'미완성' 부동산 프로젝트의 문제점을 어떻게 해결할 것인가?
"건물 인도를 보장하고 민생을 보호하며 안정을 보장하라." 중국 은행보험감독관리위원회의 '대출 정지 사건'에 대한 명확한 대응은 미완성 건물 소유자들에게 '안심'을 안겨줬다. .
전국으로 퍼진 이번 '강제대출중단' 사건에서 미완성 건물이 미완성 상태로 방치된 것은 개발사의 분양규제자금 유용과 밀접한 관련이 있다. 즉, 이번 '대출정지 사건'에서 더욱 반성하는 것은 제도적 문제인데, 오늘날 우리나라 분양제도에는 어떤 문제가 발생하고 있는가? 사전판매제도를 폐지해야 하는가? 현재의 사전판매 시스템을 어떻게 개선할 수 있나요?
'대출 정지 사건' 뒤에는 분양 절차를 취소해야 하는지 여부가 업계 관계자 사이에서 논란의 대상이 됐다. 파일사진
다시 논란이 불거진다:
사전판매 제도를 취소할 때가 된 것인가?
분양제도의 정식 명칭은 상업용 주택 분양제도다. 이는 홍콩에서 유래됐으며 당시 공표되면서 '분양주택'으로도 알려졌다. 1994년 도시부동산관리법이 정식으로 본토에 도입됐다. 이후 20년 동안 이는 국내 부동산 시장의 빠르고 안정적인 발전에 중요한 역할을 했습니다.
중국의 상업용 주택 분양 제도는 특별한 시기에 탄생했으며 우리나라 상업용 주택 시장 중심 개혁의 중요한 설계 중 하나이다. 초기에 직면한 상황은 주택부족이었다. 분양제도는 개발업자의 재원을 확대하고, 자금과 토지의 회전율을 높이고, 상업용 주택의 공급 효율성을 향상시키며, 개발 촉진에 긍정적인 역할을 했다. 부동산 시장의.
“분양제도는 부동산 개발의 자금 조달과 개발 속도를 높였지만, 특히 부동산이 고도화 시대에서 변화할 때 부동산 개발에 자금이 비합리적으로 사용되는 것을 조장하기도 했습니다. 성장 둔화, 마이너스 성장, 주택 가격 부진, 심지어 가격 하락의 시대에 분양제도의 허점은 모두 드러났다. 미완성된 건물이 있고 일정대로 납품하지 못했습니다. "중국 도시 경제 전문가 위원회 부국장. Soong Ding이 말했습니다.
“분양 제도는 미완성 건물을 의미하는 것이 아니다”라고 광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석연구원 리위자는 “집이 배달되지 않는다고 해서 우리는 사전 판매 시스템에 모든 책임을 맡길 수 없습니다. 상업용 주택 사전 판매 신청을 위한 두 가지 기준이 충족될 수 있다면 모든 사전 판매 자금에 도달하기 전에는 모기지가 발행되지 않을 것입니다. 규정에 따라 감독계좌에 입력되어 출금되며, 유용되지 않을 경우 문제가 없을 것입니다.” p>
“현재 환경에서는 사전 판매 시스템을 직접 취소할 수 없습니다.” Centaline Real Estate의 장다웨이(Zhang Dawei) 수석 애널리스트도 “분양제도를 직접 취소한다면 적어도 장기적으로 부동산 시장의 급격한 공급 위기에 직면하게 될 것”이라고 말했다. 단기 공급이 수요를 초과해 주택 가격이 급등할 수 있다”고 말했다.
또한 많은 업계 관계자들은 베이징 뉴스 기자에게 단기적으로는 즉시 취소될 것이라고 말했다. 분양제도는 현재 부동산업체의 자금난으로 인해 비현실적이다. 장기적으로 상업용 주택 분양 제도를 점진적으로 폐지하고 기존 주택 매매가 현실화된다면 부동산 회사의 과몰입, 주택 품질 불량 등의 문제를 줄이고 레버리지도 줄이는 데 도움이 될 것이다. 부동산 회사의.
