부동산 버블은 무엇을 의미합니까?
주요 특징은 부동산 가격의 변동이 커서 안정된 주기와 빈도가 없어 부동산 경제 시스템 중 단기간에 화폐 공급량이 급격히 증가한 것이다.
부동산이' 거품화' 된 데에는 세 가지 이유가 있다: 투자자들의 과도한 투기; 소비자와 투자자는 미래 가격이 높을 것으로 예측합니다. 은행 신용의 불합리한 확장.
부동산' 거품' 이 터지면 경제구조와 사회구조의 불균형으로 이어지고 금융위기, 심지어 정치와 사회위기까지 초래할 수 있다.
이론정의
부동산 거품의 가장 이론적인 정의 중 하나는 다음과 같다. "부동산 투기와 같은 요인으로 인한 부동산 가격이 시장 기초에서 벗어나는 지속적인 상승, 즉 토지와 주택의 가격이 매우 높기 때문에 사용가치 (시장 기초가치) 와는 맞지 않는다는 뜻이다. 장부 가치는 비록 매우 높게 증가했지만 실제로는 실현하기 어려워 겉으로 거짓된 번영을 이루었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 장부, 장부, 장부, 장부, 장부, 장부, 장부, 장부)
부동산 거품은 주로' 집값이 상대적으로 높고 공실률이 상대적으로 높다' 는 의미이며, 집값은 시장과 개인의 수요에서 멀리 떨어져 있고, 공실률은 경제사회의 지지에서 멀리 떨어져 있다는 지적도 있다.
사실 집값이 비교적 높은 것은 아니다. 집값이 너무 높아서 그 가치와 일반 인력을 훨씬 능가한다.
집값은 확실히 부동산 거품의 주요 표현이다. 주가와 전체 물가 수준처럼, 나는 몇몇 사람들의 질문에 대답할 때 매우 간단하다. 부동산 거품은 집값이 너무 높다는 것이다. 절대가격뿐만 아니라 상대가격도 사회 전체가 감당할 수 없는 높은 수준이다. 1, 2 년 정도 될 수도 있지만, 오랜 시간이 걸린다.
투자 과열로 인한 지속적인 악성 인플레이션은 한 산업의 고속 성장, 특히 가격의 과잉 팽창은 산업 성장의 거품으로 이해될 수 있지만, 특히 중요한 산업 (예: 부동산, 자동차, 하이테크 산업) 의 거품은 전체 경제의 거품으로 진화할 수 있다.
일부 산업의 거품은 자동차, 하이테크 산업과 같은 업계의 제품 가격 상승에 직접적으로 나타나지 않는다. 거품이 생겼을 때, 그 자체의 가격 (제품의 가격은 계속 하락할 수 있음) 은 상승하지 않고, 불가피하게 투자와 소비 수요의 확대를 동반한다. 그러나, 간접적인 지속적인 가격 상승은 항상 불가피하다, 예를 들면 주가를 통한 것이다.
부동산 거품의 특수성은 그 거품 표현이 일반적으로 집값과 주가 두 가지 측면에 반영된다는 데 있다. 예를 들면 1980 년대 부동산 거품과 홍콩의 부동산 거품이 있다. 현 단계에서 중국 부동산주가 부진한 이유는 크게 두 가지다. 하나는 전체 주식시장이 침체되어 부동산주의 투기를 억제하는 것이다. 둘째, 부동산 번영에도 불구하고 중국 상장 부동산 회사의 실적은 보편적으로 좋지 않다.
표준
우리는 부동산 거품을 판단하는 기준을' 5 고' 로 요약했다. 즉 투자가 지속적으로 고성장, 소비가 지속적으로 고성장, 집값이 계속 크게 오르고, 부동산 투자 비중이 높고, 집값 소득 비율이 눈에 띄게 높다는 것이다.
이' 5 고' 는 일반적으로 강하고 관련이 있으며, 높을 뿐만 아니라 지속적인' 고' 이다
우리가 정의한 연속 기준은 2 년 연속 이상이다.
