부동산 서비스 계약 분쟁의 성격과 처리
2007 년 5 월 29 일 처모 (갑) 씨는 모 부동산 관리회사 (을) 와 부동산 관리 서비스 계약을 체결했다. 계약: 갑은 동네 공공재산관리사무를 을측에 위탁하고, 기한은 50 년이며, 매달 공공재산관리비 25 위안을 받는다. 동네 내 모든 자동차와 비자동차가 차고에 들어가거나 지정된 장소에 주차하는데, 오토바이당 월 주차요금은 15 원입니다. 면책 조항은 을측이 제 3 자가 초래한 인신과 재산 피해에 대해 책임을 지지 않는다고 규정하고 있다. 2007 년 8 월, 처구는 3280 위안의 가격으로 벨로사우루스 오토바이 한 대를 샀다. 2008 년 6 월 7 일 밤, 처구는 오토바이를 거주지 C 1 호루 아래층 계단통에 주차해 도난당했다. 처는 오토바이의 도난은 부동산 회사가 안전 관리 의무를 다하지 못한 것과 관련이 있으며, 회사는 배상 책임을 져야 한다고 생각한다. 쌍방은 배상에 합의하지 못하고 2008 년 3 월 1 일 법원에 소송을 제기하여 모 부동산 회사에 손해 3280 원을 배상할 것을 요구했다.
법원은 또한 1 을 인정했다. 양측이 체결한 서비스 계약에는 부동산 회사가 주차 공간을 제공하고 주차인이 월별로 주차요금을 지불하는 내용이 있지만 원고 및 위안취안 동네의 다른 업주들이 이 이 주차 서비스를 신청하지 않았기 때문에 부동산 회사는 동네 업주에게 주차요금을 청구하거나 통일주차 공간을 제공하지 않았다. 2. 모 부동산사는 처가 거주하는 동네에 24 시간 경비원을 설치하고 동네 주요 도로에 전자감시비디오를 설치했다.
[시험]
법원은 원래 피고가 체결한' 부동산 관리 서비스 계약' 이 쌍방의 진실한 뜻으로 유효한 계약이라고 판단했다. 계약은 부동산 회사가 공공 재산 관리 의무를 부담하고 부동산 관리 구역 내의 공공 질서와 공공 안전에만 예방 서비스를 제공하기로 합의했다. 재판에서 밝혀진 사실로 볼 때, 한 부동산 회사는 관리하는 동네에 24 시간 경비원을 설치하고, 주요 도로에 전자감시비디오를 설치해 동네 부동산 관리 구역 내의 공공질서와 공공안전에 필요한 예방서비스를 제공하고, 양측은 계약서에 서명하여 한 부동산 회사가 처씨의 오토바이 도난에 대해 고의적이거나 중대한 과실이 없고 면책조항이 유효하다는 면책조항을 체결했다. 결론적으로 원고구는 피고의 한 부동산 관리회사가 치안방비 의무를 다하지 않았다는 효과적인 증거를 제공할 수 없고, 그 회사가 오토바이의 도난 피해를 책임져야 한다는 주장은 성립될 수 없다고 주장했다. 법원은 원고 처우의 소송 요청을 기각하기로 판결했다.
판결 후 원고는 상소하지 않았고, 판결은 법적 효력이 발생했다.
