장쑤성 재산관리조례(2)
2017년 장쑤성 자산 관리 조례
제4장 예비 재산 관리
제31조 새로 건축한 주거용 부동산은 예비 재산 관리를 받아야 합니다.
건축주와 건축주 회의가 부동산 서비스업체를 선정해 고용하기 전, 건설회사는 부동산 관리의 초기 단계를 담당한다. 건설업체는 선정된 부동산 서비스 기업과 서면으로 된 예비 부동산 서비스 계약을 체결해야 합니다.
예비 부동산 서비스 계약은 합의된 기간을 가질 수 있으며, 소유주 위원회와 부동산 서비스 회사가 체결한 부동산 서비스 계약이 기간이 만료되기 전에 효력을 발생하는 경우 예비 부동산 서비스 계약은 종료됩니다.
제32조 주거용 부동산 건설 단위는 입찰을 통해 상응하는 자격을 갖춘 부동산 서비스 회사를 선택해야 합니다.
입찰자가 3명 미만이거나 주거용 건물 면적이 30,000제곱미터 미만인 경우 해당 부동산이 위치한 군(시, 구) 자산 관리 행정 부서의 승인을 받아 해당 자격을 갖춘 자격을 갖춘 부동산 서비스 회사를 선택하고 고용하는 데 계약이 사용될 수 있습니다.
건설 단위는 부동산 사무 장비 등 고정 자산을 구매하기 위해 초기 자산 관리 개시 비용을 제공해야 합니다. 구입한 자산은 모든 소유자의 소유이며 부동산 서비스 회사에서 사용합니다.
제33조 건설업체와 부동산 구매자가 체결한 매매계약에는 예비 부동산 서비스 계약에서 규정한 내용이 포함되거나 예비 부동산 서비스 위탁 계약을 동시에 체결하여 다음 사항을 규정해야 합니다. 예비 부동산 서비스의 내용입니다.
제34조 초기 부동산 서비스 비용은 주택 매매 계약에서 규정한 기준에 따라 부동산 구매자가 부담한다. 주택 매매 계약에서 약정하지 않은 경우 건설 단위가 부담한다.
완공되었지만 아직 부동산 구매자에게 판매 또는 인도되지 않은 부동산의 경우 부동산 서비스 비용은 건설 단위가 전액 부담합니다.
제35조 신설된 주거용 부동산 관리 구역에서 건설회사는 총 지상 및 지하 건축 면적의 4/1000 이상의 비율로 부동산 서비스실을 할당해야 하며, 100제곱미터 미만의 경우 100제곱미터 단위로 구성하여 무료로 인도해 드립니다. 그 중 소유주 위원회의 논의 활동에 사용되는 방은 부동산 서비스실의 비율에 따라 합리적으로 결정되어야 하며 일반적으로 건축 면적 20~40㎡에 따라 할당됩니다.
집중 건설된 저렴한 주택에는 전체 건설 면적의 3,000분의 3 이상에 달하는 부동산 서비스 운영 건물도 갖추어야 하며, 수익금은 부동산 서비스 비용 부족을 보충하는 데 사용되어야 합니다.
부동산 서비스 건물, 부동산 소유주 위원회 토론실, 부동산 서비스 사업 건물 할당에 대한 구체적인 기준은 구 자치단체가 정합니다.
제36조 부동산 서비스 건물은 건설 단위가 장식하고 독립적이고 정상적인 기능을 갖고 주거 지역의 중심 지역이나 출입구 근처에 상대적으로 집중되어 있는 지상 주택이어야 합니다. 주거 공동체의. 부동산 서비스실이 주거용 건물에 있는 경우 독립된 통로가 있어야 합니다.
부동산 서비스 건물은 공유 공공 건물 면적에 포함되지 않으며 해당 건물의 소유권은 모든 소유자에게 속합니다. 최초 주택 소유권 등록을 신청할 때 건설 단위는 부동산 서비스 건물을 명시하고 등록을 신청해야 합니다.
