장시성 지안시 부동산 타당성 분석 보고서
부동산 타당성 분석 - 부동산 타당성 분석 보고서
목차
지안시 사회환경 개요
(1) 사회문화
(2) 경제생활
(3) 도시 건설 발전 동향
2. 지안 부동산 시장 개요
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(1) 토지 시장
(2) 부동산 투자
(3) 부동산 개발 규모
(4) 부동산 매각
(5) 개발 기업
삼지 안장 부동산 시장 분석
(1) 주택 시장 공급
1. 분야
2. 전형적인 개발 프로젝트
(2) 주거용 시장 수요
(3) 주거용 시장 가격 동향
(4) 거시적 통제가 신안강 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향
4개 프로젝트에 대한 기본 분석
(1) 프로젝트 개요 및 개발 조건
(2 ) 프로젝트 장단점 분석
(3) 프로젝트 특성 기회 및 위험 분석
(4) 제품 및 판매 가격
5개 프로젝트 재무 분석
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6가지 결론 및 제언
일지안시 사회환경 개요
(1) 사회문화
지안시는 장시성 서부, 첸탕강 상류에 위치하며 3개 가도, 징러우, 12개 진, 518개 행정촌으로 구성됩니다. 도시 전체 인구는 519,000명, 171,200가구, 비농업인구는 116,200명이다.
Jiande에는 산과 구릉이 많아 도시 전체 면적의 88.6%를 차지하며 평야 면적은 매우 작으며 해발 50m 이하 평야가 215평방 킬로미터로 도시 전체 면적의 9.4%를 차지합니다. 도시 전체 면적은 아름다운 산과 강을 갖고 있으며 "양강일호"(부춘강, 신안강, 건도호)를 경계로 하고 풍부한 관광자원을 보유하고 있으며 최초로 발표된 주요 관광지 중 하나입니다. 국가별로.
Jiande는 저장성 서부의 중요한 장소입니다. 영토에는 320번과 330번 국도가 있는데, 이는 Jiangsu와 Zhejiang에서 Jiangxi와 Fujian까지의 주요 도로입니다. 건설이 개통되면 건더(Jiande)와 항저우(Hangzhou) 사이의 교통이 1시간으로 단축되어 항저우에서 첸다오호(Qiandao Lake)까지의 가장 편리한 통로가 될 것입니다. 경내에는 절강-장시(Zhejiang-Jiangxi) 철도가 연결되어 있습니다. ; 수로의 길이는 105km로 200톤의 선박과 1,000톤의 함대를 수송할 수 있으며 황산시까지 도달할 수 있고 항저우만에서 바다로 나갈 수 있습니다. 새로 건설된 "Jiande Qiandao Lake General Aviation Airport"는 Jiande의 교통 편의성을 크게 향상시켰습니다.
(2) 경제 생활
젠더의 경제 발전 수준은 항저우 관할 현, 시 중에서 상대적으로 낙후되어 있지만 최근 몇 년간 급격한 상승 추세를 보이고 있습니다. . 2004년 시의 총생산액(GDP)은 102억 5200만 위안에 이르렀고 전년도에 비해 12.2% 증가했으며 그 중 3차 산업의 부가가치는 16.6% 증가한 33억 4000만 위안에 달했다. 3차원 산업구조는 14.1:53.3:32.6이다. 등록인구를 기준으로 계산한 1인당 GDP는 20,098위안이다. 현시가 기준 공업 및 농업 총생산액은 259억 3,800만 위안으로 동기 대비 25.2% 증가했다.
한 해 전체 소비자물가 수준은 전년 대비 2.8% 상승했다. 도시 주민 1인당 가처분 소득은 12,364위안으로 전년 대비 15.3% 증가했습니다.
2004년 말 도시 주민의 1인당 생활면적은 20.2㎡로 전년도에 비해 2.1㎡ 증가한 농민의 1인당 생활면적은 52.5㎡였다. 제곱미터로 2.9제곱미터 증가했습니다.
