항저우, 토지 양도 규정 재조정: 먼저 '토지 경매 전 가격 제한' 도입
6월 29일, '매일경제신문' 기자는 '절강성 토지사용권 온라인 거래 시스템'을 통해 항저우가 이날 오전 9개 농가에 대한 토지 양도 정보를 공개했다는 사실을 알게 됐다. 과거와 달라진 점은 위 9개 택지의 양도서류에 '평균 원석 매매가', '최고 원석 매매가', '장식가'가 처음으로 명시됐다는 점이다. "가격 제한"기준은 토지 경매가 완료되기 전에 설정되었습니다.
현재 대부분의 도시는 분양인증서 신청 과정에서 가격을 제한하고 있는데, "공시가격은 주변 매각 프로젝트의 최고가를 초과할 수 없다"는 가격 제한 규정이 많다는 점을 주목할 필요가 있다. , 그러나 특정 작업에서 신고 가격을 제한하는 방법은 무엇입니까? 땅값이 신고가를 경신한 뒤 해당 지역의 원래 가격 상한선을 돌파할 수 있을까? 정책이 종종 시장에 "잘못된" 신호를 보내 시장 안정성을 방해하는 회색 영역이 있기 때문입니다.
많은 업계 관계자들은 토지 경매 후보다 경매 전에 가격을 제한하는 것이 토지 양도 계약서의 '가격 제한'을 공개적이고 투명하게 확인하는 것이 좋다고 기자들에게 말했습니다. 미래 지가와 주택 가격은 '지가 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정'에 긍정적인 의미를 갖는다.
'경매 후 가격 제한'이 '경매 전 가격 제한'으로 변경되었습니다
'절강성 토지 사용권 온라인 거래 시스템'의 정보에 따르면 항저우는 For the 9를 출시했습니다. 주택이 포함된 필지의 경우, 토지 필지의 향후 '평균 매매가', '최고 매매단가', '장식 가격'은 양도공고 시 명확히 합의됐다.
예를 들어 Xiaoshan District에 위치한 Xiao Zheng Chuchu(2019) 24호 주거용 토지(유치원 지원 포함)는 이전 면적이 60,800m2이고 지상 건축 계획 면적이 151,900제곱미터. 시작 가격은 30억 3,800만 위안이고 상한 가격은 39억 4,800만 위안이며, 평균 원석 판매 가격은 34,000위안/평방미터 이하이고, 원석 판매 최고 단가는 37,400위안/평방 미터 이하입니다. ; 장식 판매를 실시하는 경우 장식 가격은 34,000위안/제곱미터를 초과하지 않습니다.
'매일경제신문' 기자가 제3자 플랫폼 데이터를 문의한 결과, 현재 해당 부지 주변에서 판매되는 신축 주택의 평균 가격은 제곱미터당 3만8000위안 안팎인 것으로 나타났다. 미터.
또한 Xiaoshan 지역에 위치한 Xiao Zheng Chuchu(2019) 26호 거주지, 유치원 및 기타 토지는 이전 면적이 49,700m2이고 계획된 지상 건축 면적이 138,500제곱미터. 시작 가격은 34억9천만 위안, 상한 가격은 45억3천만 위안, 평균 원석 판매 가격은 40,500위안/평방미터 이하, 원석 판매 최고 단가는 44,550위안/평방 미터 이하입니다. ; 장식 판매를 실시하는 경우 장식 가격은 40,500위안/제곱미터를 초과하지 않습니다.
현재 위 부지 주변 중고주택 평균 매매가격은 ㎡당 4만9000~5만6000위안 수준이다.
이번 총 이전 시작 가격이 가장 높은 것은 상청구 왕장 유닛에 위치한 항정 추추(2019) 41호 상업 및 주거용 부지로, 환승 면적은 93,400㎡이며 계획된 면적은 93,400㎡이다. 지상 건설 면적은 393,900평방미터이며, 시작 총 가격은 94억 2,200만 위안이고 최고 가격은 122억 4,200만 위안이며 평균 원석 판매 가격은 63,800위안/평방미터 이하이며 원석 판매 단가가 가장 높습니다. 장식을 실시한 경우 판매 가격은 6,000위안/평방미터를 초과할 수 없습니다.
현재 전국에서 판매되고 있는 중고주택의 평균 가격은 ㎡당 5만9000~7만7000위안이다.
'매일경제' 기자는 이번에 9개 필지의 평균 매매가가 명확히 합의됐음에도 불구하고 가격 상한선은 기본적으로 중고나 신축 주택 가격과 동일하다는 점에 주목했다. 주변 지역에서 판매합니다.
절강일보부동산연구소 소장 딩장강(Ding Jiangang)은 양도 발표에 따르면 가격 한도는 원재료의 평균 가격을 제한할 뿐만 아니라 원재료의 최고 가격도 제한한다고 밝혔다. 그리고 하드커버 가격. “기존 가격제한 정책과 비교하여 토지경매 전 가격제한을 명시하는 규정은 최소한 계약의 정신에 위배되지 않고 행정재량권을 축소하고 지대추구 가능성을 감소시키며 시장의 판도를 변화시키는 것입니다. '기대 돌파'.
