주택 매매계약 분쟁과 관련된 여러 사건의 재판에 대하여
법적 주체:
시의 제1 및 제2 중급 법원, 지방 법원: 법 집행 기준을 연구하고 통일하기 위해 고등 법원 민사 1부와 사건제기심판부 법원은 농촌 민영주택 매매 분쟁의 계약 유효성 판단 및 해결 원칙에 관한 특별 세미나를 공동으로 개최하고 농촌 민영 주택 매매에 관한 몇 가지 어려운 문제를 논의하고 회의록을 구성했습니다. 이에 이를 공표하며, 모든 법원은 이를 참고하여 재판 중에 시행해 주시기를 요청드립니다. 집행 중 문의사항이나 사정이 있으신 경우, 소속 사업부서에 따라 고등법원에 문의하시기 바랍니다. 첨부: 농촌 민영 주택 매매 분쟁의 계약 유효성 결정 및 처리 원칙에 관한 세미나록. 최근 몇 년간 우리 시 법원은 관련 내용이 명확하지 않아 수많은 계약 분쟁 사건을 받아들였습니다. 법률 및 규정, 계약 유효성 결정 이해의 차이로 인해 어느 정도 서로 다른 법원, 서로 다른 비즈니스 재판소, 서로 다른 판사에서 해당 사건에 대한 판결 기준이 일관되지 않는 문제가 발생했습니다. 법집행기준을 연구하고 통일하기 위해 2004년 12월 고급인민법원 민사부, 재판감독부, 사건제기부 등이 합동회의를 개최하여 범죄의 타당성 등의 문제에 대해 특별토론을 진행하였다. 농촌 개인 주택 매매 계약 및 사건 처리 원칙, 초기에 형성된 의견 및 의사록은 다음과 같습니다. 1. 현재 농촌 개인 주택 매매에 관한 분쟁의 주요 상황은 다음과 같습니다. 다음과 같은 상황: 소송 당사자의 관점에서 볼 때, 주택 매도인은 주로 주택의 신원을 판단하여 계약 무효 확인 및 계약 회복을 요구하여 구매자를 고소합니다. 구매자와 판매자, 판매자는 농촌 주민이고 구매자는 주로 도시 거주자이거나 다른 마을 주민이며, 거래 시점으로 볼 때 같은 마을 주민에게 판매하는 경우도 있습니다. 대부분은 소송이 제기되기 2년 전에 발생했으며 일부는 계약 이행의 관점에서 볼 때 대부분 판매자가 주택을 인도한 것에 따라 계약상의 의무를 이행했습니다. 매수인이 입주하여 집값을 지불하였으나, 소송원인 측면에서 보면 주택등기 변경이나 사용권 변경 절차를 진행하지 않은 경우가 대부분입니다. 토지 가치 상승, 토지 취득, 주택 철거 등의 요인. 주택의 현재 가치 또는 철거 보상 가격이 원래 주택 구입 및 판매 가격보다 훨씬 높으며 판매자가 판결을 통해 소송을 제기할 동기가 있습니다. 주제의 현재 상태에 따라 일부 주택은 장식, 개조, 리모델링 및 기타 추가가 이루어졌습니다. 2. 농촌 민가 매매 분쟁의 계약 유효성 판단과 관련하여 참가자의 대다수는 농촌 민가 매매 계약이 무효로 간주되어야 한다고 생각했습니다. 주된 이유는 다음과 같습니다. 우선 주택 매매에는 농가 매매가 포함되어야 하며 농가 매매는 중국 법률 및 규정에 따라 금지되어 있습니다. 우리나라 토지관리법 규정에 따르면 농가의 토지는 농민의 집단소유로 되어 있으며 마을집체경제단체나 마을위원회가 운영, 관리하고 있습니다. 1999년 국무원판공청이 공포한 <토지이전관리 강화 및 토지투기 엄중금지에 관한 고시>는 다음과 같이 규정하고 있다. “농민주택을 도시주민에게 판매할 수 없으며, 도시주민이 농민집단 점유를 승인할 수 없다” 관련 부서는 국토관리국에 불법 건설 서비스를 제공해서는 안 됩니다. [1990] 궈한자(Guo Han Zi) 제97호 "다른 형식의 불법 토지 양도에 대한 구체적인 신청 문제에 대한 답변"도 다음과 같이 명확하게 규정합니다. 타인의 자금을 이용하여 주택을 개조하여 투자자를 대신하여 이익을 얻거나 주택의 재산권을 취득하는 행위는 법적 승인 없이 토지를 불법적으로 양도하는 행위 중 하나입니다. 다른 형태로." 둘째, 농가사용권은 집단경제단체 구성원이 향유하는 권리로서 특정한 정체성 관계와 연계되어 있어 양도할 수 없다. 현재 농촌 민영 주택 거래에서 주택 구매자는 명목상으로는 주택을 구입하지만 실제로는 토지를 구입하는 주택과 토지가 일체화되는 구조에서 주택을 처분하면 농가도 처분하게 되어 집단경제의 권익을 침해하고 있습니다. 조직이며 법률 및 규정에 의해 명시적으로 금지되어 있습니다. 셋째, 현재 농촌주택 매매는 부동산 소유권 증명서 변경등록이 불가능하므로 매매가 완료되더라도 매수인은 소유자의 보호를 받을 수 없습니다. 넷째, 매매계약이 유효하다고 판단하는 것은 매도인의 이익을 보호하는 데 도움이 되지 않는 경우가 많으며, 매도인은 상대적으로 취약한 입장에 있으며, 민가 반환 요구는 생존권과 더 관련이 있다.