부동산 서비스에 사용되는 부동산은 구매, 판매 또는 저당될 수 없습니다.
제37조 최종 사용자 가구 출입구를 제외한 신축 주거용 부동산 관리 구역 또는 전문 운영 시설 및 장비 내 물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 난방 등 최종 사용자를 위한 가정용 계량기 항구는 국가 기술 표준 및 전문 기술 사양을 준수해야 합니다.
준공 승인을 조직할 때 건설 단위는 준공 승인을 통과한 후 물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 난방 및 기타 전문 운영 단위에 참여하도록 통지해야 하며, 전문 운영 시설 및 장비는 다음과 같습니다. 주거용 부동산 관리구역은 전문사업단위가 관리를 책임진다. 전문운영업체는 수리, 유지관리, 개선 등을 인수하고 책임을 진다. 관련 비용은 전문운영업체가 부담하지만, 2차 급수시설 비용은 '조항'의 관련 규정에 따라 부담한다. 장쑤성 도시 및 농촌 물 공급 관리 규정'.
본 규정 시행 이전에 건축된 주거단지의 전문관리시설 및 장비를 소유자총회에서 전문관리기관에 인계하기로 결정한 경우 전문관리기관이 이를 인수하여야 한다. 구체적인 시행 조치는 지역 자치단체가 마련해야 합니다.
전문 운영 시설 및 장비에는 전력 변환(배전), 2차 물 공급, 가스 압력 조절, 난방 및 기타 시설 및 장비와 관련 파이프라인이 포함됩니다.
제38조: 예비 부동산 서비스 회사는 부동산 소유자에게 부동산 서비스 매뉴얼을 제공해야 하며, 건설 단위가 주거용 부동산 인도와 관련된 특정 문제를 처리하는 데 도움을 주기 위해 건설 단위의 위탁을 받을 수 있습니다.
제39조 건설업체는 국가 관련 규정과 주택 매매 계약의 규정에 따라 소유권이 명확하고 정보가 완전하며 품질이 우수하고 기능이 완벽하며 지원 시설이 완비된 부동산을 인도해야 합니다.
새로운 주거 지역사회는 다음 조건을 충족해야 합니다.
(1) 건설 프로젝트가 준공 승인 검사를 통과하고 계획, 공공 보안, 화재 예방, 환경 부서의 승인을 얻었습니다. 보호, 민방위 및 기타 관할 부서 또는 건설 관리 부서에 제출된 문서 사용 허가
(2) 물 공급, 배수, 전력 공급, 가스 공급과 같은 시 공공 시설 및 장비, 난방, 통신, 공공 조명 및 케이블 TV는 계획 및 설계 요구 사항을 완료하고 물 공급, 전력 공급, 가스 공급 및 난방에 대해 독립적인 인증 계량기를 설치해야 합니다.
(3) 교육, 우편 서비스, 의료 및 건강, 문화, 스포츠, 환경 위생, 지역 사회 서비스, 민방위 및 기타 공공 서비스 시설이 계획 및 설계 요구 사항에 따라 건설되었습니다.
(4) 도로, 녹지, 부동산 서비스 건물과 같은 공공 지원 시설은 계획 및 설계 요구 사항에 따라 건설되었으며 사용 기능 요구 사항을 충족합니다.
(5) 엘리베이터, 2차 용수 공급, 고전압 전원 공급, 소방 시설, 압력 용기, 감시 및 보안, 기타 공공 시설 및 장비는 법에 따라 사용 허가를 받아야 합니다.
(6) 관련 정보 재산의 사용, 유지 및 관리가 완료되었습니다.
(7) 법률 및 규정에 규정된 기타 조건.
제40조 부동산 서비스 기업이 부동산을 인수할 경우 해당 부동산의 가장 많이 사용한 부분과 가장 많이 사용한 시설 및 장비를 검사해야 합니다. 재산 인수 검사는 신의성실, 객관성, 공평성, 명확한 권리와 책임, 소유자 고유 재산 보호의 원칙을 따라야 합니다.
