Lang xianping: 주택 가격의 급락은 분명히 말도 안됩니다.
예전에는 부동산 업계가 심각한 생산능력 과잉에 직면해 집값이 폭락할 것이라는 결론을 내리기도 했다. 나는 이것이 허튼소리라고 생각한다. 요 며칠 실제 상황으로 볼 때 집값은 확실히 소폭 하락했지만 폭락은 일어나지 않아 거래량이 빠르게 상승하여 사람들의 기대를 뛰어넘었다. 왜요
그 이유는 사실 매우 간단하다. 신사 숙녀 여러분, 언제 옷을 사러 쇼핑을 하고, 언제 옷 가격이 폭락합니까? 의류업계의 생산능력 과잉이 훨씬 심각하다는 것을 알아야 한다. 방직망의 최근 자료에 따르면 20 14 년 중국 의류 생산량은 299 억 건으로 실제 소비량은 90 억 건에 불과했다. 수출을 제외하고 매년 20% 의 의류가 재고에서 소화되지 않는다. 생산이 중단되면 누적 재고는 5 년, 생산능력은 수백%, 부동산 생산능력은 23% 에 불과하다. 왜 옷 가격이 폭락하지 않습니까? 옷을 사는데 돈을 쓰려면 품질, 브랜드, 스타일 패션의 조건을 만족시켜야 한다. 그렇지 않으면 사지 않을 것이다. (존 F. 케네디, 돈명언) 이런 옷은 경제학 원리에 부합해야 하고, 가격이 떨어지면 수요가 폭등할 수 있다.
부동산도 마찬가지다. 20 14 부동산업이 정상적으로 발전하기 시작했다. 정상화된 부동산이라면 경제학 법칙에 부합해야 한다. 가격 상승, 수요 하락, 가격 하락, 수요 상승, 계속 폭등하거나 폭락하는 현상은 없다. 그렇다면 정상화 부동산이란 무엇일까요? 주택을 예로 들다. 첫째, 도심 근처, 기차역, 호해 등 지역적 특색이 있는지 여부. 둘째, 학구방인가요? 셋째, 지하철 방인가요? 넷째, 당신은 방금 방이 필요합니까? 이 네 가지 조건이 충족될수록 정상화되고 정상화될수록 경제학 법칙에 더 부합한다. 일부 "유령 도시" 와 같은 비정상적인 부동산, 학교 없음, 지하철 없음, 막 필요한 방 없음. 재고 옷처럼 아무도 원하지 않는다.
심천과 상하이의 부동산 시장을 예로 들어 구체적으로 설명하겠습니다. 20 15 년 5 월 8 일 국가통계청은 70 개 대중도시 주택 판매 가격 변동을 발표했다. 선전 신설 주택가격은 전년 대비 0.7%, 링비 상승 1.8% 올랐다. 환비든 전년 동기든 선전 부동산 시장은 모두 전국 1 위를 차지했다. 오늘 조간신문' 은 6 월 2 일 20 15 "선전 부동산 시장이 불타오르고 1 위 부동산 등록센터 중 한 명은 구하기 어렵다" 고 보도했다. 채읍. Com 은 4 일 "선전 부동산 시장이 북상광도를 한 거리 밖으로 내던졌다" 고 보도했다. 이러한 헤드라인을 보면, 우리는 2008 년의 그 부동산 붐이 다시 시작되었다고 생각할 것이다. 하지만 분석을 통해 이것이 우리가 생각하는 전면적인 인플레이션이 아니라는 것을 알게 될 것입니다! 소수의 지역만이 상승세를 보이고 있지만, 대부분의 지역은 상승폭이 크지 않다. 5 월 전체 집값 환비 상승 1.67%, 중고주택도 전년 대비 10.7 1% 하락했다. 지난번 부동산 시장이 폭등했을 때의 일일 가격과 비교할 수 없다.
먼저 심천의 각 지역의 상승폭을 분석해 봅시다. 용화신구, 보안구, 남산구, 붕구가 선전 부동산 시장의 상승을 이끌었다. 다른 곳은 평평하지만, 광명신구와 같은 지역도 하강한다. 상승폭이 가장 큰 붕구, 20 15, 1, 선전 시위는' 붕신구 생태문명체제 개혁 총체적 방안 (20 14-2020)' 을 통과시켰다. 남산구 가격 인상은 앞바다뱀구 자유무역구가 간판을 내걸었기 때문이다. Longhua new district 와 Bao' an district 가 증가한 이유가 더 직접적입니다. 광심항 고속철도의 항구는 이곳에서 30 분 동안 홍콩 서구룡까지 직통할 예정이어서 집값이 오를 것이다. 구체적인 분석에서 알 수 있듯이, 내가 말한 정상화 부동산의 네 가지 조건에 부합하는 지역만 있으면, 광명 신구와 같은 조건에 맞지 않는 지역으로 빠르게 부상할 수 있다.