또한 참가자들은 이러한 계약의 유효성은 무효의 원칙에 따라야 하며, 구매자와 판매자가 모두 동일한 집단경제단체의 구성원이고 농가 승인 절차를 거친 경우에는 유효성이 예외가 되어야 한다고 믿었습니다. 계약이 유효한 것으로 간주될 수 있습니다. 3. 농촌 개인 주택 매매에 관한 분쟁 사건 처리 원칙 참가자들은 이러한 사건을 처리할 때 다음 원칙을 준수해야 한다는 데 동의했습니다. 첫째, 역사를 존중하고 현실을 고려해야 합니다. 농촌 민영 주택 거래는 도농 인구 이동 증가, 주거 지역 경계 허물기, 도농 통합 등의 맥락에서 발생하고 있다. 토지시장 지속적인 가격 상승, 주택 철거 보상 등 이익 창출 요인이 이러한 현상의 직접적인 원인입니다. 그러한 사례를 들어보면, 아직 도농경계가 완전히 허물어지지 않은 점, 농촌의 집단경제조직이 여전히 어느 정도 폐쇄되어 있는 점, 농촌의 토지가 집단소유로 되어 있는 점, 현재의 농경지 등을 고려하여 위의 배경을 현실적으로 보아야 할 것이다. 집단 토지 양도를 제한하는 법률과 정책은 동시에 현실의 한 형태이므로, 우리는 그러한 사건의 복잡성을 인식하고 관련 이해 상충과 모순을 적절하게 해결해야 합니다. 둘째, 판결이 미치는 법적, 사회적 영향에 주목해야 한다. 판결은 “기존 분쟁의 적절한 해결과 당사자의 거래 행위 규제에 도움이 되는” 방향으로 이루어져야 하며, 농민들이 주택을 신중하게 처분하는 것을 제한하는 긍정적인 효과를 가져야 합니다. 셋째, 구매자와 판매자 모두의 이익을 종합적으로 고려해야 한다. 우선, 계약의 무효가 쌍방의 이익에 미치는 영향, 특히 토지 평가 또는 철거 및 보상으로 인해 판매자가 얻는 이익과 그 차이로 인해 구매자가 입은 손실을 충분히 고려해야합니다. 주택의 현재 가치와 원래 구매 및 판매 가격 사이; 둘째, 구매자가 주택을 개조하거나 확장한 경우, 주택을 반환하거나 비울 것인지를 판단할 때 추가 가치를 보상해야 합니다. 단순한 판단을 피하기 위해 주택 구매자를 적절하게 배치하고 퇴거를 위한 합리적인 시간을 남겨 두는 데 비용을 지불합니다. 주택 퇴거가 관련 당사자에게 미치는 부정적인 영향. 법적 객관성:
"중화인민공화국 민사소송법"
제122조
인민법원 당사자가 제기한 민사소송에 적합한 적절한 분쟁 조정을 위해서는 당사자들이 조정을 거부하는 경우를 제외하고 먼저 조정이 이루어져야 합니다.
'중화인민공화국 민사소송법'
제142조
재판 변론이 끝나면 법에 따라 판결을 내려야 한다. . 판결이 내려지기 전에 조정이 가능하더라도 조정이 실패할 경우 적시에 판결을 내려야 합니다.
'중화인민공화국과 민법'
제577조
일방 당사자가 계약상의 의무를 이행하지 않거나 계약상의 의무 이행이 계약상의 의무와 일치하지 않습니다. 계약은 이행을 계속하거나, 구제 조치를 취하거나, 손실을 보상하는 등 계약 위반에 대한 책임을 부담합니다.