[분석]
부동산 서비스 계약은 업주와 부동산 회사가 체결한 것이지 업주위원회와 부동산 회사가 서명한 것이 아니다. 일반적으로, 한 동네에 업주가 몇 명 있고, 부동산 서비스 계약이 얼마나 되는가. 소유주마다 상황이 다르기 때문에 부동산 서비스 계약의 내용도 반드시 똑같지는 않다. 예를 들어, 어떤 차주들은 차를 가지고 있고, 어떤 차주들은 차량 관리비 (혹은 주차비) 를 모두 지불하는 것은 분명 불합리하다. 공공관리 서비스의 내용에 대해 부동산 관리회사가 전체 업주와 체결한 계약은 일치한다. 예를 들면: 1, 집의 유용한 관리와 주택 공유 부위의 보수. 2, 도로, 가로등, 주차장 (라이브러리), 물 공급, 전력 공급, 배수, 소방 등 지역사회 공공시설 및 운영 유지 관리 관리를 통해 지역사회 공공시설 설비가 정상적으로 운영되도록 합니다. 3, 동네 용모, 녹화, 환경보호, 치안관리 및 유지. 4. 공안기관과 협조하여 동네 공공질서를 유지한다. 부동산 회사가 상술한 의무를 이행할 때 업주는 약속대로 부동산 관리비를 납부해야 한다. 자가용 (오토바이 포함) 을 소유하고 있는 차주에게 주차 공간뿐만 아니라 안전을 보장하는 사람이 필요하다는 것은 의심의 여지가 없다. 업주에게 부동산 관리 회사는 후보자여야 한다. 이를 통해 차주와 부동산 관리회사는 주차 제공, 차의 무결성 보장, 서비스료 등에 대해 별도의 계약을 체결하거나 공공관리 서비스 계약에 추가 조항을 기재할 수 있다. 추가 조항에 대해 부동산 관리 회사는 이를 특수 서비스 조항이라고 부른다. 이것은 다른 소유자의 다양한 요구를 해결합니다. 업주와 부동산 관리 회사 간의 특별 서비스 계약은 어떤 것은 독립적으로 계약이 되고, 어떤 것은 공공 관리 서비스와 혼합되어 있으며, 통칭하여' 부동산 관리 서비스 계약' 이라고 한다. 본 사건은 공무관리 서비스와 개인 차량 안전보장 책임이 혼합된 계약 관계이다.
이 글은 처소 모 부동산 서비스 계약 분쟁안을 시각화하여 다음과 같은 문제를 논의한다. 이 기사에서 언급 된 부동산 서비스 계약 분쟁은 소유주 또는 소유주위원회가 부동산 서비스 계약을 이행하는 데 잘못이 있다고 생각하거나 부동산 서비스 계약을 이행하지 않아 소유주 개인, 재산 피해, 손해 배상 청구, 계약 이행 계속, 계약 위반 책임 부담, 계약 해지 등의 분쟁을 의미합니다. 부동산 회사가 업주를 피고로 하여 부동산 관리비 납부를 요구하는 분쟁은 이 글에서 논의하지 않는다.
1. 업주와 부동산 관리 회사가 부동산 관리 서비스 계약을 이행하는 데 있어서의 분쟁이 어떻게 질적이고 어떤 책임 원칙을 적용해야 하는가.
"부동산 관리 서비스 계약" 또는 "부동산 서비스 계약" 은 전형적인 일방이 서비스를 제공하고, 상대방은 보수를 지불하는 이중무유상 계약이다. 하지만 충분하지 않습니다. 계약법에 규정된 유상으로 서비스를 제공하는 계약은 10 여 가지가 있는데, 예를 들면 보관계약, 계약계약, 중개계약, 중개계약, 위탁계약 등이 있다. 따라서' 서비스 계약' 으로 정성을 정하는 것은 정확하지 않다. 반드시 더 분석해야 법률을 정확하게 적용하고 합리적으로 분쟁을 해결할 수 있다. 실제로, 주요 불일치는 주로 다음 두 가지 측면에 집중되어 있다.
첫째, 업주가 서비스 계약에 따라 동네 통합 주차 공간에 차량을 주차하는 행위와 부동산 관리 회사 간의 법적 관계다.