부동산 현장 검사 20일 전에 건설 단위는 다음 자료를 부동산 서비스 회사에 넘겨야 합니다.
(1) 완성된 일반 계획, 완성된 도면 개별 건물, 구조물, 장비 및 지원 시설 시설 및 지하 배관망 프로젝트 완료 도면과 같은 완료 승인 데이터
(2) 시설 및 장비의 설치, 사용 및 유지 관리에 관한 기술 데이터
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(3) 재산 품질 보증 문서 및 재산 사용 문서
(4) 재산 관리에 필요한 기타 정보.
전항에 나열된 모든 자료가 인계되지 않은 경우 건설 단위는 인계되지 않은 자료의 세부 목록을 작성하고 재제출을 위한 구체적인 기한을 서면으로 약속해야 합니다. .
제41조 재산 서비스 기업은 재산 인도 후 30일 이내에 다음 서류를 구비하여 재산 소재지 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서에 신고 절차를 완료해야 합니다. :
(1) 예비 재산 서비스 계약
(2) 임시 관리 계약
(3) 재산 인수 검사 계약; p> (4) 건설 단위에서 인도한 자재 목록
(5) 검사 기록
(6) 인도 기록; ) 기타 검사와 관련된 서류.
부동산 서비스 회사는 서류를 제출한 후 부동산 관리 구역 내의 눈에 띄는 위치에 부동산 검사 상태를 발표해야 합니다.
제42조 재산 서비스 기업은 검사와 관련된 파일, 자료 및 기록을 작성하고 적절하게 보관해야 합니다.
부동산 인수 검사 파일은 모든 소유자의 소유입니다. 예비 부동산 서비스 계약이 종료되고 소유자 회의가 새로운 부동산 서비스 기업을 선택한 경우, 해산된 부동산 서비스 기업은 예비 부동산 서비스 계약 종료일로부터 10일 이내에 선택한 부동산 소유자에게 보고서를 제출해야 합니다. 소유자 위원회의 감독 및 확인에 따라 서비스 회사는 부동산 조사 파일을 넘겨주거나 소유자 위원회에 전달합니다.
제5장 재산 서비스
제43조 재산 서비스에 종사하는 기업은 법에 따라 독립적인 법인 자격을 보유하고 재산 서비스 기업 자격을 취득해야 합니다.
부동산 서비스에 종사하는 전문 관리자는 관련 국가 규정에 따라 전문 자격증을 취득해야 합니다.
제44조 소유자위원회는 소유자대표대회가 선정한 부동산 서비스 기업과 부동산 서비스 계약을 체결해야 한다.
부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약을 체결한 날로부터 30일 이내에 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서 및 가도 사무소(향)에 부동산 서비스 계약을 신고해야 합니다. 정부) 해당 부동산이 위치한 곳.
제45조 부동산 서비스 기업은 재산 관리 지역 내 전문 서비스 사업을 전문 서비스 기업에 위탁할 수 있지만 해당 지역 내 모든 부동산 서비스를 타인에게 위탁할 수는 없습니다.
엘리베이터, 화재 예방, 모니터링 및 보안과 같은 개인 및 재산 안전과 관련된 시설 및 장비와 특정 요구 사항이 있는 기타 시설의 경우 부동산 서비스 회사는 전문 기관에 위탁하여 수리 및 유지 관리를 수행해야 합니다.
제46조 부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약에 따라 프로젝트 리더를 임명해야 합니다. 사업주가 변경되는 경우 소유자에게 즉시 통보해야 하며, 변경 내용은 자산 관리 구역 내 눈에 띄는 위치에 공개되어야 합니다.
소유자의 의견을 수렴한 후 소유자 위원회는 프로젝트 담당자를 변경해야 하는 경우 부동산 서비스 회사에 프로젝트 책임자 변경을 요구할 수 있습니다. 적시에 이를 공개하고 자산 관리 분야에서 눈에 띄는 위치에 홍보하십시오.
