심도, 분쟁 예매제: 앞으로 어디로 갈까요?

작가, 공해리, 당해바라기

편집, 장위현, 강페페

그림 소스, 사진

도대체 예매제를 취소하시겠습니까? 만약 이런 제도가 없다면, 이후의 모든 것을 피할 수 있을까?

아파트 분양제 취소 목소리가 이뤄질 수 있습니까?

예매제가 어떻게 형성되고 실제 시행에 어떤 문제가 있습니까? 예매제 취소 목소리가 이뤄질 수 있을까? 만약 이런 제도가 없다면, 이후의 모든 것을 피할 수 있을까?

그러나 한 가지 도구의 사용 및 퇴출은 복잡한 토양 환경도 포함하는데, 단기간에 다른 극단으로 나아가면 경착륙의 충격은 더욱 통제할 수 없을 것이다.

여러 업계 인사들은 현재 환경에서 예매제를 완전히 취소하는 것은 바람직하지 않지만 제도의 고삐를 조여야 하며, 지방조건에 따라 예매제도 개혁을 점진적으로 추진하고, 목표조정과 개선을 진행하고, 감독을 강화하여 주거사업에 더 적합한 제도를 더 잘 서비스할 수 있도록 해야 한다고 생각한다.

특수산물

< P > 1990 년대 중국 내 주택제도 개혁 초기에는 당시 대환경에서 주택업체들이 자금이 부족하고 시장주택 공급이 작았기 때문에 주택 공급을 빠르게 늘리기 위해 우리나라 홍콩 경험을 배우고 상품주택 예매제를 도입했다.

객관적으로 예매제는 긍정적인 역할을 했다. "중국 상품주택 판매의 가장 중요한 방식인 예매제는 주택기업 현금회장 주기를 크게 단축하는 동시에 시장상품주택 공급을 늘려 도시화 발전 과정을 추진했다." 연구가인 임택평에 따르면 예매제는 현재 우리나라 상품주택 판매의 가장 중요한 방식이 되었으며, 2021 년 우리나라 주택 누적 판매면적은 15 억 6 천만 평으로 총 상품주택 판매면적의 87 을 차지하고 있다.

광둥 () 성 계획원 주택정책연구센터 수석연구원 이우가도 예매제가 토지공급의 대규모 발전을 촉진하고 주택공급주기를 단축하며 집값 수준도 어느 정도 억제했다고 주장했다.

하지만 자세히 살펴보면 우리나라가 현재 시행하고 있는 분양주택 예매제와 홍콩 싱가포르 등 성숙한 시장의 분양제 사이에는 많은 차이가 있음을 알 수 있다.

"본질적으로 예매는 소규모 소유주가 개발자에게 변상 융자를 하는 것으로, 2 년가량' 무이자 대출' 에 해당한다. 개발자들은 이 돈을 가지고 집을 짓는다." 이우가가 말했다.

중국 사회과원 재경전략연구원 주택대데이터프로젝트팀장 조림화는 우리나라 홍콩' 빌딩 꽃' 과 내지예매제의 차이를 상세히 비교했다. 쌍방의 주요 권익 비교를 보면 홍콩' 누화' 는 어느 정도의 회회약 퇴실 메커니즘도 있고 내지의 주택 판매자는 실제 권익에서 현방 판매와 동등하며 구매자는 계약퇴실을 후회할 수 없다.

추린화는 우리나라 홍콩에서' 건물 꽃' 을 매매하는 과정, 지불 방식, 회약 퇴실권을 보면' 건물 꽃' 의 경제적 성질이 신용예약이나 할부 등 판촉 수단에 더 가깝고, 우리의 주택 예매는' 집자금을 모아 집을 짓는 것' 에 더 가깝다는 것을 알 수 있다고 밝혔다.

또 다른 간과할 수 없는 결과는' 누화' 가 중지렛대, 중회전 모델에 속하며 내지의 분양주택 예매제도는 장기적으로 실질적으로 시행돼 부동산 시장의 높은 지렛대, 높은 회전, 높은 마케팅 비용의 특성을 어느 정도 조장한다는 것이다.