쌍방이 후견계약 관계를 맺었다는 견해가 있어 필자는 이 관점에 동의하지 않는다. 보관인의 의무는 예금자가 납부한 예금을 잘 보관하고 돌려주는 것이다. 보관인은 슈퍼마켓, 장거리 버스 정류장, 기차역 등 자신이 자유롭게 지배할 수 있는 장소에서 보관 의무를 이행해야 한다. 보관인은 다른 사람이 납품한 물품을 자신이 통제하는 특정 구역에 놓아야 하며, 다른 사람은 마음대로 움직일 수 없다. 차주는 자신의 주차 공간이나 차고에 차를 세웠다. 첫째, 그들은 부동산 관리 회사에 차를 맡길 필요가 없다. 둘째, 자동차는 부동산 회사의 승인이 필요하지 않습니다. 어떤 의미에서, 물건을 자기 집에 두는 것처럼 자유롭게 들여올 수 있다. 주차 공간이나 차고는 전적으로 업주가 결정한다. 이 점에서 보관계약 관계의 근본 법적 특징에 전혀 부합되지 않는다. "재산관리회사는 차량에 대한 안전보장 의무뿐만 아니라 전체 업주의 재산과 사람에게도 안전보장 의무가 있다" 며 양측이 체결한 재산관리 서비스 계약에 반영돼 재산관리회사가 부담해야 할 공공서비스 중 하나다. 그러나 우리는 부동산 회사가 업주의 집과 기타 가정용품을 보관할 의무가 있다고 생각해서는 안 되며, 더욱이 업주 개인으로 간주해서는 안 된다. 따라서, 부동산 관리 회사와 업주 간의' 부동산 관리 서비스 계약' 의 성질은 보관계약으로 인정될 수 없다. 특히 동네 내 주차 차량의 경우 더욱 그렇다. 부동산 관리 회사에게는 양육권 계약 관계로 양육권 책임을 요구해서는 안 된다. 안전보장 의무는 후견인 의무와 동일시될 수 없기 때문이다. 또 다른 관점에서 차량 안전 보장 의무는 전체 부동산 관리 서비스와 무관하지 않다. 업주들은 일반적으로 부동산 관리 회사의 서비스 항목 중 하나일 뿐, 부동산 관리 회사와 차량 또는 기타 재산 보관 계약이 있다고 생각하지 않는다.
쌍방이 주차 임대 계약을 형성한다는 견해도 있다. 이른바 차임계약이란 차석의 소유자나 이용자가 임차인에게 차를 넘겨주고 임차인이 임대료를 지불하는 계약을 말한다. 이것은 또한 부동산 회사들이 차량 보관료나 봉사료가 아닌 주차 대여료를 받는다는 소유주의 견해를 지키기 위해 자주 사용된다. 양측은 업주 차량이 아닌 주차 공간을 가리키기로 합의했다. 그 의무는 업주의 정상적인 사용을 만족시키는 주차 공간을 제공하고 차량의 안전에 대한 책임을 지지 않는 것이다. 나는 이런 관점이 틀렸다고 생각한다. 그 이유는: 1 입니다. 단지 주차를 위해 주차 공간을 얻는 것은 차주의 본의가 아니다. 그렇다면 대형 동네에서 주차 공간을 찾는 것이 쉽지 않을까요? 차주는 차량의 편리한 통행과 안전을 보장하기 위해 더욱 규범적인 주차가 필요하다. 이것은 특별히 이 서비스를 위한 것이어야 한다. 2. 동네 공공주차 소유주는 모두 업주이지 부동산 회사가 아니다. 업주가 자신의 모든 주차 공간에 주차하면 다른 사람에게 돈을 지불해야 한다는 것은 낭비가 아닌가? 부동산 회사는 왜 집세를 받아야 합니까? 임대 계약의 기본 법적 특성에 부합하지 않습니다. 이에 따라 부동산사가 업주에게 부과한 주차비는 주차를 규제하고 차량 안전을 보장하기 위해 부과한 서비스료로만 해석될 수 있다.
필자는 전반적으로 부동산 서비스 계약은 일종의 위탁 계약이라고 생각한다. 물권법' 시행 후, 모두들 동네 부동산에 대해 새로운 인식을 갖게 되었다. 동네의 공공물은 부동산 회사가 아니라 전체 소유주의 것이다. 부동산 관리 회사는 관리만 책임진다. 업주는 그의 모든 부동산을 부동산 관리회사에 위탁하여 관리하고, 업주는 약속대로 보수를 지불한다. 업주는 일반적으로 동네 내 공공시설, 녹화, 환경보호, 보안 등 공공사무를 위탁하고, 특히 동네 안에 차량이 있는 업주에게 차를 주차하도록 위임한다. 따라서 쌍방이 체결한 계약 내용, 주체, 권리 의무 분석에서' 계약법' 의 위탁 계약 규정에 부합한다. 부동산 회사가 부담하는 것도 수탁자의 의무다.
결론적으로 처와 모 부동산 회사의 계약 성질은 위탁 계약이어야 한다.
둘째, 어떤 책임 원칙이 적용되어야 하는가.
