중국의 부동산 권리 체계

부동산 등록은 물권법에서 중요한 제도이다. 새로 통과된 물권법은 14 조 (제 9 조 ~ 22 조) 로 우리나라 부동산 등록의 기본 구조를 확립하여 미래 부동산 등록법 제정을 위한 전반적인 틀과 구조를 제공한다. 첫째, 통일 된 부동산 등록 시스템이 수립되었습니다. 현재 우리나라에는 아직 통일된 부동산 등록법이 없다. 실제로 토지, 주택, 삼림, 수면, 갯벌, 도로 등의 부동산은 서로 다른 관리 제도에 따라 각각 등록된다. 등록제도가 다르면 등록기관이 많은 일의 혼합 상황을 책임진다. 이는 당사자가 부동산 등록을 하는 것도 아니고 거래자의 등록에도 불리하며 부동산의 거래비용을 증가시켜 부동산 시장의 순조로운 발전을 가로막는다. 이런 분산된 등록제도는 실제로 부동산 단독 담보와 부동산 중복 담보를 초래하기 쉬우며, 당사자의 합법적인 권익을 손상시킬 뿐만 아니라 정상적인 부동산 거래 질서에도 영향을 미친다. 이에 따라 우리나라' 물권법' 제 10 조 제 2 항은 부동산 통일등록제도를 명확히 규정하고 있으며, 그 통일등록의 범위, 등록기관, 등록방식은 다른 법률, 행정규정에 의해 별도로 규정되어 있다. 물권법' 의 규정은 부동산 안전과 거래에 유리한 등록제도를 확립하기 위한 과학적 법적 기반을 마련했다. 둘째, 부동산 권리 등록의 효과를 분명히 했다. 부동산 등록의 효력은 중요한 이론적 문제일 뿐만 아니라 중요한 실천 규칙이기도 하다. 물권법' 은 부동산 등록의 효과에 대해 이론적으로 과학적이고 실천적으로 실행할 수 있는 규정을 만들었다. 부동산물권 등록의 발효요건은' 물권법' 제 9 조의 규정에 따라 부동산물권의 설립, 변경, 양도, 소멸, 법등록 후 효력이 발생한다. 등록하지 않으면 효력이 없다. 이를 통해 부동산물권 등록이 부동산물권 변동의 유효 요건으로 작용하는 효과를 분명히 할 수 있어 실제 부동산물권 등록 효력이 근거가 없는 국면을 종식시킬 수 있다. 우리나라의 현실 상황, 특히 농촌 부동산 등록의 실제 상황으로 인해 물권법도 부동산 등록의 효력에 대해 예외 규정을 하였다. 예를 들어' 물권법' 제 127 조 1 항은' 토지청부경영권이 토지청부경영권 계약이 발효될 때 설립된다' 고 규정하고 있다. 제 158 조는 "지역권은 지역권 계약이 발효될 때 설립된다" 고 규정하고 있다. 당사자가 등록을 요구하면 등록 기관에 지역권 등록을 신청할 수 있다. 등록하지 않으면 선의의 제 3 자에 대항하지 못할 수도 있습니다. " 한편' 물권법' 제 9 조 제 2 항에 따르면 법에 따라 국가가 소유한 천연자원의 소유권은 등록되지 않을 수 있다. 물권법' 제 14 조는 또한 부동산권 변동의 발효시기를 규정하고 있다. 즉,' 법에 따라 등록해야 하는 부동산권의 설립, 변경, 양도 및 소멸, 부동산 등록부에 기재되어 있을 때 효력이 발생한다' 고 규정하고 있다. 이 규정에 따르면 물권, 특히 담보권의 순서와 우선권을 확정할 수 있다. 부동산물권 변동과 채권계약을 구분하는 원칙에서' 물권법' 도 명확한 규정을 만들었다. 물권법 중의 구분 원칙은 물권이 변동될 때 물권 변동의 원인과 결과가 두 가지 법적 사실이며, 그들의 성립과 효력은 서로 다른 법적 근거를 근거로 한다는 것을 가리킨다. 물권법' 제 15 조는 부동산 물권 변동 문제에서 구분 원칙을 반영한 사상이다. "법에 달리 규정되어 있거나 계약서에 달리 합의된 경우를 제외하고 당사자 간에 체결된 부동산권의 설립, 변경, 양도 및 소멸에 관한 계약은 계약이 성립될 때 발효된다. 재산권 등록을 하지 않으면 계약 효력에 영향을 주지 않는다. " 이런 물권제도의 안배는 거래에서 권리와 의무의 귀속을 명확히 하고 거래분쟁 해결을 위한 합리적이고 명확한 근거를 제공하는 데 도움이 된다. 부동산물권 등록의 공시 효력과 관련해' 물권법' 은 부동산 등록부의 기록이 부동산권 귀속과 내용의 근거임을 분명히 하고, 부동산 소유권 증명서는 권리자가 부동산권을 누리고 있다는 증거일 뿐이라고 규정하고 있다. 또한 부동산 소유권 증명서에 기재된 사항은 부동산 등록부와 일치해야 한다고 명시했다. 기록이 일치하지 않는데, 부동산 등기부가 확실히 잘못되었다는 증거가 없다면 부동산 등기부가 우선한다. 이것은 부동산 등록부와 산권증 사이의 관계를 바로잡고, 등록부의 공신을 위한 좋은 기초를 제공하여 부동산 등록부가 강한 공신력을 갖게 한다. 셋째, 부동산 등록의 기본 절차를 규정하고 있다. 