"부동산 관리 중 업주의 권리와 유지 관리" 논문을 어떻게 쓰나요? 정보를 좀 주는 게 좋을 것 같아요.
문장 출처: 중국 산업 연구 네트워크
물권법' 이 업주에게 어떤 권리를 가져다 줄 수 있으며, 어떻게 그들의 권리를 효과적으로 보호할 수 있습니까? 이에 따라 부동산 관리 회사는 어떻게 진정으로 서비스 이념을 세우고 업주의 권리를 존중하며, 그 행위가 업주의 권익과 업주위원회의 역할과 조화를 이룰 수 있을까? 이 글은 몇 가지 구체적인 사례에서 물권법이 업주의 권리에 대한 보호를 서술한다.
부동산 회사는 불법으로 업주의 집에 들어가서는 안 된다.
[사례] 베이징 가호 국제정원은 대형 국제 별장식 주택단지이지만, 오랫동안 어떤 업주도 부동산 관리 협의를 체결하지 않은 부동산 관리 회사가 이 동네의 부동산을 관리하고 있다. 업주가 물관 회사의' 난폭한 서비스' 에 대해 차마 볼 수 없다. 어느 날 한 한국 업주가 집에서 텔레비전을 보고 있는데, 부동산 회사 보안이 갑자기 문을 부수고 들어와 위성 TV 안테나를 강제로 철거했다. 그 이유는 동네 내에서 위성 TV 수신 설비를 설치하는 것을 엄금했기 때문이다. 업주에 따르면 이런 일을 신고한 것은 우연이 아니다. 한때 부동산 회사 보안이 업주의 집에서 절도를 실시한 적이 있고, 부동산 회사는 물세와 난방비를 강제로 받는 경우가 있었다.
[물권법 해석] 이 사건에서 드러난 문제는' 재산회사가 질서를 지키거나 부동산을 관리한다는 이름으로 업주의 집에 무단으로 들어갈 수 있을까?' 이다. 물권법의 답은 우렁차다. (물권은 개인이 합법적인 수입을 가지고 있다고 규정하고 있다.) 주택, 생활용품, 생산도구, 원자재 등 부동산과 동산이 소유권을 갖는다 (제 64 조). 개인의 합법적인 재산은 법률의 보호를 받으며, 어떤 기관이나 개인도 침범해서는 안 된다. 점령, 약탈 및 파괴 (제 66 조). 업주는 주택 영업용 주택 등 건물의 독점 부분에 대한 소유권을 갖고, 독점 부분 이외의 * * * 부분에 대해서는 공동관리권 (제 70 조) 을 누리고 있다. 재산권을 침해하고 권리자에게 손해를 입히는 경우, 권리자는 손해배상을 요청하거나 다른 민사 책임을 청구할 수 있다 (제 37 조). 따라서 소유주는 주택에 대한 독점적 소유권을 누리고 있으며, 다른 사람이나 조직은 허가 없이 소유주의 집에 들어갈 수 없습니다. 이것은 재산법이 강조하는' 대소유권' 이다.
그러나, 그것은 생각을 자극한다: 왜 이런 분쟁이 빈번히 발생하고, 근본 원인은 무엇인가? 저자는 생각한다; 사회 전체가 가장 기본적인 물권 관념이 부족하고 사유재산과 소유권에 대한 존중과 경외심이 부족한 것이 사상의 근원이다.
"부동산 관리회사" 라는 이름으로 낙인찍혔고, 일부 부동산 회사들은 실제로 자신을' 관리자' 자리에 올려놓고, 업주에게 명령을 내리고, 업주에게 벌금을 부과하고, 심지어 재산을 몰수할 수 있다는 착각을 주고 있다. 하지만 사실, 부동산 회사. 관리。 실제로 공권을 가진 행정이 아니라 부동산 회사가 업주의 의뢰를 받아 업주에게 부동산 서비스를 제공하는 것이다. 부동산 회사는 업주보다 더 높은 지위도 없고 업주를 관리할 권한도 없다. 부동산 관리 "는" 부동산 서비스 "보다 낫다. 이' 물권법' 은' 부동산 서비스 기업' 을 분명히 언급하는데, 정말 급진적이다.
업주는 부동산 관리 회사를 해고할 권리가 있다.