상해를 다시 보다. 우리는 가격 인상 지역이 주로 지하철과 지하철이 개통할 지역에 집중되어 있다는 것을 발견했다. 내가 말한 세 번째 조건, 지하철 방의 개념에 부합한다. 지하철 14 호선은 20 14 연말에 건설을 시작했기 때문에 연선 집값이 오르고 있고 상승폭이 높은 지역은 미래 지하철의 환승센터역입니다. 예를 들어 가정구 가정신도시는 지난 5 월 4 월보다 2.47%, 장녕구 무녕로는 4.99%, 정안구 조가도는 2.86%, 황포구 동가도는 3.06%, 황포구 예원은 3.95% 상승했다. 모두 지하철1때문이다. 숭명구도 있습니다. 이전에 교통이 불편했기 때문에 중고 주택 가격은 평당 8000 원 미만이었다. 지하철 19, 20, 2 1 호선의 계획안이 출범하면 삼도가 지하철과 연결되어 집값이 오르기 시작한다. 금산구 집값도 20 14 년 말부터 올랐다. 20 14,/KLOC-0
그래서 내가 말한 네 가지 조건에 따라 정상화된 부동산을 살 수 있다고 제안한다. 산 후에는 폭리가 없다. 장기적으로 물가 상승폭은 인플레이션과 비슷해야 하며 인플레이션보다 약 1% 포인트 높아야 한다. 지난 100 년 동안 미국의 상황은 이렇다. 그래서 만약 당신이 투자를 보수적으로 하고 싶다면, 정상화된 부동산을 사서 장기적으로 볼 때 가치를 유지할 수 있다.
우리는 전국 주요 도시의 부동산 평균 재고와 개발 투자 증가율을 집계해 부동산 시장이 점차 이성으로 돌아가고 집이 원래 속성으로 돌아가는 법칙을 발견했다. 다음 그림을 보십시오. 20 14 년 6 월 재고가 1 인 경우 20 15 년 6 월 재고는 1.38 로 재고가 38% 증가한 것이다 높은 재고 때문에 부동산 개발 투자 증가율이 20 14 년 6 월의 20% 에서 20 15 년 3 월의 6% 로 하락하여 원활한 성장기에 접어들었다. 재고가 늘면서 투자가 둔화되고 부동산 시장이 점차 경제학 상식으로 돌아온다는 것을 알 수 있다. 보편적인 가격 인하로 20 15 년 5 월까지 재고는 이미 1.32 로 떨어졌는데, 이는 가격 인하를 통해 재고로부터 벗어나는 것이 효과적이라는 것을 보여준다.
동시에 우리는 정책이 느슨해지더라도 주택 구입 지렛대가 이미 높아도 집값이 폭등하지 않는 것을 보았다. 2065438+2005 년 3 월 30 일 중앙은행이' 개인 주택 대출 정책 관련 문제에 대한 통지' 를 발표하면서 선순위 기금 대출이 첫 스위트룸을 구입하는 데 드는 계약금 비율은 20% 에 불과했다. 두 번째 주택 구입, 첫 주택 융자금 선불비율은 30%, 미결제 선불비율은 40% 입니다. 이전 2 호실의 60% 의 계약금 비율에 비해 이미 크게 낮아졌지만 전국 각지의 집값은 이전처럼 폭등하지 않았고, 부동산 시장도 점차 이성으로 돌아갔다.
우리의 판단에 따르면, 2008 년 이후의 그 집값 상승은 나타나기가 매우 어렵다. 도시 인구의 증가가 급격히 둔화되고 있다. 20 10 년 도시 신규 농민 802 만명, 20 104 년 473 만명으로 감소, 2 1 100 명, 20 명 물론, 북쪽, 위, 폭, 깊이 등 일선 도시는 여전히 매력적이며, 용공 부족은 주로 3 선 이하의 도시에 있다. 설립자 증권의 최근 연구보고서에 따르면 20 15 이후 중국의 20 ~ 64 세 노동력이 마이너스 성장을 시작하면서 일본보다 하락할 것으로 보인다.
(위 답변은 20 16-05-04 에 발표되었습니다. 현재의 주택 구입 정책은 실제 상황을 참고하시기 바랍니다. ) 을 참조하십시오
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