부동산 세무계획 기교
(1) 토지부가가치세의 과세 범위를 이용하여 < P > 토지부가가치세의 과세 규모를 정확하게 정의하는 것이 중요하다. 토지 부가가치세 과세 범위에 속하는 기준은 세 가지가 있다. 첫째, 토지 부가가치세는 토지 사용권 양도와 토지 건설물 및 부착물에 대한 과세이다. 둘째, 토지부가가치세는 국유토지사용권과 그 땅 건설물과 부착물의 양도행위에 대한 과세이다. 셋째, 토지 부가가치세의 세금 범위에는 양도되지 않은 토지 사용권, 부동산 재산권에 대한 조치가 포함되지 않는다. 이 세 가지 판정기준에 따르면 세법은 일부 세부 사항이 토지부가가치세 과세 범위에 속하는지 여부를 판단했고, 부동산 기업은 이러한 판단기준에 따라 공정한 세금 계획을 진행할 수 있다.
① 부동산의 대건행위 < P > 세법에서 부동산의 대건행위에 대한 과세에 대해 구체적인 규정을 내렸고, 부동산의 대건행위는 부동산 개발회사가 고객을 대신하여 부동산 개발을 진행하고, 개발 실현 후 고객에게 대체 건소득을 받는 행위를 가리킨다. 부동산 개발사의 경우 수입은 확보했지만 부동산 소유권 이전은 일어나지 않았고 수입은 노무소득의 성격이므로 토지부가가치세의 과세 범위에 속하지 않는다. 부동산 개발회사는 이런 건축 방식을 이용하여 개발 초기에 최종 사용자를 확정하고, 방향개발을 실시하여 세금 부담을 줄이려는 목적을 달성하고, 개발 후 토지 부가가치세 납부를 방지할 수 있다.
② 합작주택 < P > 세법에 따르면 일방 출지, 일방 출지 자금, 쌍방 합작주택, 건설후 비례분방 자용에 따라 토지부가가치세 징수를 잠시 면제한다. 완공 후 양도한 것은 토지 부가가치세를 징수해야 한다. 부동산 개발회사는 이 정책을 충분히 활용해 세수 계획을 진행할 수 있다. 어떤 부동산 개발회사가 토지를 가지고 있다면, A 회사와 합작하여 오피스텔을 지을 계획이다. 자금은 A 사가 제공하고, 건설한 후 비례에 따라 집을 나눈다. 부동산 개발 회사의 경우, 사무실 주택으로서 토지 부가가치세를 납부하지 않아도 되므로 부동산 비용이 하락하고 시장 경쟁력이 강화된다. 앞으로 다시 처리할 때 본인만의 부서에 토지부가가치세를 납부할 수 있다.
(2) 공제 항목 금액 증가를 이용한 세금 계획 < P > 토지 부가가치세 계산은 부가가치액과 공제 항목 금액의 비율, 즉 부가가치율의 크기가 적용 가능한 세율의 점진적 계산에 따라 부과되며 부가가치율이 클수록 적용 세율이 높을수록 더 많은 세금이 납부됩니다. 공제 항목 금액을 합리적으로 늘리면 부가가치율을 낮춰 낮은 세율을 적용함으로써 세금 부담을 줄이려는 목적을 달성할 수 있다. < P > 세법은 납세자에게 양도소득액에서 공제할 수 있는 공제 항목을 5 개 부분으로 구성한다. 토지사용권을 취득하여 지불한 금액이다. 부동산 개발 비용 부동산 개발 비용 부동산 양도와 관련된 세금 재정부가 규정한 기타 공제 항목은 주로 부동산 개발에 종사하는 납세자가 토지사용권 취득에 대한 지급액과 개발비용의 합계의 2% 를 공제하는 것을 의미한다. 부동산 개발비 중 이자비용을 어떻게 계산하는지,' 토지부가가치세 잠행조례 시행 세칙' 에 명확한 규정이 있어 부동산 기업은 적절한 이자 공제 기준을 선택하여 세수 계획을 진행할 수 있다. 세법에 따르면 이자지출은 양도부동산 항목에 따라 분담을 계산하고 금융기관의 증명서를 제공할 수 있는 경우 허가는 사실대로 공제되지만, 무역은행 동류대출금리로 계산한 금액을 초과할 수는 없다. 기타 부동산 개발비는 토지사용권을 취득하여 지불한 금액과 부동산 개발비용의 합계의 5% 이내로 공제한다. 양도부동산 개발 프로젝트에 따라 이자 비용을 분담할 수 없거나 금융기관 증명서를 제공할 수 없는 경우 부동산 개발비는 토지사용권을 취득하여 지불한 금액과 부동산 개발비용의 합계의 1% 이내로 공제를 계산합니다. 이에 따라 부동산 기업은 이자 비용이 높을 것으로 예상하고 부동산 프로젝트 개발은 주로 부채 자금 조달에 의존하고 이자 비용이 높은 비율을 차지한다면 분담된 이자를 계산하고 금융기관 증명서를 제공할 수 있다. 반대로, 주로 권리 자본 자금 조달에 의존하는데, 이자 비용이 적을 것으로 예상되면 분담해야 할 이자를 계산하지 않으면 부동산 개발비를 더 공제할 수 있어 기업 가치를 극대화하는 데 유리하다.