업주와 부동산 관리 회사는 부동산 서비스 계약 이행에서 논란을 일으켰다. 업주가 부동산 관리 회사에 클레임을 제기할 때 부동산 관리 회사가 위약 책임을 져야 한다는 주장도 있고, 잘못책임을 져야 한다는 주장도 있고, 부동산 관리 회사가 고의적이거나 중대한 과실책임만 져야 한다는 주장도 있다.
부동산 서비스 계약의 성격을 확정한 후, 운영 수탁자, 즉 부동산 회사가 어떤 책임을 져야 하는지를 분명히 했다. 계약법 제 406 조에 따르면 유상 위탁계약은 수탁자의 잘못으로 의뢰인에게 손해를 입혔기 때문에 의뢰인은 손해 배상을 요구할 수 있다. 이는 부동산 회사에게 고의나 중대한 과실책임이 아니라 잘못의 책임이라는 것을 알 수 있다. 부동산 관리 조례 제 36 조 제 2 항은 부동산 서비스 기업이 부동산 서비스 계약의 약속을 이행하지 않아 업주 개인, 재산 안전 피해를 초래하는 경우 법에 따라 상응하는 법적 책임을 져야 한다고 규정하고 있다. 이런 관점에서 볼 때, 부동산 회사도 위약 책임을 져야 한다. 이 두 가지 책임을 어떻게 적용할 것인가, 필자는 서로 다른 상황에 따라 결정하고, 재판 관행과 결합해 다음과 같이 분석해야 한다고 생각한다.
부동산 관리회사는 동네 주차 공간의 차량, 업주의 인신, 업주의 가정 물품에 대해 안전보장 의무를 진다. 이런 의무는 업주와 부동산 관리 회사가 서비스 계약을 관리하는 데 있어서의 합의를 바탕으로 한 것으로, 일종의 합의행위이자 위탁 서비스의 내용 중 하나이다. 각 업주의 인신재산 안전 책임은 모두 집합이며, 부동산 회사가 전체 동네에 대한 안전보장 의무를 형성하였다. 업주가 위탁한 대상은 동네의 안전보장 의무이지 업주의 인신과 재산이 아니다. 안전보장의무의 구체적인 내용은 대체로 동네 질서를 지키기 위해 업주의 인신과 재산을 침범하지 않도록, 재산관리회사가 당직, 경비, 순찰 등을 진행하는 것으로 요약될 수 있다. 관련 시설을 갖추다. 이러한 의무를 이행함으로써 불법 침해, 방화 도난 방지, 안전위험 제거 등을 막을 수 있다. 예측 가능한 상황에서 업주가 원하는 안전한 주거 환경을 어느 정도 실현하다.
본 사건의 법정 변론에서 피고는 공공재산 관리를 담당하고 오토바이 등 개인 물품의 위탁을 받지 않고 책임을 져서는 안 된다고 주장했다. 법원 심리는 원, 피고 양측이 계약에서 한 부동산 회사가 공공재산 관리의 의무를 지고 부동산 관리 구역 내의 공공질서와 공공안전에만 예방 서비스를 제공한다고 합의했다. 즉, 업주의 집에서 발생하는 인신상상이나 재산 손실은 부동산 관리 회사가 책임을 질 필요가 없다는 뜻입니다. 분명히, 이 결론은 틀렸다. 한 동네에서 불법분자가 입실 절도, 강도사건이 자주 발생한다면, 부동산 관리회사는 "공공재 관리의 의무를 맡고, 개인 물품의 위탁을 받아들이지 않고 책임을 지지 말아야 한다" 고 주장할 수 있을까? 법원도' 부동산 관리 구역 내 공공질서와 공공안전만을 위한 예방서비스 제공' 이라는 이유로 피해자의 소송 요청을 기각할 수 있습니까? 필자는 부동산 관리 회사가 공공 관리 서비스 대상을 소유주 개인 및 개인 물품과 완전히 분리하는 것은 잘못이라고 생각한다. 공공관리 서비스 대상은 동네 내 모든 업주의 인신과 개인 재물 안전의무의 집합체다. 예를 들어, 동네의 안전도는 공공장소뿐만 아니라 각 업주들이 자기 집에서 느끼는 감정에도 반영된다. 그러나 부동산 관리 회사는 위탁 관리 기능을 수행할 때 직무 차이가 크다. 공공장소에서는 소유주의 일반적인 위탁에 따라 관리와 서비스의 권리를 자유롭게 행사할 수 있으며, 권리가 크고 주의의무도 더 크다. 업주 개인주택 내 인신상해와 재물절도의 경우 개인주택은 폐쇄된 사유장소이기 때문에 업주의 특별허가 없이는 서비스 수행이라는 이름으로 마음대로 출입할 수 없고 주의의무는 상대적으로 작다. 따라서, 책임 원칙의 적용에서, 부동산 관리 회사는 서비스 계약에 따라 의무를 충분히 이행했다는 것을 증명해야 할 뿐만 아니라, 소유주가 동네 공공장소에서 입은 상해나 피해에 대해 잘못이 없다는 것을 증명해야 한다. 업주의 집에서 인신상상이나 재산 피해가 발생하면, 재산회사는 서비스계약에 규정된 주의의무를 완전히 이행했다는 것을 증명하면 면책할 수 있다.