[사례] 광저우 월수구 오양신도시 단풍경빌딩 2 년 전' 퇴거' 부동산 관리사, 부동산은 업주가 관리하며 일거수일투족이 주목의 초점이 되고 있다. 2004 년 4 월, 어떤 업주들은 부동산 관리사가 청구한 전기요금이 절반밖에 안 되는 것을 발견했고, 부동산 관리회사는 업주의 실제 전기 사용량의 30% 를' 연못' 으로 더 받았다. 이 사실의 공개는 업주들 사이에서 큰 파문을 일으켰다. 소유주는 소유주위원회를 설립하여 부동산 회사를 감독할 것을 제안했다. 방관부의 비준을 거쳐 봉경빌딩에서 제 1 차 전체 업주대회가 열렸다. 업위원회가 성립된 후, 우리는 부동산관리회사와 상의하여 평방 미터 1 원의 정부 지도가격에 따라 부동산 관리비를 받고, 더 많이 받는 전기세는 환불해 줄 것을 요구했다. 협상이 실패하자 부동산 회사가 갑자기 동네관리를 그만두고 봉경루 소유주가 부동산을 스스로 관리하기 시작했다. 산업위원회에 따르면, 2 년 동안 그들은 같은 부동산을 관리했고, 매달 수입이 3 1000 원 미만이었고, 매달 6,000 위안의 저축이 있었다. 예전에는 부동산 관리회사가 관리할 때 3 1 ,000 을 더 받았는데 매달 1 ,000 덕분이라고 합니다. 현재 다른 많은 부동산 업주들이 단풍경빌딩에 가서 그들이 어떻게 개발업자가 지정한 부동산 회사를 내쫓았는지, 업주들이 어떻게 건물 부동산을 관리하는지 알아보려고 합니다. (윌리엄 셰익스피어, 「깨어링」, 「킹」, 「킹」, 「킹」, 「킹」, 「킹」)
[물권법 해석] 일부 부동산 회사와 주택지역의 개발업자들은 매우 밀접한 관계가 있다. 그들은 업주 대회와 업주 위원회가 설립되기 전에 부동산 관리에 개입했고, 업주가 부동산 회사가 바뀌고 싶지 않다는 것을 깨달았을 때, 부동산 회사는 이미 있었다. "뿌리깊은 뿌리", 흔들기 어렵다! 해고를 당해도 부동산 관리 회사는 여러 가지 이유와 핑계를 찾아내 부동산 관리 탈퇴를 거부하고 관련 부동산 자료를 내놓는 것을 거부해 신규 부동산 관리 회사에 들어가기가 어려워진다.
이에 대해' 물권법' 은 소유주가 건물과 부속시설을 자체적으로 관리하거나 부동산 서비스업체나 다른 관리인에게 관리 (8 1 조) 를 의뢰할 수 있다는 것을 분명히 했다. 부동산 서비스 기업 관리를 위탁하는 업주와 부동산 서비스 기업 사이에는 위탁과 위탁 관계가 있으며, 부동산 서비스 기업은 업주의 위탁에 따라 부동산을 관리해야 한다. 둘째, 소유주는 부동산 서비스 기업을 감독할 권리가 있다 (제 82 조). 셋째, 소유주는 법에 따라 건설기관이 선임한 부동산 서비스업체나 기타 관리자 (8 1 조) 를 바꿀 권리가 있다. 일반적으로 업주가 부동산 서비스 기업을 교체하는 방식은 업주가 결정한다. 물권법' 에 따르면 부동산 서비스업체나 다른 관리자들의 선발과 해고는 독점적인 부분을 통해 건물의 전체 면적의 과반수를 차지하며 전체 인원의 과반수를 차지하는 업주의 동의 (제 76 조) 를 거쳐야 한다. 이에 따라 이 사건에서 봉경빌딩 소유주는 원물회사를 사퇴하고 스스로 부동산을 관리할 수 있는 완전한 근거를 가지고 있다.
