쇼핑센터 관리(상가운영관리 고도화)
쇼핑몰의 세련된 운영관리
쇼핑몰은 쇼핑, 레저, 문화, 엔터테인먼트, 케이터링, 디스플레이, 정보 등이 결합된 현대 도시나 마을의 흔한 건물입니다. 상업시설을 통합한 시설. 쇼핑몰 운영관리란 무엇일까요? 쇼핑몰 운영관리의 핵심은 무엇일까요? 여러분에게 꼭 필요한 '쇼핑몰 운영관리' 관련 지식을 가져왔습니다.
쇼핑몰 운영 및 관리의 핵심
쇼핑몰 운영 및 관리 : 투자 우선 : 쇼핑센터의 성공은 초기 투자 포지셔닝, 구조 설계와 밀접한 관련이 있음 , 임차인 선정 중요 관계
1. 투자 포지셔닝: 투자 포지셔닝에는 쇼핑센터의 테마 포지셔닝, 면적 비율, 임대 생산량 비율, 업무 기능 비율 등이 포함됩니다.
쇼핑몰은 지역과 인근 소비자 수에 따라 3단계로 구분됩니다. 지역 또는 대형 쇼핑몰은 고객이 10만명 이상이며, 지역 또는 커뮤니티 쇼핑몰은 10만명 이상입니다. 소스 범위 내의 소비자 수는 최소 40,000명이며, 지역 또는 인근 쇼핑몰의 경우 고객 소스 범위 내의 소비자 수는 약 10,000명입니다. 다양한 수준의 쇼핑몰에 따라 다양한 테마 포지셔닝과 운영 아이디어가 결정됩니다. 주변 인구 분포와 규모로 볼 때 빈허 신천지는 지역형 대규모 쇼핑몰로 분류되어야 합니다. 일반적으로 이러한 쇼핑몰의 면적 비율은 앵커 매장이 35%, 서브 앵커 매장이 25%, 40%입니다. 상업용 매장용. 앵커스토어란 백화점, 대형슈퍼마켓, 영화관 등 면적이 5,000제곱미터 이상인 업종을 말하며, 가전매장, 스포츠광장 등은 1,300~3,000제곱미터 정도다. 어린이 게임 센터, 휴대폰 매장 등 상업 상점은 500평방미터 미만입니다.
렌탈 생산량 비율은 앵커 매장의 35%가 렌탈 생산량의 15%만 차지할 수 있고, 서브 앵커 매장의 25%가 30%, 상업용 매장의 40%를 차지할 수 있다. 매장은 임대 생산량의 55%를 차지합니다. 즉, 임대료를 비교할 때 보조 앵커 매장이 균등해야 합니다.
비즈니스 형식의 기능 비율로 보면 상업 분야에서는 슈퍼마켓이 상품을 다루고, 백화점이 브랜드를 취급한다면 쇼핑몰은 비즈니스 형식을 다룬다. 다양한 기능이 통합된 복합 상업시설로서 쇼핑몰 내 다양한 비즈니스 형태의 결합과 매칭은 성공적인 운영의 핵심임에 틀림이 없습니다. 그렇다면 어떤 '형식 조합'이 가장 합리적인가?
일반적으로 소매, 케이터링, 엔터테인먼트 3대 형식을 5:3:2의 비율로 정리할 수 있는데, 이것이 바로 쇼핑이다. 업계에서 가장 존경받는 센터 골드 세팅 비율. 그러나 이는 현지 소비 습관과 시장 상황에 따라 조정되어야 합니다. 예를 들어 Binhe Xintiandi, 주변 Hualian, 새로 오픈한 Zhongmei 의류 플라자, Wal-Mart 및 새로 설립된 Beiguo Mall의 소매 비율은 다음과 같습니다. 포화상태에 이르고 있지만, 주변 케이터링, 문화, 레저, 엔터테인먼트 분야는 여전히 상대적으로 작기 때문에 다른 소매 형태를 보완하기 위한 차별화된 경로를 택해야 합니다. 현대인의 삶의 속도가 빨라지면서 이웃 간의 교류가 줄어들고 있습니다. 쇼핑몰에 가는 것은 여가와 피트니스를 위한 공간일 뿐만 아니라, 친구를 사귀기 위한 공간이기도 합니다. 하루 종일 적어도 몇 시간 동안 게임을 즐기십시오. 이제 쇼핑몰이 더 많은 문화, 엔터테인먼트 콘텐츠를 개발해야 하는 이유는 무엇입니까? 직설적으로 말하면 사람들의 체류를 늘리고 소매 판매를 늘리기 위해서입니다. 임대료 경제성 측면에서 쇼핑몰의 임대료 경제성은 높음부터 플로트 및 임시 임대, 의류 매장, 보석 및 안경 매장, 전문 매장, 레스토랑, 앵커 매장 및 엔터테인먼트에 대한 것입니다. 하지만 저희도 초기에 운영했던 쇼핑몰의 경험이 있어서 엔터테인먼트, 레저, 문화, 피트니스 분야에서 잘하는 쇼핑몰이 인기를 끌 것입니다.