돌이켜 보면 처와 모 부동산 관리 회사의 이 분쟁을 보세요. 계약의 성격이 명확하지 않기 때문에, 적용 법과 책임 원칙에 있어서는 옳지 않다.
둘째, 부동산 서비스 계약 분쟁의 증명 부담과 처리.
"누가 증명한다고 주장하는가" 는 일반적인 원칙이다. 인민법원의 민사소송 증거에 관한 규정 제 4 조는 8 가지 증명 책임의 거꾸로된 상황을 열거하지만, 부동산 서비스 계약 분쟁에는 규정이 없다. 그러나 실제로 업주들은 부동산 회사가 이행 과정에서 잘못을 저질렀거나 계약의무를 완전히 이행하지 못한 증명 책임을 감당하기 어렵다. 성문법국가에서는 법률규범이 항상 현실생활의 변화보다 느리다. 입법기술상의 문제로 인해 결함은 불가피하기 때문이다. "제자들은 스스로 할 수 없다." 법적 규범이 구체화되지 않고 개별 정의가 실현될 수 없을 때 판사는 소송의 기본 원칙에 따라 재판 실천에서 유연하게 운용할 필요가 있다. 이런 분쟁에 대하여 법관은 마땅히 합리적으로 증명 책임을 분배해야지, 기계적인 사법이나 강경한 사건을 처리해서는 안 된다. 크게 두 가지 경우가 있습니다.
1, 가장 자주 발생하는 것은 차주 차량이 동네에서 도난당한 것이다. 차주인으로서 집을 고를 때는 주차할 곳이 있고 안전해야 한다. 우리나라의 부동산 서비스 기업은 대부분 부동산 개발사의 자회사이며, 계획 설계 때도 통일된 차공간이나 차고가 있다. 차주가 지정된 주차 공간이나 차고에 차를 주차하는 것은 안전을 보장하기 위해 부동산 관리 회사에 차를 위탁하는 것으로 간주해야 한다. 절도가 발생하면 차주는 다음 사항에 대해 증명 책임을 져야 한다. (1) 차가 주차 공간이나 차고에 주차된 사실 (2) 도어 잠금 및 경보 장치의 무결성과 같은 적절한 예방 의무를 이행했습니다. (3) 차량의 가치. 부동산 회사로서 증명 부담은 자신이 선량한 서비스인으로서 주의의무를 다했다는 것을 증명하는 것이다. 일반적으로 부동산 관리 회사가 부담해야 할 증명 책임은 (1) 동네 치안의 전반적인 상황이다. 전반적인 상황이 양호하여 부동산 회사가 안전보장 의무를 이행하는 데 잘못이 없다는 것을 증명할 수 있다. 전반적인 상황이 좋지 않다면, 위에서 언급한 바와 같이 자주 싸우고 도둑질을 하면 부동산 회사에 잘못이 있다고 단정할 수 있다. (2) 다양한 시스템이 건전하고 시행을 따르는지 여부. (3) 필요한 시설, 조치 및 관련 인력. 예를 들어, 동네와 외부의 통로에 경비원과 당직 기록이 설치되어 있는지 여부는 주로 누군가가 당직을 서고 있다는 것을 증명하는 데 사용된다. 상식적으로 경비원에게 출입하는 모든 사람을 등록하라고 요구할 수는 없다. (4) 주요 통로와 통합 주차 공간이나 차고 주변에 설치된 예방 조치가 야간 순찰, 전자 감시 시설, 별도의 당직실, 당직자 등과 같은 계약 약속을 준수하는지 여부. 예방의 정도는 차주가 지불한 서비스료와 같아야 한다. 호화호텔과 일반 게스트 하우스에게 손님의 인신과 재산 안전에 주의를 기울일 것을 요구할 수 없는 것처럼 의무도 마찬가지다.
