기업은 어떻게 토지 융자를 통과합니까?
토지 담보 대출의 두 가지 주요 위험
국내외 각종 이론 연구와 실천 검토 결과를 보면 토지담보대출의 위험은 일반적으로 내부 위험과 외부 위험으로 나눌 수 있다. 내부 위험은 주로 토지 평가, 모기지, 대출, 등록 등 업무 프로세스의 불규칙성으로 인한 위험입니다 (예: 불법 모기지 등록, 불법 대출, 대출 사취, 허위 평가 땅값 등). 외부 위험은 주로 거시경제 변동으로 인한 토지시장 불황, 토지 평가절하 등 거시경제 변동으로 인한 것이다. 필자는 외부 위험은 거시적인 위험으로 종합성과 불확실성을 가지고 있다고 생각한다. 식량안전, 지진, 자연재해 등 공공위기는 모두 위험을 초래할 수 있는데, 이러한 위험은 주로 중앙정부가 감독한다. 따라서 이 글은 내부 위험에 초점을 맞추고 있다.
중국 인민은행 통계에 따르면 담보신용대출은 가장 흔한 담보대출 형식으로 우리나라 신용총액의 80% 이상을 차지한다. 토지담보대출의 위험은 주로 토지담보대출 업무 과정의 두 주체, 즉 토지등록기관과 은행에 있다. 이에 따라 필자는 토지 담보대출의 위험을 다음 두 가지 측면으로 요약했다.
위험 1: 토지등록기관이 불법으로 토지담보등록을 하는 위험.
첫째, 법에 따라 담보할 수 없는 토지는 이미 토지담보등록 수속을 밟았다. 물권법',' 보증법' 에 규정된 각종 담보할 수 없는 토지 (예: 농촌 농가, 공익지 등).
둘째, 토지사용증을 취득하지 않고 토지담보등록 수속을 하거나 양도금 납부 비율에 따라 분할 등록담보를 하는 것이다.
셋째, 관련 권리자의 동의 없이 토지담보등록 수속을 밟는다. 토지권리에 이의등록이나 예고등록이 있는 사람은 당사자의 동의 없이 담보등록 수속을 할 수 없다. * * * 전체 * * * 사람의 동의 없이 담보로 등록된 땅이 있습니다. 집단경제조직의 동의 없이 향진기업 건설용지는 이미 담보로 등록했다.
넷째, 토지권이 압수되거나, 사전 압수되거나, 토지위법으로 토지담보등록을 하는 것이다. 토지 용도를 무단으로 바꾸는 저당.
다섯째, 토지 담보 융자의 요구를 충족시키기 위해 한 토지가 여러 토지산권증을 신청해 중복 발급증을 발생시킨다. 예를 들어, 토지가 비축된 경우 비축 범위 내의 기존 토지 권리를 상쇄하지 않고 토지를 등록, 발급 및 담보할 수 있다.
여섯째, 같은 토지는 규정에 따라 등록되지 않고, 제멋대로 담보등록 순서를 변경하였다.
위험 2: 은행의 불법 대출 위험.
첫째, 은행은 허가없이 대출 비율을 확대했습니다. 관련 정책 및 규정과 같은
비축 토지 담보 대출 비율은 70%, 첫 주택 융자 30%, 은행은 대출 비율을 확대한다.
둘째, 은행은 산업 정책 대출에 위배된다. 낙후, 탈락, 3 고 1 자 (고비용, 고오염, 고에너지, 자원형 산업) 에 대출하는 것.
셋째, 은행은 팽창한 토지 가치로 대출을 한다. (토지가치가 평가기관에 의해 평가되든 쌍방의 협의에 의해 결정되든 은행 확인을 거쳐야 한다.)
넷째, 은행이 대출 주기를 신중하게 연장하지 않아 중장기 대출과 같은 대출 주기 구조가 불합리하게 되었다.
다섯째, 은행은 대출 금리를 낮추고 대출을 한다. 예를 들어, 일부 도시 비축지의 주택 융자 금리는 같은 기간 시장 금리보다 적어도 10% 낮다.
여섯째, 은행은 부동산 규제 정책에 대한 대출을 거친다.