또한 기업이 표준화된 사업 형식을 갖기는 어렵습니다. 양취안에 또 하나의 신천지가 건설되더라도 그 사업 형식 조합은 확실히 오늘날의 신천지와 완전히 다를 것입니다. 왜냐하면 차별화되고 잘못된 운영만이 가능하기 때문입니다. *** *롱을 생성하세요.
2. 매장 부문
사실 매장 부문은 쇼핑몰 초기 단계와 운영에 있어 매우 숨은 부분이 있지만 과학적인 측면이 있습니다. move online 모든 매장은 외부 디스플레이면이 좋지만, 특정 디스플레이면에 최대한 많은 매장을 배치하는 것이 과학입니다. , Binhe Xintiandi China Mobile과 Haolunge 사이의 매장 분할, Cavor의 매장 분할 등 투자 유치시 이러한 측면에서 결함이 있었는데, 이는 프라임 매장이 가난한 매장을 주도하는 것을 허용하지 않았으며 동시에 죽은 가게가 더 많아졌습니다.
3. 이동선 디자인 : 장사에 유명한 말이 두 가지 있는데, 하나는 '길 건너편에 죽음이 있다'는 것이다. 30% 감소하게 됩니다. 이는 모두 비즈니스 역학의 중요성을 설명합니다. 이미 지어진 쇼핑몰의 경우 일부 사람들의 동선이 원활하지 않다면 리모델링이 필요합니다. 예를 들어, 바닥 수평 이동 라인 디자인의 목적은 각 매장의 공간을 동일한 평면에 완전히 표시하여 소비자가 매장 내 진열 내용을 쉽게 볼 수 있도록 하는 것입니다. 대형 쇼핑몰에서는 전문 매장이나 매장을 이용하는 것이 좋습니다. 다양한 종류의 매장을 보다 컴팩트하게 만들기 위해 아트리움이 있는 경우 매장과 간판이 아트리움을 향하도록 하고 시각적 초점을 맞춰 집결 효과를 얻으세요.
각 층의 수평 통로 이동선 디자인도 다양하게 표현되어야 하는데, '1열', '10열'로 디자인할 수도 있고, 'Y'로 디자인할 수도 있다. " 또는 "T" 또는 "L" 모양 등과 반지가 대표적인 예로 IKEA 가구의 모양을 들 수 있는데, 그 목적은 소비자에게 시각적으로 투명함을 주고 모든 매장이 "최고"를 달성할 수 있도록 노력하는 것입니다. 쇼핑객의 사각지대가 되지 않도록 매장은 상업적 가치가 없으며, 유통설계 및 매장분리도 실패합니다. 이를 잘 수행하는 것은 쉽지 않습니다. 필요에 따라 경영진의 지속적인 노력과 지속적인 실천이 필요합니다.
또한 쇼핑몰의 선형 보행자 통로는 사람들이 한쪽 끝에서 다른 쪽 끝으로 걷는다는 생각을 포기할 정도로 길어서는 안 됩니다. IKEA가 급행을 추가하는 등 확실한 변화가 있어야 합니다. 매우 긴 통로 중간에 차선이 더 사용자 친화적이고 편리해졌습니다.
4. 임차인 선택
쇼핑몰의 사업 형식에는 앵커 매장, 전문 매장, 임시 임대, 커뮤니티 서비스, 케이터링 시설, 비즈니스 및 레저, 엔터테인먼트 시설이 포함됩니다. 그러나 동일한 업종의 쇼핑몰마다 임차인을 다르게 선택해야 합니다.