현 주택 판매의 어려움은 어디에 있습니까? 집값이 오를 수 있습니까?

는 새로운 시간 노드에 서서 예매제의 역사적 맥락이 사라지고 예매제 취소에 대한 논의도 끊이지 않고 있다.

< P > 한 가지 목소리는 주택 구입자의 권익을 보호하는 것에서 주택 예매제도 개혁을 추진하고, 또 다른 목소리는 현실 판매를 철저히 실시할 것을 주장하는 것이다. 후자는 현 주택 판매가 주택 지연 인도, 제품 품질, 허위약속 등을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 주택 기업의 금융속성을 낮추는 데도 도움이 될 것으로 보고 있다.

하지만 문제는 그렇게 간단하지 않다. 현 주택 판매제도의 추진에도 객관적인 어려움이 있다.

중원지산 수석분석가 장대위는 올 상반기 주택기업 자금 중 주택기업 자채자금 비중이 35 로 현재 주택 판매를 규정하면 개발업체 자금이 큰 시험을 받아 주택기업을 압도하는 마지막 지푸라기가 될 수 있다고 밝혔다.

"과거 가격 모델은 대부분 빠른 회전율에 따른 시간비용을 기준으로 한 것으로, 현 주택 판매를 실시하면 정상적인 인도접수에 2 ~ 3 년이 걸리고, 비용이 강압적으로 떨어지고, 과거 가격 모델이 완전히 전복되고, 상장을 연기하여 증가된 자금비용이 결국 집값으로 전가된다" 고 밝혔다. 장대위는 직접 예매를 취소하면 적어도 일정 기간 동안 공급이 급감할 것이며, 공급 부족으로 집값이 더욱 급등할 것이라고 설명했다.

하지만 현실 판매에 대한 탐구는 멈추지 않았다. 해남 선전 항주 베이징 등 여러 곳에서 토지 양도 과정에서 현실 판매를 시도한 적이 있다.

이미 2014 년 상하이는 황포구 한 구획을 내걸고 현실 판매를 전면 개조할 것을 요구한 적이 있다. 2016 년 5 월, 선전도 상품 주택의 현재 판매 시범 팀에 합류했다.

최근 2 년 동안 베이징도 현실 판매 시범을 적극 추진하고 있다. 2021 년 12 월, 베이징의 세 번째 집중토촬영은 조양구 강송구획 전체 현실 판매를 요구했고, 다른 5 개 구획도 현실 판매면적 규칙을 설정했다. 2022 년 1 차 집중공급지에 이르러 베이징에서 내놓은 18 개 구획의 절반이 경현주택 판매 면적 링크를 설치했고, 대부분의 구획이 설정한' 현주택 판매' 시작 면적은 1 만 평방미터에 육박하며 경보 상한선은 구획 건축 면적에 육박했다.

의 핵심 부분

우리나라 상품주택 예매는 토지사용권증, 건설공사 계획허가, 시공허가증, 상품주택 예매허가증 등 두 가지 조건을 충족해야 한다. 둘째, 공사 진도 규정 준수, 즉 개발 건설에 투입된 자금이 공사 건설 총투자의 25 이상에 이른다. 예매 조건을 달성하고 예매를 신청한 후 예매로 얻은 판매 자금은 모두 감독 계좌에 들어가야 한다.

이우가에 따르면 예매자금 감독에 대해 우리나라는 감독은행이 입찰선택을 요구하고, 자금은 모두 감독계좌, 건설부와 감독은행 이중심사, 감독기관이 서명한 후 공사 진도에 따라 지출할 것을 요구하고 있다. "제도적이거나, 집행되지 않았거나, 때로는 집행되지 않거나, 제대로 실행되지 않는 것이 문제의 관건이다." 그는 말했다.

이 관계자는 일부 예매 자금이 규제 계좌에 입금되지 않고 개발자가 통제할 수 있는 계좌로 직접 들어가 회사의 일상적인 운영에 사용한다고 밝혔다.

