부동산 개발 회사의 세금 계획을 세우는 방법
1) 인수사업 관련 조세 우려
저렴한 가격으로 토지자원을 확보하기 위한 목적이든, 레드칩 구조 구축을 위한 목적이든, 그룹 내 실물자산의 구조조정은 최근 몇 년 동안 부동산 회사에서는 또는 제3자 인수가 계속 활발하게 이루어지고 있습니다. 자금 압박에 대응하여 일부 중소 부동산 회사들이 단기간에 유동성을 확보하기 위해 노력하고 있으며, 매각 의지가 높아져 현금이 풍부한 대형 부동산 회사의 인수 합병이 더욱 촉진되었습니다. 그리고 안정적인 운영. 따라서 기업의 다양한 구조조정 방법에 대한 세무처리를 충분히 이해하는 것은 부동산회사가 프로젝트 초기 단계에서 전반적인 조세비용과 사업혜택을 합리적으로 평가하고, 빠르고 정확하게 투자결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다.
부동산 회사의 개편 과정에는 토지 사용권이나 부동산의 양도가 포함되는 경우가 많으며 이로 인해 토지 부가가치세, 증서세, 법인 소득세 및 부가가치세와 같은 납세 의무가 발생합니다. 세금이 추가되었습니다. 기업 구조 조정 및 재편성을 촉진하고 자원 통합을 강화하기 위해 재정부와 국가 세무총국은 기업 구조 조정 및 재편성을 지원하는 일련의 세금 감면 정책을 발표했습니다. 우리는 다양한 세금 관련 처리를 요약했습니다.
일부 부동산 회사가 실제로 '구조조정'이라는 명목으로 '부동산을 양도'하고 토지부가가치세를 포탈하는 것을 방지하기 위해 부동산 업계도 "긴축 저주"에 빠졌습니다. Caishui [2018] No. 57("회람 No. 57")은 구조 조정, 합병, 분할 및 분할 시 토지 부가가치세를 일시적으로 면제하는 정책을 강조합니다. 부동산 평가를 통한 투자는 부동산 양도 당사자가 부동산 기업인 경우에는 적용되지 않습니다. 즉, 거래 쌍방 사이에 부동산 기업이 있는 한, 토지 부가가치세 면제 우대 조치는 적용되지 않습니다.
이 때문에 많은 부동산 회사들이 인수 계획을 결정할 때 지분 거래를 선택하는 경향이 있습니다. 자산 취득에 비해 지분 취득은 양도 과정에서 상대적으로 간단하고 빠릅니다.
그런데 어떤 상황에서도 주식 거래가 자산 거래보다 나은가요? 다음과 같은 간단한 계산 예를 사용하여 분석하고 논의합니다.
참고: 위 사례에는 몇 가지 가정이 포함되어 있으며(주요 가정은 아래에 나열되어 있음) 이 기사의 분석 및 논의를 위한 가상 사례입니다. .
토지 비용 이외의 기타 세금 및 기타 개발 비용은 당분간 고려되지 않습니다
국수 한 [2000] 687 호는 부동산 양도를 지적합니다. 지분 양도 명목으로 토지 부가가치세를 납부해야 하며, 위 계산에서는 아직 이러한 측면의 영향을 고려하지 않았습니다.
일반 주택의 부가가치율이 높을 때 토지 부가가치세 면제 건물의 비율이 20% 미만은 아직 고려하지 않았습니다
B사가 개발 이후 자산을 취득했다고 가정하면, 후속 매각 과정에서 부가가치세의 일반 세액 계산 방법이 적용됩니다
자산 취득 계획에 따라 토지 부가가치세를 계산할 때 구입 가격 전체에 20%를 추가로 공제할 수 있다고 가정합니다. 실제로는 지불된 가격의 내용과 현지 정책을 여전히 고려해야 합니다.
