상가주택 매매계약 분쟁재판에 관한 사법해석
상업용 주택 매매계약 분쟁 사건을 정확하고 시기적절하게 심리하기 위해 '중화인민공화국 총원칙과 민법', '중화인민공화국 계약법'에 따라 중화인민공화국 및 중화인민공화국 계약법”, 이 해석은 국가도시부동산관리법, 중화인민공화국 보증법 등 관련 법률과 민사재판 실무와 연계.
제1조: 이 해석에 언급된 상업용 주택 매매계약은 부동산 개발기업(이하 총칭하여 판매자라 함)이 미건축 또는 준공 주택을 대중에게 판매하고 그 소유권을 이전하는 것을 말한다. 주택을 구매자에게 지불하는 계약입니다.
제2조: 매도인이 상가주택 분양허가증을 취득하지 아니하고 매수인과 체결한 상가주택 분양계약은 무효로 본다. 소송이 제기되기 전에 취득한 상업용 주택 매매 계약은 유효하지 않은 것으로 간주될 수 있습니다.
제3조: 상업용 주택 매매 광고 및 판촉물은 권유이지만 상업용 주택 개발 계획 범위 내 주택 및 관련 시설에 대한 매도인의 설명과 약속을 구체적으로 정하고 조건을 정한다. 상업용 주택 매매계약의 내용이 계약체결 및 주택가격 결정에 중대한 영향을 미치는 경우에는 청약으로 간주됩니다. 이러한 지시와 약속이 상업용 주택 매매계약에 포함되어 있지 않더라도 당사자가 이를 위반할 경우 계약위반에 대한 책임을 져야 합니다.
제4조 : 상가주택 매매계약 체결을 위한 담보로 매도인이 청약, 발주, 예약 등을 통해 매수인으로부터 보증금을 받는 경우, 상가주택 매매계약을 체결할 수 없는 경우 당사자 일방의 사유로 인해 매도인은 법률 보증금 규정에 따라 쌍방의 책임이 아닌 사유로 상업용 주택 매매계약을 체결할 수 없는 경우 매도인은 보증금을 반환해야 합니다. 구매자.
제5조: 상업용 주택의 청약, 발주, 예약 및 기타 계약은 「상업용주택 매매관리방법」 제16조에 규정된 상업용 주택 매매계약의 주요 내용을 담고 있으며, 매도인은 합의된 대로 구매 가격을 수락했다면 해당 계약은 상업용 주택 매매 계약으로 인식되어야 합니다.
제6조: 상업용 주택 매매계약이 법률, 행정법규에 따라 등록 및 신고 절차를 거치지 않았다는 이유로 계약이 무효하다는 확인을 요청하는 당사자는 지원되지 않습니다.
양 당사자가 등록 및 신청 절차가 상업용 주택 매매 계약의 유효성을 위한 조건이라는 데 동의하는 경우, 한쪽 당사자가 주요 의무를 이행하고 다른 당사자가 그것을 받아들였습니다.
제7조: 철거자와 철거자는 소유권 교환 형식의 철거보상 및 재정착 협약을 체결하고, 철거자가 특정 위치와 주택으로 철거자에게 보상하고 정착시킬 것임을 명확히 규정한다. 철거자가 사용하는 경우 보상정착주택은 별도로 제3자에게 매각되며, 철거인의 보상정착주택 우선권 요구는 지지되어야 한다.
철거된 사람이 철거 보상 및 재정착 계약의 종료를 요구하는 경우에는 본 해석 제8조의 규정에 따라 처리합니다.
제8조: 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 상가주택 매매계약의 목적을 실현할 수 없는 경우, 주택을 취득할 수 없는 매수인은 계약해지, 원금반환을 요구할 수 있다. 지불한 구매 가격과 이자를 지불하고 손실을 보상하며 판매자는 주택 구입 금액의 두 배를 초과하지 않는 범위 내에서 보상 책임을 맡도록 요청할 수 있습니다.
(1) 상업용 주택 매매 계약이 체결된 후, 판매자가 구매자에게 알리지 않고 주택을 제3자에게 담보로 제공한 경우
(2) 상업용 주택 매매 계약이 체결된 후 판매자는 해당 주택을 제3자에게 판매합니다.
