중고주택 거래 절차 및 주의사항, 관련 수수료에 대한 자세한 설명
중고 주택 거래는 우리 일상생활에서 비교적 흔한 일입니다. 직접 사고 팔고 거래를 위해 상장하는 부동산을 중고 주택이라고 합니다. 중고집 거래 과정에서 우리가 파헤쳐야 할 속사정이 많습니다. 오늘은 중고집 거래 과정과 주의사항, 중고집 거래 관련 비용에 대해 자세하게 설명드리겠습니다. .
1부: 중고주택 거래 과정
(1) 구매자와 판매자는 주택의 전반적인 현황과 재산권을 이해하고 정보소통 채널을 구축합니다. 판매자는 주택 소유권 증명서, 신분증 및 기타 문서를 포함한 법적 문서를 제공합니다.
PS: a. 판매자의 부동산 증명서를 검토할 때 부동산 증명서의 첫 번째 또는 두 번째 페이지를 보면 "주택 원가 매매", "주택 원가 매매"라고 표시됩니다. 가격" 또는 "개인 변경" 빨간색 도장은 해당 주택을 원가로 구입했음을 나타냅니다.
b. 주택을 구입한 원래 유닛과 체결한 매매 계약서에 "해당 유닛이 먼저 거부할 권리가 있습니다", "매매 및 양도에는 다음 사항이 필요합니다"와 같은 조항이 있는지 확인하세요. 원래 소유자의 동의' 또는 '5년 이내에 상장할 수 없습니다.'' 및 기타 조건에 동의합니다. 또한, 원가로 구매하여 원집주인과 사전 협의를 한 경우, 표준가격, 우대가격으로 구매하는 경우에는 "공공주택구입 및 서민경제주택 매매 상담신청서"를 원물에 제출해야 합니다. 소유자이며 원래 부동산 소유자가 승인을 받은 후 거래 목록에 올릴 수 있습니다.
검토 내용은 다음과 같습니다. 주택소유증명서 첫 페이지에 '*개인품질', '*개인기준', '우대분양', '표준분양' 등의 빨간 도장 문자가 있는 경우, 이는 집을 표준 가격이나 할인된 가격으로 구입한다는 의미입니다. 둘째, 원래 부동산 소유자와 체결한 매매계약서의 조항을 살펴보세요. 물론, 부동산 증명서 원본을 보고, 해당 주택이 위치한 관할 부서, 구, 군 부동산국에서 파일을 확인하여 해당 주택이 상장 및 매매 가능한지 최종적으로 확인해야 합니다.
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(2) 판매자가 제공한 주택이 합법적이고 거래 목록에 등록될 수 있는 경우 구매자는 보증금을 지불할 수 있습니다. 주택 구입을 위해 (주택 구입을 위해 보증금을 지불하는 것은 상업용 주택을 판매하는 것이 아닙니다.) 필요한 절차를 거쳐 구매자와 판매자가 주택 매매 계약(또는 주택 매매 계약)을 체결합니다. 주택의 위치, 재산권 현황 및 거래 가격, 주택 배송 시간, 주택 배송, 재산권 관리 등에 대한 협의를 통해 구매자와 판매자가 합의한 후, 주택 매매 계약서 3부 이상에 쌍방이 서명합니다. 계약.
(3) 구매자와 판매자 *** 모두 부동산 거래 관리 부서에 신청서를 제출하고 검토를 수락합니다. 매수인과 매도인이 부동산관리부에 신청절차를 제출한 후, 관리부는 관련 서류를 확인하고 재산권을 검토한 후, 재산권이 없거나 일부 재산권이 없는 주택에 대해서는 양도절차를 허용해야 합니다. 다른 자산 소유자의 서면 동의를 얻지 않은 경우 신청이 거부되고 상장 및 거래가 금지됩니다.
(4) 계약을 체결합니다. 부동산거래관리부서는 거래부서가 미리 정한 승인권한에 따라 매매되는 주택의 재산권 상황과 매입대상에 따라 단계별로 승인을 신청하여야 한다. 이제 베이징은 거래 과정에서 일반적으로 '백색 증서'로 알려진 부동산 매매 증서를 취소했습니다.
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(5) 세금을 납부하십시오. 세금과 수수료의 구성은 상대적으로 복잡하며 거래의 성격에 따라 달라집니다. 예를 들어, 주택 개량 주택, 이전 주택, 저렴한 주택, 기타 상업용 주택의 세금 구성이 다릅니다.