신화통신에 따르면 지난 2 월 상업용 주택 예매자금 규제에 대한 새로운 규정이 출범해 처음으로 전국적으로 통일된 안배를 하고 규제 메커니즘을 확정했다고 보도했다.

< P > 신화통신은 지난 2 월 분양주택 예매자금 감독에 관한 새로운 규정 출범 보도에서도 일부 도시 분양자금 감독이 적절하지 않은 가운데 일부 부동산 개발업체들이 분양자금을 불법으로 횡령하고 분양주택, 썩은 미루 등을 연기하는 경우가 있어 매입자의 합법적인 권익을 심각하게 침해했고, 전국적으로 분양자금 감독을 규제할 필요가 있다고 언급했다.

신화통신에 따르면 예매자금 규제는 시, 현 주택, 도시건설부 문이 공개 입찰 방식을 통해 상업은행 신용상황, 감독능력, 서비스 수준 등을 종합해 분양주택 예매자금 감독 업무를 맡을 수 있는 상업은행을 확정해야 한다는 점을 분명히 했다.

동시에 시, 현 주택 및 도심 건설부 문, 부동산 개발업체와 상업은행은 예매자금 3 자 감독협정을 체결하여 예매 자금 수취와 사용 방식, 규제한도, 위약책임 등을 명확히 해야 한다.

또한, 규제 한도는 단순히 주택 매출의 비율에 따라 결정되는 것이 아니라 상업용 주택 건설 공사 비용, 건설 계약 금액 및 프로젝트 납품 사용 조건 등에 따라 결정됩니다. 부동산 프로젝트가 완공되어 필요한 자금을 납품할 수 있도록 확보한 후, 규제 한도를 초과하는 자금은 부동산 개발업체에서 인출할 수 있다.

신규 규정은 자금 조달 노드도 명확하게 배정하고, 규제 한도 내 자금은 공사 건설 진도에 따라 지급해야 하며, 최초 지불 노드는 지하 구조보다 일찍 완료될 수 없으며, 최종 지불 노드는 주택 소유권에 대한 첫 번째 등록입니다.

많이 쏴!

지방차원에서 최근 분양주택 예매자금 관리 방법을 잇달아 조정했다.

예를 들어 선전 용강구는 예매자금 감독 강화를 제안하고, 용강구 주택건설국은 부동산 분양사업 예매자금 감독을 강화하고,

허베이 창주시 주택과 도심건설국은' 창주시 분양주택 예매자금 감독 방법 GT 요청' 을 발표했다. (의견고) 의견 공고 "는 분양인이 분양주택 예매 허가를 신청하기 전에 감독은행을 선택하고, 한 번의 분양주택 예매허가 신청에 해당하는 유일한 계좌 원칙에 따라 전용 계좌를 개설하고, 감독은행, 감독부서와 신설 분양자금 감독협정을 체결해야 한다. 감독계좌를 설정한 후 상품주택 매매 계약서에 "구매대금이 감독계좌에 들어가지 않으면 이 계약은 무효이며, 매수 쌍방은 언제든지 해지할 수 있다" 는 글자를 명시해야 한다. 감독 계좌를 설립하지 않은 항목은 관련 부서에서 상품주택 예매 허가와 상품주택 인터넷 서명을 처리해서는 안 된다.

산시 () 성 시안 () 시 건설부 () 가 발표한' 분양주택 지연 증액 방지 조치' 에 따르면 분양주택 예매자금 (예금, 계약금,

엄격한 지불 기준, 상품 주택 프로젝트가 주체 구조 검수를 완료할 때까지 누적 사용 중점 감독 자금은 총 금액의 50 을 초과할 수 없습니다. 준공 검수를 마칠 때까지 95 를 초과해서는 안 된다. 완료 수락 기록을 마칠 때까지 99 를 초과할 수 없습니다. 부동산이 처음 등록된 후 나머지 1 을 추출할 수 있다.