제9조 : 매도인이 상업용 주택 매매계약을 체결할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하여 계약이 무효, 취소 또는 해지되는 경우 매수인은 이미 지급한 매매대금의 반환을 요청할 수 있습니다. 이자 및 손실 보상을 요구할 수 있으며 판매자에게 지불한 구매 가격의 2배를 초과하지 않는 범위 내에서 보상 책임을 요구할 수 있습니다.
(1) 상업용 주택 사전 판매 허가가 있다는 사실을 의도적으로 은폐하는 행위 취득하지 않았거나 허위 상업용 주택 분양 허가를 제공한 경우,
(2) 판매된 주택이 저당권을 담보로 설정되었다는 사실을 고의로 은폐하는 경우,
(3) 해당 사실을 고의로 은폐하는 경우, 매매된 주택이 제3자에게 매각되었거나 철거 보상을 받기 위해 재이주된 주택입니다.
제10조: 매도인이 제3자와 악의적으로 결탁하여 별도의 상가주택 매매계약을 체결하고 주택을 20만원에 인도받았다는 이유로 매수인은 매도인과 제3자 사이의 관계에 대한 확인을 요청한다. 개인이 체결한 상업용 주택 매매계약이 무효인 경우에는 이를 유지해야 합니다.
제11조: 주택 점유 양도는 당사자들이 달리 합의하지 않는 한 사용을 위해 주택을 인도한 것으로 간주됩니다.
집이 사용되기 전에는 판매자가 집의 손상이나 손실에 대한 위험을 부담하고, 사용하기 위해 인도된 후에는 구매자가 서면 통지를 받은 경우 구매자가 부담합니다. 매도인으로부터 인도를 받고 정당한 사유 없이 수령을 거부하는 경우, 법률에 달리 규정되지 않는 한, 서면 인도 통지서에 명시된 대로 사용을 위해 인도일로부터 주택의 손상이나 손실에 대한 위험은 매수인이 부담해야 합니다. 그렇지 않으면 당사자들이 합의합니다.
제12조: 주택의 주요 구조는 품질이 불량하여 납품할 수 없거나, 주택이 납품된 후 검증 결과 주택의 주요 구조의 품질이 실제로 부적격인 경우 , 구매자가 계약을 종료하고 손실을 보상하도록 요청하는 경우 지원되어야 합니다.
제13조: 주택의 품질 문제로 인한 계약 해지 및 손실 보상에 대한 구매자의 요청이 정상적인 생활 및 사용에 심각한 영향을 미치는 경우 해당 요청을 지지해야 합니다.
사용하기 위해 인도된 주택에 품질 문제가 있는 경우 판매자는 보증 기간 동안 수리 책임을 져야 하며 판매자가 합리적인 기간 내에 수리를 거부하거나 수리를 지연하는 경우 구매자가 직접 수리할 수 있습니다. 아니면 다른 사람에게 그렇게 하도록 맡기세요. 수리기간 중 발생한 수리비용 및 기타 손실은 판매자가 부담합니다.
제14조 : 매도인이 사용하도록 인도한 주택의 건축면적 또는 건축면적이 상가주택 매매계약서에 약정한 면적과 일치하지 아니하는 경우. 약정에 따라 처리하며, 계약서에 약정이 없거나 약정이 불분명한 경우에는 다음 원칙에 따라 처리합니다.
(1) 면적오차율의 절대값은 다음과 같습니다. 3%(포함) 이내이며, 합의된 가격에 따라 정산됩니다. 구매자가 계약 종료를 요청할 경우 계약은 종료되지 않습니다.
(2) 면적 오차율의 절대값이 3%를 초과하는 경우, 구매자가 계약을 해지하고 지불한 구매 대금과 이자를 반환하도록 요구하는 경우 지원되어야 합니다. 구매자는 계약을 계속 이행하는 데 동의합니다. 주택의 실제 면적이 계약서에 명시된 면적보다 클 경우 주택 가격에서 면적 오류 비율이 3%(포함) 이내인 부분을 보충해야 합니다. 면적오차율이 3%를 초과하는 부분은 약정가격으로 구매자가 부담하며, 주택의 소유권은 구매자에게 있습니다. 주택의 실제 면적이 계약서에 약정된 면적보다 작은 경우, 주택 가격과 이자 중 면적 오차의 3%(포함) 이내 부분은 판매자가 구매자에게 반환하며, 해당 면적은 오류가 3%를 초과하면 판매자는 구매자에게 가격의 두 배를 반환합니다.