앵커스토어와 서브앵커스토어의 임차인은 특별해야 합니다. 어떤 형식은 중심상권에 적합하고, 어떤 형식은 부중심지에 적합하고, 어떤 형식은 교외에 적합합니다. 핵심 상업지구에는 건축자재, 가정용 가구 등이 허용되지 않고, 교외에는 백화점, 보석류 등이 적합하지 않다는 점에서 영업규칙이 있다. 어떤 위치에 어떤 앵커 매장을 짓기에 적합한지 많은 지식이 있으며, 쇼핑몰의 주소와 규모에 따라 적절한 사업 형태를 선택해야 합니다. 예를 들어, 부도심에 있다면 신흥 업종을 선택하고, 핵심 쇼핑 지역에 있다면 대형마트를 선택하지 말고 교외에 있는 업종을 선택하세요. 인기 있는 비즈니스 유형을 선택해 보세요.
운영 중심: 주로 쇼핑몰의 통합 운영 및 관리, 상인 제거 및 업그레이드, 고객 서비스 유지 관리 등을 의미합니다.
통일관리란 쇼핑몰 전체에 대한 통일된 운영 및 관리를 의미하며, 이미지 레이아웃, 홍보, 영업인력 관리, 상품관리, 장식 디자인 및 시공 관리, 쇼핑 가이드 사양 등에 대한 통일된 기준이 있습니다. .
앵커스토어는 앵커스토어이고, 브랜드스토어는 브랜드스토어다. 고객이 재방문할 수 있도록 임차인마다 고유한 '브랜드'가 있어야 한다. 쇼핑몰 임대 및 관리는 통일된 관리에 편리하지 않고 쇼핑몰의 통일된 이미지를 해칠 수 있는 특이한 2차 임대주를 도입하지 않도록 노력해야 합니다. Binhe Xintiandi의 3층은 면적이 3,000제곱미터가 넘습니다. 자체적인 비즈니스 철학과 운영 방식이 있어야 하며 고유한 방식으로 고객을 유치해야 합니다. 결국, 장사가 안되면 소규모 임차인들은 고객흐름이 부족하다고 불평을 하게 되지만, 고객흐름이 있어도, 그들은 당신을 위해 여기 있지 않기 때문에 소비를 창출할 수 없습니다. 또한 자체 관리와 명확한 간판이 있어야 사람들이 한 눈에 어떤 쇼핑 장소인지 알 수 있습니다. 마치 Suning에 가전제품을 사러 가고, Fashion Front에 가서 유행하는 옷을 사듯이 말이죠. 다른 비유를 사용하자면, Suning이 계속 운영할 수 없고 Gome가 시장에 나오더라도 쇼핑몰이 계속 운영될 수 없다고 느끼기보다는 통합 운영에 도움이 되지 않는다고 느끼기보다는 모두가 Suning이 실패하고 있다는 것을 알게 될 것입니다. 그리고 쇼핑몰 관리.
점진적으로 사라지는 상인들: 우리의 투자 유치는 우리가 찾은 모든 상인들이 잘 살아남을 것이라고 보장할 수 없으며, 일부는 일반적으로 쇼핑 센터가 문을 열기 전, 3년 안에 단기간에 사라질 수도 있습니다. 특히 첫 해에는 중퇴율이 30%에 달합니다. 장사가 잘 될 때는 힘껏 비집고 들어가고, 장사가 안 되면 짐을 싸서 떠나는 것이 소세입자의 특징이다. 임대료 상승을 견딜 수 있습니다. 따라서 전체 사업을 모집하고 사업을 시작한다고 해서 첫 해에 30%가 줄어들 수도 있고, 보완한 후 두 번째 해에 20%가 줄어들 수도 있습니다. 또한, 가맹점이 잘 되면 쇼핑몰 관리도 매년 10%의 소실률을 보장하여 쇼핑몰의 신선도와 갱신을 보장해야 합니다.
