새로 건설된 상업용 주택을 첫 번째로 구매할 수 있습니다.
동시에 둥관시에 등록되지 않은 거주자 가구는 올해 7월 25일까지 매달 개인소득세 전액을 납부한 후 1~2년 후에 새로 건설된 상업용 주택 1~2세트를 받을 수 있습니다. 원래 정책에 따라 구매하십시오. 7월 25일 이전에 개인소득세를 매월 연속 납부하고, 정해진 기간이 지나지 않았으나 실제 거래가 발생하고, 청약서에 서명하고, 보증금 또는 계약금을 납부한 경우에는 기존 정책이 적용됩니다.
위 조건이 충족되면 주택 구매자는 새 정책의 영향을 받지 않게 되고, 일부 적격자의 사회보장 지급 기간도 반년으로 완화된다고 할 수 있다.
또한 상업용 주택의 양도 기간을 명확히 할 때 제한 시행 기간도 3개로 구분한다. 2017년 4월 11일 0시 이전에 온라인으로 계약한 상업용 주택은 올해 7월 24일 24시까지 양도연한 제한이 없으며, 온라인으로 계약한 상업용 주택은 2년간 부동산 증명서를 취득해야 합니다. 올해 7월 25일 0시 이후 온라인 서명이 완료된 상업용 주택은 3년간 부동산 증명서를 취득해야 매매 및 양도(선물 포함)가 가능하다.
동관에서 수년 동안 부동산에 종사해 온 한 업계 관계자는 둥관의 '725' 매입 제한과 세부 규정 제정은 의심할 여지없이 외국인 투자자들을 단속하려는 의도가 있다고 밝혔다. 매매제한을 목적으로 하며, 매수자 수를 제한하고 부동산 투기수요를 억제할 뿐만 아니라 중고주택 매매를 규제하여 과도하고 비정상적인 가격을 방지하고 다방면으로 시장을 안정시킵니다.
“현지인들을 위해 상업용 주택 3년 매매제한 추가 내용도 최대한 인간화했다”
또 항저우 ‘패치’ ‘공지사항’ "는 또한 부동산 시장의 호황을 억제하고 실제로 주택을 구입해야 하는 사람들에게 실질적인 정책 우선권을 제공하는 것에 관한 것입니다.
그 중 주거용 토지 공급을 늘리는 것 외에도 주택 대출 강화 측면에서 '주택 가격 제한 및 토지 가격 경쟁'을 계속 시행하고 차용자 자격 심사도 강화할 예정입니다. 실질 소득 확보, 주택 구입 시 계약금 자금 출처 엄격히 확인, 주택 구입 시 불법대출 방지
세금 정책 측면에서 항저우 신규 상업용 주택 구입 시, 동시에 주택 부동산 증명서를 신청할 때만 증서세를 납부할 수 있습니다. 이 도시에 부모와 성인 자녀로 정착하는 사람은 요건을 충족해야 합니다. 자격을 취득하는 데 3년이 걸립니다. 무주택 가구 식별 기준에서는 30세 이상 미혼 미혼자, 3년 이상 이혼한 미혼자도 무주택 가구로 식별할 수 있음이 명시돼 있다. 경사율도 구체적으로 규정되어 있는데, 주택이 없는 가구에 비해 인기 있는 상업용 주택의 경사율은 80%에 달하지만, 이 역시 5년간 제한되어야 한다.
이와 관련하여 절강뉴스미디어연구소 소장 딩장강(Ding Jiangang)은 이번 항저우 뉴딜은 규제의 업그레이드가 아닌 규제정책의 세련된 버전으로, 주로 안정화에 반영된 것이라고 본다. 시장 기대와 허점 채우기. "시장에 미치는 영향은 즉각적이지 않고 점진적으로 나타날 것입니다."
"예를 들어 토지 정책, 주택 담보 대출 정책, 구매 제한 및 복권 정책의 개선은 모두 항저우의 정책에 더 부합합니다. 현실 국민들도 상황을 이해해 부동산 회사와 국민의 패닉을 완화시켜야 한다."
부동산 시장 '패치'의 이면에는 늘 그랬다. 둥관은 수년 동안 외국인 투자자들의 호감을 사고 있으며 한때 심천 사람들이 주택을 구입하는 두 번째 선택지가 되기도 했습니다. 업계 관계자에 따르면 2016년 9월 이전에는 둥관시에서 새 상업용 주택을 구매하는 미등록 거주자의 비율이 90%에 달했으며 그 중 선전 고객이 60% 이상을 차지했습니다.
2017년 4월까지 둥관은 '구매 제한 명령'을 발령했는데, 이는 신규 상업용 주택을 구입한 도시의 미등록 거주자가 첫 번째 주택에 대해 1년 이상의 사회보장금을 납부해야 한다고 규정한 것입니다. , 두 번째 주택의 경우 2년 이상이며, 2년 이내에는 판매가 제한됩니다. 당시 시장은 이제 막 냉각되기 시작했고, 외국인 투자에 의한 투기적 주택구입 억제 효과가 점차 뚜렷해지기 시작했다.
"그 후 2018년경 둥관에서 주택을 구매하는 미등록인의 비율은 60~70% 정도에서 안정적으로 유지됐고, 여전히 선전 고객이 40%에 달한다."