예매제가 어디로 가고 있습니까?

억한지고에 따르면 예매제도와 현방 판매 사이에는 완전히 하나가 되지 않고, 둘 사이에 상호 협력하거나 일정 단계 내에 더 효과적이며, 부동산업의 선순환과 건강한 발전을 촉진할 수 있으며, 조건이 성숙될 때까지 현 주택 판매제도가 점차 예매제도를 대체하는 것도 선택 사항이라고 지적했다.

"핫스팟 도시, 핫스팟 프로젝트, 우선 시범 현실 판매 제도 또는 선택적 모범 사례 중 하나, 과정에서 문제 발견, 경험 요약, 지속적인 최적화, 정책이 너무 크고 통제할 수 없는 부정적인 영향을 미치지 않도록 하고, 경험이 성숙되면 범위를 점차 넓혀 성공적인 경험을 다른 지역으로 복제한다" 고 밝혔다 보슬비에 표시하다.

< P > 추린화는 기대방 예매제도 개혁은 현지 여건에 따라 안정적으로 추진해야 하며, 일률적으로 추진해서는 안 된다고 생각한다.

그녀는 조건부 도시가 현지 여건에 따라 현 판매를 추진할 수 있고, 현 판매 여건이 없는 도시에서는 여전히 예매를 지원하고, 관건적인 개혁을 추진할 수 있다고 제안했다. 주택 예매가 성숙한 시장의 예약식이나 할부식 예매에 점차 접근하여 주택 구입자의 권익을 더욱 효과적으로 보호할 수 있도록 했다.

해통증권은 연보에서 예매제의 미래 진화에 대한 분석을 내놨다. 이 기관은 현재 문제의 근본 원인은 예매제도 자체가 아니라 규제제도가 엄격한지, 현재 시장의 공급과 수요 갈등이 효과적으로 해결되지 않을 경우 일률적으로 수정할 가능성이 크지 않다고 보고 있다.

"단기 재고가 적은 도시에 더 적합한 것은 공급을 앞당겨 늘린 다음 새롭고 낡은 틀을 취하는 것이다. 단기 재고가 많은 도시에서는 재고에도 손을 대고 공급지 계획에 협조하는 것이 더 적합하다. 또한 토지 양도 시 점차 토지 양도 조건에서 예매 가능 여부를 명시한 것도 선택 가능한 과도기 방식이다. " 해통증권이 지적하다.

"많은 사람들이 예매제를 취소해야 한다고 생각하지만, 반대로 지금은 예매제도의 정본 청원, 전면적으로 강화된 노드여야 한다." 이우가는 엄격한 규제로 집행을 보장함으로써 집을 지을 수 있을 뿐만 아니라 비용도 최소화할 수 있다고 말했다.

최대 800 만 달러! 주택 구매 보조금 정책 붐: 지방 정부는 적극적으로 부동산 시장

공교롭게도 같은 날 남통에서 2 차 토박이를 완성했고, 거래 결과 13 점의 구획 중 하나가 21 라운드 경매를 거쳐 분양된 것으로 나타났고, 나머지 12 점은 모두 최저가 거래가 성사돼 남통 현지 기업이 모두 경쟁하여 총 거래액은 61 억 2000 만원으로 나타났다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), Northern Exposure (미국 TV 드라마))

상하이 일강과 떨어져 있는 3 선 도시, 토박이 밋밋하게 끝나거나 지방정부가 유동성 활성화 정책을 내놓은 요인 중 하나다.

재고 충동

각지에서 주택 구매 보조금 정책을 내놓은 것은 재고를 위한 것으로, 단기간에 정책이 부동산 시장에 미치는 영향이 뚜렷하다.

일찍이 6 월 초 서주 신의시는 먼저 주택 구입 보조금을 내놓았고, 외부인들은 신의시에서 첫 스위트룸을 매입하여 300 위안/평방미터 주택 구매 보조금을 주었다. 두 아이나 세 아이의 본 시 호적 가정은 상품 주택을 구매하고, 두 아이 가정은 평방미터당 200 위안의 보조금을 주고, 세 아이 가정은 평방미터당 300 위안의 보조금을 준다. 서주 본토 주택 기업인 한 사람은 신의시가 보조금력이 높기 때문에 이미 어느 정도 효과를 보았다고 지적했다.

