3.15 특별주제 | 집을 살 때 가장 큰 함정은 끝내지 못한 일이다.
시장이 뜨거울 때 수천억 부동산 회사도 천둥번개를 겪을 것이라고는 누구도 생각지 못했을 것이다. 그러나 부동산 업계에서는 부동산 가격이 수천억 달러에 달하는 부동산 회사는 첫 번째 실패 조짐에도 망할 것이며, 원래 많은 돈을 썼던 주택 구입자들은 실패할 것이라고 주택 구입자들에게 경고하는 사례가 잇따르고 있다. 결국 자신을 구원할 길이 없는 미완성 사업의 깊은 구렁텅이에 빠지게 됩니다.
“올해 6월에 넘겨주기로 했던 빌라는 아직도 구덩이입니다!” 베이징에 사는 리씨는 가장 큰 구덩이를 구입하기 위해 수천만 달러를 썼습니다. 타호 베이징 코트야드 2단계 다세대 빌라의 주인인 그녀는 지난 2년간의 여정을 이야기하며 끝없는 슬픔에 잠겨 있었습니다.
비계획 주택 시스템은 중국 부동산 시장에 전례 없는 번영을 가져왔고, 수천억 달러 규모의 여러 부동산 거대 기업을 탄생시켰습니다. 그러나 개발자의 부채, 선불 영수증의 유용 및 기타 요인이 있습니다. 미완성 주택 구매자의 이익에 해를 끼치는 사건도 자주 발생합니다.
개발자에게 미완성 집은 단지 하나의 집일 뿐이지만, 주택 구매자에게는 이 집이 전부일 수도 있습니다. 아직 분양 제도가 완성되지 않았고, 여전히 뇌우로 인해 부동산 회사들이 청산되고 있는 상황에서, 상대적으로 안정적인 부동산 회사를 선택하는 것은 의심할 여지 없이 주택 구입자들에게 “승선하고 자신을 보호하라”는 첫 번째 교훈이 될 것입니다. ."
"평생 새 집에서 살 수 있을까?"
리 씨의 슬픈 사연은 2018년부터 시작됐다. 당시 그녀는 베이징 시청구에 있는 학군 주택을 팔았고, 1200만 위안을 들여 타호그룹 자회사와 상업용 주택 구입 계약을 체결했다.
타호 베이징 코트야드를 선택한 원래 의도는 70세가 넘으신 부모님을 위한 것이었습니다. 그녀는 부모님을 더 나은 환경과 질을 갖춘 생활 공간으로 바꾸고 싶었습니다. 부모님이 거주하실 수 있을 뿐만 아니라, 향후 가족모임 장소로도 활용이 가능합니다. .
더 극적인 것은 리 씨의 부모님이 집을 팔기 때문에 전환 기간 동안 집을 임대하고 있었다는 점입니다. 집주인의 여동생도 리 씨의 소개를 받은 후 베이징 안뜰 2단계를 구입했습니다. . 리 씨에 따르면 집주인의 원래 의도는 더 큰 집으로 이사해 80세인 어머니와 함께 사는 것이었습니다.
원래 계약에 따르면 이 단계 주택은 2021년 6월 인도될 예정이었다. 그러나 타호그룹의 자본망 붕괴로 인해 전국의 많은 프로젝트가 중단됐고, 개발 자금 확보가 어려워 공사가 중단됐다.
리씨는 차이나비즈니스뉴스에 "사실 주인들 사이에서 미완성 부동산을 비교적 늦게 발견했다. 나보다 훨씬 일찍 발견한 주인들이 많았다. 2018년 말에 대금을 지불했고 2019년에 지불했습니다. 춘절 전에 온라인으로 계약을 성공적으로 마쳤기 때문에 온라인으로 계약했기 때문에 문제가 없을 것이라고 생각했습니다.”
리 씨의 말에 따르면 “훨씬 더 일찍” 있었던 오너들은 심지어 2019년 춘절 이후 모두 집중했기 때문에 더욱 무기력해졌다. 집을 구입하는 것, 그리고 그 춘절은 타호 베이징야드 2단계의 중요한 전환점이 됐다. 춘절 이전에는 프로젝트 감독 계좌에 자금이 충분하여 구매자가 온라인으로 원활하게 서명할 수 있었지만, 춘절 이후에는 감독 계좌의 자금이 유용되어 구매자가 온라인으로 서명할 수 없었습니다.