제47조 부동산 서비스 기업은 부동산 서비스 계약의 안전 예방 조치 규정에 따라 안전 예방 조치를 이행해야 하며, 재산 관리 구역 내에서 안전 예방 조치를 잘 이행해야 합니다. 부동산 서비스 기업이 부동산 서비스 계약에 따른 의무를 이행하지 않거나 약정과 다르게 계약상의 의무를 이행하여 소유자의 인신 또는 재산에 손해를 초래한 경우 법에 따라 상응하는 법적 책임을 져야 합니다.
재산 관리 구역 내에서 안전 사고 등 긴급 상황이 발생하면 부동산 서비스 회사는 응급 조치를 취하고 적시에 관련 주무 기관에 보고하며 구조 작업을 지원해야 합니다.
소유자 또는 재산 사용자에게 개인 또는 재산 안전에 대한 특별한 보호 요구 사항이 있는 경우 소유자, 재산 사용자 및 재산 서비스 회사는 별도로 동의해야 합니다.
제48조 소유자는 부동산 서비스 계약에 따라 부동산 서비스 요금을 지불해야 합니다. 소유자와 부동산 사용자가 부동산 사용자가 부동산 서비스 요금을 지불하기로 합의한 경우 소유자는 합의에 따라 부동산 서비스 요금을 연대하여 지불할 책임이 있습니다.
부동산 소유권이 이전되면 소유자는 부동산 서비스 회사와 부동산 서비스 수수료를 정산해야 합니다.
제49조 부동산 서비스 요금은 다양한 부동산의 특성과 특성에 따라 결정되어야 하며, 합리성, 개방성, 서비스 품질 및 가격, 정부 지침 이행의 원칙에 따라 결정되어야 합니다. 가격과 시장에서 규제되는 가격. 일반 주택에 대한 초기 부동산 서비스 요금은 소유자 회의가 성립된 후 정부 가이드 가격에 따라야 하며, 비일반 주택에 대한 부동산 서비스 요금이 정부 가이드 가격에 따라 결정되어야 합니다. 주거용 및 비거주용, 일부 소유자의 요구를 충족하거나 소유자가 특별 서비스를 수행하도록 위임한 특별 서비스 등. 기타 부동산 서비스 요금은 시장 조정 가격에 따라 달라집니다. 구체적인 부동산 서비스 요금 표준은 부동산 서비스 계약 당사자가 합의해야 합니다.
정부지도가격을 시행할 경우 물가행정부서는 자산관리행정부서와 연계하여 자산서비스의 평균비용, 최저임금기준의 조정범위, 소비자 물가 지수의 변화, 부동산 서비스 등급 기준을 제정하고 해당 벤치마크 가격과 변동 범위를 대중에게 발표합니다. 가격 관리 부서는 3년마다 부동산 서비스 수준 표준과 해당 벤치마크 가격 및 변동 범위를 평가하고 평가 결과에 따라 적시에 조정해야 합니다.
부동산 서비스 기업이 부동산 소유자 또는 부동산 사용자에게 부동산 서비스 계약에 명시된 서비스 이외의 특별 서비스를 제공하는 경우 요금 기준은 양 당사자가 별도로 합의할 수 있습니다.
제50조 부동산 서비스 요금은 일시불 제도나 보수 제도를 채택할 수 있으며, 구체적인 청구 방법은 부동산 서비스 계약에서 규정해야 합니다. 보수 제도를 실시하는 경우 부동산 서비스 회사는 규정에 따라 각종 부동산 서비스 자금의 수입 및 지출에 대한 계정을 설정하고 소유주 위원회의 확인을 받아야 합니다.
제51조 부동산 서비스 요금은 명확하게 표시되어야 하며, 부동산 서비스 회사는 서비스 내용, 서비스 표준, 요금 항목, 요금 표준 및 기타 관련 정보를 부동산 관리 구역 내 눈에 띄는 위치에 진실되게 공개해야 합니다.