동시에 물을 방출하고 물고기를 사육하는 원리를 채택하여 운영해야 한다. 쇼핑몰 운영은 장기적인 특성을 가지고 있기 때문에 합리적인 임대료와 고품질의 서비스 관행을 도입하여 쇼핑몰 전체를 뜨겁게 달군 후 운영 상황에 따라 적절하고 꾸준히 임대료를 조정함으로써 개발자와 판매자가 함께 성장할 수 있습니다. . 물을 버리고 물고기를 키우는 원리는 '인기를 쌓은 후 장사한다'는 원리로 이해될 수 있다.
고객 서비스 및 유지 관리: 쇼핑몰의 고객 서비스는 주로 우산 대여 고객 수를 늘리는 등 인간화되고 세부적인 서비스를 통해 더 많은 고객을 유치하고 충성도 높은 고객으로 만드는 데 중점을 둡니다. , 베이비 서비스, 멤버십 서비스 등이 있습니다.
쇼핑센터 운영 관리: 기획 및 추진력 구축은 쇼핑센터 마케팅 기획을 의미합니다.
쇼핑센터 마케팅에는 휴일 마케팅, 매장 마케팅, 연예인 마케팅, 앵커스토어 마케팅, 문화 마케팅 등이 포함됩니다. 마케팅 계획. 모든 쇼핑몰의 마케팅은 '번영-브랜드 홍보-수익'의 다양한 단계를 중심으로 다양한 목적을 달성합니다.
1. 쇼핑몰의 필수 마케팅, 즉 '큰 축제는 크고, 작은 축제는 없고, 축제는 없다' 등 모든 휴일 요소를 탐색해야 한다. 춘절, 국경일, 어버이날, 어린이날, 묘소청소일, 단오절, 발렌타인데이, 발렌타인데이에는 국내 발렌타인데이와 국제 발렌타인데이 등도 포함됩니다. 휴일이 없더라도 기념일 축하 행사 등을 조직하는 방법을 찾아야 합니다.
2. 문화마케팅은 쇼핑몰이 개인화된 브랜드를 만드는 중요한 방법 중 하나입니다. 쇼핑몰마다 문화 마케팅 방식이 다르며, 예를 들어 천진 발리타이신 문화 광장은 '창의적인 시장'을 통해 독특한 청년 독창적 문화로 패셔너블한 타오바오 쇼핑 천국을 조성합니다. Binhe Xintiandi는 "월드컵 영광 신천지" 맥주 축제와 TV 방송국과 협력하여 제작한 Dream Challenge 및 Happy Boys를 통해 산악 도시 특유의 독특한 레저, 엔터테인먼트, 여름 및 패셔너블한 쇼핑 공간을 창조합니다.
3. 연예인 마케팅: 연예인 마케팅은 쇼핑몰이 단기적으로 인기를 창출할 수 있는 가장 효과적인 방법으로, 쇼핑몰 오픈 초기에 빠르게 인기를 확대하는 데 적합하지만 비용이 많이 듭니다. 또한 높다. 정상운영기간 중에는 쇼핑몰 상황에 따라 적절한 조치가 이루어질 수 있습니다.
4. 앵커 매장은 사람들을 홍보하고 유치하기 위해 고용됩니다. 매일, 매주, 매달 프로모션을 수행해야 합니다. 당신을 찾고, 그에게 승진을 강요하세요. 앵커 매장을 초대하기 위해 돈을 지불하는 것은 단지 아치형 통로 역할을 하고 사람들을 끌어들이는 것입니다. 이 문제가 없다면 왜 그것을 원합니까?
5. 마케팅: 모든 쇼핑몰의 실내 아트리움, 야외 광장은 쇼핑몰 전체 구조 레이아웃의 공동 노드입니다. 위 장소를 효과적으로 활용하여 마케팅 활동을 수행하면 인위적으로 승객 흐름 전환을 달성할 수 있습니다. 예를 들어 Binhe Xintiandi Commercial Plaza에서는 Wal-Mart 근처 B1 구역의 승객 흐름이 크지만 B5 근처의 백화점은 자동차 쇼, 야외 공연 및 특별 판매를 개최하지 않기 때문에 승객 흐름이 희박합니다. B3 아트리움은 B1 영역에서 B5 영역으로 승객 흐름을 효과적으로 전환할 수 있습니다. 마찬가지로 중앙 광장은 남쪽과 북쪽 구역을 연결하는 중요한 조경 장소이며 중앙 광장의 독특한 풍경을 증가시킵니다. 고객의 후원 습관을 키우는 것은 북부 지역의 투자와 운영에 헤아릴 수 없는 영향을 미칠 것입니다.