위의 경우 취득단계(즉, 1단계)의 세금비용만 고려한다면 지분취득 방안이 더 낫다는 것을 알 수 있다. 그러나 B사가 해당 프로젝트를 인수하는 목적이 해당 프로젝트를 더욱 발전시켜 매각하는 것이라면 매각과정(즉, 2단계)에서 세금비용을 고려해야 한다. 위의 경우 지분취득계획 2단계의 전체 조세부담이 자산취득계획에 비해 현저히 높았다. 그 주된 이유는 지분취득계획에서는 1단계 취득보험료를 세무상 피인수기업의 자산가액으로 인정할 수 없어 법인세 및 토지부가가치세 비용이 크게 증가하기 때문이다. 이후 판매 단계.
상장 기업의 경우 앞서 언급한 영향이 특히 중요합니다. 인수 후 재무처리 과정에서 지분취득 프리미엄은 취득한 사업자산의 평가가치 증가분으로 인식되어 피인수회사의 자산원가에 배분되어 사업비가 이월될 때 피인수회사의 금융수익지표가 낮아질 수 있습니다. 그러나 위에서 언급한 바와 같이, 이 자산의 가치 상승은 지분 취득 단계에서 프리미엄이 높을 경우, 취득 회사는 세전 이익과 이후 상당한 세후 손실을 경험할 수도 있습니다. 재산이 양도됩니다.
요약하자면, 부동산 회사는 프로젝트를 인수할 때 프로젝트 계산을 잘 하고, 양도인과 합리적인 가격 협상을 하거나 세금 비용 등 제반 비용을 종합적으로 고려한 후 적절한 인수를 확정하는 것이 좋습니다. 인수가 완료된 프로젝트의 경우 기타 세금 계획 옵션, 특히 토지 부가가치세를 적극적으로 고려해야 합니다. 그러한 계획이 일찍 시작될수록 계획 공간은 더 커질 것입니다.
2) 부가가치세 관련 세금 우려
VAT 투입 및 산출 흐름 관리
부동산 회사의 개발 및 판매주기가 길고, 세법에서는 기업이 사전 판매 시 부가가치세를 미리 납부하고, 재산을 양도한 후 일반 세액 계산 방법에 따라 부가가치세를 계산하여 납부하도록 규정하고 있습니다. 동시에 부동산 개발업체가 공급업체에 대금을 지불하도록 강요하는 것이 일반적입니다. 부동산을 양도한 후 매출세가 발생하고 공급자와의 대금이 정산되지 않아 특별 VAT 계산서를 적시에 취득할 수 없는 경우 해당 기간에 VAT에 대한 대규모 현금 지출이 발생하여 회사의 부가가치가 증가할 수 있습니다. 현금 비용.
부동산 회사는 완성품 인도 및 공급업체 대금 지급 시점을 합리적으로 계획하고 공급업체와의 의사소통 및 조정을 강화하여 투입 및 산출 항목을 일치시키고 가치에 대한 자본 점유 비용을 최소화해야 합니다. 세금이 추가되었습니다.
토지 취득, 철거 및 초기 개발 비용에 대한 공제
Cai Shui [2016] No. 140에 따르면 자신이 개발한 부동산 프로젝트를 판매하는 부동산 개발 회사의 일반 납세자(선택 단순(세금 계산법을 사용하는 노후 부동산 프로젝트 제외), 토지 취득 시 다른 단위 또는 개인에게 지급한 철거 보상금은 매출 계산 시 공제할 수 있습니다. 납세자는 위 규정에 따라 철거보상비를 공제할 경우 철거합의서, 양측의 철거보상금 지급 및 수령 사실 등 철거보상비의 진실성을 입증할 수 있는 자료를 제공해야 합니다.
회사가 초기에 발생하는 토지 취득 및 철거 보상에 대해 관련 합의서 및 지출 증빙을 제때 제공하지 못할 경우 일반 부동산을 사용할 경우 부동산 회사가 더 큰 손실을 입을 수 있습니다. 부가가치세를 계산하는 세금 계산 방법. 따라서 향후 세무 당국의 검증을 위해 그러한 지출에 대한 문서를 준비하고 보관해야 합니다. 제안된 취득사업에 대해서는 사전조사를 통해 관련 정보가 누락되지 않았는지 확인하여 향후 부가가치세 계산 및 납부 시 추가 세무부담을 피하는 것이 필요합니다.