제15조: '계약법' 제94조의 규정에 따라 매도인이 주택 인도를 지연하거나 매수인이 매매대금 지급을 연체하는 경우 매도인은 이를 고지한 후 다음과 같이 하여야 한다. 3개월의 합리적인 기간 내에 계약이 여전히 이행되지 않고 당사자 중 일방이 계약 종료를 요청하는 경우 당사자가 달리 합의하지 않는 한 해당 요청은 지원됩니다.
법률에 규정되어 있지 않거나 당사자들이 합의하지 않은 경우, 해지 권리를 행사할 수 있는 합리적인 기간은 상대방의 촉구 후 3개월입니다. 상대방이 최고를 하지 아니한 경우 취소권은 발생일로부터 1년 이내에 행사해야 하며, 기한 내에 취소권을 행사하지 아니하면 취소권은 행사된다. 소멸. 제16조: 당사자가 합의된 지체상금이 너무 높다는 이유로 감액을 요구하는 경우, 당사자가 증액을 요구하는 경우 지급된 손해액이 발생한 손실의 30%를 초과한다는 기준에 따라 적절히 감액되어야 합니다. 약정된 손해배상액이 발생한 손실액보다 적다는 이유로 손해배상액은 계약 위반으로 발생한 손실액을 기준으로 결정되어야 합니다.
제17조: 상업용 주택 매매계약에는 위약금이나 손실배상액 산정방법을 규정하지 아니하며, 위약금이나 손실배상액은 참고하여 정할 수 있다. 다음 기준에 따라 지불해야 합니다. 지불이 연체된 경우, 중국인민은행이 규정한 금융 기관의 연체 대출 이자 계산 및 징수 표준을 참조하여 총 미지급 구매 가격을 계산합니다.
주택이 연체되어 인도된 경우, 동일 입지 유사주택의 임대기준은 관계 주무관청이 고시하거나 서울시가 평가한 동일 입지 유사주택 임대기준에 따라 결정됩니다. 연체 기간 동안 자격을 갖춘 부동산 감정 기관.
제18조: 매도인의 귀책사유로 매수인이 다음 기간 내에 주택소유증명서를 취득하지 못한 경우, 당사자 간 특약이 없는 한 매도인은 계약위반에 대한 책임을 진다.
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(1) 상업용 주택 매매 계약에 명시된 주택 소유권 등록 기간
(2) 상업용 주택 매매 계약의 대상이 다음과 같은 경우; 아직 완공되지 않은 주택은 주택 인도일로부터 90일을 사용일로 한다.
(3) 상업용 주택 매매계약의 대상이 완공된 주택인 경우에는 계약체결일로부터 90일로 한다.
계약서에 지체상금이 명시되어 있지 않거나 손실금액을 산정하기 어려운 경우에는 지급한 총구매대금을 기준으로 하며, 금융기관이 산정하고 연체부과하는 기준을 참고하여 산정할 수 있습니다. 중국인민은행이 규정하는 대출이자.
제19조 : 상업용 주택 매매계약서 또는 「도시부동산개발관리규정」 제33조에서 정한 주택 소유권 등록 기한이 매도인의 사유로 1년을 초과하여 만료되는 경우 이에 따라 매수인은 주택의 소유권을 등록할 수 없으며, 계약해지 및 손실보상을 요구하는 매수인의 요구는 뒷받침되어야 한다.
제20조: 판매자와 인수자가 상업용 주택 인수 계약을 체결하고 판매자가 자신이 개발하고 건설한 주택을 판매자의 이름으로 판매할 인수자에게 양도하기로 합의한 경우, 인수 기간이 만료된 후에도 판매되지 않은 주택은 당사자가 달리 합의하지 않는 한 인수자가 계약에서 합의한 인수 가격으로 구입합니다.
제21조: 인수인이 인수하기로 합의한 주택을 매도인이 매도하고 인수인이 매도인에게 손실 배상을 요구하는 경우 당사자들이 달리 합의하지 않는 한 그 요청은 지지되어야 한다 .
(위 답변은 2014-06-27에 게재되었으며, 실제 현행 관련 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)
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