타호 베이징 야드 2단계에 문제가 있을 수 있다는 사실을 깨닫기 시작한 것은 온라인으로 서명할 수 없다는 사실을 점점 더 많은 소유자가 알게 되었을 때부터였습니다. 권리 보호를 향한 갈 길이 험난합니다. 리 씨는 부동산 업계의 많은 부서와 친구들에게 정보를 요청했지만 아직 결론이 나지 않았다고 말했습니다.
타호 베이징 코트야드 2단계에는 300여 가구가 자발적으로 모여 '미팅홀'이라는 위챗 그룹을 만들어 프로젝트 진행 상황을 논의한 것으로 알려졌다. 서로에게 이익이 되는 상황입니다. '섹션홀'의 왕씨는 차이나비즈니스뉴스에 "주인들이 다양한 채널을 통해 프로젝트를 추진하려고 했으나 아직 진전이 없다"고 말했다.
"문제를 발견했다. 은행 대출은 즉시 통제되었고 은행은 소유자의 남은 잔액을 Tahoe에 공개하지 말 것을 요구받았습니다. 이 잔액은 약 8억 위안에 달했습니다. 위안은 정시에 완료되었습니다.
그런데 프로젝트 실행이 늦어진 이유는 무엇일까요? Wang 씨에 따르면: “Tahoe는 일반 계약업체인 China Railway Construction Engineering Co., Ltd.에게 프로젝트에 대한 미결제 금액을 빚졌기 때문에 China Railway Construction Engineering Co., Ltd.는 Tahoe에 돈을 갚으라고 요청한 후 퇴거했습니다. 돈을 갚은 후 사이트.
"그리고 중국철도건설이 현장에서 철수하지 않으면 다른 종합건설업체도 진입할 수 없게 된다. 발주처가 8억을 손에 쥐고 있어도 여전히 프로젝트 건설을 재개할 수는 없다.
베이징 야드 2단계 진행 상황과 관련하여 Tahoe는 "Tahoe Lijing Home"이라는 공개 계정을 통해 소유자에게 정기적인 업데이트를 공개하고 있으며, 이 공개 계정에서 프로젝트 진행 상황에 대해 마지막으로 게시한 기사는 10월 30일이었습니다. 2020. 내용에 따르면 일부 주택은 지붕이 막혀 있고 나머지 부분은 공사 중입니다.
리 씨는 "10월 30일 이전에 타호는 일주일에 한 편 정도의 진행 상황을 보고할 것"이라고 말했습니다. , 그러나 자세히 비교해 보니 모든 진행 상황이 구덩이에 남아 있습니다. "이 날짜 이후에도 타호는 프로젝트 진행 상황을 업데이트하지 않았습니다.
이제 리 씨의 연로한 부모는 딸에게 "평생 동안 새 집에서 살 수 있나요?"라고 자주 묻습니다. "이 질문은 집주인의 큰 누나의 노모가 자주 묻는 질문이기도 합니다. 리 씨는 차이나 비즈니스 뉴스에 "부모님이 이제 거의 80세가 되셨는데, 앞으로 집을 짓게 되면 얼마나 오래 살 수 있으실까요?"라고 말했습니다. 노년을 즐기기 위해? ”
미완성 사업은 고립된 사례가 아니다
2015년 시작된 부동산 시장 붐 속에서 높은 레버리지에 의존하는 급진적인 부동산 회사가 다수 탄생했습니다. 타호그룹도 그중 하나이며, 최근 2~3년 사이에 채무불이행이 발생한 것으로 알려진 푸셩그룹, 차이나포춘랜드개발, 산수이원위안, 시에신부동산 등도 있다. 그 부동산 시장의 잔치에는 모두 빛나는 별들이 있었다. 광란 이후 상황은 결국 닭털만 남게 됐다.
타호그룹은 전국적으로 많은 프로젝트를 중단한 것으로 파악된다. 지분 이전과 관련 부서의 참여를 통해 성공적으로 활성화되었지만, 베이징 코트야드 2단계(Beijing Courtyard Phase II)와 같은 프로젝트는 여전히 해결책을 찾지 못했습니다.