PS: 중고 주택 거래세에는 사업세, 개인 소득세, 인지세, 양도세 등이 포함됩니다. (중고 주택 거래세 계산을 보려면 클릭하세요)
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(6) 재산권 양도 절차를 처리합니다. 거래 당사자 쌍방이 부동산거래관리부서에 재산권 변경등록을 완료한 후 거래자료가 발급부서로 이관되고, 매수인은 수령통지와 함께 신규 부동산소유권증명서를 발급부서에 신청합니다. 주택 소유권 증명서.
(7) 대출 구매자의 경우 판매자와 주택 매매 계약을 체결한 후 구매자와 판매자가 대출 은행에 가서 대출 절차를 처리하게 됩니다. 구매자의 대출 금액을 결정한 후 구매자의 대출이 승인되면 쌍방이 재산권 등록 변경을 완료하고 구매자가 주택 소유권 증명서를 받은 후 은행에서 한 번에 대출을 발행합니다.
(8) 구매자가 주택 소유권 증명서를 취득하고 주택 대금을 모두 지불하고 판매자가 주택을 인도하고 부동산 비용을 모두 결제한 후 두 당사자 간의 중고 주택 매매 계약이 성립됩니다. 완전히 수행되었습니다.
2부: 중고 주택 거래 시 주의 사항
(1) 주택 절차가 완료되었는지 여부
부동산 증명서는 주택 거래에 대한 유일한 증거입니다. 집주인이 그 집의 소유권을 가지고 있습니다. 아니오 부동산 증명서가 있는 주택을 거래할 때 구매자가 집을 얻지 못할 위험이 큽니다. 주택 소유자는 부동산 증명서와 저당권을 갖고 있거나 나중에 이를 취득하지 못하더라도 여전히 저당권을 갖고 재판매할 수 있습니다. 따라서 거래를 위해서는 부동산 증명서가 있는 주택을 선택하는 것이 가장 좋습니다.
(2) 집의 재산권은 분명한가요?
상속인, 가족, 가족 등 소유자가 여러 명인 집도 있습니다. 부부가 있는 경우에는 구매자가 됩니다. 모든 부부가 주택매매계약을 체결해야 합니다. 일부 당사자만이 소유자의 재산을 무단으로 처분하는 경우 구매자가 다른 당사자의 동의 없이 체결한 매매계약은 일반적으로 무효가 됩니다.
(3) 거래 주택의 임대 여부
일부 중고 주택은 양도 시 물리적인 부담을 주며, 즉 여전히 다른 사람이 임대하고 있습니다. 만약 매수인이 임대차 여부를 고려하지 않고 부동산 증명서만 보고 양도 절차에만 신경을 쓴다면, 제때에 입주하거나 사용할 수 없는 부동산을 얻을 가능성이 매우 높습니다. 우리나라는 대부분의 나라를 포함해 '매매가 임대차계약을 위반하지 않는다'는 점을 인정하고 있기 때문이다. 즉, 주택 매매계약은 기존에 체결된 임대계약과 경쟁할 수 없다는 뜻이다. 실제로는 많은 구매자와 중개업체에서 이 점을 무시하고, 판매자들 역시 이를 악용해 많은 분쟁을 일으키고 있다.
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(4) 토지 상황이 명확한지 여부
중고 주택 구매자는주의해야합니다 토지의 용도에 따라 할당 여부에 따라 달라지며, 할당된 토지는 일반적으로 무료로 사용되며, 양도 시 주택 소유자는 토지 양도 수수료를 지불하고 구매자는 주택에 대해 상대적으로 완전한 권리를 가지고 있으며, 주택의 토지 사용권이 40년에 불과하고 소유자가 10년 이상 사용한 경우에도 토지의 내용연수에 주의해야 합니다. 동일한 위치에서 70년 토지 사용권을 가진 상업용 주택의 가격으로 판단해야 하는지 여부를 구매자가 판단하는 것은 비용 효율적이지 않습니다.
(5) 도시 계획이 영향을 미치나요?
일부 주택 소유자는 집이 약 5~10년 안에 철거될 것이라는 것을 알고 있기 때문에 중고 주택을 판매할 수도 있습니다. 주택 근처에 고층 주거용 건물이 건설될 경우, 판매를 결정하기 전에 조명, 가격 및 기타 도시 계획 조건에 영향을 미칠 수 있으므로 구매 시 세부 사항을 완전히 이해해야 합니다.
(6) 복지주택이 합법인가요?
주택개량주택, 주택사업, 저렴한 주택 그 자체가 복지 성격의 정책주택으로, 양도에 일정한 제한이 있으며, 이러한 토지의 성격과 주택 소유 범위에 대한 특정 국가 규정이 있습니다. 구매자는 구매 시 판매 계약과 국가 법률 간의 충돌을 피해야 합니다.