부동산 서비스 회사는 부동산 서비스 계약 조항에 따라 부동산 서비스 요금, 운영 시설의 수입 및 지출, 공공 수도 및 전기 요금의 분배를 정기적으로 진실하게 공개해야 합니다.
부동산 서비스 회사는 부동산 서비스 계약에 따라 부동산 서비스 요금을 미리 징수할 수 있지만, 부동산 서비스 요금을 미리 징수하는 기간은 1년을 초과할 수 없습니다.
제52조 부동산 서비스 기업은 사용 장소와 사용 시설 및 장비에서 발생하는 물 공급, 전력 공급, 가스 공급 및 열 공급의 소비, 단가 및 금액을 정기적으로 공표해야 하며 그 금액을 공시해야 합니다. , 단가 및 금액에 따른 실제 비용은 부동산 서비스 계약에서 합의된 방식으로 모든 소유자가 공유합니다. 약정이 없거나 약정이 불분명한 경우 건물 전체 면적에 대한 소유자 전용 부분의 비율을 기준으로 할당합니다.
사용 장소와 사용 시설 및 장비에 발생하는 물 공급, 전력 공급, 가스 공급 및 난방비 할당에 대해 소유자 또는 소유자 위원회가 이의를 제기하는 경우 부동산 서비스 회사는 이에 대해 답변해야 합니다. .
제53조 재산 관리 분야 내 물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 열 공급 등 전문 사업 단위는 사용하는 측정 장비에 표시된 값에 따라 최종 사용자에게 수수료를 부과해야 합니다. 최종 사용자는 이를 에너지 손실 및 실외 파이프라인이나 기타 시설의 손실에 전가해서는 안 됩니다. 최종사용자란 수도, 전력, 가스공급, 난방, 기타 서비스를 제공받는 최종 세대주 또는 실제 사용자를 말합니다.
부동산 서비스 기업이 수수료 징수를 위해 전문 사업 단위의 위탁을 수락한 경우 소유자에게 처리 수수료 등 추가 비용을 청구해서는 안 되며, 규정에 따라 전문 사업 단위로부터 보수를 징수할 수 있습니다. 합의.
제54조 부동산 서비스 기업은 현대 서비스 산업과 관련하여 국가와 성에서 규정한 세금 우대 정책을 누린다. 부동산 서비스 회사가 징수하는 모든 유형의 수수료에는 사업세 및 법인 소득세가 포함되지 않습니다.
주거 지역의 일상 시설 및 장비 유지 관리, 청소, 녹화 및 기타 부동산 서비스에 사용되는 물, 전기 및 가스 가격은 지역 주민이 사용하는 가격 기준을 기준으로 합니다. , 세차, 케이터링 등 상업용 물, 전기, 가스 소비량은 제외됩니다.
제55조 부동산 서비스 계약이 만료되기 3개월 전에 소유자 위원회는 소유자 회의 회의를 조직하여 부동산 서비스 기업의 선택 또는 갱신을 결정하고 부동산에 통지해야 합니다. 서비스 기업 및 재산 위치 결정을 서면으로 카운티(시, 구) 재산 관리 행정 부서 및 가도 사무소(향 정부)에 알리고 재산 관리 구역의 눈에 띄는 위치에 공지합니다.
부동산 서비스 기업이 부동산 서비스 계약을 갱신하지 않기로 결정한 경우 소유주 위원회, 해당 부동산이 소재한 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서 및 재산 관리 행정 부서에 통보해야 합니다. 부동산 서비스 계약이 만료되기 3개월 전에 부서에 서면을 제출하고, 부동산 관리 구역 내의 눈에 띄는 장소에 공지합니다.
소유자 회의에서 계약 갱신을 결정한 경우 소유자 위원회는 부동산 서비스 계약 만료 1개월 전에 부동산 서비스 기업과 부동산 서비스 계약을 갱신해야 합니다.
