일상적인 재산 관리의 위험은 무엇입니까?
2. 분류: 부동산 관리 위험에는 선행 개입 위험, 선행 부동산 관리 위험 및 일상적인 관리 위험이 포함됩니다.
(a) 조기 개입의 위험
선행 개입의 위험은 주로 프로젝트가 수행하는 불확실성으로 인한 위험과 전문 서비스 컨설팅의 위험을 포함합니다.
1. 프로젝트 인수의 불확실성으로 인한 위험
일부 부동산 서비스 업체들은 아직 프로젝트 인수권을 취득하기로 결정하지 않은 상태에서 더 많은 인력, 물력, 재력을 투입했다. 그러나 여러 가지 이유로 건설기관에 선출되지 않아 부동산 서비스업체들은 사람, 재산, 물상뿐만 아니라 브랜드 이미지도 피해를 입었다.
2. 전문 서비스 컨설팅의 위험
조기 개입은 광범위하고, 시간이 길며, 기술성이 강하고, 난이도가 높다. 부동산 서비스 기업이 상당한 전문 기술 능력과 부동산 관리 경험을 가진 인원이 전체 과정에 참여하지 않을 경우 프로젝트 계획, 설계, 시공 중 숨겨진 위험과 문제를 발견하기 어렵고, 그 전문적인 의견과 건의도 불충분하고 편차가 있을 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 또한 건설, 시공, 감리기관과 소통과 협조를 잘 할 수 없다면, 사전 개입으로 제기된 합리화 건의도 중시되고 채택되지 않을 것이다. 이 두 가지 측면 모두 부동산이 건설된 후의 관리 운영에 어느 정도 위험이 있을 수 있다.
(b) 이전 부동산 관리의 위험
전기 부동산 관리 위험은 많지만, 가장 중요한 것은 계약 위험이다. 계약 위험은 세 가지 측면을 포함한다.
1. 계약 기간
계약법 제 45 조는 "당사자는 계약의 효력 첨부 조건을 약속할 수 있다" 고 규정하고 있다. 발효 조건을 첨부한 계약은 조건이 충족될 때 효력이 발생한다. 종결 조건이 첨부된 계약은 조건이 성취될 때 무효이다. " 선행 부동산 서비스 계약은 종결 조건이 첨부된 계약이다. "부동산 관리 조례" 제 26 조는 "업주위원회가 부동산 서비스 업체와 체결한 부동산 서비스 계약은 기한이 만료되기 전에 발효되고, 선행 부동산 서비스 계약은 종료된다" 고 규정하고 있다. "그래서 이전의 부동산 관리 계약 기간은 불확실했고, 부동산 서비스 업체는 언제든지 업주 대회에서 해고될 수 있다. 일단 계약이 앞당겨 종료되면 기업의 장기 계획과 부동산 관리 프로젝트에 대한 각종 투자가 모두 무산되고 기업도 손해를 보게 된다. 그러나 기업이 이 요인에 지나치게 국한되어 사전 계획과 투자가 부족하면 단기적인 경영행위를 초래하고 소유주 (또는 부동산 이용자) 와 부동산 서비스업체 간의 갈등과 갈등을 초래할 수 있다.
2. 계약 체결 위험
전기 부동산 서비스 계약을 체결할 때 부동산 건설 단위는 주도적 지위에 있다. 그리고 부동산 관련 자료의 이전, 부동산 관리용 주택과 상업운영용 주택의 이전, 빈 주택 관리비의 납부는 모두 부동산 건설 단위의 지원과 협조가 필요하다. 따라서 건설기관은 부동산 서비스 업체와 사전 부동산 서비스 계약을 체결할 때 부동산 서비스 업체가 부담해서는 안 되는 위험을 부동산 서비스 기업으로 이전할 수 있다. 또한 일부 부동산 서비스 업체들은 프로젝트 경영권을 얻기 위해 계약 체결 시 관리비를 맹목적으로 낮추면 프로젝트 인수 후 정상적인 운영을 유지할 수 있다. 일부 부동산 서비스 회사들은 계약서에 서명할 때 관련 책임을 명확하게 약속하지 않거나 면책조항을 무시하거나 달성하기 어려운 약속을 함으로써 돌발 사건 (가정 재물 도난, 인명피해 등) 시 수동적인 국면에 처하게 된다. ) 인수 후 발생합니다. 계약 내용의 소홀함은 업주가 부동산 서비스업체에 클레임을 제기한 이유일 수 있다.
3. 계약 이행 위험
선행 부동산 서비스 계약은 건설 단위가 전체 업주를 대표하여 부동산 서비스 업체와 체결한 위탁 성격의 단체 계약이다. 이런 계약행위는 법률법규의 결과지만 업주가 거주하고 계약을 집행하는 과정에서 해당 법률법규나 기타 사유가 부족해 이전 부동산 서비스 계약의 체결 방법, 일부 조항 및 내용에 대해 이견과 불집행이 발생할 수 있으며, 이로 인해 업주와 부동산 서비스 업체 간에 분쟁이 발생할 수 있다.
초기 부동산 서비스 단계는 각종 갈등이 엇갈리는 특수한 시기에 처해 있다. 공사에서 남겨진 품질 문제, 시설 설비 시운전에서 제대로 해결되지 않은 문제는 소유주의 정상적인 생활에 영향을 미칠 수 있다. 선행 계약으로 인한 분쟁과 논란은 잘못 처리하면 관리 위험을 유발한다.