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(7) 해당 세대의 주택이 법을 위반하는지 여부
일반적으로 해당 세대의 주택 비용은- 표준가격 직원주택의 경우 두 토지를 모두 할당하고 양도 시 토지사용료를 납부해야 합니다. 또한, 유닛은 일반적으로 표준 가격 주택에 대한 부분 재산권을 향유하며, 직원이 유닛을 양도할 경우 유닛은 우선 거부권을 갖습니다. 구매자가 이러한 사항에 주의를 기울이지 않으면 주택 소유자와 함께 해당 주택의 법적 권리와 이익을 침해할 수 있습니다.
(8) 재산 관리비 체납 여부
일부 주택 소유자가 집을 양도할 때 재산 관리비, 전기세, 3대 가스비(천연가스, 난방비, 가스비) ) 수수료가 장기간 체납되어 있으며, 또한 상당한 금액의 비용을 지불해야 하며 구매자가 자신도 모르게 집을 구입해야 할 수도 있습니다.
(9) 중개업체의 규정 위반 여부
일부 중개업체는 규정을 위반하여 중개 서비스를 제공하는 경우가 있는데, 예를 들어 중고 주택 대출을 제공할 때 계약금을 제로로 제공합니다. 구매자, 즉 구매자에 대한 서비스 집 구입에 지불한 모든 돈이 은행에서 사기로 대출될 수 있습니다. 구매자는 자신이 이득을 취했다고 생각했지만 은행이 이를 발견할 경우 모든 책임을 자신이 부담해야 할 수도 있다는 사실을 몰랐습니다.
(10) 계약서는 명확하게 규정되어 있나요?
중고 주택 매매 계약은 상업용 주택 매매 계약만큼 포괄적일 필요는 없지만 일부 세부 사항은 명확해야 합니다. 계약의 대상, 권리 보장, 주택 가격, 거래 방법, 계약 위반에 대한 책임, 분쟁 해결, 서명 날짜 및 기타 문제와 같은 합의가 충분히 고려되어야 합니다.
3부: 중고 주택 거래 수수료
일반적인 중고 주택 거래에 지불해야 하는 수수료는 주로 부동산 중개 수수료, 모기지 수수료의 세 부분으로 구성됩니다. 그리고 거래세 수수료.
1. 부동산 중개수수료: 구매자와 판매자가 부동산 중개업자에게 지급하는 서비스 보수입니다. 이전에 체결한 계약서에서 3자가 명확히 합의하여 거래 후에 지급합니다. 성공했습니다. 다양한 중개 회사가 다양한 표준을 구현할 수 있습니다. 그러나 가격부는 구매자와 판매자의 각 지점이 지불하는 수수료가 거래 가격의 3%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.
2. 모기지 수수료: 모기지나 재담보대출의 경우 모기지 회사, 감정평가사, 은행 및 기타 관련 기관의 서비스 수수료를 지불해야 합니다.
모기지 비용은 주로 다음과 같습니다.
1. 주택 조사 수수료: 주택 당국에서 징수하는 90위안
2. 가격×0.5%, 감정평가사 부담. 감정보고서가 필요하지 않은 경우 초기 감정수수료 300위안만 청구됩니다.
3. 모기지 대행 수수료: 모기지 회사가 직접 받는 서비스 수수료, 대출 금액 × (1% ~ 1.5%) ;모기지 회사마다 시행하는 기준이 다르며, 일반적으로 대출 금액의 1% 또는 1.2%입니다.
4. 대출 보험료: 대출 금액 × 1.2 × 0.1% × 대출 기간, 보험 회사 청구, 중고 주택 담보 대출의 최대 기간은 20년입니다.
5. 대출 계약 공증 수수료: 건당 300위안
6. 재담보 계약에 대한 공증 수수료: 건당 300위안
7. 거래 위탁 공증 수수료: 건당 200위안
8. 중개 수수료: 건당 500위안, 해당 은행에서 징수
9. 기타 권리 등록 수수료: 증명서당 250위안(판위에서는 증명서당 500위안), 주택 당국에서 징수
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10. 대출 인지세: 대출 금액 × 0.005%, 은행에서 징수합니다.
그 중 대부분의 은행은 은행 선적금 대행사 수수료를 부과하지 않습니다. 또한 일부 은행에서는 재담보대출을 신청할 때 건당 500위안에서 1,000위안 범위의 재담보대출 수수료도 부과합니다.
3. 중고주택 거래세 및 수수료(거래세 및 수수료는 주택당국이 직접 징수하며, 규정에 따라 구매자와 판매자가 해당 세금 및 수수료를 납부합니다.)