부동산 관리 실천으로 볼 때, 업주들은 부동산 회사에 대한 선택권과 감독권을 행사할 때 다음과 같은 점을 주의해야 한다. 첫째, 업주들은 정당하고 합리적인 경로를 통해 부동산 회사의 서비스에 대해 의견을 제시해야 하고, 갈등을 격화시키지 말고,' 합리적' 을' 무리한' 으로 바꿔야 한다. 예를 들어, 어떤 업주들은 물관비 납부 거부, 동네 환경 파괴, 쓰레기 버리기 등을 통해 부동산 회사에 대한 불만을 토로한다. 둘째, 업주대회와 업주위원회의 역할을 중시한다. 업주대회와 업주위원회의 결의를 통해 부동산 회사에 대한 선발, 심사, 감독에 대한 요구를 분명히 하고, 부동산 회사에 대한 제약을 반영하였다. 셋째로, 업주들은 권리를 적극적으로 보호해야 할 뿐만 아니라, 권리를 남용할 수도 없으며, 특히 단결에 주의를 기울여 업주와 업주 위원회, 부동산 회사 간의 이중 갈등과 분쟁을 피해야 한다. 물론, 업주, 업주 대회 (업주 위원회) 와 부동산 관리 회사 간의 관계 구조에는, 업주 대회 개최 절차, 표결 규칙 제정 방법: 업주의 참여권과 감독권을 어떻게 보장할 것인가, 부동산 회사는 업주대회 결의 절차 자체가 불법이라고 생각하는데, 어떤 경로를 통해 부동산 회사가 업주대회 결정을 거부하는지, 부동산 자료를 넘기지 않는지, 업주나 업주대회가 인민법원에 소송을 제기하거나 부동산 관리부에 고소할 수 있는지 등을 규명할 수 있다. 이러한 문제는 관련 부서에서 규범화해야 한다.
주차 공간, 차고는 먼저 업주의 수요를 만족시켜야 한다.
[사례] 오랫동안 동네 주차 공간에 차를 주차하고 부동산 회사에 100 여 위안의 주차 관리비를 납부하는 현상이 흔하다. 그러나 베이징 회용관 용금원 2 구 산업위원회 주임은 "우리는 이 수입을 회수해야 한다!" 라고 제안했다. 그는 동네 지상주차 220 개가 업주이기 때문에 매년 35 만여 위안의 주차비 수입도 동네 740 여 명의 업주가 되어야 한다고 말했다. 업주 구매계약에 따르면 동네 차석은 업주 * * * 지역에 속하며, 동네는 모두 220 개의 차석이 있다. 각 주차 공간 짱 1.600 원/년. 모두 임대하면 35 만 2000 원의 수입이 있어야 하고, 30% 를 공제하여 동네 부동산의 주차 관리비, 그리고 24 만여원의 흑자가 있어야 한다. 부동산 관리회사는 1.600 원/년 주차 서비스 관리비를 주장하며 주차 관리자 제공, 주차 시설 배치 (예: 표지판 등 시설) 및 차량 손실 보상을 포함한다.
[물권법 해석] 동네 주차, 차고를 누가 관리하느냐는 부동산 관리의 난제이자 소유주와 부동산 회사 간의 분쟁의 발단점이기도 하다. 소유주는 세 가지 측면에 관심이 있다: 첫째, 주인이 주차 공간과 차고의 소유권을 가지고 있는지 여부; 둘째, 업주가 본 동네 주차, 차고를 우선적으로 사용할 권리가 있습니까? 마지막으로, 업주들은 구체적으로 주차 공간과 차고를 어떻게 관리합니까? 물권법' 제 74 조는 주택구 주차 공간, 차고의 귀속을 규정하고 있다. 크게 두 가지 상황이 있다. 첫 번째는 건물 구역 내 자동차 주차를 위한 주차 공간과 차고를 계획하는 것이다. 이 같은 주차, 차고의 소유권은 쌍방이 판매, 증여 또는 임대를 통해 합의한다. 일반적으로, 주차 공간, 차고의 건설 비용이 계획 시 총 건설가격에 포함되어 최종적으로 소유주의 구매금에 분담되는 경우, 소유주는 매매 계약, 증여계약 또는 기타 약속을 통해 계약된 주차 공간, 차고를 소유주가 소유할 수 있습니다. 반대로, 주차 공간, 차고의 소유권은 개발자가 소유할 가능성이 더 높다. 두 번째는 소유주가 소유한 도로나 다른 장소를 점유하여 차를 주차하는 자리이며, 소유주가 소유한다. 이들 주차 공간은 대부분 임시 주차 공간이며, 이전 주차 공간과는 달리 계획 여부에 따라 정부 부처의 동네 기획도에서 검증될 수 있다.