따라서 둥관의 1차 주택 가격도 변동하고 있습니다. 데이터에 따르면 2014년부터 2018년까지 둥관의 신규 주택 가격은 약 89.8% 증가했지만, 2017년부터 2018년까지 이러한 추세는 크게 감소했으며 둥관의 신규 주택 가격은 5.1%만 상승했습니다. 지난 5년간 연평균 증가율보다 높다.
동시에 지난 5년 동안 둥관의 평균 중고 주택 가격이 9,151위안/제곱미터에서 17,500위안/제곱미터로 증가한 것은 더욱 분명합니다. 2017년 이후 평균 중고주택 가격이 상승하기 시작했으며, 2020년 상반기 거래가격은 평방미터당 13,700위안에서 19,600위안으로 증가했습니다. - 전년 대비 21.7% 증가.
또한 동관 부동산 시장의 인기는 토지시장에서도 확인할 수 있다. 데이터에 따르면 2019년 둥관의 토양 경매 시장은 활발했고, 연간 경매 수익은 전년 대비 65% 증가해 역사상 가장 높은 거래 금액인 약 483억 위안에 이르렀다. 2020년 상반기까지 둥관의 상반기 입찰, 경매, 상장으로 인한 총 수익은 402억 위안에 달했으며 시장은 여전히 뜨겁다.
새로운 부동산 시장 규제에 따라 올해 항저우 부동산 시장의 호황은 의심할 여지 없이 더 많은 관심을 끌었습니다.
이전에 Ding Jiangang은 2020 보아오 부동산 포럼의 '포스트 전염병 시대의 부동산 시장'에 대한 보아오 강의 세션에서 올해 일부 도시의 부동산 시장이 매우 큰 변화를 겪었다고 밝혔습니다. 항저우를 비롯해
항저우에는 집과 땅이 붐비고, 새 집이 팔리더라도 최대 6만명이 복권에 참여해 다들 집 구하기에 열심이었다고 직설적으로 말했다. 또한 땅을 위해 다투고 있습니다. “항저우는 올해 7개월 만에 2000억 위안이 넘는 토지를 팔았는데 올해는 훨씬 앞섰고 전국 1위를 차지했다.”
이 말은 근거가 충분하다.
2020년 3월 초 Qiantang New District에 위치한 Hangzhou Sunac City는 13,542명의 주택 구매자를 유치하여 417채의 주택을 계약했으며 이후 평균 낙찰률은 3건이었습니다. Ocean Xixi Mansion, Chengbei Vientiane City, Poly Ronshine; Guangguang Chenyue도 "수천명의 사람들이 흔들리는"캠프에 들어갔습니다. 그 중 시노오션 시시 레지던스(Sino-Ocean Xixi Residence)는 1,000채 미만의 주택을 보유하고 있어 6만 명 이상의 사람들이 복권에 등록했습니다. 두 번의 연속 개장은 모두 "수천 명"이었습니다.
지금까지 자료에 따르면 2020년 상반기 항저우에서는 5번의 '만인 복권 추첨'이 진행됐다.*** 이는 항저우에서도 29번째 '만인 복권'이다. 2018년 4월 새로운 복권 정책이 공식 시행된 이후 항저우. 사람들이 흔들린다.” 이전에는 2019년 항저우에서 16번의 '천명 추첨'이 있었고, 최저 승률은 0.59에 불과했습니다.
주택 공급과 수요의 비교는 일련의 직접적인 반응을 가져왔다. 1차 및 중고 주택 거래가 눈에 띄게 증가한 것과 더불어 1차 시장에서도 뜨거운 반응이 나오고 있다. .
2020년 상반기 항저우에서 64,123채의 중고 주택이 판매되었으며, 평균 가격은 28,800위안/제곱미터로 누적 거래량이 전년 대비 48% 증가했습니다. , 거래금액은 2,013억 위안에 이르렀습니다. 6월 한 달간 항저우시 전체 중고 주택 매매량은 총 18,594가구로 약 51% 증가해 지난 2년간 한 달간 중고 주택 거래량을 넘어섰습니다.
동시에 항저우 중고주택 붐이 일고 있으며, 3개월 연속 거래량이 1만채를 넘어섰을 뿐만 아니라, 6월에는 1만372채가 팔려 전년 대비 증가했다. 32%, 토지 매매수입은 1,733억 2천만 위안으로 전국 1위를 차지했으며, 6월 거래액은 500억 위안을 직접적으로 초과했습니다.
시장 데이터에 따르면 2020년 상반기 항저우에서 토지에 가장 많이 투자한 5개 부동산 회사는 Binjiang, Sunac, Greentown, Vanke 및 Ronshine입니다. 그 중 총액의 '토지왕'은 롱포가 차지했고, 단가의 '토지왕'은 빈장부동산이 차지했다.
요컨대, 수년 동안 둥관에 넘쳐나는 '거품'이든, 항저우에서 수만 명의 사람들이 몰려드는 '복권 파동'이든, 항저우와 둥관 모두 진지하게 패치를 업그레이드하고 있다. 투기 없이 집에 산다. 그러나 주택 구입자와 부동산 회사 모두 소화할 시간이 필요하다.