먼저 해봐! 심천은 토지 부족 문제를 해결하기 위해 "간척 및 토지 건설" 을 시행 할 수 있습니다.
요약하자면, 이 7 가지 내용은 두 가지 주요 초점을 다루고 있습니다. 하나는 선전이 어떻게 토지 공간을 확보하고 토지 자원 부족 문제를 해결할 수 있는가입니다. 둘째, 토지시장 거래제도 개방 방면에서 선전은 새로운 돌파구를 맞이할 수 있다.
업계 관계자들은 이' 제안' 이 선전의 확고한 개혁을 위해' 강심침' 을 제공하고 선전이' 과감한 시험, 과감한 행동' 을 장려한다고 말했다.
텐노 토지 공간
제한된 토지는 주택 건설이나 산업 발전에 사용될 것인가? 이것은 심천 정부에 있어서 매우 어려운 객관식 문제이다.
선전에게 집값이 치솟는 것은 줄곧 시급히 해결해야 할 통점이었다.
중국 집값 견적망 중고주택 가격 자료에 따르면 6 월 심천 중고주택 평균 가격은 74929 원으로 지난해 말보다 14.37% 올라 전국 상승폭 2 위에 올랐다.
집값이 급등하면서 선전과 다른 3 개 일선 도시의 격차가 더욱 커졌다. 선전은 6 월 중고주택 평균가격이 베이징보다 20%, 상하이보다 36% 비싸 광저우의 2.09 배에 달했다. 지난해 말 선전의 집값은 베이징보다 4% 정도 높았고 상해보다 20% 높았으며 광저우의 1.83 배였다.
집값이 크게 오른 주된 원인은 토지의 장기 부족이다. 지난 4 월 선전 주건국은' 2020 년 주택 발전 실시 방안' 을 발표하면서 선전 주택지가 건설지의 22.6%, 국가 관련 기준 중 25% ~ 40% 의 하한보다 낮아 인구 급성장 조건 하에서 주택 수요 증가와 품질 향상의 요구를 충족하기 어렵다고 언급했다.
한편으로는 주택지가 줄어드는 반면, 다른 한편으로는 제조업의 장점을 보호하기 위해 공업용지가 없어서는 안 된다.
정송 중국 도시경제전문가위원회 부주임은 지난 6 월 28+02 일 시대재경기자와의 인터뷰에서 국제경험상 뉴욕 런던 파리 등 국제대도시가 모두 10% 의 공업지 범위 내에서 베이징이 20% 미만이지만 선전은 30% 를 설립했다고 언급했다.
도시 건설과 토지 이용' 13차 5개년 계획' 계획 (20 16-2020) 부터 시작된 이' 공업용지선' 은 2020 년까지 선전 공업용지 비율이 30% 이상, 즉 270 제곱킬로미터가 넘지 않도록 명확하게 규정하고 있다.
붉은 선 아래 선전의 공업용지와 주거지의 균형이 어떻게 균형을 이루는가는 많은 전문가들이 중점적으로 주목하는 문제이다.
방안' 에서 언급한' 2, 3 산업 혼합지' 에 대해 심직원 부동산연구소 소장인 던 박사는 6 월 5438+03 에서 기자와의 인터뷰에서 토지 이용 효율을 높이는 방법이라고 말했다. 홍콩에도 비슷한 사례가 많다.
그러나 현실적으로는 각지에서 여전히 엄격한 토지 사용 통제를 채택하고 있으며, 토지의 양도와 사용은 모두 그 용도에 따라 분류해야 한다. 베이징 김소송 로펌 주임, 부동산변호사 왕우진은 13 시대 재경에 대해 과거 토지용도 분류가 단일했고, 토지는 공업용지이거나 상업서비스용지였다. 여러 용도와 호환되는 혼합용지는 제도차원에서 통일규범이 결여돼 있어 지방정부도 이런 시도에 대해 신중했다.
그러나 선전의 경우 최근 몇 년간의 산업변화로 과거 대량의 공업용지 수요가 점차 상무사무실 등 제 3 산업의 서비스형 토지 수요로 바뀌었다.
중국 (선전) 종합개발연구원 산업경제연구센터 주임 주군민 대 13 시대 재경에 따르면 토지부족은 심천의 장기적인 현실 문제이며 현재 좋은 해결책이 없다. 그는 제한된 건설용지가 주로 상장회사, 세계 500 대, 중국 프로젝트 등 중대형 기업, 기술' 카드 목' 의 대형 산업 투자 프로젝트에 편향될 것으로 보고 있다.
왕우진은' 계획' 에서 2, 3 산업 혼합지 추진을 위한 요구를 이행하려면 토지공급에 단일 공업지 양도를 줄이고 2, 3 산업 혼합지 비율을 늘리는 것이 가능할 뿐만 아니라 주식토지에 계획용도 변경 심사를 완화하고 국토공간 계획의 전반적인 요구 사항을 충족하는 상황에서 2, 3 산업 토지 전환을 추진할 수 있다고 보고 있다. 예를 들어, 이전 공단 업그레이드에서 기존 주식공업지를 신공업지 (즉, M0, 통일계획을 기초로 일정 비율의 보조 상업사무지, 주거지, 공공서비스시설지) 로 전환할 수 있습니다.
"30% 의 공업지 중 상업지가 5% 를 차지한다면 5% 의 공간을 다른 용도로 사용할 수 있다. 이것은 선전의 산업개혁 프로젝트에 출구를 제공할 뿐만 아니라, 다음 단계에 더 많은 주택지를 제공하기 위한 복선이 될 수도 있다. " 덩 은 대답했다:
정송의 생각은 더욱 파격적이다. 그가 보기에, 이번에' 공업용지 활성화' 를 언급하는 것은 많은 상상의 공간이 있다. "매년 1% 의 공업지를 줄일 수 있다면 10 년 만에 10% 의 공업지 (약 90 제곱 킬로미터) 를 확보할 수 있어 선전의 미래 경제에 큰 영향을 미칠 수 있다. 정송이 말했다.