(3) 도시 건설 발전 동향
“5년 안에 또 하나의 신안강시를 건설하고 10년 안에 저장성 일류 경관 관광 도시를 건설한다”는 것은 Jiande의 설립이다 도시개발 목표. 구체적으로는 3단계로 나누어진다. 첫 번째 단계는 2007년까지 양시(楊xi), 양안(陽丹), 겅러우(老樂) 신구의 기반 시설 건설을 기본적으로 완료하고, 우선 신도시 틀을 개방해 신도시를 형성하는 것이다. 면적은 약 5평방 킬로미터이고 도시 건설 면적은 약 10평방 킬로미터에 달하며 인구는 약 125,000명입니다.
두 번째 단계에서는 2012년까지 약 5평방 킬로미터의 양시(Yangxi), 양안(Yang'an), Genglou 신구와 Xiayaxi Upper, West Bank 및 Huangrao 블록이 기본적으로 완성될 예정이며 도시 건설 면적은 약 15평방 킬로미터에 달합니다. , 인구는 15명에 달할 것입니다. 삼강구 경제권과 국도의 경제가 더욱 향상되고, 생태 환경이 더욱 개선되고, 도시 지역의 녹지 비율이 더욱 향상되고, 수질과 대기 질이 향상됩니다. 신안강은 더욱 개선되어 상대적으로 이상적인 경관 관광 도시의 원형을 형성했습니다. 세 번째 단계에서는 2020년까지 도시 규모가 더욱 확장되어 북쪽으로 샤야 타운의 탕쿤 및 상상 마을에서 서탕 마을, 양춘차오 타운, 스자 마을 및 마무 타운십의 샤허 마을에 이르는 지역을 형성할 것입니다. 동쪽으로는 마무향(Mamu Township), 남쪽으로는 무 마을(Mu Village), 연행 마을(Lianheng Village), 신안장 거리(Xin'anjiang Street)의 황니둔 마을(Huangnidun Village), 징러우 거리(Genglou Street)의 후센판 마을(Hucenfan Village), 서쪽의 첸다오 호(Qiandao Lake)까지 약 35 평방 킬로미터의 도시 윤곽을 이루고 있습니다. , 인구는 약 200,000명입니다.
신안강의 도시 개발은 기본적으로 '동남으로 확장하고 강을 따라 발전'하는 전략을 따릅니다. 신안강의 현재 도시 배치는 3개의 하위 거리를 중심으로 상대적으로 독립된 3개 지역으로 나누어져 있어 연속된 전체를 형성할 수 없습니다. 그 중 신안강 거리는 역사가 길고 시설이 성숙하고 생활이 밀집된 오래된 도시입니다. , 도시 공간이 좁습니다. 양시는 시 정부의 비전에 따라 "신안강 재건"을 도시 개발의 유일한 방향으로 삼을 것입니다. 현재 Hangqian 고속도로는 건설 중이며 Yangxi 노선에서 분기될 예정입니다. 주요 노선은 Xin'an 강을 건너 Hangjin-Quzhou 고속도로와 연결될 예정입니다. 2006년에 완공될 예정이다. Hangqian 고속도로의 건설은 강을 따라 도시의 동쪽 확장을 크게 촉진할 것입니다.
2004년에는 도시 건설 강도가 크게 증가했다. "83221" 도로, 교량, 터널 녹화 프로젝트가 완전히 진행되었습니다. 신안로, 백사로 네트워크, 다탕우 지역의 주요 도로, 강남로, 도시 하수 처리장 등 프로젝트가 전면적으로 개선되었습니다. Yanzhou Avenue, Yang'an Bridge, 203 Civil Air Defense Tunnel 및 기타 프로젝트가 완료되어 프로젝트가 연간 작업을 완료할 때까지 기다리십시오. 시터우(Xitou), 양시판(Yangxifan), 경러우(Genglou) 등 새로운 지역의 개발이 새로운 진전을 이루었으며 도시 건설 면적이 5.5평방 킬로미터에서 7.2평방 킬로미터로 확장되었으며 도시화 수준은 기본적으로 40%에 도달했습니다.