쇼핑센터 운영 및 관리: 쇼핑센터 자산 관리 보증
쇼핑센터 자산 관리는 쇼핑센터 운영의 중요한 부분으로, 상업 광장 운영에 중요한 보증을 제공합니다. , 쇼핑센터 하드웨어 시설이 안전하고 정상적이며 경제적으로 운영될 수 있도록 하는 중요한 보증입니다.
부동산 관리 수준은 쇼핑센터 운영 및 관리 능력을 가장 직접적으로 반영할 수 있으며 이는 상업 플라자 부동산의 지속적인 평가를 위한 중요한 요소 중 하나이며 투자 유치, 운영 및 관리와 불가분의 관계를 맺고 있습니다. 계획.
재산 관리는 비용 관리의 중요한 부분입니다. 관리 업무에는 건물, 장비부터 꽃과 나무의 유지 관리에 이르기까지 광범위한 업무와 전문 분야가 포함됩니다. 일반 개발자가 혼자서 할 수 있는 일이 아니며, 일부 업무는 전문업체에 위탁하여 지원해야 하는 경우도 있습니다. 좋은 자산은 10년 또는 20년 동안 사용할 수 있습니다. 예를 들어 엘리베이터는 이론적으로 10년 동안 사용할 수 있습니다. 잘 사용하면 15년 동안 사용할 수 있습니다. 이 유지관리 작업은 매우 중요합니다.
상가 운영 및 관리 : 부동산 기반 쇼핑몰 관리 방법
임대 및 매매 통제
상업용 부동산에 대한 가장 이상적이고 최선의 모델 임대만 하고 판매는 하지 않고 통일 기획, 통일 운영, 통일 관리를 하고 있으나, 중국 상업부동산의 불완전한 금융정책과 자금조달 경로가 없는 개발업자로 인해 자금 회수를 실현하기 위해 점포 분리 매각을 실시했다. , 이로 인해 소유와 운영 및 관리권이 분리됩니다. 이것도 중국의 특징이다. 판매를 기피하고 임대만 이야기하고 판매는 하지 않는 것은 비현실적입니다. 그러나 자금 반환을 보장할 뿐만 아니라 쇼핑몰의 건전한 발전을 가능하게 하는 임대와 판매의 균형을 어떻게 이룰 것인가가 가장 많이 논의됩니다. 업계에서. 천진에는 통합 임대 없이 매각되는 프로젝트가 많습니다. 예를 들어 탕구의 Bafang Yuanming과 개발구의 차이나타운은 건설된 지 5~6년이 지났지만 아직 비어 있습니다. 쇼핑센터의 임대 및 판매 통제로 매출을 50% 이내로 통제할 수 있다면 프로젝트 임대 및 운영에 더 유리할 것입니다.
리스백 관리
판매 후 및 재리스의 경우 현재 업계의 리스백 기간은 일반적으로 3~10년입니다. 임대수익률은 6~10% 사이입니다. 재임대 관리는 일반적으로 개업 전 통일된 재임대 기간을 설정하며, 개업 후에는 사업 형태가 풍부해지고 조정되므로 운영 조건에 따라 조정이 필요합니다. 임대료 환급 정책은 임대 단가, 판매 단가, 증분 연도와 밀접한 관련이 있습니다. 예를 들어 Binhe Xintiandi 프로젝트에서 개발 예정인 패션 쇼핑 대형마트인 Taolehui는 임대료 환급 정책을 가지고 있습니다. 임차인의 사업 특성.