제56조 소유자 회의가 부동산 서비스 기업을 해산하기로 결정한 경우, 해산된 부동산 서비스 기업은 규정에 따라 인수 절차를 거쳐야 합니다. 해고된 재산 서비스 기업은 재산 서비스 계약에서 달리 합의하지 않는 한, 재산 관리 구역 인계부터 철수까지의 기간 동안 정상적인 재산 관리 질서를 유지해야 합니다.
소유주 회의에서 새로운 부동산 서비스 회사를 고용하기로 결정한 경우 해고된 부동산 서비스 회사는 부동산 서비스 계약 종료일로부터 15일 이내에 자산 관리 구역에서 철수하고 소유주 위원회 또는 소유주 위원회의 감독 및 확인에 따라 선택한 부동산 서비스 회사에 다음과 같은 양도 의무를 수행합니다.
(1) 부동산의 점유 부분, 구입한 부동산 사무실 장비를 양도합니다. 초기 자산 관리 개시 비용 등 고정 자산
(2) 본 규정 제40조 2항에 명시된 관련 정보 전송
(3) 재산 서비스 양도 중에 형성된 재산, 시설 및 장비의 사용, 유지 관리, 정기 검사 및 기타 기술 데이터, 운영, 유지 관리 및 유지 관리 기록
(4) 사전 징수된 관련 수수료 정산 , 타인을 대신하여 징수하고 타인을 대신하여 선불 및 지불
( 5) 법률, 규정 및 부동산 서비스 계약에 규정된 기타 사항.
부동산 서비스 계약이 만료되고 소유자 회의에서 선택 또는 갱신에 대한 결정을 내리지 않고 부동산 서비스 기업이 원래 계약에 따라 서비스를 계속 제공하는 경우 소유자의 권리와 의무 원래 계약은 양 당사자 모두에게 구속력을 갖습니다. 원래 계약의 권리와 의무가 지속되는 기간 동안 일방이 계약 종료를 제안하는 경우 상대방과 현(시, 구) 재산 관리 관리 부서 및 구청(진 정부)에 통보해야 합니다. 해당 부동산이 위치한 곳은 3개월 전에 서면으로 작성하고, 부동산 관리 구역 내 눈에 잘 띄는 위치에 공지합니다.
제57조 재산이 소재한 현(시, 구) 재산관리행정부서와 동사무소(진정부)는 재산서비스기업의 인수업무에 대한 감독을 강화해야 한다.
해고된 재산 서비스 회사가 재산 관리 구역에서 철수를 거부하는 경우 해당 재산이 위치한 현(시, 구) 재산 관리 행정 부서는 기한 내에 철수를 명령해야 하며, 소유자위원회는 법률에 따라 소송을 제기하거나 중재를 신청할 수 있습니다.
제58조 자산 관리 관리 부서는 부동산 서비스 기업의 기본 상태, 부동산 서비스 계약 이행, 불만 사항 처리 및 일일 검사를 기반으로 부동산 서비스 기업과 프로젝트 리더의 신용 파일을 작성해야 합니다. 등을 공개했습니다.
제59조: 단일 부동산 또는 소규모 부동산의 경우 소유자 또는 소유자 회의의 결정에 따라 해당 부동산이 소재한 구청(진정부)의 감독 및 지도를 받습니다. 있는 경우 소유자는 해당 부동산에 대한 자산 관리 조치를 직접 시행할 수 있습니다.
소유자가 직접 관리하는 경우 다음 사항을 결정해야 합니다.
(1) 자체 관리 관리 기관 및 관리자
(2) 자체 관리 내용, 기준, 수수료 및 기한
(3) 전문 기관 채용 계획
(4) 기타 자체 관리 내용.
개인 및 재산 안전과 기타 특정 요구 사항과 관련된 엘리베이터, 화재 예방, 모니터링 및 보안, 기타 시설 및 장비는 수리 및 유지 관리를 전문 기관에 위탁해야 합니다.