하지만 앞서 언급한 주택업체들은 이번 서주시 보조금이 아직 크지 않아 효과를 관찰할 필요가 있다고 보고 있다.

그는 안후이 화이베이를 예로 들어 보조금 정책의 힘이 커질수록 효과가 두드러진다고 지적했다. 4 월 중순, 안후이베이시는 주택 구입 보조금을 내고 개인이나 가정이 가정의 첫 스위트룸을 구입하여 600 위안/평방미터 상 (최대 6 만원 이하) 을 수여했다. 가구비 첫 번째 상품 주택을 구입하여 평방 미터당 400 위안 (최대 4 만원 이하) 을 드립니다. 개인, 가정, 기업이 새로 지은 비주택주택을 구매하는 경우 평방 미터당 150 위안 (최대 3 만원 이하) 을 드립니다.

현재 회북의 집값 평균가격은 평방미터당 6000 원 정도입니다.

이거연구원에 따르면 4 월 중순 주택 구매 보조금 정책을 시행한 이후 화이베이는 5 월 거래면적에 비해 4 월에 비해 크게 증가했다.

이번 주택 구매 보조금은 일부 외진 지역에서 적지 않은 힘을 가지고 있는 것으로 나타났다.

또한 3, 4, 5 선 도시에서 주택 구입 보조금을 내놓아 외부인, 인재, 농민이 시내에 가서 집을 사는 것을 용이하게 한다. 동책연구원 연구이사 송홍위는 대부분의 서너 선 에너지 수준이 비교적 낮은 도시들이 주택 구입 보조금을 내놓고, 특히 인재 구매 보조금을 내놓았다고 보고 있다. 이 현상의 배후에는 이 도시들이 최근 몇 년 동안 인구 유입이 더디고, 일부 도시들은 여전히 인구 순 유출 상태에 처해 있다. 인구 지지가 부족한 동시에, 부동산 시장은 산업 규제, 시장 하행, 경제 하행 압력의 세 가지 요인에 의해 영향을 받았는데, 이 도시들은 부동산 시장의 하행 압력이 비교적 크고, 재고가 상승하고, 토지가 빈번하게 흐르고 있다.

주택 구매 보조금 정책이 부동산 시장을 안정시키는 역할을 할 수 있습니까? 송홍위는 하반기 에너지 등급이 낮은 3 ~ 4 선 도시가 여전히 시장 바닥에 있을 것으로 전망했다. 김화업 내 한 사람은 주택 구입 보조금 정책이' 치료 불치병' 에 속한다고 지적했다. 상반기에도 주택 구입 보조금을 내놓은 김화는 현재 시장이 달라졌다. 대호형과 대평층의 제품 공급을 늘리기 시작했고, 과거 소호형 제품의 투자와 금융속성이 지나치게 강조되면서 재고는 일반적으로 높은 것으로 알려졌다.

이번 주택 구매 보조금 붐에서 많은 도시들도 주택 구매 보조금을 144 제곱미터 이하로 설정해 지방정부 부동산 시장이 재고를 찾아가는 절실한 수요를 다소 드러냈다.

소주가 가장 강력한 이유는 무엇입니까?

이번 주택 구매 보조금 붐 중 소주의 주택 구매 보조금 한도가 가장 높다.

7 월 12 일 쑤저우는 3 년 동안 10 만 채의 인재 아파트, 최대 800 만 원의 주택 구매 보조금을 제공하는 일련의 인재 정책을 발표했다. 그 중' 1000 채의 인재 아파트는 박사후 이동역 아웃바운드에 무료로 거주하며 최대 500 만원의 기술 프로젝트 지원과 300 만원 안가 보조금을 받을 수 있다' 는 한 가지 발표에 따르면 쑤저우 주택 구매 보조금 정책은 최고 인재 (팀)' 1 인 1 책' 의 특별 지원을 대대적으로 실시하고 있다.