(3) 조세 우대정책을 이용한 세수계획 < P > 우리나라 토지부가가치세 잠행조례에 따르면 납세자가 일반 표준주택을 짓고 부가가치액이 공제 항목의 2% 를 초과하지 않는 토지부가가치세를 면제한다. 부가가치가 공제 품목 금액의 2% 를 초과하면 전체 부가가치액에 대해 규정된 대로 세금을 계산해야 한다. 동시에 세법은 납세자가 일반 표준 주택을 건설하고 다른 부동산 개발에 종사하는 경우 부가가치액을 별도로 계산해야 한다고 규정하고 있다. 부가가치액을 분리하지 않거나 부가가치액을 정확하게 계산할 수 없는 경우, 그 건설된 일반 표준 주택은 이 면세 규정을 적용할 수 없다. < P > 부동산 개발업체가 일반 표준주택을 짓고 다른 부동산 개발을 한다면 회계를 떠나는 상황에서 일반 표준주택의 부가가치율을 2% 이내로 절제해 면세 대우를 잃는 것이 계획의 핵심이다. 부가가치율을 낮추기 위해서는 부가가치액을 낮추는 것이 급선무다. < P > 2. 부동산세 계획 < P > 부동산세는 부동산을 과세 대상으로 부동산 가격이나 부동산 임대료 수입에 따라 부동산 소유자나 경영자에게 징수하는 세금이다. 부동산세의 세금 계산 근거는 가격에서 징수하는 것과 임대에서 징수하는 것으로 나뉜다. 가격에서 징수하는 것은 부동산의 원래 가치에 따라 한 번에 1% 를 공제하는 것입니까? 3% 이후의 잔존가액은 세율이 1.2% 로 계산됩니다. 임대 징수는 부동산 임대료 수입을 세금 계산 기준으로 하고 세율은 12% 이다. < P > 가격 징수의 경우, 부동산 잔여값에 따라 세금을 계산하기 때문에 부동산 원가의 크기에 따라 부동산세의 양이 직접 결정되고, 부동산의 원가치를 합리적으로 줄이는 것이 부동산세 계획의 관건인 홍콩의 6 개 채색 자료다. 따라서 회계사는 주택 주체와 별도로 계산할 수 있는 건물 부분을 최대한 분리해야 합니다. 임대 징수의 경우, 집값의 크기는 부동산세의 양을 직접 결의했다. 많은 부동산 개발업체들이 주택 임대 계약을 체결할 때 물비, 전기세, 주택세를 모두 합쳐 임대가를 계산함으로써 임대료를 늘리고 부동산세를 더 내는 경우가 많다. 따라서 부동산 개발업체는 물비, 전기료 등을 임대료에서 제거하고 임차인 자신이 독립적으로 부담해야 한다. 각종 원래 임대인이 물과 전기세를 납부했기 때문이라도 임대계약에서 명시적으로 대행 항목을 원천징수하고' 기타 미수금 채무' 를 통해 계산해 부동산세를 납부하는 세기반을 줄여야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산세, 전기세, 전기세, 전기세, 전기세, 전기세, 전기세, 전기세) < P > 3. 주택판매를 지분양도로 전환 < P > 현행 세법에 따라 부동산투자로 주식에 입주하고 투자자의 이윤 배정에 개입하며 독특한 투자위험을 부담하고 영업세를 징수하지 않으며 23 년 1 월 1 일부터 부동산투자로 주식을 양도하는 행위에 대해 영업세를 더 이상 징수하지 않는다. 이런 규정은 부동산 기업의 발전 세금 계획을 위한 공간을 제공한다. < P > 부동산의 구매자가 일정한 조건을 갖춘 기업이나 회사, 증도인이라면 먼저 부동산으로 주식에 투자한 후 구매자에게 주식을 양도하는 부동산 판매 방식을 고려해 볼 수 있다.