일곱째, 은행은 토지 사용권 기한을 초과하여 대출을 한다.
여덟째, 은행 초신용 승인 권한 대출.
아홉째, 비금융기관이 불법 대출을 하다.
열 번째, 기타 상황. 대출 전, 대출 중, 대출 후 감독 의무를 이행하지 못한 것 같다.
위에서 언급한 위험 외에 같은 토지가 대출을 반복하면 순위가 뒤처진 담보권자는 보상을 받지 못하고 위험이 클 수 있다. 토지 또는 주택 단일 담보 대출, 등록기관이 일정하지 않아 주택담보 후 담보등록 수속을 하지 않을 수도 있고, 당사자가 토지권증을 가지고 다시 담보를 잡게 되어 중복 담보위험을 초래할 수도 있다. 지방정부나 인대의 보증서 등 무효 문건에 따라 대출하는 것도 토지담보대출 위험의 중요한 요인이다.
실제로 세심한주의가 필요한 두 가지 위험 영역. 현재, 실천적으로 보면 토지담보와 농촌 집단토지담보의 위험가치를 비축하고 있다.
우리는 그것에 세심한주의를 기울일 필요가 있습니다.
위험 영역 1: 예비 토지 모기지
국토자원부에 따르면 2009 년 말 현재 전국 84 개 중점 도시 토지담보 3547 억원이 84 개 도시 토지담보총액의 14% 를 차지했다. 2009 년 토지담보대출을 신설한 1/5 는 토지담보를 비축하러 갔다.
공업용 토지 담보 대출을 초과하다. 지방정부 융자 플랫폼의 주요 형태로서, 비축 토지 담보에는 다음과 같은 매우 주목할 만한 문제가 있다.
첫째, 토지를 예약하는 토지등록과 담보등록 과정에서 등록작업은' 토지등록방법' 과' 토지증' 의 관련 요구와 일치하지 않아 법적 위험이 있을 수 있다. 현재, 비축 토지와 담보등록은 명확한 근거와 기준이 없다. 실제로 지방정부는 토지를 비축한 국유토지사용증사용권을' 정부비축' 으로, 토지사용은' 비축지' 로, 토지사용연수는 채워지지 않아' 토지등록방법' 및 토지증 작성과 관련된 요구 사항과 일치하지 않는다. 예를 들어, 토지 분류에는' 보존지' 라는 항목이 없으며, 소송이나 기타 사법절차에 들어가면 토지 등록이 불규칙해서 패소할 가능성이 높다.
둘째, 정부가 비축한 토지의 많은' 녹지 공간' 과' 길' 은 모두 비축기관이 포장해 보관한 것이다. 토지 담보대출을 비축하는 과정에서, 이 토지들은 벗겨지지 않고 함께 저당잡혔다. 그러나 앞으로 대대로 징수하는 토지는 모두 공익사업에 쓰이며 경매를 통해 양도할 수도 없고 토지 양도 수입도 없을 것이다. 그러므로, 이 땅을 함께 저당잡히는 것은 분명히 위험하다.
셋째, 현재 비축기구 융자 채널은 비교적 단일하며, 비축 토지 담보에만 의존하고 있으며, 상환원은 주로 토지 양도소득이며, 외부 위험은 크다. 비축 토지 담보는 면적이 클 뿐만 아니라 대출 금액도 높다. 2009 년 베이징시가 비축토지총투자 1 165 만명을 달성한다면, 점유 면적은 약 1.8 만 헥타르이다. 이런 규모로 토지시장이 변동하면 토지수요가 하락하고 가격이 하락하고 비축토지가 공급될 수 없고 토지양도수입이 보장되지 않고 비축기관이 제때에 대출금을 상환하지 못하고 자금사슬이 끊어지고 금융위험이 두드러진다.
넷째, 각종 상업은행이 토지담보대출을 비축하려는 의지가 강해 대출의 문턱을 낮춰 금융위험을 초래할 수 있다. 비축 토지는 가장 안정적인 담보물 중 하나로, 정부의 뒷받침, 규모, 대출 수익이 높다. 각종 상업은행이 기꺼이 대출을 하고, 심지어 대출 문턱을 낮추는 등 반칙 저리, 초대형 대출 등의 현상이 있어 금융 위험을 유발하기 쉽다.