초과 부가가치세 공제 환급
국가 세무총국 공고[2019] 제20호에 따라 다음 조건을 동시에 충족하는 납세자는 다음 사항을 신청할 수 있습니다. 부가가치세 공제 증분 세액 환급을 위해 관할 세무당국:
2019년 4월 과세기간부터 6개월 연속(세금을 납부한 경우 연속 2분기) 세액 공제 증분 금액 분기별)이 0보다 크고 6개월째 증가액 초과 세액공제 금액은 500,000위안 이상이어야 합니다.
세액공제 등급은 A 또는 B이어야 합니다.
세금환급 신청 전 36개월 이내에 세금환급 또는 수출세환급을 부정하게 사용하거나 특별부가가치세계산서를 허위로 발급한 경우가 없습니다.
2회 이상 국세청에 의해 처벌을 받지 않은 경우 세금 환급 신청 전 36개월간 탈세를 세무당국에 신고
2019년 4월 1일부터 아직 '모집탈퇴', '선과세 후 반환(환급)' 정책을 누리지 못한 자 )".
점증적 세액공제는 2019년 3월 말 대비 기말 세액공제가 새롭게 늘어난 것을 의미한다.
일반적인 계산 방법을 사용하는 부동산 회사의 경우 위 조건을 충족하는 경우 VAT 환급에 대한 구체적인 요구 사항에 대해 관할 세무 당국과 소통하여 회사의 가처분 현금을 늘리고 개선할 수 있습니다. 자본 효율성.
관련 자본 대출
부동산 산업에 대한 국가 규제 정책으로 인해 부동산 회사는 자금 조달에 어려움을 겪는 동시에 높은 자금 조달 비용을 설정하는 경우가 많습니다. 서로 다른 프로젝트를 위해 서로 다른 프로젝트 회사를 설립하는 것은 부동산 회사에서 흔히 발생하는 관련 당사자 간의 비즈니스 모델 및 뮤추얼 펀드 회전율입니다.
앞서 언급한 자본 거래에 이자가 발생하지 않는 경우 조세 규정에 따라 관련 회사 간의 거래가 독립 원칙을 준수해야 하기 때문에 상응하는 세금 위험이 있습니다. 대출 이자는 공제할 수 없으며 관련 부가가치세는 실제 사업 운영 비용입니다. 따라서 부동산 회사는 특정 영업 시 다음과 같은 조세우대 정책을 최대한 활용하여 조세부담을 줄이면서 조세위험을 통제해야 합니다.
채수이[2016] 제36호에 따르면, 통일 차입금 상환 업무에서 기업집단 또는 기업집단의 핵심기업과 그룹에 소속된 금융회사는 차입이자율을 지불해야 한다. 금융 기관에 지불한 차입 이자율보다 높지 않거나 지불한 채권 쿠폰 이자율과 기업 그룹 또는 그룹 내 하위 단위로부터 징수한 이자는 부가가치세가 면제됩니다.
에 따라 Caishui [2019] No. 20 ("문서 번호 20"), 2019년 2월부터 2020년 11월 1일부터 12월 31일까지 기업 그룹(기업 그룹 포함) 내 단위 간 무료 대출 및 자금 차입이 면제됩니다. 부가가치세.
회보 20호에는 "기업 그룹"에 대한 명확한 정의가 없습니다. 기업은 특정 요구 사항이 있는지 관할 세무 당국과 소통할 수 있습니다. 동일한 실제 관리자가 관리하지만 서로 다른 최종 지주 회사(예: 서로 다른 사업 부문에 속한 회사)가 관리하는 회사 간의 자금 차입은 위에서 언급한 "기업 그룹"의 요구 사항을 충족하지 못할 수 있습니다. 부가가치세 면제를 누릴 수 없으므로 부가가치세 관점에서 이러한 기업 간 자본 이전을 충분히 고려하고 줄여야 합니다.
