상가주택 분양제도 소개, 제도의 문제점과 원인 분석
상업용 주택분양 인허가 제도의 확립은 우리나라 부동산 시장의 발전과정과 밀접한 관련이 있다. 오랫동안 우리나라의 도시주택 총량이 부족하여 상업용 주택 공급이 수요를 초과하고 있어 건설 속도를 높이고 주택 공급을 늘려야 하는 것이 객관적인 요구입니다. 상업용 주택분양제도는 전체 건설자금의 회전율을 높이고, 자본사용의 효율성을 높이며, 자본사용 비용을 절감합니다. 상가주택 분양제도가 무엇인지 살펴보겠습니다!
1. 상가주택 분양제도의 개요와 가치
일명 상가주택 분양제도 부동산 개발회사가 집에 있는 주택을 미리 매수인에게 팔고, 매수인이 보증금이나 집값을 지불하는 시스템을 구축하겠다는 뜻이다.
우리나라의 상업용 주택 분양제도는 1990년대 초반부터 점진적으로 정착됐다. 1994년 7월에는 《중화인민공화국 도시부동산관리법》이 시행되었다. 도시 부동산 개발을 포괄적으로 규제하는 이 법은 홍콩의 부동산 개발 모델을 기반으로 하며 상업용 주택에 대한 사전 판매 시스템을 공식적으로 확립합니다. 이후 국무원의 '도시부동산개발운영관리조례', 건설부의 '도시상업용주택분양관리대책', '도시부동산양도관리조례', 새로 공표된 '재산법' 등이 있다. 모두 이 시스템에 상응하는 특정 규정을 만들었습니다[1]. 10년 이상의 발전을 통해 이 시스템이 우리나라 부동산 시장을 육성하고 부동산 산업 발전을 촉진하는 데 중요하고 역사적인 역할을 해왔다는 것이 입증되었습니다. 국가통계국 자료에 따르면 2004년 부동산개발자금 조달액은 17억1688만위안, 예금 및 대출금은 7395억3천만위안으로 전년대비 44.4% 증가해 부동산개발자금의 43.1%를 차지했다. , "부동산 개발을 위한 최대 자금원"이 되고 있습니다. 우리나라 부동산 산업은 초기 자본 축적을 신속하게 완료하기 위해 사전 판매 지원 정책에 의존합니다. 부동산 개발업자들이 자금 조달을 늘리고 비용을 줄이기 위해 선판매 주택의 가격이 기존 주택보다 훨씬 낮아져 주택 구입에 한숨을 내쉬는 주택 구입자들에게도 혜택을 가져다준다. 구매자와 판매자 사이에서 상업용 주택의 사전 판매 시스템이 계속해서 발전하고 있습니다. 그러나 상업용 주택분양제도의 시행은 많은 도덕적 해이와 시장위험을 낳기도 했다.
2. 우리나라 상업용 주택 분양제도의 문제점과 원인 분석
우리나라 상업용 주택 분양제도가 도입된 이후 확실히 상권 활성화를 촉진해 왔다. 주택 거래 시장은 또한 많은 심각한 문제를 야기했습니다. 이 현상은 중앙은행 부동산 재무 분석팀이 '2004년 중국 부동산 재무 보고서'에서 다음과 같이 강조하도록 직접적으로 이끌었습니다. 현재 신규 상업용 주택 매매 제도를 잘 운영하고 있는 부동산 회사들은 “사업주들이 어느 정도 힘을 모아 현행 주택 분양 제도를 폐지하고 기존 주택으로 매매를 변경하자고 제안할 수 있다. 건설부는 상업용 주택 분양제도를 폐지하지 않겠다고 즉각 입장을 밝혔지만, 이번 보고서에서는 최소한 분양제도를 폐지하지는 않겠다고 밝혔다. 학계에서 폭넓은 논의를 불러일으켰습니다.
저자는 현재 우리나라 상업용 주택 분양으로 인한 위험 문제는 주로 다음과 같은 측면에 있다고 본다.