예를 들어 한때 China Business News의 기자가 있습니다. 베이징 동부 제3환로에 있는 유명한 고급 건물인 산수이 문화 공원을 방문했습니다. 이곳은 유치원과 기업이 모두 사용되는 매우 성숙한 커뮤니티이며, 커뮤니티는 Jiuyu의 8개 건물로 둘러싸여 있습니다.
위에서 언급한 8개 건물의 정면은 외부에서 보면 커뮤니티의 다른 건물과 다르지 않습니다. 그러나 차이나비즈니스뉴스가 지역사회 보안요원들과 대화를 나누자 보안요원들은 "이 건물에는 사람이 살지 않고 비어 있고 아직 완공되지도 않았지만 내부에서 작업하는 건설팀은 보이지 않는다"고 말했다. ”
프로젝트가 중단된 8개 건물 외에도 베이징 3중급 판매소 유리문도 폐쇄됐다. 법원 발표에 따르면 시중급인민법원은 1관 16개, 2관 9개, 3관 9개 등 산수이원위안주유의 미완성 부동산 34개 정도를 압류했다고 밝혔다. 120가구, 단독주택 가격은 1200만 위안부터 시작된다.
쉘연구소가 편찬한 '2021년 주택소비권 보호 백서'에 따르면 2020년 주택 관련 민원 건수는 전국 주택소비는 전년 대비 15.5% 이상 증가했으며, 그 중 신규 주택 분야에서는 주택 품질, 상업용 주택 허위 광고 및 계약 민원이 주요 분쟁 대상이 되었습니다. >
수많은 권리보호 사건 중 가장 까다롭고 해결하기 어려운 문제 중 하나가 바로 '미완성 건물'이다. 종종 몇 년을 기다려야 하고, 광저우의 유명한 미완성 건물에 대한 밝은 미래까지 반드시 기다릴 수는 없을 수도 있습니다. 예를 들어 수백 명의 부동산 소유자가 20년 동안 미완성 프로젝트의 수렁에 빠져 있었습니다. /p>
1990년대 중반 광저우아오메이부동산개발유한공사(아오메이회사)는 '3만8천위안 무이자 할부'라는 광고로 세계 최초의 기업이 됐다. 많은 고위 지식인, 은퇴한 직원, 의료진 및 엔지니어가 Australian Villa에 가입했습니다. 2000년에 Aomei Company의 자본 체인 프로젝트가 완료되지 않았습니다. 그에 따른 부채 분쟁으로 인해 많은 주택 구매자가 삶의 나락으로 빠져들었습니다. 원래 모기지 대출로 인해 막대한 빚을 지고 있었고, 일부는 죽을 때까지 꿈에 그리던 아름다운 빌라에 살지 못했습니다. 집을 샀을 때는 여전히 전성기였지만 이제 70세가 넘었습니다.
집 살 때 대차대조표도 살펴봐야 한다
중국 부동산의 시장지향적 발전이 30년을 거쳤는데, 아직도 황당한 이야기가 들려오고 있다. 주택 구매자 그룹은 시장과 미래를 위해 싸우고 있습니다. 이에 대해 기업의 탐욕이 원죄일 수 있다는 의견이 대부분이며, 분양자금 관리 부실 역시 사업이 무산되는 주요 원인으로 보고 있다.
2013년 초 베이징은 "상업용 주택 분양 자금의 감독 및 관리 조치"를 발표했습니다. 상업용 주택 분양 허가를 신청하는 모든 프로젝트와 모든 형태의 분양 주택 구매. 감독 범위에 포함됩니다. 이론적으로 말하면, 주택 구매자의 선불금은 관련 프로젝트의 완료를 충족시킬 수 있습니다. 따라서 이 "조치"가 효과적으로 시행될 수 있다면 미완성 건물의 상황은 크게 줄어들거나 심지어 제거될 것입니다.
그러나 현실은 분양자금 유용이 부동산 업계에서 흔한 현상이다. Tahoe Beijing Yard의 2단계 공사가 지속 불가능한 이유는 소유자의 계약금이 다른 목적으로 유용되었기 때문입니다. Wang 씨는 China Business News에 Tahoe가 계약금을 유용했을 뿐만 아니라 소유자의 대출금을 계속 유용하려고 했다고 말했습니다. "다행히 소유자가 제때 이를 발견하고 제때에 손실을 막았습니다."
