올림픽 이후 베이징 주택 가격이 오를까?
국가발전개혁위원회 경제연구소 경제운영발전연구실 왕샤오광 소장이 최근 발표한 최근 연구 보고서에서는 2008년 올림픽 이전에 부동산은 여전히 뜨거운 성장세를 유지하며 중기 호황의 정점에 있을 것입니다. 그러나 올림픽 이후 부동산은 여러 요인의 영향을 받아 중기 조정에 들어갈 수 있습니다. (오리엔탈 모닝포스트 10월 24일자)
왕샤오광이 이런 판단을 내린 이유는 지속적으로 높은 주택가격이 주거수요에 대한 억제효과, 공급해제, 위축 등의 요인에 근거한다. 돈과 신용의 영향, 올림픽 이후 주택 가격 상승에 대한 사람들의 기대 변화. 상식적으로 보면 왕샤오광의 판단은 기본적으로 합리적이라고 할 수 있다. 그러나 올림픽 이후 주택가격의 추세에 대해 저자는 왕샤오광이 핵심요인보다는 객관적 요인만을 강조했다고 본다.
주택 가격을 결정하는 핵심 요소는 무엇입니까? 저자는 첫 번째 이슈는 공급과 수요이며, 수요와 공급의 핵심 결정자는 주택 구매자나 개발업자가 아닌 업계 당국과 지자체라고 믿는다. 이를 인식하지 못한다면 주택 가격에 영향을 미칠 것으로 보이는 요소를 아무리 강조하고 어떤 예측을 해도 실행이 불가능해진다. 저자는 왕샤오광의 이유를 하나씩 분석한다.
첫째, 계속되는 높은 주택가격은 주택수요를 억제하는 효과를 갖는다. 이 점은 표면적으로는 사실인 것 같고, '가격은 있으나 시장이 없다'는 현상이 이를 증명하는 것 같다. 그러나 과도한 주택가격으로 인해 수요의 어느 부분이 억제되는지 분석해야 한다. 분명히 가장 큰 영향을 미치는 사람은 돈과 권력을 가진 유력한 사람들이 아니라 구매력이 없는 사람들입니다. 집값이 계속 오르면 높은 집값은 권력자들을 제지하지 못할 뿐만 아니라, 투기와 사재기 행위를 부추길 수도 있다. 집값 상승이 그들에게 부를 늘릴 수 있다는 희망을 주기 때문이다.
직원의 고용과 소득을 해결하고, 빈부 격차를 줄이고, 세금 개선을 통해 부동산 투기와 사재기 비용을 늘리는 등 정부 부처만이 이 문제를 점진적으로 해결할 수 있다. 시장경제는 공정한 경제를 의미하는 것이 아니라 정부의 규제가 필요한 '가난한 사람을 싫어하고 부자를 사랑하는' 것을 의미하기 때문에 높은 주택 가격의 자연적인 힘에만 의존하여 수요를 억제하는 것은 비현실적입니다.
둘째, 공급의 방출과 화폐와 신용의 위축 효과이다. 먼저 공급분양에 대해 말씀드리겠습니다. 개발자 자신은 공급 출시 정도에 대해 거의 발언권이 없으며 의사 결정 권한은 거의 전적으로 정부의 손에 있습니다. 토지 공급, 개발자의 건설 진행 상황 관리, 주택 재고 개선 등이 공급에 영향을 미치는 핵심이 되었습니다. 예를 들어 베이징의 주택 가격이 높은 원인을 분석할 때, 수요가 많은 것 외에도 정부의 토지 공급 계획이 수년 동안 완료되지 않았으며 개발자의 관리가 매우 중요한 이유가 있다는 점을 인식해야 합니다. 주택을 비축하는 사람이 부족한 주된 이유는 다음과 같습니다.
돈과 신용의 수축효과에 대해 이야기해보겠습니다. 새로 도입된 주택담보대출 정책은 관망세를 불러일으켰지만, 이러한 관망세는 주택가격에도 영향을 미친다. 그러나 이러한 관망적 접근 방식은 지속 가능하지 않고 일시적입니다. 여기에는 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 주요 시중은행이 세부 규정을 발표하지 않았기 때문에 지점 은행은 기다릴 수만 있었고, 이 대기 시간은 제한적이었습니다. 둘째, 은행의 눈에는 부동산 대출이 항상 매력적이었습니다. 화폐와 신용의 위축효과를 어떻게 계속 발휘할 것인가, 금리정책만으로는 부족하다. 정부가 어떻게 새로운 주택대출정책을 조속히 개선하고 그 이행을 감독할 수 있느냐가 관건이다.
게다가 올림픽이 바뀌면서 집값에 대한 국민의 기대도 높아졌다. 사실 사람들은 매우 이성적이며 감정에 의존하지 않습니다. 올림픽이 주택 가격에 얼마나 영향을 미칠까요? 두 부분으로 나누어 살펴보겠습니다. 올림픽 이전에는 올림픽 경제의 마법이 의심할 여지가 없습니다. 물론 이 마법은 올림픽 이후 베이징과 올림픽 관련 도시에 주로 반영됩니다. 올림픽과 관련해서는 기껏해야 올림픽 개최지 주변의 주택 가격을 상승시킬 뿐이고, 주택 가격의 추세는 결국 수요와 공급의 모순에 달려 있을 것이다. 즉, 올림픽과 관련된 개별 도시의 전반적인 주택가격 추세는 올림픽과 관련이 있지만 대부분의 도시와는 관련이 거의 없으며, 올림픽이 전국 주택가격의 전환점이 되지는 않을 것이다. 개발자들은 일반적으로 올림픽을 소란을 피우는 데 이용하며, 그들의 목적은 주택 가격을 부풀리는 것입니다.
따라서 주택 가격 추세를 판단할 때 한편으로는 올림픽과 같이 주택 가격에 영향을 미치는 몇 가지 객관적인 요소를 가장 중요하게 고려해야 합니다. 중요한 것은 주택가격에 영향을 미치는 결정적인 요인, 즉 주택가격 등락의 시소를 결정하는 주체는 업계 당국과 지자체뿐이라는 점을 인식하는 것이다. (펑하이닝)