부동산 회사는 토지부가가치세를 어떻게 계획하나요?
토지부가가치세는 국유 토지 사용권, 지상 건물 및 그 부착물을 양도하고 부동산 양도로 소득을 얻는 단위 및 개인에게 부과되는 세금입니다. 부동산 양도로 인해 얻은 추가 금액. 토지부가가치세의 세율특성과 관련 우대정책을 토대로 소득금액과 공제항목을 합리적이고 합법적으로 조정하여 부가가치세를 낮추어 낮은 세율이 적용되도록 하는 데 중점을 두고 있습니다. 면세 혜택을 누릴 수 있습니다.
1. 세금 계획을 위한 세금 우대 정책을 사용하세요
우리나라의 "토지 부가가치세에 대한 임시 규정"에 따라 납세자는 일반 표준 주택을 판매용으로 건설하고 부가가치는 공제 항목 금액의 20%를 초과할 수 없으며 토지 부가가치세가 면제됩니다. 부가가치세 금액이 공제항목 금액의 20%를 초과하는 경우, 규정에 따라 전체 부가가치 금액에 대해 세금을 계산합니다. 동시에, 세법은 납세자가 일반 주택 건설 및 기타 부동산 개발에 종사하는 경우 부가가치 금액을 별도로 계산하도록 규정하고 있습니다. 다만, 부가가치세액을 별도로 계산하지 아니하거나 부가가치세액을 정확하게 계산할 수 없는 경우에는 당해 자가 건설한 일반표준주택에 대하여는 본 면세규정을 적용할 수 없습니다. 부동산개발업체가 일반표준주택 건설 외에 기타 부동산 개발도 할 경우 별도회계를 거쳐 일반표준주택의 부가가치율을 20% 이내로 관리하는 것이 기획의 핵심이다. 면세 대우를 받습니다. 부가가치율을 낮추기 위해서는 부가가치 금액을 줄이는 것이 핵심이다.
예: 부동산 개발업체 A는 일반 일반 상업용 주택을 매각하여 6000만 위안의 판매수입을 얻었고, 공제금액은 4400만 위안(세금 제외)이었다.
답변: 판매세 및 할증료=6000*5%*(1+7%+3%)=330만 위안
공제항목 총액=4403.30=47.3 백만 위안
부가가치 금액=6000-4730=1270만 위안
부가가치율=1270/4730*100%=26.8%
30%의 세율이 적용되므로 납부한 토지부가가치세는 1270*30%=381만위안입니다.
위의 계산을 보면 일반기준의 부가가치세율을 알 수 있습니다. 주택은 26.8%이며, 20%를 초과하는 경우에는 토지부가가치세를 납부해야 합니다. 일반 일반 주택이 면세 혜택을 받기 위해서는 부가가치율을 20% 이내로 통제할 수 있다.
첫째, 일반 일반 주택의 판매 가격을 낮추는 것이다. 판매가격을 낮추면 부가가치율은 낮아지지만, 판매수입 감소로 이어져 기업의 이익에도 영향을 미치게 되기 때문에 이 방법이 합리적인지 여부는 줄어든 수입과 납부한 세금을 비교해 판단해야 한다. 다른 조건은 그대로 유지하고 일반주택의 매매가격을 X로 변경한다고 가정할 때 납부할 토지부가가치세는
판매세 및 할증금 = 3%)=0.055X1
공제총액=4400.055X1
부가가치=X1-(4400.055X1)=X1-0.055X1-4400
부가가치율 = ( X1-0.055X1-4400)/(4400.055 X1)*100%
방정식 (X1-0.055X1-4400)/(4400.055 X1) *100%=20%에서 솔루션은 X1=5653.1백만 위안입니다. 이때 부가가치세 면제로 인해 매출수입은 6000만 위안에 비해 346만9000위안 감소했고, 감소된 소득에 비해 세금은 341만 위안 감소했다. 달성되었습니다.
둘째, 일반 일반주택 공제항목 확대 : 공제항목을 늘리는 방법은 부동산 개발비 인상, 부동산 개발비 인상 등 다양하다.
위의 예에서 다른 조건은 그대로 두고 일반주택 공제항목만 변경되어 X2가 되면 납부할 토지부가가치세는 다음과 같습니다.
공제항목 총액 = >
부가가치액=6000-(X2+330)=5670-X2
부가가치율=(5670-X2)/(X2+330)*100%
방정식 (5670-X2)/(X2+330)*100%=20%에 따르면 해는 X2=4,670만 위안입니다. 이때 일반 일반주택에 대해서는 토지부가가치세가 면제될 수 있다.
2. 토지부가가치세 과세범위를 계획에 활용하라
첫째, 협동주택 건설을 활용해 세금을 절약하라. "재무부 및 국가세무국의 토지 부가가치세 구체적인 문제에 관한 고시"(재수자[1995] 제48호)에는 "일방은 토지를 취득하고, 일방은 자금을 출연하며, 쌍방이 협력하여 주택을 건설하며, 주택은 준공 후 비율에 따라 분할됩니다. 자가사용의 경우 토지부가가치세가 준공 후 양도되면 토지부가가치세가 부과됩니다. “부동산 개발업체는 세금 계획에 이 정책을 최대한 활용할 수 있습니다. 둘째, 부동산 중개업을 활용해 세금을 절약하세요. 이러한 상황은 부동산개발회사가 고객을 대신하여 부동산을 개발하고, 개발이 완료된 후 고객으로부터 건설수익을 회수하는 행위를 말합니다. 부동산개발업자의 경우, 소득을 받았으나 부동산 소유권의 양도가 없으며, 그 소득은 근로소득의 성격을 가지므로 토지부가가치세 과세대상에 해당되지 않습니다. 부동산 개발업체는 이러한 주택 건설 방식을 활용해 개발 초기에 최종 사용자를 파악하고, 타겟 개발을 실시해 조세 부담을 줄이고 개발 후 매매에 대한 토지부가가치세 납부를 회피할 수 있다. 셋째, 판매를 임대로 전환하거나 합작투자에 투자하여 세금을 절약하세요. 토지부가가치세의 범위에는 토지사용권 및 재산권의 양도는 포함되지 않습니다. 따라서 부동산 개발회사는 개발이 완료된 후 임대 형태로 자금을 회수할 수 있다. 재산권의 양도가 없으므로 임대재산세만 납부하면 됩니다. 또한, 부동산 회사는 부동산 및 합작 투자에도 투자할 수 있으며, 투자 시 세법에 따라 토지부가가치세를 납부할 필요가 없으며 지분 양도 시 환급할 필요가 없습니다.
3. 세무계획 시 공제항목 확대 활용
부동산개발회사는 세무계획 시 공제항목 금액을 합리적으로 늘려 부가가치율을 낮출 수 있다. 세율을 낮추어 신청할 수 있어 조세부담 경감의 목적을 달성할 수 있습니다. 「토지부가가치세 잠정규정 시행규칙」에 따라 이자비용은 금융비용에 포함됩니다. 양도된 부동산 프로젝트에 따라 분담금 산정이 가능하고, 금융기관 증빙서류를 제출한 경우 실제 공제를 허용하나, 동일 상업은행의 동일한 대출이자율을 기준으로 산정한 금액을 초과할 수 없다. 기간. 기타 부동산 개발 비용은 본 조의 규정에 따라 계산된 총액의 5% 범위 내에서 공제됩니다. 양도된 부동산 프로젝트에 따라 이자 비용을 계산할 수 없거나 금융 기관 증명서를 제공할 수 없는 경우 부동산 개발 비용은 본 조의 규정에 따라 계산된 총액의 10% 범위 내에서 공제됩니다.