두 번째 질문은 개발자나 부동산 회사가 소유한 주차 공간, 차고를 어떻게 사용합니까? 개발자가 모든 차고나 주차 공간을 외부에 판매하거나 임대하여 주차할 곳이 없을 경우 소유주는 어떻게 해야 합니까? 이에 대해 물권법은 자동차를 주차하는 데 사용할 주차 공간, 차고를 계획하는 것이 먼저 건설구역 내 소유주의 요구를 충족시켜야 한다는 점을 분명히 했다. 분명히, 이것은 주로 개발자들이 차나 차고를 마음대로 팔지 못하도록 하기 위한 것이다. 본의는 좋지만, 어떻게 이해하는지, 특히 앞으로 사법실천에 어떻게 적용할 것인지는 대법원의 해석이 필요하다. 예를 들어 개발자가 주차 공간, 차고, 차고를 판매하거나 임대하는 경우, 소유주가 우선권을 가지고 있는지 여부, 절차상 이런 우선권의 실현을 어떻게 보장할 것인가; 개발자가 제 3 자에게 무단으로 판매하거나 임대하여 업주의 주차에 영향을 주며, 업주가 법원에 철회를 신청할 권리가 있습니까, 아니면 무효를 신청할 권리가 있습니까? 최근 광저우, 베이징 등 도시 개발업자나 부동산회사가' 물권법' 이 발효되기 전 주택주차 공간을 돌격판매한다고 보도해 화제를 모으고 있다. 동네 주차 공간, 차고가' 먼저 업주의 수요를 충족시켜야 한다' 는 것을 어떻게 보장할 수 있을지는 피할 수 없는 문제가 될 것으로 예상된다.
마지막 질문은 업주가 소유한 주차 공간, 차고의 소유권을 어떻게 행사할 것인가이다. 물권법' 은 원칙적으로 규정하고 있다. 우선, 소유 * * * * * 소유, 소유주는 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 소유권 둘째, * * * 에 대한 공동관리는 단일 소유주가 대표할 수 없고, 업주대회나 업주위원회가 업주를 대표하여 결정하며, 업주에 구속력이 있다 (제 76 조, 78 조). 셋째, 대부분의 경우 업주대회, 업주위원회는 부동산 서비스 업체에 주차 공간, 차고 관리 (제 82 조) 를 구체적으로 맡도록 의뢰했다. 넷째, 소유권 이론에 따르면, 부동산 회사가 징수하는 주차비는 소유주가 소유해야 하고, 부동산 회사는 스스로 결정할 권리가 없으며, 업주 대회나 업주 위원회의 결의에 따라 분배해야 한다. 동시에, 부동산 회사는' 위탁 서비스업자' 로서 적절한 보수를 받을 수 있다.
"군세" 를 위반한 업주들은 토론할 수 있다.
[사례] 한 아파트의 문이 열리고, 10 여 명의 젊은 남녀가' 방 안의 방' 으로 분할된' 작은 상자' 에서 바쁘게 두 개의 화장실을 사용하고 있다. 어떤 방에는 창문이 없고 좁은 틈만 통풍이 가능하고 면적은 8 평방미터를 넘지 않아 1 미터 폭의 작은 침대와 1 미터 폭의 책상 한 장만 수용할 수 있다. 이것은 상해에서 가장 큰 부동산 중 하나인 중원 2 만 도시에서 일어난 장면이다. 화이트 일회용 도시락이 통로를 차지하다'' 밤 20 여 명이 교대로 목욕을 하고 한밤중 음향등이 번쩍인다' 는 것은 군세를 만나는 모든 동네에서 흔히 볼 수 있는 현상이다. 군세' 로 인한 화재와 안전위험은 다른 업주들을 걱정하게 한다. 군임차인은 세계 각지에서 왔으며, 자질, 문화, 생활습관이 각기 다르며, 젊은이들의 일과 휴식은 법칙이 부족하여 갈등을 불러일으키기 쉽다.
