계약 분쟁 대리인
xx 로펌은 본안 원고의 의뢰를 받아 원고대리인으로 원래 피고에게 집 임대 분쟁 사건에 참가하도록 임명했다. 현재 본 사건의 사실, 법률 및 법정 상황에 근거하여 다음과 같은 대리 의견을 발표했다. < P > 1, 원피고측은 2xx 년 1 월 체결한 면면임대계약서의 진실성과 합법성에 이의가 없기 때문에, 이 면면임대계약서는 합법적으로 유효하며, 원피고에게 구속력이 있어야 한다. 계약 이행에서 원고는 연이어 피고에게 2xx 년 11 월 1 일부터 2xx 년 4 월 1 일까지의 임대료와 유틸리티 요금을 지불하고 보증금 8 원을 납부했다. < P > 2. 피고는 이미 2xx 년 4 월 원고가 임대한 문안방을 다른 사람에게 별도로 임대해 실제 행위로 위약하면 계약에 따른 위약 책임을 져야 한다고 확인했다. 피고는 원고의 미지급 임대료를 이유로 일방적으로 계약을 해지하는데, 사실과 일치하지 않거나 법적 근거가 없다.
1, 2xx 년 3 월, 원고와 피고는 2xx 년 4 월 1 일부터 2xx 년 3 월 31 일까지의 집세 지불에 대해 상담했고, 피고는 더 이상 집을 원고에게 임대하지 않겠다고 분명히 통보하고 원고에게 제때에 이사를 요청했다. 피고인 장모님의 사망으로 문간방이 일정 시간을 차지했기 때문에 피고는 2xx 년 4 월 1 일부터 2xx 년 3 월 31 일까지의 임대 기간을 6 일에서 4 월 6 일까지 연장하기로 합의했다. 4 월 1 일부터 6 일까지 원고는 여전히 피고와 임차 문제를 협의했는데, 피고는 이미 옆집에서 옷을 파는 사장에게 집을 별도로 임대해 원고에게 임대할 수 없다고 말했다. 피고의 실제 불준수 행위로, 4 월 6 일 원고는 어쩔 수 없이 임차면을 떠나야 했다. 원고가 피고에게 임대료를 지불하지 못한 것은 전적으로 피고의 위약 때문이며 피고가 계약을 해지하는 이유가 될 수 없다.
2, 한 걸음 물러서서' 계약법' 제 227 조에 따르면 "임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않거나 지연하는 경우 임차인은 합리적인 기한 내에 지불하도록 요구할 수 있다" 고 밝혔다. < P > 는 임차인으로서 임차인이 정당한 이유 없이 임대료를 지불하지 않아도 임차인에게 합리적인 지불 기간을 남겨야 한다는 뜻이다. 피고가 말한 바와 같이 원고가 제때에 임대료를 지불하지 않았더라도 원고에게 합리적인 지불 기한을 정하지 않은 상태에서 2xx 년 4 월 7 일 문간방을 다른 사람에게 임대했다. 공공연히 위약을 범하는 것은 법률 규정이나 이치에 맞지 않는다. 그리고 본 사건에서 원고가 임대료를 내지 않은 것은 피고가 받지 않았기 때문에 분명히' 정당한 이유 없음' 이 아니다. 또 2xx 년 4 월 1 일부터 2xx 년 4 월 1 일까지의 집세 지불에서 양측은 완납할 수 있는 구두 보충 계약을 체결했다.
3, 피고는 원고가 집세를 내지 못할까 봐 걱정하거나 원고가 집을 세내지 않는다고 추측하면 모두 위약이 되어 집을 다른 사람에게 빌려주는 이유가 될 수 없다고 말했다. 계약법 제 69 조에 따르면 "당사자가 본법 제 68 조의 규정에 따라 이행을 중단하는 것은 제때에 상대방에게 통지해야 한다" 고 규정하고 있다. 계약법 제 68 조 "먼저 채무를 이행해야 하는 당사자, 상대방이 다음과 같은 상황 중 하나가 있다는 확실한 증거가 있어 이행을 중단할 수 있다. (1) 경영상황이 심각하게 악화되어 < P > (2) 재산을 이전하고 자금을 인출하여 채무를 피한다. (3) 상업 신용의 상실; (4) 채무 이행 능력을 상실하거나 상실할 수 있는 기타 상황이 있다. 당사자가 이행을 중단할 확실한 증거가 없다면 위약 책임을 져야 한다. " 피고는 당연한 불안항변으로 원고에게 통지하지 않고 계약을 파기하고, 불안항변권을 적용하는 상황에 부합하지 않는다.