높고 높은 경계는 대략 다음과 같다. 투자와 소비의 초고성장이란 부동산 투자와 소비의 연간 성장률이 GDP 성장률의 2 배를 넘는 것을 말한다. 첫 번째는 절대 가격이 높고, 두 번째는 단기간에 집값이 너무 빨리 오르고, 집값이 연평균 2 자리까지 증가하거나 근접한다는 것이다. 부동산 투자 비율은 25% 이상입니다. 집값 소득 비율이 높다는 것은 6: 1 보다 크거나 심지어 8: 1 보다 크다는 것을 의미한다.
상술한 기준에 따르면 중국 부동산에는 확실히 거품 현상이 존재하고 있으며, 일부 지역에서는 비교적 심각하다.
중국 부동산 버블 상황에서 지속적이고 높은 투자 성장
부동산 투자는 3 년 연속 20% 이상의 성장률을 유지하며 해마다 가속화되는 추세를 보이고 있다. 이에 따라 현재 부동산 투자가 이미 비교적 뚜렷한 과열 경향을 보이고 있다고 볼 수 있다.
2000 년 중국 부동산 투자 증가 19.5%, 2006 년 5438+0 은 27.3% (국가통계청 월간 데이터는 25.3%), 2002 년 1 에서/KLOC 로 상승했다
이 가운데 주택투자 증가율은 2000 년 25.8%, 200 1 연간 28.9%, 2002 년 1 부터1/Kloc-0 까지 빠르게 증가했다.
지역별로는 동부 지역의 투자 과열이 두드러져 3 년간 각각 2 1.7%, 25.2%, 28.2% 증가했다. 이런 3 년 동안 20% 에 달하는 투자 성장은 높은 기수의 상황에서 이뤄졌다. 중서부 지역은 3 년 연속 고성장을 유지했지만 기수가 낮기 때문에 부동산 발전 초기에 높은 기준을 35 ~ 40% 이상으로 정할 수 있다.
소비가 지속적으로 초고속 성장을 이어가고 있다
분양 주택 판매 성장은 4 년 연속 20% 의 고속 성장을 유지했으며, 그 중 2000 년부터 2002 년까지 3 년 연속 30% 가량 증가하여 전국 전체 주택 소비가 과열되었음을 보여준다.
분양주택 판매 1999 년 23.9%, 2000-200 1 년 각각 30. 1% 와 29.4%, 2002 년 전/
집값이 계속 크게 오르거나 높은 곳에 있다.
이번 부동산 번영 성장에서 집값은 보편적으로 큰 단계에 올랐다. 일부 투자와 소비가 과열된 곳 (대부분 연해 지역) 에서는 집값이 폭등해 대다수 소비자의 감당력을 크게 넘어섰다 (표 2- 1- 1 참조).
지역마다 집값 상승폭이 크게 다르다. 전반적으로 동부성 시는 계속 크게 성장하고 중서부 소수 지역은 너무 빨리 성장했지만, 대부분 중부 지역의 집값 증가율은 전국 평균보다 현저히 낮았다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 동부명언)
1997-2002 년 중 분양주택 판매 가격 상승폭이 가장 빠른 (모두 30% 이상) 광서 (54.43%), 운남 (53. 13%), 입니다
이 1 1 지역 중 동부 5 개, 서부 4 개, 중부에는 2 개밖에 없습니다.
중부 지역의 집값 절대가격과 상승폭이 전국보다 현저히 낮았고, 집값 상승폭이 가장 빠른 두 지역은 모두 과거의 저조 (특히 허난성) 였다.
가격 상승폭이 가장 높은 지역은 동부와 서부지역이고, 동부지역에서 가격 상승폭이 가장 높은 지역은 동부지역에 집중되어 있다. 사실, 광동과 베이징의 과열 주택 투자와 소비는 최근 몇 년간 가격 상승에 실제로 반영되지 않았다. 첫째, 집값 통계는 가중 평균으로 계산되지 않고 통계 평균가가 낮은 문제가 있기 때문이다. 둘째, 베이징과 광둥 () 의 주택은 절대 가격이 매우 높다. 베이징의 상품주택 가격은 그전에 4 1.59% 올랐다. 예를 들면 1.997 밖에 없었다.