[물권법 해석] 지금 모두들' 군세' 라고 말하자마자 고개를 저으며 이미 비하했다. 이에 반영된 업주 소유권과 다른 업주의 권리와 공익의 충돌은 흥미를 자아낸다. 임대인의 관점에서 볼 때, 집을 임차인에게 임대하는 것은 그의 고유 권리이다. 그러나 일부 소유주들은' 군세' 가 동네의 환경과 질서에 영향을 미치고 이웃권을 손상시킨다고 생각한다. 동시에, 군임대인의 신분은 복잡하고 흐르기 쉬우며, 업주의 인신재산 안전에도 잠재적 위협이 된다. 정부 관리부는 군세가 화재, 치안 등 악성 사건을 일으킬 수 있다고 우려하고 있다. 따라서' 군세' 현상을 어떻게 규제하느냐도 물권법의 큰 볼거리다.
필자는 업주와' 군세' 의 이익관계에 따라 업주의 권리를 논의해야 한다고 생각한다
먼저 임대 주택의 주인을 보다. 물권법' 제 70 조에 따르면' 재산권자는 건물 내 주택 영업용 주택 등 독점 부분에 대한 소유권을 갖는다' 고 규정하고 있다. 그래서 업주가 집을 빌리는 것은 소유권 권력의 구현이다. 업주가 주택 임대를 금지하면 업주의 소유권을 박탈하는 것과 같다. 그러나 물권법도' 물권의 취득과 행사, 법을 준수하고 사회공덕을 존중해야 하며, 공익과 타인의 합법적인 권익을 훼손해서는 안 된다' (제 6 조),' 업주가 권리를 행사하면 건물의 안전을 위태롭게 해서는 안 되며, 다른 업주의 합법적인 권익을 훼손해서는 안 된다' (7/KLOC-0) 따라서 업주가 집을 임대하는 것을 제한해야 한다. 그렇지 않으면 임대의 합법성에 영향을 미칠 수 있다. 첫째, 임대는 국가와 지방의 법규를 위반해서는 안 된다. 예를 들어' 상해시 주택임대관리시행 방법' 은 1 인당 임대면적을 규정하고 있다. 1 인당 건축면적이 10 평방 미터 이상이거나 1 인당 이용면적이 7 평방 미터 이상이다. 임대인이 집을 여러 방으로 나누어 여러 임차인에게 제공하는 경우, 1 인당 사용 면적이나 건축 면적이 규정된 면적보다 낮은 것은 불법이다. 두 번째는' 주거를 비주거로 바꾸는 것' 을 허용하지 않고, 주거를 경영장소로 바꾸는 것이다. 업주가' 군세' 라는 이름으로' 가족 호텔',' 일세 호텔' 등 경영 활동을 하면 공안, 공상 등 행정관리 규정이나 업주 공약을 위반한다. 물권법' 제 77 조는 "업주가 법률, 규정 및 관리 규정을 위반하여 집을 경영용 주택으로 바꿀 수 없다" 고 규정하고 있다. 업주가 집을 경영용 주택으로 변경하는 것은 법률법규와 관리규정을 준수하는 것 외에 이해관계가 있는 업주의 동의를 받아야 한다. " 셋째, 건물의 안전과 다른 업주의 권익을 위태롭게 해서는 안 된다. 예를 들어, 임대인은 공간을 분할하기 위해 건물 내력벽을 함부로 훼손해서는 안 되며, 전선을 마구 잡아당겨 화재 위험을 초래하거나, 물건을 쌓아 통로를 막아서는 안 된다.
다음으로, 다른 업주들을 보세요. 만약' 군세' 가 대중의 안전이나 자신의 이익에 영향을 미친다고 생각한다면, 다른 업주들은 일반적으로 세 가지 방법으로 권리를 보호한다. 첫째, 신고한다. 공안, 소방, 부동산, 공상 등 행정관리부에 각자의 의무에 따라 군세 (특히 거주지를 비주거로 변경) 를 조사하여 처리하도록 요구하다. 둘째, 업주 규약을 그리다. 업주대회, 업주위원회가 본 동네 업주임대행위 규칙을 제정하여' 군세' 를 업주공약 범위에 포함시키도록 건의하다. 업주 공약 위반 행위에 대해서는 업주 대회, 업주 위원회, 행위자와 협의해야 한다. 셋째, 사력 구제. 군세' 로 인한 소음, 폐기물, 오염물 등 유해물질이 다른 업주의 이웃권을 침해하면 다른 업주들은 이에 따라 법원에 소송을 제기할 수 있다.