China Enterprise Capital Bai Wenxi 얼라이언스 부회장은 China Business News에 사전 판매 자금의 남용은 업계의 높은 레버리지를 반영한다고 말했습니다. “부동산 회사는 규모를 늘리기 위해 더 높은 재무 레버리지를 사용하여 사전 판매 자금을 전환합니다. -다른 프로젝트를 위한 자금 판매."그러나 일단 시장이 하락하면 프로젝트 대금 회수가 차단되고 자금 조달이 중단되고 회사는 자본 체인이 끊어져 사업이 종료되는 위기에 직면하게 됩니다.
Bai Wenxi는 미완성 사업 문제를 해결하려면 먼저 사전 판매 자금을 감독하고 자금이 할당되었는지 확인해야 하며, 둘째, 업계 관점에서 시작하여 적절하게 줄여야 한다고 믿습니다. 레버리지의 사용. 지난해 국가 차원에서는 모든 규모의 부동산 회사가 레버리지를 줄이도록 의무화하는 새로운 '3개 레드라인' 금융 규제를 도입했는데, 이는 위험이 발생하기 전에 예방하기 위한 근본적인 조치입니다.
둘째, 소유자가 자신의 권리를 보호하고 자신을 구하기 위해 단결하는 것도 프로젝트가 미완성되고 악화되는 것을 방지하기 위한 대응 전략입니다. Wang Yuchen 변호사는 China Business News와의 인터뷰에서 소유자가 권리 보호를 조직하기 위해 엄격한 규율을 갖춘 강력한 조직이 필요하며 소송을 제기하기 위해 관련 기밀 유지 메커니즘을 마련해야 한다고 말했습니다. 가능한 한 빨리.
그러나 주택 구입자들에게는 기다리든 소송을 하든 무기력한 행동일 뿐이다. 집을 살 때 가장 중요한 것은 위험도가 높은 부동산 회사를 피하는 것이다. 일반적으로 부동산 회사의 금융 위기가 발생한 후 가장 먼저 가장 큰 타격을 받는 것은 건설 중인 프로젝트입니다. 따라서 건전한 관리를 갖춘 브랜드 부동산 회사의 프로젝트를 선택하는 것이 이러한 비극을 피하는 첫 번째 단계입니다.
현재 부동산 회사의 부채 레버리지는 '3개의 레드 라인'의 힘으로 하락 추세에 있지만 여전히 폭풍을 청산하는 과정은 계속되고 있습니다. 최근 위기에 처한 Xiexin Yuanchuang을 예로 들어보겠습니다. 3월 9일 회사가 발행한 채권 '18 Xiexin 01'이 예정대로 지급되지 않았습니다. 총 채권 발행액은 7억 1천만 위안이었습니다. 7.5, 잔액은 4억 4천만 위안입니다. 3 3월 11일 채권자들은 받을 이자를 받았지만 아직 원금을 지불하지 않았다고 주장했습니다. 자금 위기는 충칭에서 Xiexin의 프로젝트 진행에 영향을 미쳤습니다.
며칠 전 Sunac China 회장은 부동산 산업의 기본 논리가 바뀔 것이라고 예측했으며 일부 회사는 폭풍우를 겪을 것입니다. 지금은 어떤 회사인지는 알 수 있지만 앞으로는 달라질 것입니다.
업계 일각에서는 현재 운영에 어려움을 겪고 있는 부동산업체 명단이 더욱 늘어나고 있다는 얘기도 나온다. 이들 부동산 회사의 개발 모델은 매우 유사합니다. 대부분은 높은 레버리지를 사용하여 공격적으로 확장하고 내부 관리가 혼란스럽습니다. 이 지역에서 시작한 일부 부동산 회사는 양쯔강 삼각주와 주강 삼각주에 막대한 투자를 했습니다. 한때 높은 가격으로 확보한 토지는 향후 운영상의 어려움을 초래할 수 있는 숨겨진 위험을 안고 있습니다.
그래서 집을 살 때 위치와 품질만 보는 것만으로는 충분하지 않고, 집을 살 때 개발사의 대차대조표도 함께 살펴봐야 하기 때문입니다.