첫째, 불공정 거래가 있고, 건설 중인 상업용 주택의 위험은 사회와 은행에 전가됩니다. 개발자가 사전 판매 시스템을 통해 얻는 이점이 그들이 부담하는 위험 및 비용과 동일하고 주택 구매자와 개발자 모두 필요한 것을 얻는다면 사전 판매 시스템은 분명히 두 세계 모두에서 최고입니다. 그러나 우리나라의 현재 사전 판매 메커니즘에 따르면 주택이 아직 건설 중일 때 주택 구매자는 이미 주택 가격을 전액 지불하고 향후 모든 위험을 감수했습니다. 이러한 불완전한 분양 시스템 하에서 개발자는 저렴한 비용으로 은행 자금을 사용할 수 있을 뿐만 아니라 주택 구매자의 선불금과 계약자로부터의 대출금을 무이자로 점유할 수 있을 뿐만 아니라 주택 재고 비용, 건설 위험 및 자금 조달 비용을 부담할 필요가 없습니다. 동시에 주택담보대출, 주택담보대출, 운전자본대출의 도움으로 개발자는 궁극적으로 개발 프로젝트의 막대한 부채 부담을 은행에 전가하여 상업용 주택의 거의 모든 개발 위험을 주택에 전가했습니다. 은행. 더 심각한 것은 완성된 주택과 계약서, 광고, 구두 약속 사이에 차이가 있을 때 자신의 필요에 맞지 않는 주택을 강제로 인수하거나 계약 위반에 대한 책임을 지는 것이 불리한 주택 구매자인 경우가 많다는 점입니다.
저자는 이러한 문제의 근본 원인은 우리나라의 분양 제도에는 개발자가 쉽게 위험을 전가할 수 있는 반면, 주택 구매자와 은행은 위험을 공유할 수 있는 건전한 법적 시스템이 부족하다는 점에 있다고 생각합니다. 자신의 이익을 보호할 수 있는 법적 근거가 부족합니다.
동시에 자금 조달 채널은 하나뿐이고, 부동산 회사에 진정으로 장기적이고 지속 가능한 지원을 제공할 수 있는 부동산 증권, 채권 등 기타 자금조달 방식은 자본금이 너무 높다는 평가를 받고 있다. 이는 비용이 많이 들고 개발자가 포기하는 또 다른 중요한 이유입니다.
둘째, 현재의 사전판매 시스템은 불평등한 경쟁과 비효율적인 경쟁으로 쉽게 이어질 수 있습니다. 오프플랜 판매 시스템은 부동산 업계에 대한 문턱을 상대적으로 낮췄다. 지자체와 상업계의 유력 인사들과 접촉할 수 있는 능력만 있다면 개발사의 힘, 브랜드, 기술, 전략은 그다지 중요하지 않다. 은행은 값싼 토지 자원과 저렴한 은행 대출을 얻을 수 있으며 이는 종종 프로젝트의 성공을 의미합니다. 이로 인해 부동산 업계에는 다수의 중소 부동산 개발업체가 모여들게 되었고, 극히 열악한 일부 부동산 회사들이 여전히 잘 살아남고 있는 반면, 이들 회사의 실질적인 강점, 브랜드, 기술 및 관리가 명확하지 않습니다. 즉, 우리나라의 부동산 산업은 적자생존 메커니즘을 형성하지 못했을 뿐만 아니라, 특히 품질이 낮은 개발자가 부동산 시장에 범람하는 등 특히 낙후된 비즈니스 모델을 초래했습니다.
저자는 우리나라의 국유토지사용권 양도가 시장중심적이지 않은 상장거래방식을 채택하고 있는 것이 불합리한 시장경쟁 메커니즘에 있다고 본다. 부동산이 시장에 들어오면 정부부처는 행정허가를 통해 자원을 배분하므로 개발자들은 다양한 수단을 통해 토지를 매입한 후, 분양제도를 통해 비계획 부동산을 매각해 자금을 미리 회수하고 높은 주택을 물려준다. 따라서 우리나라 부동산 업계는 불평등한 경쟁과 비효율적인 경쟁 상황을 제시하고 있습니다.
동시에 우리나라의 감독 시스템 부족도 이러한 상황의 발생에 기여하고 있습니다. 부동산 회계 및 감사 신용 메커니즘이 아직 확립되지 않은 조건입니다. 더욱이, 분양과정에서 분양계약 의무등록, 분양광고 게재 감독, 정부당국의 자금 감독 등은 모두 행정적 정적 및 사후관리로, 역동적이고 사전 예방이 부족하다. , 시장 상황에 따라 금융 감독, 부동산 변호사 감독 및 기타 효과적인 감독 방법을 도입하지 않았습니다. [1] 또한, 엄격한 진입 및 퇴출 시스템이 부족하여 부동산 시장이 혼합되어 있으며 필요한 조건이 부족한 많은 개발자가 여전히 시장 경쟁에 참여하여 상당한 이익을 얻을 수 있습니다.
3. 우리나라 상업용 주택 분양제도 개선을 위한 구체적인 대책
우리나라 상업용 주택 분양제도에 존재하는 다양한 문제점을 고려하여 , 저자는 다음과 같은 측면에서 생각하고 우리나라 상업용 주택 분양제도의 개선을 제안한다.