주택 수리 자금은 업주가 소유한다.
[사례] 200 1 년 2 월, 전홍물회사는 상해시 황포구 백환아파트의 부동산 관리 업무를 인수하기 위해 업주에게 대대적으로 선전하며 분명히 밝혔다. 전홍재산 입주를 허용하면 회사는 백회 아파트를 위해 외벽을 무료로 청소하고 내벽을 페인트칠하여 전체 업주의 상견례로 삼을 것이다. 전홍재산은 200 1 년 3 월 백환아파트에 입주한 직후 외벽 청소와 내벽 페인트 작업을 진행하자 많은 업주들이 매우 만족했다. 그러나 이후 업주들은 전홍재산이 부동산 수리기금에서 페인트와 청소비로 37395 원을 인출했다는 것을 알게 되었다. 더욱 업주들을 놀라게 한 것은 2005 년 말, 부동산회사가 법원에 기소되어 보수기금을 회수할 때 감사에서 원업위원회 주임장이 각각 부동산 평가의 200 1 의 3 월과 4 월 두 공사 계약서에 도장을 찍어서' 수리기금에서 지출하기로 동의했다' 는 것이다.
[물권법 해석] 보수기금은 집의' 연금기금' 이라고 불리는데, 그 중요성은 의심할 여지가 없다. 하지만 보수자금 관리제도가 부족해 업주, 업주위원회, 재산관리회사 간의 관계가 긴장되기 쉽다. 그중에서도 두드러진 문제는 일부 주택 수리 자금이 제대로 압수되지 않았고, 개발업자가 업주가 압수한 수리 자금을 제출하지 않았다는 점이다. (윌리엄 셰익스피어, 주택 수리, 수리, 수리, 수리, 수리, 수리, 수리) 일부 주택자금 관리가 미비하고, 부동산회사가 유용하거나 남용하거나, 불법으로 수리자금을 사용하는 경우도 있다. 일부 동네업위원회는 운영이 규범적이지 않아 부동산 회사의 수리 자금 사용에 대한 감독 메커니즘이 없다. 어떤 사람들은 서로 결탁하여 이익을 얻는다. 어떤 업주들은 수리자금의 사용에 대해 알지 못하고, 부동산 회사는 관련 수리자금의 재무와 사용을 공개하지 않고, 업주의 감사 요구를 무시하는 등.
물권법' 제 79 조는 건물과 부속시설의 수리자금이 소유주가 소유한다는 것을 분명히 했다. 이는 근본적으로 업주가 수리자금을 지배할 권리가 있고, 수리자금으로 인한 수익도 전체 업주에 속해야 한다는 것을 결정하는 것이다. 물권법' 은 또한 수리자금이 엘리베이터, 물탱크 등의 부위 수리에 사용되어야 한다고 규정하고 있다. 따라서 현실적으로 일부 업주위원회가 보수자금에 활동 경비와 인원수당을 지출하거나, 일부 부동산 회사들이 수리자금을 불법으로 사용하여 부동산 서비스료 부족을 메우거나, 부동산회사가 부담해야 할 비용 (예: 전홍재산과 업주가 스스로 페인트칠과 청소비를 부담하기로 약속한 경우) 을 부담하는 것은 불법이다. 또한 수리기금은 소유주에 속하기 때문에 그 사용도 전체 소유주가 결정해야 하며, 소유주는 장부를 조사하거나 재무 세부 사항 발표 요청 등을 통해 수리기금의 사용을 감독할 권리가 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 보수명언) 물권법' 은 건물과 부속시설의 보수자금을 모금하고 사용하는 것은 업주대회의 의무권한이며, 절차상 전독점 부분을 거쳐 건물 총면적의 3 분의 2 이상을 차지하고 소유주의 3 분의 2 이상을 차지하는 업주의 동의 (제 76 조) 를 거쳐야 한다는 것을 분명히 했다.