도킹 관리
판매 후에는 임대백, 자가 운영, 임대 판매 여부에 관계없이 결국 소유자의 도킹 관리로 돌아갑니다. 예를 들어 5년 임대 계약을 맺으면 기본적으로 쇼핑몰은 5년 안에 형태를 갖추게 되며, 일부 중요한 매장을 제외하고는 기본적으로 임차인과 소유주가 스스로 연결될 수 있습니다. 개발자의 운영 관리 조직인 관리 회사는 당시 구성될 수 있는 모든 소유자 또는 소유자 위원회를 책임지는 순수 자산 및 상업 관리 회사로 전환됩니다. 그러나 앵커스토어로 인해 앵커스토어가 전체적으로 매진되지 않는 이상 종합쇼핑몰의 최대 오너는 여전히 개발사이다. 소유자 도킹은 시간 불일치에 주의해야 합니다. 도킹 실패로 인해 대규모 철거가 발생하지 않도록 임대 반환 종료 시간과 소유자 도킹 노드를 시차를 두고 배열해야 합니다. 2008년 천진아오청상업플라자(Tianjin Aocheng Commercial Plaza)가 소유주로부터 연락을 받았을 때, 그 중 한 구역은 정리되어 소유주에게 반환되었습니다. 이 구역은 아직 운영되지 않고 있지만 다른 구역은 시차로 인해 80% 이상이 좋아졌습니다. 해당 지역은 임차인과 소유자가 협의하여 소유자에게 반환되었으므로 사업 운영에는 영향을 미치지 않습니다.
엘리베이터 운영 측면에서 쇼핑몰 운영관리를 살펴보다
7월 26일 후베이성 징저우시 안량백화점에서 에스컬레이터 사고가 발생해 한 사람의 죽음. 엘리베이터 안전관리가 다시 한번 주목받고 있습니다. 에스컬레이터의 상부 페달이 고장나도 에스컬레이터가 멈추지 않아 '사람을 삼키는' 비극이 벌어지는 모습이 실시간 영상에 담겨 있다. 오늘날의 모든 쇼핑몰에서 엄청난 승객 흐름에 직면하고 우수한 장비 품질과 좋은 브랜드 외에도 엘리베이터 및 기타 장비의 작동이 어떻게 안전을 보장하고 소비자를 안심시킬 수 있습니까?
Yinchuan Jianfa에 위치 신화 상업지구의 핵심인 둥팡홍 플라자(Dongfanghong Plaza)는 닝샤에서 가장 인기 있고 수익성이 높은 상업 단지로, 휴일 동안 4~6만명의 승객이 이용하고 있습니다. 광장 장비의 안전한 작동을 보장하기 위해 Jianfa Group은 장비 작동 관리 표준 및 절차를 작성하고 엄격한 검사를 수행하며 전문 회사에 위탁하여 반달마다 에스컬레이터를 유지 관리하고 정기 검사를 수행하는 전문 팀을 구성했습니다. 매년 자치구 기계전기특수설비 안전검사소와 협력하여 지난 10년간 설비운전 무재해를 달성하고 있습니다.
총 건축 면적이 84만_에 달하는 Jianfa Dayue City는 반경 500km 이내의 인구가 2천만 명에 달하며 수백 개의 에스컬레이터가 있습니다. 씨앤디그룹은 소비자에게 안전하고 편안한 고급 쇼핑 환경을 제공하기 위해 세계 최대 에스컬레이터 제조사이자 세계 2위 엘리베이터 공급업체인 쉰들러엘리베이터의 엘리베이터 장비를 엄선하여 설치하였습니다. 현재 38개의 에스컬레이터 장비 중 첫 번째 배치가 현장에 설치되었습니다.
국제 표준의 설치 품질 요구 사항을 충족하기 위해 Schindler Group은 기술 관리자 3명을 현장에 파견하여 초기 단계에서 Dayue City의 건설 진행 상황을 추적했습니다. 또한 Schindler는 엘리베이터 설치 품질을 보장하기 위해 견인 로프 및 잠금 장치와 같은 새로운 리프팅 도구를 특별히 구입했습니다. Dayuecheng의 장비 운영팀은 현재 엘리베이터 설치 진행 상황을 추적하고 있으며 향후 장비의 안전한 운영을 위한 견고한 기반을 마련하고 있습니다.
대웨시티의 향후 운영 및 관리에서 C&D 그룹은 "만족은 C&D에 있다"는 이념을 고수하고 더 높은 기준과 국제적 비전을 가지고 봉사하며 진심으로 봉사하고 성숙한 경험을 바탕으로 On 대웨시티는 장비 운영을 관리하는 전문팀 구축을 기반으로 국민이 안심하고 편안하게 생활할 수 있는 스마트한 쇼핑몰로 구축될 것입니다.
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