4,' 누가 주장하는가, 누가 증명하는가' 의 기본 소송 원칙에 따라 원고는 문간방을 다른 사람에게 임대하기 전에 그에 상응하는 통지 및 임대료 지불을 요구하는 의무를 이행한다는 것을 증명해야 한다. 사실, 피고는 외관의 임대료 상승의 직접적인 원인이며, 옆집에서 그 외관을 임대한 의류를 파는 주인이 원래 임대료보다 훨씬 높은 임대 주택을 내놓으려 했기 때문에 위약을 핑계로 원고의 권익에 손해를 입히려는 의도도 있었다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 자기관리명언)
5,' 거래 원칙 장려' 은 계약법의 기본 원칙이다. 이 원칙은 계약 해지 조건을 엄격히 제한한다. 이 원칙에 따라, 일단 위약이 계약 해지로 이어질 수 있다는 것을 의미하지는 않는다. 해제는 본질적으로 하나의 거래를 소멸하는 것이다. 일단 계약 해지를 선언하면, 비위약 당사자의 이익을 보호하는 데 도움이 되지 않으며, 계약의 장려 거래의 목적을 반영하지 못한다. 계약법은 일방이 근본적으로 위약할 때만 계약 해지를 선언할 수 있다고 규정하고 있다. 본 사건의 원고는 여러 차례 자발적으로 피고에게 임대료를 납부하는 의무를 이행하는데, 원고는 이에 대해 무관심하고 외면하며, 그 행위는 계약법에 규정된' 성실원칙' 에 위배된다. < P > 3. 원고는 피고에게 보증금 8 원을 돌려주고 인테리어 감가 상각 손실 25, 원을 배상할 것을 요구하며 사실적 근거와 법적 근거가 있다.
1, 피고가 위약으로 집을 다른 사람에게 임대하여 원고와 피고의 임대 계약을 실제로 이행할 수 없게 했다. 새 임차인이 또 원래의 인테리어 장식을 철거하여 원고의 인테리어를 전부 상실시켰다. 쌍방의' 면면임대계약서' 제 6 조, 제 9 조' 을측 임대기간에 따라 갑측은 을측 외관의 정상적인 경영활동 사용을 보증한다. 갑은 체면을 다른 사람에게 임대해서는 안 된다. 만약 있다면, 갑측이 을측의 모든 손실을 배상한다는 약속은 피고가 반환 및 배상 책임을 져야 한다.
2,' 최고인민법원' 에 따르면' 도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 11 조' 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 인테리어를 장식하고 계약이 해지될 때, 양측이 이미 첨부한 장식물을 형성한 처리에 대해 합의가 없다. 인민법원은 (1) 임대인의 위약으로 계약이 해지되고 임차인이 각각 처리한다.
3, 한 걸음 뒤로 물러나 원고가 계약 이행에서 작은 잘못이 있더라도 피고가 계약을 파기하고 다른 사람을 임대하는 것이 계약을 계속 이행할 수 없는 근본 원인이라고 말했다. < P > 상기 (3) 항에 따르면, "쌍방의 위약으로 계약이 해지되고, 나머지 임대 기간 동안 장식된 잔존가액 손실은 쌍방이 각자의 잘못에 따라 책임을 진다. < P > 요약하면 피고가 다른 사람을 따로 임대하는 실제 행위로 위약을 위반하여 원고가 임대주택을 계속 사용할 수 없게 되고 피고는 위약 책임을 져야 한다. 이상의 대리 의견은 법원에 충분히 고려하고 채택하도록 요청합니다.
XX 로펌 변호사
2XX 년 XX 월 XX 일