토지 양도세가 계속해서 선두를 달리고 있다
항저우가 벌금을 낸 것은 이번이 처음이 아니라는 점은 주목할 만하다. 토지 이전의 이전 규칙을 조정했습니다. 올해 4월 2일, 항저우는 주요 도시 지역의 주거용 토지 양도 2건에 대해 상한 프리미엄 요율을 이전 50%에서 30%로 낮추었고, 이 토지 양도 규칙은 오늘날까지 지속됩니다.
'매일경제' 기자는 한도 프리미엄율을 50%에서 30%로 낮추는 것인지, 토지 경매 전 명확한 가격 상한제를 설정하는 것인지 항저우 토지시장의 열기에 주목했다. 위로.
지난해 4월 말 항저우는 '주택 구입 복권'을 실시한 뒤 부동산 시장이 점차 합리화되고 토지 시장도 점차 냉각되기 시작했다. 그해 5월 21일과 30일 두 차례의 토지 경매에서 항저우 주요 도시 지역의 많은 주거용 토지가 많은 부동산 경쟁 속에서 '50% 상한 프리미엄 + 자립 가능성'으로 최종 낙찰되었습니다. 회사.
그러나 지난해 7월부터 항저우 현지 경매가 냉각되기 시작하면서 '프리미엄율 50%+자립율'은 더 이상 나타나지 않았다. 그해 7월 토지경매 종합보험료율은 14%에 이르렀고, 8월에는 4%로 떨어졌다. 점점 더 많은 토지 필지가 프리미엄 없이 팔렸고, 이후 토지경매도 이런 추세를 이어갔다.
올해 1월에도 항저우 현지 경매는 계속 '황폐화'됐다. 새해 첫 경매에서 주거용·상업용지 4개 필지의 합산 프리미엄률은 11.7%에 그쳤다. 주거용 필지 중 2필지는 각각 11%, 20%의 할증율로 매매됐지만 평균 매매가격은 주변 유사 필지 최고가에 비해 30% 이상 하락했다.
그러나 3월 들어 항저우 현지 경매 동향이 급변하며 가열되는 추세를 보였다. 3월 29일, 항저우에서 프리미엄 요율이 50%로 제한되었던 최근 5개 주택 토지 매매 중 2개는 프리미엄 요율이 상한선 50%에 도달했고, 나머지 3개는 프리미엄 요율이 10%에서 31% 사이였습니다. '30% 상한 프리미엄 요율 + 자립 비율'이 국내 경매시장에 다시 등장한다.
지난 6월 28일 토지경매에서는 항저우 주거용 토지 5개 필지 중 3개 필지가 상한 프리미엄율 30%에 도달해 입찰 및 자립 단계에 돌입했다. 미래과학기술도시에 위치한 나머지 2개 필지는 상한가 프리미엄율 30%에 미치지 못했지만, 높은 시가로 인해 경매 전부터 이미 지역의 '토지왕'이었다.
2022년 항저우 아시안게임 개최와 인프라 건설에 대한 막대한 투자에 힘입어 최근 몇 년간 항저우의 토지 양도 수수료가 전국 1위를 차지했다.
CRIC 데이터에 따르면 항저우의 토지 양도 수수료는 2년 연속 2000억 위안을 넘어섰다. 올해 상반기 항저우의 토지 양도 수수료는 1,375억 위안에 달해 지난해 같은 기간 1,420억 위안에 이어 두 번째로 전국 토지 시장을 계속 선도하고 있다.
E하우스 연구소 싱크탱크센터 연구소장 옌웨진은 최근 항저우 토지경매 프리미엄율 상승이 '매일경제뉴스' 기자와 관련이 있다고 분석했다. 이전의 상대적으로 느슨한 금융 환경과 항저우의 실질적인 완화 정산 기준점은 일정한 관계가 있습니다.
5월 말 항저우가 인재 정착을 위한 세부 규정을 발표했다는 점은 주목할 만하다. 항저우에서는 고용주가 사회보장금을 정상적으로 납부하게 하여 정착을 신청할 수 있습니다. 전문대학 학생들이 항저우에 정착하기 위해 신청하려면 한 달 동안만 사회보장금을 납부하면 되는 것으로 알려져 있습니다. 이전에는 항저우에 정착한 대학생들은 정규직 부족 전공 목록을 충족하고 1년 이상 사회보장금을 납부해야 했습니다.
“항저우 인재 정책의 주요 목적은 처음부터 인재 구조를 최적화하고 지역 경제 발전을 촉진하며 새로운 도시화를 촉진하는 것입니다. 이는 또한 항저우에서 적당히 번영하는 사회를 구축하기 위한 본질적인 요구 사항입니다. 그는 기자들에게 "이러한 정책은 '시장 구출'보다는 '정보 도입'에 더 가깝지만 의심할 여지 없이 상업용 주택 소비를 촉진하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다. >
어루이(Errui) 데이터에 따르면 지난 5월 항저우 신축 상업용 주택 주택 거래량은 128만㎡로 전월 대비 10%, 전년 대비 161% 증가했다.
“정산 문턱을 대폭 낮추면서 주택 가격의 급격한 상승과 부동산 시장 과열을 막아야한다”고 Yan Yuejin은 “토지 가격 안정과 주택 안정을위한 규제 정책을 엄격히 시행해야합니다. 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 보장하기 위해 가격을 책정하고 기대치를 안정시킵니다.”