산시 () 와 운남 () 은 서부 지역에서 집값이 가장 빨리 오르는 지역이다. 운남은 서부 대개발과 세계 원예박람회 개최의 이중적인 영향을 받았다.
사실, 충칭과 쓰촨 집값의 상승폭은 이 기간 동안 눈에 띄지 않지만, 평균은 일부 지역의 집값 급등을 감추고 충칭과 쓰촨 청두의 집값 상승폭이 매우 빠르다.
일반적으로 집값의 빠른 상승에 반영된 부동산열은 주로 베이징, 화동 연해 지역, 광둥, 랴오닝, 서부의 충칭, 청두, 쓰촨, Xi, 산시, 운남에 집중되어 있다.
부동산 투자 비중이 매우 높다.
부동산 투자 비중을 보면 최근 몇 년 동안 부동산 투자가 총투자 (집단과 개인 제외, 하동) 를 차지하는 비중이 계속 상승하면서 과잉 투자 경향을 보이고 있다.
2002 년 6 월 5438+0- 1 1 부동산 투자는 총 투자의 23.85% 를 차지하고 6 월 5438+0998 은17./kloc 입니다
부동산에 대한 과도한 투자는 경제 성장의 숨겨진 위험이며, 이 문제는 일부 지역에서 점점 더 두드러지고 있다.
투자와 경제가 부동산에 지나치게 의존하는 지역은 대부분 연해 선진 지역과 소수의 서부 지역에 집중되어 있다.
2002 년 전 1 1 개월 동부 지역 전체의 부동산 투자 비중이 30.78% 를 넘었기 때문에 동부 지역 전체에 부동산 투자가 과도하는 경우가 있었다.
베이징에서 가장 높은 부동산 투자는 총 투자의 60.89% 를 차지했고, 이어 상하이 (38.5%), 광동 (38.38%), 충칭 (33.0%), 랴오닝 (31./KK
한편 푸젠 (28.08%), 장쑤 (23.72%), 천진 (23.64%), 쓰촨 (23.55%) 는 모두 20% 를 넘어섰다.
예를 들어, 부동산 투자가 베이징시의 총투자 비중을 차지하는 비중은 이미 60% 를 넘어 전년 대비 3.24% 포인트 상승했다. 주택 소비 증가가 눈에 띄게 떨어지면 부동산 투자 성장을 크게 감소시켜 경제 성장에 큰 영향을 미칠 것이다. 상하이 광동 랴오닝 충칭 등 다른 도시들에도 이런 문제가 있다.
이 지수는 한 지역의 부동산 투자가 너무 높은지 여부를 측정하는 중요한 척도이다. 부동산 투자와 소비의 고성장과 투자의 고비중을 결합하면 과열 또는 과잉 투자 문제가 있을 수 있다. 반대로 투자 비중이 여전히 높지 않고 20% 를 넘지 않으면 한동안 투자와 소비의 고성장이 있을 것이며 물가가 빠르게 오르지 않아 과열이라고 할 수는 없지만 이들 지역의 일부 지역에서는 발생할 수 있다.
이 지수에 따르면 베이징, 상하이, 광동, 충칭, 요녕성의 부동산 투자는 눈에 띄게 과열되었다. 다른 지역의 과열은 지역 지역, 주로 성도나 다른 대도시에서 발생한다.
집값 수입이 눈에 띄게 높다.
현재 우리나라의 집값 수입이 눈에 띄게 높아져 단기 내력 부족 문제가 갈수록 두드러질 것이다.
많은 학자들은 집값 수입비로 거품이 있는지 여부를 측정하는데, 사실 완전히 정확하지 않거나 포괄적이지 않다.