이 경우, 처구는 부동산 회사에 주차 공간을 신청하는 것이 아니라 오토바이 자체의 도난 방지 능력이 가장 낮다는 것을 인식해야 한다. 주로 처구에 착오가 있다. 처의 오토바이는 통일주차 공간에서 도난 당한 것이 아니기 때문에, 부동산 회사는 자신이 이미 부동산 관리 서비스 계약에 약속한 주의 의무를 충분히 다했다는 것을 증명하기만 하면 책임을 져서는 안 된다. 법원은 "을측이 제 3 인이 초래한 인신, 재산피해에 대해 책임을 지지 않는다" 는 면책조항이 유효하고, 부동산회사의 책임을 면제하고, 적용 법률 착오라고 판단했다.
2. 동네에서 입실 절도 강도 사건이 발생해 업주의 인신상해와 재산손실을 초래하였다. 이 상황은 종종 형사 범죄를 포함합니다. 범죄 행위의 은폐성, 돌발성, 예측할 수 없는 상황으로 인해 부동산 회사의 안전보장 의무는 업주와 계약을 체결할 때 예견할 수 있는 범위를 초과해서는 안 된다. 따라서 소유주가 집에서 피해를 입거나 재산을 도둑맞거나 강탈당할 경우, 부동산 회사는 일반적으로 다음과 같은 측면에서 계약된 안전보장 의무를 다했음을 증명해야 합니다. (1) 부동산 서비스 기업 자격; (2) 보안 서비스에 종사하는 인원은 국가 관련 규정에 따라 직업자격을 갖추고 있다. (c) 건전한 보안 서비스 시스템; (4) 제도에 따라 주의 의무를 이행하는 기록이나 증명 (예: 당직 일지, 중대 사고 보고 기록 등) (5) 안전의무를 이행하는 조치, 구비된 시설, 필요한 홍보 등.
업주가 도난당했고, 업주가 부동산 회사에 배상을 요구하여 책임을 지다. 소송을 통해 보상을 받기가 어렵고 알려진 사례도 마찬가지다. 첫째, 부동산 회사는 자신이 계약한 주의 의무를 이행했다는 것을 증명하는 것은 어렵지 않으며, 업주는 부동산 회사가 계약한 주의 의무를 이행하지 않았다고 주장해야 한다. 둘째, 주로 도난당한 재물의 종류와 구체적인 수량도 매우 어렵다는 것을 증명한다.
셋째, 업주는 잘못이 없고, 부동산 회사는 위약도 잘못도 없다.
많은 경우 동네 차량이 도난당했고, 차주가 다쳤고, 집 소유물이 도난당했다. 많은 경우, 업주 본인은 잘못이 없고, 재산관리회사는 이미 계약약속에 따라 주의 의무를 충분히 이행했다는 것을 증명할 수 있으며, 명백한 잘못은 없다. 이때 업주가 승소해 법원에 가서 부동산 회사에 배상을 요구하기는 어렵다. 필자는 법원이 이 일을 간단하게 기각할 수 없고, 업주가 고소를 철회하거나 쌍방 조정의 목적을 달성하기 위해 법률 선전과 중재를 많이 해야 한다고 생각한다. 부동산 관리 회사가 부동산 서비스 요금을 받지 않거나 적게 받을 수 있는지 여부 물주에게' 이귀물주, 손해귀물주', 즉 재산손실 위험은 물주 자신이 부담한다. 이것이 민법이 보편적으로 준수하는 원칙이다. 이런 상황에서 차주 인신과 재산 피해에 대한 보상은 형사사건 수사만 기대할 수 있다.