3) 법인세 관련 세무 우려
지분 인센티브 비용의 세전 공제
'지분 인센티브 계획 시행과의 관련성'에 따름 "기업소득세 처리에 관한 고시"(2012년 국가세무총서 고시 제18호, 이하 고시 제18호)는 상장회사가 수립한 종업원 지분 우대 계획입니다. 지분 인센티브 계획이 가득되면 상장회사는 행사 당시의 공정 가격과 인센티브 대상이 지불한 실제 행사 가격의 차액을 산정하여 상장회사의 급여로 결정합니다. 세법에 따라 세전 공제됩니다. 고시 제18호에 따르면, 거주 기업과 해외 상장 비상장 기업도 유사한 절차를 시행할 수 있습니다.
실제로 해외 상장 모회사가 국내 자회사 직원들에게 지분 인센티브를 부여하는 경우, 국내 자회사 직원들이 부담하는 지분 인센티브 비용을 소득세 전 공제가 가능한지 논란이 일고 있다. 2019년 베이징시 세무국은 '법인소득세 실무정책 지침(제1호)'을 발행해 이러한 비용을 자회사 수준에서 임금 및 급여로 세전 공제할 수 있다는 점을 질의응답 형식으로 답변했다.
형평 인센티브로 인해 발생하는 비용의 규모가 상대적으로 큰 경우가 많다는 점을 고려할 때 세전 공제가 가능하다면 기업의 전반적인 세금 부담을 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 따라서 기업은 관련 비용이 세전 공제될 수 있는지 여부에 대해 관할 세무 당국과 적극적으로 소통하는 것이 좋습니다.
4) 토지 부가가치세 청산
국수이파[2009] 제91호에 따르면 납세자가 다음 조건 중 하나를 충족하는 경우 토지 부가가치세 청산은 다음과 같습니다. 수행됩니다.
부동산 개발 프로젝트가 완전히 완료되어 매각되었습니다.
미완성 부동산 개발 프로젝트가 전체적으로 양도되었습니다.
토지 사용권은 직접적으로 양도됩니다. 양도되었습니다.
다음 조건 중 하나를 충족하는 사람에 대해 관할 세무 당국은 납세자에게 토지 부가가치세 정산을 요구할 수 있습니다.
완료되어 승인된 부동산 개발사업의 경우, 양도된 부동산 건축면적이 전체 사업 매각 가능 건축면적의 85%를 초과하거나, 그 비율이 85%를 초과하지 않더라도, 나머지 판매 가능한 건물 해당 지역이 임대 또는 자가 사용을 위해 사용되었습니다.
판매(분양) 허가를 받은 후 3년이 지나도 판매(분양) 허가가 완료되지 않았습니다.
납세자가 세무 등록 취소를 신청했지만 토지 부가가치세를 신청하지 않았습니다. 청산 절차,
기타 성 세무 당국이 정한 상황(자치구, 자치단체에서 직접) 중앙 정부 산하, 별도의 국가 계획 하에 있는 도시).
전항 제(3)호에 해당하는 경우에는 등록 말소 전에 토지부가가치세 정산을 완료해야 합니다.
부동산업계의 가격제한 규제 이후 일부 부동산 프로젝트에서는 가격제한으로 인해 낮은 부가가치율이 발생하거나 심지어 손실을 입는 경우도 있었다. 청산 조건을 충족한 후 회사는 현지 세무 당국과 적극적으로 소통할 수 있으며, 조건이 허락하는 경우 토지 부가가치세 청산 및 선납세액 환급을 신청할 수 있습니다.
5) 지원 정책을 사용하여 전염병 퇴치
전염병 예방 및 통제와의 싸움에서 승리하기 위해 지방 재정 및 세무 부서는 다음과 같은 다양한 세금 지원 정책을 도입했습니다. 실제 상황((아래 나열)에 따라 전염병으로 인해 세금 납부에 어려움을 겪는 기업을 돕기 위해. 부동산업자는 관할 세무당국 및 유관부서와 적극적으로 소통해 조세애로의 기준, 면세기한, 신청절차 등을 명확히 하고 정책적 혜택을 최대한 누릴 수 있도록 노력할 것을 권고한다. 법인세 잠정 유예 토지 부가가치세 청산 등 신고 및 법인세를 적절하게 감면 매출 총 이익률 및 토지 부가가치세 사전 징수율 부동산세 및 도시 토지 사용세 감면 및 면제 전염병 대상 기부금은 전액 기업 소득을 얻습니다. 세금 공제
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