소주가 강력한 인재 구매 보조금 정책을 내놓은 데에는 이유가 있다.

한편 쑤저우 () 도시 발전에는 산업 구조의 우세가 있고, 지방정부는 재정력이 인재 도입을 지원하고, 주택 구매 보조금은 최대 800 만 원에 이르는' 아웃 서클' 정책은 쑤저우 () 도시 산업의 지지를 기초로 하고 있다. 최근 몇 년 동안 쑤저우는 새로운 에너지, 생물의약 등의 산업을 대대적으로 발전시켰으며, 인재 도입을 위한 견고한 도시 섀시를 제공하였다. 한편, 쑤저우 부동산 시장은 지난 몇 년 동안의 고위운행을 경험한 후 교외의 부동산 시장은 도시의 구조적 문제보다 훨씬 더 많이 노출되었고, 재고 총량이 커서 거래 조정 기간에 접어들었다.

제 3 자 기관 자료에 따르면 2022 년 상반기 쑤저우 신주택 주택 1 * * * 망은 315 만 평방미터에 계약해 지난해 같은 기간에 비해 약 38% 하락했다. 중고주택 * * * 인터넷 서명 229 만 4000 평으로 지난해 같은 기간에 비해 40.44 포인트 하락했다.

앞서 언급한 분석가들에 따르면, 부동산 시장의 장기 발전을 보면 수급관계의 논리로 볼 때 쑤저우의 부동산 시장 재고 압력은 오강구 등 교외에 집중되어 인재 구매 보조금 정책을 통해 일부 재고를 소화할 수 있다고 한다. 그러나 주택 구매 보조금 정책을 통해 시장 추세를 바꾸고 싶다. 현재 시장의 환경과 서민들의 주택 구입 수요로 볼 때 여전히 어려움이 있다. 시장 가격은 여전히 통화 정책과 전환점 인상 기대에 달려 있다.

부동산 시장의 주택 구매 보조금 정책이 고조되면서 주택 구매 보조금이 단시간 내에 부동산 시장을 자극해 재고 제거에 도움이 될 수 있다는 업계 관계자들도 우려하고 있지만 지속적인 관찰이 이뤄지고 있다.

이미 2020 년 이우는 각종 인재에 대한 주택 구입 보조금을 내놓았는데, 그 중 전일제 학부 학력이나 중급 직함 인재는 주택 구매 보조금 30 만 원을 줄 수 있다. 아마도 의우의 각 정책은 시장에 자극적인 작용을 했을 것이다. 2020 년, 의우 상품 주택 기록 세트 수는 16522 개로 전년 대비 55.12% 증가했다. 거래액은 441 억 5700 만 원으로 전년 대비 70.39 포인트 증가했다. 거래 면적은 197 만 6 천 평방미터로 전년 대비 59.52 증가했다.

하지만 작년 하반기부터 의우 부동산 시장이 고점에서 하락하기 시작했고, 한 현지 부동산 판매에 따르면 의우 집값은 지난해 상반기부터 현재까지 10-20 포인트 하락할 것으로 보인다.

그러나 과도기 정책으로서 주택 구매 보조금은 단기적인 부동산 시장 자극 작용에 대해 여전히 긍정적이다. 이거연구원 지쿠센터 연구이사 엄약진은 지방정부가 주택 구입 보조금 정책을 내놓는 것은 확실하다고 주장했다. 주택 구입자의 주택 구입 비용을 직접 또는 간접적으로 낮추고 소비 수요를 자극할 수 있기 때문에 객관적으로 부동산 거래 시세의 작은 회복을 이끌고 있기 때문이다. 그러나 보조금이 제자리에 있어야 한다는 점에 유의해야 한다. 그렇지 않으면 주택 구입자들이 이런 정책에 대한 의욕이 약해질 것이다.

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