중고 거래세 및 수수료는 주로 다음과 같습니다.
1. 거래 증서세: 감정 가격 × 1.5%(구매자)
2. 거래 인지세: 감정 가격 × 0.05%(양측)
3. 거래 관리 수수료: 주거용 부동산의 경우 3위안/㎡, 상업용 부동산의 경우 6위안/㎡(양측)
4. 등록비: 재산 증명서에 등록된 소유자 수를 기준으로 건당 60위안 계산(구매자)
5. 측량 및 매핑 비용: 건당 50위안/인당 다음을 기준으로 계산. 부동산 증명서에 등록된 소유자 수(구매자)
6. 부동산 소유권 증명서에 대한 인지세: 각 5위안. (구매자)
단독 구매이거나 거래 부동산이 비거주용인 경우 거래 증서 과세 기준은 감정가 × 3%입니다. 거래 부동산이 주택개축주택인 경우 매매 및 매각 시 개인소득세를 납부합니다. 거래가액×1.3%, 토지 프리미엄: 거래가액×1%, 공유면적 차액을 납부합니다. 아파트 면적×10.98%×공시가×10%. 중고 상업용 주택 거래 판매자의 표준 토지 프리미엄은 60~120위안/㎡입니다.
현재 중고시장에는 불규칙한 요금이 존재합니다. 주로 일부 계획되지 않은 중개자가 구매자와 판매자가 청구 표준을 이해하지 못한다는 사실을 이용하여 영리한 이름을 만들거나 수수료를 인상하기 때문입니다.
주요 징후 중 하나는 추가 요금을 청구하기 위해 일반적이고 모호한 개념을 사용하는 것입니다. 거래수수료, 담보대출수수료 등의 이름으로 나타나는 비정상적인 요금 등 또 다른 주요 징후는 일부 수수료가 모든 은행이나 관련 기관에서 부과되지 않으며, 중개인이 이러한 상황을 은행이나 관련 기관에서 부과하지 않더라도 여전히 부과한다는 것입니다. 예를 들어 위에서 언급한 은행 대출 대행 수수료, 모기지 재담보대출 수수료 등은 개별 은행에서만 부과됩니다. 둘째, 일부 중개인은 일부 과금 품목에 대해 임의로 가격을 인상합니다.
예를 들어 취소 수수료는 건당 90위안이지만 일부 중개인은 200위안을 청구합니다. 공동 거래 당사자로서 이 분야에서 손실을 방지하려면 자격을 갖춘 공식 중개자, 특히 브랜드가 있는 대규모 중개자를 선택해야 합니다. 동시에 보다 관련성이 높은 상식도 확보해야 합니다.
중고 주택 거래 과정에 관한 계약:
1. 중개 위탁 계약: 중개자를 통해 주택을 구입하는 경우 일반적으로 중개자는 판매자를 만날 수 없습니다. 그들이 걱정할 것이기 때문에 당신은 그를 우회하고 집 판매자와 직접 합의할 것입니다. 따라서 중개자는 반드시 자신과 중개 계약을 체결하도록 요청할 것입니다.
2. 주택 매매 계약: 이 계약에는 구매자가 주택의 원래 소유자, 주택 면적, 주택 가격, 각종 비용 정산을 신중하게 서명해야 합니다. 판매자 입장에서 가장 저렴한 방법은 모든 규칙과 규정을 서명하고 비교적 상세한 계약을 체결하는 것이며 분쟁을 피할 수 있습니다.
3. 은행 대출 담보 계약: 중고 주택 구입 시 주택 대금이 일시불로 지급되지 않는 경우 은행 대출 담보 계약을 체결해야 합니다. 이 계약에는 주택 판매자, 주택 구매자, 주택 판매자 대출 은행, 주택 구매자 대출 은행이 포함되며 주택 판매자 대출 은행이 지정한 보험 회사, 주택 구매자 대출 은행이 지정한 보험 회사의 세 당사자가 추가로 추가될 수 있습니다. 대출 은행 및 중개 회사의 경우 이러한 대출 행위에는 여러 당사자가 포함될 수 있으므로 더욱 복잡합니다. 이 경우 주택 구입자가 상세한 계약을 원할 경우 변호사를 고용할 수 있다.
결론: 중고 주택 거래 과정에서는 여전히 모든 방향을 감시하고, 모든 방향에 귀를 기울이고, 여러 측면에서 정보를 수집하고, 모든 방향에서 관찰하고 이해해야 합니다. 중고주택 거래 시 오류, 누락 등의 문제를 방지합니다.
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