먼저, 주택에 대한 위험보장기금을 마련하라. 거래에 참여하는 모든 당사자의 위험 균형을 맞추기 위한 상업용 주택 사전 판매 시스템. 소위 상업용 주택분양제도의 위험보장기금은 위험보장자금의 조달 및 적립을 통해 분양제도상의 각종 위험을 합리적이고 균등하게 분산시켜 다양한 부담으로 분산시키는 자금조달 모델이다. - 베어링 엔터티. 위에서 분석한 바와 같이 기존 분양의 위험분배는 극히 불합리하다. 따라서 주택분양제도에 대해서도 정부는 예금보험제도에 참여하는 모든 부동산개발업자와 마찬가지로 위험보장기금을 마련해야 한다. 주택분양제도가 참여해야 합니다. 이 기금은 매출액에 따라 지급됩니다. 문제가 발생하면 이 위험 기금이 책임을 집니다. 이러한 메커니즘을 통해 주택분양 시스템 전체의 위험이 소비자, 은행, 부동산 개발업자에게 분산되어 모든 당사자의 위험을 효과적으로 균형시키고 거래의 공정성을 촉진할 수 있습니다.
둘째, 주택분양 대금 지급 감독을 강화한다. 구체적으로: 첫째, 현재 우리나라 부동산 시장에서 선불금을 징수하고 입금하는 주류 방식을 변경합니다. 즉, 개발자가 선불금을 일률적으로 수집하고 일정 기간 내에 규제 계좌에 입금합니다. 대신 주택 구입자가 직접 매매대금을 에스크로 계좌에 입금하는 방식으로 변경됐다. 동시에, 사전 영수증의 사용은 지정된 비율의 예비 자금 외에 개발자는 프로젝트 건설에 자금이 필요한 개발자는 감독 계정의 자금만 사용할 수 있습니다. 부동산 관리 당국의 감독 은행은 법정 승인에 따라 건설 단위의 계좌로만 자금을 이체할 수 있습니다. 이러한 움직임은 개발자가 선불 영수증을 남용하고 돈을 도주하는 것을 효과적으로 방지할 수 있습니다. 이는 개발자를 위한 분양 시스템의 자금 조달 역할을 할 뿐만 아니라 주택 구매자의 재정적 안정을 보호합니다. 이와 관련하여 우리 나라 광둥성은 이에 상응하는 시도를 하여 좋은 결과를 얻었으며 그 경험은 전국적으로 홍보할 가치가 있습니다.
셋째, 분양주택에 대한 감독을 강화하고 개별 건설자금 검토 메커니즘을 구축한다. 사전 판매 시스템의 중요한 가치는 상대적으로 임계값을 낮추고 개발자 자금 조달을 용이하게 하는 것입니다. 진입 임계값을 너무 높게 설정하면 분명히 이 시스템에 어긋날 것입니다. 그러나 위에서 분석한 바와 같이 우리나라의 현재 사전 판매는 다음과 같습니다. 시스템으로 인해 다수의 품질이 낮은 중소기업이 시장에 범람하여 산업 환경과 사회적 이익에 심각한 피해를 입혔습니다. 이와 관련하여 저자는 사전 판매를 위한 단일 건설 자금 검토 메커니즘을 구축하는 것을 제안합니다. 부동산 회사에 대한 실시간 모니터링을 구현합니다. 개발자가 상업용 주택 사전 판매 프로젝트를 수행할 때 개발자의 자격, 개발자의 최근 대차대조표를 포함하여 기업의 현재 상태를 부동산 당국에 보고해야 합니다. , 기존 유동성 규모, 분양형 상업용 주택 개발 과정에서 발생하게 될 만기 부채 규모, 현재 진행 중인 인수합병 등 상업용 주택 개발 과정에서 완료될 프로젝트와 이에 상응하는 금액. 상업용 주택 개발은 부동산 부서의 승인을 받은 후에만 수행할 수 있습니다. 이를 통해 개발자는 다른 프로젝트의 자본 회전율이 충분하지 않을 때 주택 구매자를 모으기 위한 수단으로 상업용 주택을 사전 판매하는 것을 방지할 수 있습니다. .자금은 다른 프로젝트의 운전 자본을 보충하는 데 사용되는 동시에 품질이 낮은 중소기업이 "빈 늑대"가 되는 것을 방지하고 자격이 없는 기업을 시장에서 효과적으로 제거할 수 있습니다.
이상은 상업용 주택 분양 제도에 대한 완전한 소개입니다. 상업용 주택 분양 제도는 거의 20년 동안 발전해 온 우리나라 부동산 산업의 발전에 큰 의미를 갖습니다. 부동산 시장의 기본이 되었지만, 여느 새로운 일과 마찬가지로 분양제도 역시 많은 심각한 문제를 가져왔기 때문에 제도 폐지를 요구하는 목소리가 나올 정도다.
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