(c) 일일 재산 관리의 위험
일상적인 부동산 관리의 위험은 두 가지 측면을 포함합니다. 하나는 소유주 (또는 부동산 이용자) 가 부동산을 사용하고 부동산 서비스를 받는 과정의 위험입니다. 둘째, 부동산 관리의 일상적인 운영에 존재하는 위험.
1. 소유주가 부동산을 사용하고 서비스를 받을 위험
(1) 부동산 위반 인테리어로 인한 위험.
업주 (또는 부동산 이용자) 의 불법 인테리어는 부동산 사용 부위의 손상, 안전위험, 이웃 분쟁 등을 초래할 수 있다. , 또한 부동산 관리의 운영, 유지 보수 및 유지 보수 비용을 증가시킬 것이며, 또한 부동산 서비스 기업이 특정 부동산 장식 관리 책임을 맡게 할 것입니다.
(2) 재산 사용으로 인한 위험.
부동산의 일상적인 사용 과정에서 업주 (또는 부동산 이용자) 가 부적절한 행위를 하면 고공 포물선, 부동산 사용 기능 변경, 소방 통로 차단, 손상 * * * * * 사용 장비, 시설, 장소 등 부동산의 부적절한 사용은 소유자를 확정하기 어렵다. 또는 업주 (또는 부동산 이용자) 가 부동산의' 결함' 이나 당사자의 과실로 사고가 발생하여 타인의 인신상상이나 재산 손실을 초래한 경우, 부동산 서비스 기업은 일정한 법적 책임 위험을 감수할 것이다.
(3) 법적 개념이 명확하지 않은 위험.
치안, 개인재산보험, 보관 등에서 소유주 (또는 재산이용자) 는 종종 재산관리안전주체의 책임에 대한 인식이 모호하고 공안기관이나 소유주 본인이 부담해야 할 안전책임을 부동산 서비스업체에 잘못 부과해 부동산 서비스업체와 소유주 (또는 재산이용자) 간의 분쟁이 많아지면서 부동산 서비스업체들은 이와 관련하여 대량의 인력, 물력, 정력을 투입했다.
2. 부동산 관리의 일상적인 운영상의 위험
(1) 관리비 부과 위험.
업주 (또는 부동산 이용자) 가 여러 가지 이유로 관리비를 미루거나 적게 내거나 거절하는 것은 부동산 서비스 활동에서 두드러진 문제이다. 부동산 서비스 업체들은 일반적으로 효과적인 회수 수단이 부족하기 때문에 유료 위험은 일상적인 부동산 관리 서비스에서 흔히 볼 수 있는 위험 중 하나이다. 부동산 프로젝트는 분할 개발되고, 업주는 분할 거주한다. 부동산 프로젝트 소유주의 입주율이 낮고 관리비 징수율이 낮아 프로젝트에 결손 위험이 있다.
(b) 유틸리티 요금의 위험.
공공사업비 (예: 유틸리티 요금) 의 대리 징수와 공공사업비 분담에서 부동산 관리 단위는 대리 납부의 중간에 있다. 소유주 (또는 부동산 이용자) 가 해당 비용을 제때에 전액 납부하지 못하면 부동산 서비스 기업에 경제적 손실과 부적절한 위험을 초래할 수밖에 없다.
(3) 프로젝트 아웃소싱의 위험을 관리합니다.
부동산 관리 서비스 아웃소싱은 부동산 관리 운영의 보편적인 현상이다. 부동산 서비스 기업은 아웃소싱 단위의 선택, 계약 서명 및 관리를 통제하기 위한 다양한 조치를 취할 수 있지만, 잠재적이고 불확실한 요소는 여전히 존재합니다. 예를 들어, 선택한 전문 회사가 계약을 이행할 때 전문 서비스 행위는 부동산 관리 서비스의 요구 사항을 충족하지 못합니다. 부동산 서비스 업체들은 시정을 요구하는 방식으로 문제를 해결할 수 있지만, 그 결과는 종종 소유주 (또는 부동산 이용자) 가 여전히 부동산 서비스 기업을 탓하는 경우가 많다.
(4) 부동산 서비스 직원 서비스의 위험.
부동산 서비스 업체가 부동산 서비스 계약의 약속을 이행하지 않아 업주 인신, 재산 안전 손상을 초래한 것은 상응하는 법적 책임을 져야 한다. 직원 위반으로 인한 문제로 인해' 고용주 책임' 이라는 법률에 따라 부동산 서비스 업체도 직원의 위법 행위에 대한 배상 책임을 진다.
(5) 홍보 보도에서 공공 언론의 여론 위험.
부동산 관리 운영에서 부동산 관리에 대한 여론 위험은 부동산 관리 서비스가 미흡하고, 갈등이 제때에 해결되지 않고, 불만 처리가 부적절하고, 각 당사자와의 소통이 시기적절하지 않은 등의 원인으로 인해 발생할 수 있다. 여론 위험은 부동산 서비스 기업의 브랜드 이미지에도 영향을 줄 뿐만 아니라 부동산 서비스 기업에도 경제적 손실을 초래할 수 있다.
(6) 화재 위험을 포함한 공공 시설 장비의 위험.
부동산 내 공공시설 설비는 숨겨진 위험이 있고 공공시설 설비 관리가 부실하여 소유주나 비주주 이용자의 개인, 재산 안전을 초래할 수 있다. 부동산 내 공공시설 설비의 다양성과 분포성으로 후속 위험이 빈번하게 발생한다. 이러한 위험에 직면하여 부동산 서비스 기업은 경제적 보상에 대한 민사 법적 책임을 져야 할 뿐만 아니라 직접 책임자와 기업 주요 책임자도 형사법적 책임을 맡을 수 있다.