다른 산에서 온 돌:
"부동산을 넘기기 전 월부금이 필요하지 않다"
사전분양 시스템이 필요하기 때문에 단기적으로 현재의 사전판매 시스템의 문제점은 무엇인가? 어떻게 개선할 수 있나요?
사실 분양제도에 대한 논의는 집주인의 '강제 대출 정지' 이후부터 시작되지 않았다. 두 세션".
올해 '양회'에서는 현재의 분양제도 개선을 위해 전국인민대표대회 대표이자 장시성 주택도시농촌개발부 국장인 루텐시(Lu Tianxi)가 , 주택 구입에 대한 지불 방식 조정을 제안했으며, 현재의 주택 구매자가 '일회성 전액 지불'을 대체하는 모델과 진행 상황에 따라 사전 판매 자금을 할당하는 감독 부서가 모델로 전환됩니다. 즉, 프로젝트 투자 금액이나 프로젝트 이미지의 진행이 일정 기준에 도달한 후 주택 구매자가 계약금의 일정 비율을 지불하게 됩니다. 선판매계약서에 명시된 프로젝트 진행상황에 따라 분할지급되며, 프로젝트 완료 및 인도조건 달성 후 최종지급되며, 일부 금액은 특별품질보증기금 계좌로 이체됩니다. 정부의 감독을 받습니다.
시웨이둥(Shi Weidong) 중국인민정치협상회의 전국위원회 위원이자 난통대학교 총장도 '분리주택 매매 감독 강화 및 단계적 폐지에 관한 제안'을 제출했다. -주택제도계획'이 중국인민정치협상회의 제13기 전국위원회 제5차 회의에서 논의됐다.
Shi Weidong은 비계획 부동산 매매에 대한 감독을 강화하고, 비계획 부동산 매매 예금을 관리하기 위해 은행에 특별 감독 계좌를 설정하거나 주택 및 건설 부서에서 제3자 관리 기관을 설립하고, 비계획 부동산 매매 예금을 점진적으로 취소할 것을 제안했습니다. 지역별 부동산 시스템.
위 제안에는 두 가지 핵심 사항이 있습니다. 하나는 프로젝트 진행에 따라 개발자에게 분할 지불하고, 다른 하나는 정부를 통해 특별 규제 기금 계정을 설정하는 것입니다. 본체.
이러한 제안에는 실제 운영 사례도 있습니다. 최초로 분양제도를 시행한 홍콩을 보면, 미완성 건물을 방지하기 위한 핵심 메커니즘은 '할부신탁계좌'다. 홍콩에서는 개발자에게 직접 지불하는 보증금 5%를 제외하고 나머지 계약금은 개발자의 법률 회사의 신탁 계좌에 지급됩니다. 개발자는 일정 절차를 완료하기 위해 먼저 건축주에게 비용을 지불해야 하며, 건축사 자격증을 취득한 후에만 신탁 계좌에서 공사비 인출을 신청할 수 있습니다.
그뿐만 아니라 홍콩에서 주택을 구입할 때 "집을 넘겨주기 전에 월세를 지불할 필요가 없다. 즉, 담보대출을 신청할 필요도 없고, 집을 넘겨주기 전에 월별 지불금을 지불하십시오. 즉, 부동산이 인도되기 전에는 은행이 모기지 사업에 관여하지 않습니다. 부동산이 인도된 후에만 구매자는 은행에 가서 모기지를 신청해야 합니다.
문제 해결의 관건:
양적 감독을 강화하고, 예매자금 계좌의 투명성 제고
실제로는 '기준에 따른 분할납부' 프로젝트 진행'은 다양한 곳에서 사전 판매에 사용됩니다. 시스템은 실제로 명확해졌습니다. 예를 들어 스자좡, 칭다오, 텐진, 샤먼, 시안에는 모두 사전 판매 자금 인출 노드에 대한 규정이 있습니다. 스자좡을 예로 들면, 완공된 층수가 3분의 1에 도달하면 개발자는 분양자금의 20%를 인출할 수 있고, 본관이 폐쇄된 경우 50%, 준공 승인 기록이 나올 때까지 100%를 인출할 수 있다.
