도시의 적정 주택 가격은 어떻게 계산되나요?

부동산은 지역성이 높고 위치, 품질, 지원 시설, 가격 등이 크게 다르기 때문에 비전문 투자자는 투자 이익을 보호하기 위해 기본적인 투자 지식을 배워야 합니다. 쫓겨나고 부동산 구입 추세를 따르십시오.

그렇다면 어떻게 투자기회를 포착하고 투자위험을 피할 수 있을까?

전제는 주택가격에 거품이 있는지를 정확하게 측정하는 것이다.

■임대수익률이 자본회수주기를 결정합니다

주거용 건물을 예로 들어보겠습니다.

예 1: 주거용 A: 단가 5,000위안/제곱미터 (간단한 장식 포함), 70평방미터, 총 가격 350,000위안/세트.

주변 같은 지역의 주택 임대료는 월 1,600위안이다. 그러면

A집의 이론적인 임대소득 = 1,600위안 × 11개월 = 17,600위안/년(정적, 향후 임대료 증감 요인 제외, 매년 1개월의 빈 임대 기간 제외)

이론적 연 수익률=17600/350000=5%(정적)

투자 비용의 이론적 회수 기간=350000/17600=19.88년(유지보수 및 수리) 투자는 계산되지 않음)

이러한 수치는 이 부동산의 가격 거품이 상대적으로 심각하고 투자 수익률이 낮으며 비용 회수주기가 상당히 길고 자산 축소 위험이 있음을 보여줍니다. 높아 투자대상으로는 적합하지 않습니다.

예 2: 레지던스 B, 고급 아파트, 단가 10,000위안/제곱미터(고급 장식 포함), 면적 100제곱미터, 총 가격 100만 위안.

조사 결과 이 부동산이 위치한 프로젝트 내 같은 지역 아파트의 임대료는 월 7000위안인 것으로 확인됐다. 그러면:

B 주택의 이론적인 임대 수입 = 7,000위안 × 11개월 = 77,000위안/년(정적, 향후 임대료 인상 및 감소 요인 제외, 매년 1개월의 임대 공실 제외)

이론적 연간 수익률 = 77000/1000000 = 7.7%(정적)

투자비의 이론적 회수 기간 = 1000000/77000 = 12.98년(유지보수 투자는 계산하지 않음)

이러한 수치는 A주택에 비해 이 부동산의 가격 거품이 훨씬 낮고 기본적으로 수용 가능하다는 것을 보여줍니다. 투자 수익이 허용 가능하고 비용 회수 주기가 허용 가능합니다. 여유자금이 있다면 투자대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

■회수기간은 7~12년이어야 한다

간단히 말하면 투자가치가 있는 부동산의 이론적인 연수익률은 7%~20%( 높을수록 좋음), 이론적 비용 회수 주기는 7~12년이어야 합니다(짧을수록 좋음).