부동산 등록은 절차적 요구가 높은 경제 활동이다. 물권법' 은 사람 중심의 입법정신을 고수하고, 민리민의 이념에서 출발하여 과학, 합리적, 편리함, 규범적인 부동산 등록 규칙을 수립한다. 부동산 등록의 관할에 관하여,' 물권법' 은 부동산 등록이 부동산 소재지의 등록기관이 처리하도록 규정하고 있다. 부동산 등록 신청과 관련하여' 물권법' 은 당사자가 신청한 부동산 등록 방식을 근거로 한다. 등록을 신청할 때 당사자는 서로 다른 등록 사항에 따라 소유권 증명서와 부동산 경계, 면적 등 필요한 자료를 제공해야 한다. 부동산 등록 심사와 관련하여' 물권법' 은 등록 기관이 이행해야 할 의무가 (1) 신청인이 제출한 증명서와 기타 필요한 자료를 확인하는 것이라고 규정하고 있다. (2) 신청인에게 등록 사항을 문의한다. (3) 진실하고 시기 적절하게 관련 문제를 등록한다. (4) 법률 및 행정 법규에 규정된 기타 의무. 등록 기관은 등록을 신청한 부동산에 대한 정보를 더 증명할 필요가 있다고 판단하고, 지원자에게 자료를 보충하도록 요구할 수 있으며, 필요한 경우 현장에서 볼 수 있다. 부동산 등록이 공정하고 성실하게 진행될 수 있도록,' 물권법' 특별규정에 따르면 등록기관은 부동산에 대한 평가 요구, 연검으로 중복 등록 및 기타 등록 의무 범위를 벗어나는 행위를 포함하여 어떤 행위도 해서는 안 된다. 특히 부동산 권리인의 경제적 부담을 줄이기 위해 등록기관이 등록비를 더 많이 청구하는 것을 막기 위해,' 물권법' 은 부동산 등록비의 부과 비용을 명시하며 부동산의 면적, 부피 또는 가격의 비율에 따라 부과해서는 안 된다. 부동산 등록에 대한 구체적인 유료기준은 국무원 관련 부서가 가격 주관 부서와 함께 규정한다. 넷째, 부동산 등록의 세 가지 특수 형식을 규정했다. 우리나라 부동산 거래의 시장 수요에 적응하기 위해 부동산 등록 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 해결하기 위해' 물권법' 도 과학적으로 새로운 등록제도를 구축했다. 첫째, 물권법은 정정등록과 이의등록제도를 규정하고 있는데, 이는 오등록에 대한 일종의 구제제도이다. 물권법' 은 권리자 이해관계자들이 부동산 등록부에 기재된 사항이 잘못되었다고 생각하여 정정등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있다. 부동산 등록부에 기재된 권리자는 서면으로 정정에 동의하거나 등록이 확실히 잘못되었다는 증거가 있으며, 등록기관은 반드시 정정해야 한다. 부동산 등록부에 기재된 권리자가 정정에 이의가 있을 때 이해관계자는 이의등록을 신청할 수 있다. 이의 등록은 등록의 신뢰성을 차단할 수 있다. 신청자가 이의 등록일로부터 15 일 이내에 소송을 제기하지 않은 경우 이의 등록은 무효입니다. 이의 등록이 부적절하여 권리자에게 손해를 입힌 경우, 권리자는 신청인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 둘째, 재산법은 예고등록제도를 규정하고 있다. 부동산 거래에서 판매자' 일물이매' 를 막기 위해 구매자의 합리적인 기대를 보호한다. 물권법' 은 외국 입법 사례를 참고해 기존 주택 대출 담보제도와 결합해 예고등록 형식을 창설했다. 향후 물권의 실현을 보장하기 위해 당사자는 약속에 따라 등록 기관에 예고등록을 신청할 수 있다. 예고등록 후 예고등록을 하지 않은 권리자가 부동산 처분에 동의한 것은 물권 효력이 발생하지 않는다. 예고등록 후 부동산 등록을 할 수 있는 날로부터 3 개월 이내에 채권이 소멸되거나 등록을 신청하지 않은 경우 예고등록은 무효다. 5. 등록 당사자와 등록 기관의 배상 책임을 규범화하는 재산법에 규정된 부동산 등록 제도에는 눈에 띄는 제도 안배가 있어 잘못된 등록에 대한 배상 책임을 명확히 규정하고 있다. 물권법' 제 2 1 조에 따르면 당사자가 허위 자료를 제공하여 등록을 신청하여 타인의 손해를 입히는 것은 배상 책임을 져야 한다. 등록 착오로 다른 사람이 손해를 입게 된 경우, 등록 기관은 배상 책임을 져야 한다. 보상 후, 등록기관은 등록착오를 일으킨 사람에게 배상을 요구할 수 있다. 이는 등록기관이 실질심사를 실시하는 방식에도 어느 정도 부합한다. 등록 책임 제도의 보완은 부동산 등록 활동 질서를 규범화하고 부동산 등록의 법적 가치와 사회적 가치를 충분히 실현하는 데 큰 의미가 있다.