사업 진행 상황에 따라 개발자에게 분할지급을 실시했지만, 여전히 규정을 위반한 대출이 이뤄지는 경우가 있어 문제가 드러난다. Li Yujia는 "시스템이 있지만 구현되지 않고 때로는 구현되고 때로는 구현되지 않거나 제대로 구현되지 않습니다. 이것이 문제의 핵심입니다."
이와 관련해 시안은 '대출 정지 사건' 이후 시안시 최초로 완벽한 분양 자금 감독을 강화하는 첫 포탄을 쐈다. '대출 정지 사건' 이후 시스템. 지난 7월 14일에는 상업용 주택 납품 지연을 방지하기 위해 시안 시립주택도시농촌개발국 등 5개 부서가 주도적으로 '상업용 주택 납품 지연 방지 조치에 관한 고시'를 발표했다. 베이징 뉴스 기자는 시안의 새로운 정책에 세 가지 중요한 양적 사항이 있다고 지적했습니다. 첫째, 한 달 이상 중단된 프로젝트는 관할 구역의 주택 건설부에 보고해야 하며, 둘째, 중국의 주택 건설부에 보고해야 합니다. 각 관할권은 매달 규제 은행과 많은 계좌를 조정해야 합니다. 셋째, 상업용 주택 프로젝트가 주요 구조 승인을 완료하기 전에 주요 규제 자금의 누적 사용은 총 금액의 50%를 초과할 수 없습니다.
또한 시안의 통지문에는 상업은행이 분양자금 감독 계약을 위반하고 관할 주택건설부서의 검증과 승인 없이 감독자금을 할당하는 경우에는 다음과 같이 규정하고 있다. 자금을 회수할 책임이 있으며, 회수할 수 없는 경우 법에 따라 상응하는 배상 책임을 집니다.
시안의 "정량화 가능한" 규제 규정과 명확한 책임 결과는 다른 도시의 사전 판매 규제 시스템을 개선하는 데 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.
감독 강화와 함께 분양자금 계좌의 투명성 제고도 시급하다. 이에 항저우는 2021년 상업용 주택 분양자금 감독 계좌 조회 기능을 출시하는 데 앞장섰다. 주택 구매자는 부동산명과 분양 증명서를 통해 해당 상업용 주택 분양 자금 감독 계좌 정보를 조회하고 확인할 수 있다. 이 조치를 통해 주택 구매자는 구매 금액이 에스크로 계좌에 성공적으로 입력되었는지 명확하게 확인할 수 있습니다.
또한 샤먼은 매각 전 자본 계정에 대한 동적 감독을 구현하기 위해 지능형 관리 시스템을 도입하는 등 기술 수준에서 업그레이드를 적극적으로 시도하고 있습니다. 올해 4월, 샤먼은 상업용 주택 매매 자금 감독을 위한 지능형 관리 시스템 출시를 주도적으로 발표했습니다. 시스템은 "상업용 주택 매매 계약" 및 부동산 하의 자금 매칭에 따라 자동으로 조정하고, 각 유닛의 매매 자금이 완전히 지불되었는지 여부를 지능적으로 식별하고 적시에 특별 계좌에 입력할 수 있습니다. 또한 상업용 주택 판매 계약의 등록 및 제출을 지능적으로 검토할 수 있습니다. 계약금을 위한 사전 판매 자금에 대한 감독을 단계적으로 구현합니다.
위에서 언급한 항저우와 샤먼의 관행은 사전 판매 자금 감독 계정의 투명성을 제고하여 사전 판매 자금을 정부뿐만 아니라 대중도 감독하도록 하기 위한 것입니다. .