위험 영역 2: 집단 토지 담보 대출
집단토지담보문제와 관련해' 물권법',' 보증법' 은 집단토지를 담보할 수 없다는 명확한 규정이 없지만, 황무지 등 농촌토지는 입찰 경매, 경매, 공개협상 등을 통해 청부할 수 있고, 토지청부경영권은' 농촌토지청부법' 등 법률과 국무부 관련 규정에 따라 담보할 수 있다고 분명히 규정하고 있다. 둘째, 향진 기업 공장 등 건물을 저당잡히고, 그 점유한 건설용지 사용권도 함께 저당잡혔다. 벌거숭이는 담보를 할 수 없고, 반드시 땅의 집과 건물과 함께 담보를 해야 한다.
당의 17 회 삼중 전회는' 농촌 개혁 발전을 촉진하는 몇 가지 중대한 문제에 대한 중앙의 결정' 을 통과시켜 현대 농촌 금융 체계를 확립할 것을 분명히 제시했다. 농촌 유효 담보물의 범위를 확대한 후 금융기관은 농촌 집단 토지담보융자의 시범과 시도, 특히 농촌 주택과 주택담보의 시도가 사회 전체의 관심을 불러일으켰다. 우리나라의 현행법에 따르면 부동산이 담보를 양도할 때 주택 소유권과 주택 점유 범위 내의 토지사용권이 동시에 담보를 양도한다고 규정하고 있다. 농촌주택과 주택기지가 담보를 실현하면 집단토지는 처분할 수 없고, 담보된 채권은 실현될 수 없고, 의심할 여지없이 막대한 재정적 위험이다.
위험을 방지하고 토지 "대출 = 대출" 을 보장합니다.
토지담보대출의 금융위험은 주로 두 가지 측면에서 나타난다. 하나는 은행위반대출의 위험 (중개기관이 토지가치를 불법적으로 평가하는 위험 포함) 이다. 둘째, 토지 등록 기관의 불법 등록 위험. 현재의 이론 연구와 실천 경험으로 볼 때, 제도적 제약과 직업도덕으로 인해 이러한 위험은 단독으로 나타날 가능성이 적다. 그러나 법률 법규를 제외하고, 이 두 부서의 부서 규정이나 정책 문서는 제한되어 있다. 한쪽이 위반하면 상대방은 상대방의 정책에 익숙하지 않거나 상대방의 규칙과 정책 문서를 준수할 책임이 없을 경우 불법 토지담보등록대출이 발생하고 위험도 따른다. 따라서 위험을 예방하는 주요 방법은 토지담보대출 관련 당사자들의 소통조정을 강화하고 금융위험을 공동으로 예방하는 새로운 메커니즘을 구축하는 것이다.
관련 정보 도킹 공유를 적극 추진하여 토지 은행 증권이 공동으로 금융 위험을 방지하는 새로운 메커니즘을 구축하다. 경제사회가 발전하면서 토지가 자본화되는 방식, 속도, 규모가 다양화, 신속화, 확대됨에 따라 토지와 신용, 증권의 관계가 점점 가까워지고 있다. 국토자원부, 은감회, 증권감독회가 소통협력을 강화하고 토지등록, 상장부동산기업 자금과 토지, 부동산기업 신용대출과 토지 등 기초정보 (토지담보모니터링 데이터 포함) 를 공유할 것을 건의합니다. 토지 기반 토지 자본화 전 방위, 전 과정 감독, 토지, 은행, 증권이 공동으로 금융위험을 방지하는 새로운 메커니즘을 구축하고 정부 융자 플랫폼 갈등을 더욱 효과적으로 해결하다.
토지 등록 부서는 토지 등록 정보 공개 조회 서비스를 강화하고, 은행은 토지 등록 정보 대출 전, 대출 중, 대출 후 조회 및 전체 프로세스 감독을 강화하여 토지 등록 정보 및 대출 정책 정보의 도킹 및 * * * 공유를 실현합니다.