2004년 도시생태환경이 더욱 개선되어 시가지 녹지면적은 298.8헥타르, 공공녹지면적은 90.5헥타르, 녹지율은 38.9헥타르에 이르렀다. %, '국가녹화시범도시'를 조성합니다.
젠더시의 새로운 행정 중심지와 도시 광장은 당초 차오둥 신구에 위치할 예정이었고, 도심이 곧 동쪽으로 이동할 예정이어서 동부 시터우 신구에 상당한 홍보 효과를 미칠 것으로 보인다. New District, Yangxi 및 기타 블록.
신안강시는 개발 초기 단계에 있으며, 많은 개발 공간과 기회를 담고 있으며, 도시 개발은 향후 5년간 부동산 산업의 발전을 활발히 촉진할 것으로 예상됩니다. 신안강 부동산 개발의 황금기가 될 것입니다.
II Jiande 도시 부동산 시장 개요
Jiande의 부동산 시장은 항상 심각한 공급 부족 상태에 있었습니다. 이러한 상황의 주된 이유는 지역 토지 자원이 부족하기 때문입니다. . 건덕시가 위치한 신안강진은 산과 물이 많고 개발에 직접 사용할 수 있는 토지가 적고 토지 보유 자원이 상당히 부족합니다.
1995년까지만 해도 젠더에는 부동산 산업을 논할 만한 곳이 거의 없었다. 1995년 이후에는 주택개혁정책과 금융정책이 빈번히 도입되면서 상업용 주택시장이 점차 형성되면서 강력한 주택구입 열풍이 촉발되었다. 1998년 이전에는 Jiande의 연간 주택 공급량이 약 90,000평방미터에 달했는데, 이는 지역 주민들의 주택 구입 수요를 충족시킬 수 없었습니다.
2000년 이후 부동산 시장은 문베이(Moon Bay), 신안진주(Xin'an Pearl), 블루스카이가든(Blue Sky Garden) 등 우량 부동산 프로젝트가 속속 등장하는 등 비교적 형식적인 발전 궤도에 진입했다. .
2004년은 Jiande 부동산 개발이 상대적으로 성숙하고 시장이 강세를 보였으며 시장 매매가 상대적으로 이상적인 상태였던 해였습니다. 2005년 3월부터 국무원의 엄격한 신규 부동산 정책이 도입되면서 시장은 관망 분위기가 강해지면서 거래 가격과 신규 주택 및 중고 주택의 수량은 이상적이지 않습니다.
차트 1
(1) 토지 시장
Jiande의 토지 취득 금액은 2001년 이후 입찰, 경매 및 상장 이후 해마다 급격히 증가했습니다. 이후 토지시장이 본격적으로 시작되면서 토지양도는 지방정부의 중요한 수입원이 되었고, 토지가격은 상대적으로 빠르게 상승했습니다. 2003년 정부에서는 연간 1,300에이커에 가까운 토지를 양도하고 개발하는 등 상대적으로 큰 규모의 토지이전계획을 세웠으나 결국 실현되지 못했다.
2004년까지 Jiande 토지 양도는 기본적으로 종합적인 입찰, 경매 및 상장 시스템을 구현했으며 양도 건수도 총 1,031에이커에 달해 역사상 최대 규모였습니다. 그러나 대부분의 토지 양도 가격은 686,000에이커에 달했습니다. 양도된 토지는 Qiantan의 Yangxi에 있었으며 도시 지역에는 대규모 매매용 토지가 많지 않습니다.