또 이 문건은 선전 정부가 농지를 건설용지로 전환하는 방면에서' 방권' 을 해야 한다고 언급했다. 주군민은 이 정책이 주로 마을 집단이 실제로 마을의 공업작업장과 농업용지로 발전한 역사적 문제를 해결하는 데 사용된다고 말했다. 심천의 많은 농업용지는 붕 평산 광명 등의 지역에 집중되어 있지만, 실제로는 수량과 비율이 매우 적기 때문에 보호하고 보존해야 한다.
토지 시장 거래 제도는 먼저 시험해야 한다.
주목할 만하게도, 이 문서의 또 다른 큰 방향은 토지 거래 시장 건설을 개선하는 것이다. "방안" 에서 1 급 시장 연계의 토지시장 서비스 감독 체계를 보완해야 한다고 언급했다. 토지 2 급 시장 공고 등록 및 양도 제도를 시범 실시하다.
토지 2 급 시장은 토지 이용자들이 개발 건설 후 신설 부동산을 매각하고 임대하는 시장을 가리킨다. 즉, 일반적으로 상품주택이 처음으로 유통분야에 진입하여 형성된 시장을 가리킨다.
Deng 은 "개발 토지의 2 차 시장은 앞서 언급 한 2 차 및 3 차 산업 혼합 토지와 어느 정도 더 잘 협력 할 수있다" 고 말했다.
심천은 현재 건설용지가 많지 않고, 더 많은 것은 주식토지에서 땅을 발굴하는 것이다. Deng 은 이전에 많은 기업들이 땅을 가져 오기를 열망했지만, 나중에 실제로 발전 할 수 없다는 것을 발견했습니다. 특히 더 복잡한 산업 및 상업 변화. 그래서 개방적이고 투명한 거래시장이 필요하다. 능력이 부족한 사람들이 수중에 있는 땅을 시장에 다시 내놓고 기존 토지의 이용 효율을 높일 수 있도록 해야 한다.
현재, 토지 2 급 시장 정책은 아직 전형적인 사례가 부족하지만, 선전은 이미 시 계획 국토위가 주도하는' 산업용 주택 공급 서비스 플랫폼' 을 세웠다.
그러나 관련 패키지 개혁 조치와 정책 (예: 세금 문제 해결 방법 등) 으로 인해 ), 주택 플랫폼의 전반적인 이용률이 최적 상태에 이르지 못했다. " 덩 은 대답했다:
이를 위해' 방안' 은 선전의 다음 정책 돌파를 위한 공간을 남겼다. 방안 제 26 조는 본 방안에서 제기한 개혁 정책 조치가 현행법이나 행정법규 조정을 포함하는 것은 전국인민대표대회 상무위원회 또는 국무부의 인가를 거쳐 시행될 수 있다고 언급했다.
이것도 생각하게 한다. 선전이 토지 상장과 유통 방면에서 더 과감한 발걸음을 내디뎠을까? (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)
소재산권실을 예로 들면, 이전에도 선전 소재산권실의' 회색' 거래 체인을 폭로한 매체가 적지 않았다. 왕우진은 이들은 모두 회색 지대의 보이지 않는 거래이며 그 결과는 무효 계약의 위험이 될 것이라고 밝혔다.
주택 구입자들이 매우 큰 위험을 감수해야 한다 해도, 전 CICC 수석 경제학자인 우렁찬 () 도 대도시의 상당 부분 주택이 작은 재산권실로 보충되고 선전이 가장 많다고 글을 쓴 적이 있다.
선전의 집값 합법적 유통량이 높고, 많은 사람들이 어쩔 수 없이 작은 재산권실을 선택했기 때문이다.
그러나 동시에 소재산권실' 불법 선점' 유효집원의 악순환을 형성했다. RealData 수석 시장 분석가인 서소락은 선전의 토지 공급이 부족하다고 말했다. 지리적 조건 외에도 대량의 작은 재산권실, 농가, 중촌, 공장 기숙사가 상장유통 조건을 갖추지 않아 효과적인 주택 공급을 형성할 수 없다.
또한 왕우진은 선전의 작은 재산권실이 다른 곳의 작은 재산권실과 크게 다르다고 지적했다.
"다른 곳의 작은 재산권방 토지 소유권은 모두 마을 집단 소유이지만, 선전의 특별한 점은 2005 년 이후 도시화 과정을 거쳐 선전 관할 구역 내의 집단 토지가 이미 국유지로 전환됐다는 점이다. 비록 여전히 대량의 중촌이라는 명칭을 보존하고 있지만, 토지권에는 심천에 중촌이 없고, 심천의 중촌은 농촌이 도시로 전환된 후의 특수한 상태를 나타내고 있다. " 왕 유 첸 말했다.
주목할 만하게도, 국가는 작은 재산권실의 상장 유통을 허용하지 않는다. 올해 5 월 20 일, 자연자원부도 소재산권실은 허가증을 발급할 수 없다는 점을 분명히 강조했다.
따라서 선전은' 방안' 제 26 조에 언급된' 관련 법규개혁폐지와의 연결' 을 어떻게 잘 활용할 것인가, 먼저 시도해 보고, 창조적으로 작은 재산권실 문제를 돌파하는 것은 주목할 만하다.
왕우진은 "작은 재산권실이 실제로 상장되어 유통되는 데는 아직 갈 길이 멀다. 더 긴 실천과 이론 비축이 필요하다" 고 지적했다.