집값 소득 비율이 높다는 것은 두 가지 의미가 있다. 첫째, 물가상승이 주민소득보다 빠르기 때문에 집값 수입이 해마다 상승하여 전례 없는 높이에 이르렀다. 두 번째는 정적인 높은 수준을 뜻하는데, 마침 실력이 부족하다는 뜻이다. 예를 들어, 일부 저개발 지역에서는 중급주택 한 채의 가격이 20 만 원이라고 가정했지만, 이 지역의 1 인당 수입은 상당히 낮았다. 예를 들면 3000 원, 한 가족 3 명의 수입이 9000 원이라면, 이때 집값 수입은 20 배에 이른다. 이 정적 집값 소득비로 이 지역에 부동산 거품이 있는지 아닌지를 측정한다면 결론은 상당히 긍정적이다. 그러나 실제로 이런 상황에서는 거품이 생기지 않을 수도 있다. 이 지역의 이런 상품주택에 오는 사람은 거의 없기 때문이다. 집값 소득 비율이 높을 때, 사람들이 투자나 투기에 이끌려 위험을 무릅쓰고 이런 상품주택을 대량으로 구입해야만 거품으로 간주될 수 있다. 즉 집값 소득 비율이 반드시 높은 수요 증가율과 동시에 나타나야 할 때 비로소 거품이 존재한다고 판단할 수 있다.
바로 이 점을 보지 못하여 일부 사람들이 연구한 서부 지역 거품이 동부 지역보다 크다는 결론을 내렸습니다.
우리는 현재 집계된 집값이 부정확한 수치라고 생각한다. 많은 곳에서 집값이 많이 올랐다고 느끼지만 통계 결과 상승폭은 크지 않다. 예를 들어, 베이징의 집값은 요 몇 년 동안 여전히 올랐지만, 통계 결과는 하락한 것으로 나타났다. 이 때문에 집값 소득비를 세로로 비교할 때는 특히 조심해야 한다. 예를 들어 중국 대부분 지역의 집값 소득 비율이 현재 1998 보다 높은 수치는 일부 지역에서는 사실일 수 있다.
이런 문제가 있지만 정적 수평 비교는 문제를 설명할 수 있다.
2002 년 집값 소득 비율이 가장 높은 것은 랴오닝 (1 1.5) 이고, 이어 베이징 (1 1.0), 운남 (
이 지역이나 그 일부 도시의 부동산이 과열된 것으로 널리 인정될 수 있다.
하지만 이 지표는 통계적인 집값이 실제 집값을 진정으로 반영하는지 여부와 같은 다른 지표와 결합해야 하며, 투자와 소비의 성장을 결합해서 분석해야 한다.
상술한' 5 고' 기준에 근거하여 중국 부동산에는 확실히 지역 거품이 존재하고 있으며, 주로 동부 지역에 집중되어 있으며, 베이징, 상하이, 랴오닝, 광동, 저장이 가장 두드러진다.
충칭, 쓰촨, 산시 (Shaanxi) 와 같은 서부 지역의 일부 중심 도시에서도 거품이 있습니다.
중국의 현상
중국 사회과학원은 2065438 년 2 월 8 일' 주택녹색책: 중국 주택발전보고서' (20 10-20 1 1) 를 발표했다.
보고서에 따르면 올해 중국 대중도시의 집값 거품이 너무 커서 일부 도시의 집값 거품이 너무 컸다.
녹서는 20 10 년 9 월 35 개 대중도시 2 종 섹터 (도시 일반구역) 일반상품주택 집중 거래가격 비교 분석을 통해 일반상품주택 평균 집값 거품이 29.5% 인 것으로 나타났다. 이 중 7 개 도시는 실제 가격의 50% 이상,1/
녹서에 따르면 거품 지수가 가장 높은 상위 7 개 도시는 복주, 항주, 남닝, 청도, 천진, 란주, 석가장이다.
이 도시들의 거품 성분은 실제 가격 비율의 50% 이상을 차지한다.
집값 거품 지수는 실제 집값 중 가격 거품의 비율을 나타낸다.
거품 지수가 클수록 도시 집값의 거품 성분이 커진다.
녹서에 따르면 집값 거품 지수의 예측은 불가피하게 데이터 정확도에 방해를 받을 수 있으며, 일부 도시의 데이터, 특히 집값 데이터가 완전히 정확하지 않기 때문에 집값 거품 지수가 여전히 과장되거나 축소될 가능성이 있다고 지적했다. 따라서 집값 거품의 크기에 따라서만 집값 추세를 더 추론할 수는 없다.