2004년 말까지 도시의 건설 및 개발 토지 재고는 약 3,000에이커로 추산되었으며 주로 새로운 도시 계획 지역에 분포되어 있습니다. Jiande의 토지 자원은 매우 부족하고 도시의 지형은 상대적으로 복잡하므로 판매할 수 있는 대규모 개발 토지가 많지 않습니다. 도시가 강을 따라 동쪽으로 확장되는 과정에서 동구, 차오둥, 시터우에 착공된 토지의 질은 비교적 좋고 지형이 비교적 규칙적이며 면적이 넓으며 강변 경관이 유리한 장점도 있습니다. 이들 3개 지역이 개발될 수 있을 것으로 예상된다. 토지 면적은 약 1,500에이커가 될 것이다. 토지 자원은 상대적으로 부족하지만 수년간의 양호한 개발을 통해 일부 토지 자원은 기본적으로 활성화될 수 있으며 특히 Jiande의 많은 토지 자원을 매립하는 것은 여전히 상대적으로 풍부합니다.
최근 몇 년간 개발자들이 토지 취득에 열의를 보이지 않은 것이 Jiande의 급격한 토지 가격 상승이 주된 이유일 수 있습니다. 이전의 입찰, 경매 및 상장 활동을 자세히 살펴보면 다음과 같습니다. 이 프로젝트의 토지 구획을 포함하여 많은 입찰이 실패했습니다. 또한 Jiande 개발자의 미성숙한 사고방식도 중요한 이유입니다. 도표 2
(2) 부동산 투자
2000년 젠더시는 부동산 개발을 늘리기 시작했으며, 그중 1억 3,645만 위안을 포함하여 부동산 개발에 1억 6,267만 위안을 투자했습니다. 주거용 건물에서는 2001년 부동산 개발이 2000년에 비해 개발 투자액이 122.7% 증가했으며 그 중 주택 투자액은 110.69% 증가했으며 상업용 주택 매매는 24% 증가한 191,900㎡로 최초의 높은 발전을 기록했습니다. 피크 기간.
2003년 부동산 개발 투자는 거시경제적 통제 등의 영향으로 2004년 경제성장률을 훨씬 웃도는 52.6%의 증가율로 최근 몇 년간 최고치를 기록했다. 요인으로 인해 투자가 감소하고 마이너스 성장을 보였습니다.
Jiande 부동산 투자 지수의 증가는 다른 지표에 비해 상당히 컸습니다. 이는 한편으로는 토지 비용이 크게 증가했음을 보여 주며, 두 번째로 부동산의 질이 향상되었음을 보여줍니다. 토지 개발이 크게 개선되고 단위 면적당 개발 비용이 증가하는 반면 도시 변화에 필요한 정착 주택과 저렴한 주택의 개발 규모도 상대적으로 크다는 것을 보여줍니다.
차트 3
(3) 부동산 개발량
2000년부터 2004년까지 준공면적과 상업용 주택 매매의 변화는 기본적으로 안정적이었고, 2003년에는 470,900㎡에 달해 상대적으로 많은 면적을 차지했으며, 부동산 건설 면적도 해마다 급격한 증가세를 보였다(차트 4).
이러한 상황은 Jiande의 상업용 주택 공급이 크게 증가하고 있음을 여실히 보여줍니다. 특히 2004년 1,031에이커의 토지가 양도된 이후에는 새로 착공된 건축 면적이 크게 증가할 것으로 예상됩니다. 향후 몇 년간 Jiande 지역의 상업용 주택 공급과 수요 구조는 상당한 변화를 겪게 될 것입니다.
현재 Jiande에서 시행 중인 저가 주택의 총 건축 면적은 Maplewood 72,000m2, Xitou 30,000m2, Tianwu 50,000m2, 50,000m2 등 212,000m2입니다. Jiangcunbu에서는 Chengdong과 Yang'an의 면적이 각각 20,000m2입니다.
차트 4
(4) 부동산 매매
2000년부터 2004년까지 시의 부동산 매매량과 매매금액은 꾸준한 증가세를 보이고 있다 큰 기복 없이 평균 매매가격은 2002년과 2004년에 크게 상승했으며, 고품질 부동산이 평균 매매가격에 미치는 영향은 명백했습니다.
상가주택 준공면적은 매매면적과 가깝고, 기본적으로 수급이 균형을 이루고 있으며, 전체적인 소비 상황도 비교적 건전하다.