임대한 재산은 불법이다. 임대 계약은 법적 효력이 있습니까?

임대인은 임차인과 주택 임대 계약을 체결하고, 쌍방이 임대 주택, 임대료, 기한, 위약 책임 등의 조항에 합의한 후 계약이 성립된 것으로 간주한다. 주택 임대 계약이 유효한지 여부는 관련 법률 및 지방 행정 규정에 따라 주로 다음과 같은 측면에서 주택 임대 계약의 유효성을 검토합니다. (1) 계약 주체의 자격 여부를 검토합니다. 임대인과 임차인이 유효한 민사행위의 구성요건을 가지고 있는지 여부다. 예를 들어, 민사행위능력이 없는 사람이든 민사행위능력자를 제한하는 사람이든. (2) 임대 표지물이 법률법규에 의해 금지되었는지 심사하다. 그러나 법령이 주택 임대를 금지하지 않는 한 임대할 수 있어야 한다. 광둥 () 성 인대 상임위원회 1994 가 통과시킨' 광둥성 도시주택임대조례' 제 6 조 규정, 임대할 수 없는 주택은 1, 재산권이나 경영권을 취득하지 못한 것이다. 재산권은 논란의 여지가 있거나 제한적입니다. 3. 불가분의 * * 집은 다른 * * * 사람의 인가를 받지 않았다. 불법 건물에 속합니다. 5, 안전 기준을 충족하지 못함; 6, 저당권자의 동의없이 저당 잡혔습니다. 7. 법령에 의해 금지되었다. 1995 건설부령 제 42 호가 발표한' 도시주택임대관리방법' 제 6 조는 다음 상황 중 하나인 주택을 임대할 수 없다고 규정하고 있다. 1, 법에 따라 소유권 증명서가 없는 집; 2. 사법기관, 행정기관은 법에 따라 압류를 결정하거나 다른 형식으로 부동산권을 제한하는 것을 결정한다. 3.* * * * * 동의 없이 방이 있습니다. 소유권은 논쟁의 여지가있다. 불법 건물에 속합니다. 6, 안전 기준을 충족하지 못함; 저당권자의 동의없이 저당 잡히다. 8, 공안, 환경 보호, 위생 등 주관 부서의 관련 규정을 준수하지 않는다. 9. 관련 법령에서 임대를 금지하는 기타 상황. (c) 기록이 등록되었는지 확인하십시오. 1994' 도시부동산관리법',' 도시주택임대관리법',' 광둥성 도시주택임대조례' 는 모두 임대당사자가 부동산관리부에 등록할 의무를 규정하고 있다. 도시부동산관리법' 도 관련 기관이 등록신고를 한 후 발급한' 주택임대증' 이 임대 행위의 합법적인 유효 증빙이라고 규정하고 있다. 간단히 말해서, 등록되지 않은 서류와 주택 임대증을 받지 못한 임대 계약은 무효이다. 이번 입법을 분석하는 목적은 주택 임대 시장을 규범화하고 국가 조세 정책을 보장하는 것이다. 어떤 사람들은 주택 임대 등록 제도를 실시할 필요가 없다고 생각한다. 경제가 발전함에 따라 거래가 점점 더 빈번해지고, 모든 거래 수속을 최대한 간소화해야 하며, 등록제는 거래에 제약을 가할 것이다. 이 이론은 집의 특수성을 회피했다. 집은 부동산으로서 자신의 특징을 가지고 있다. 일반적인 유통과는 달리, 주택 거래는 등록신고를 해야 하고, 주택 임대는 주택 소유권의 소유와 사용권의 이전으로 등록해야 하며, 당연히 등록신고를 해야 한다. 현행 계약법이 임대계약의 내용과 임대인의 의무를 규범화할 때 임대권 증명서를 제공하지 않아 임대 등록 수속을 밟지 않았다는 시각도 있다. 하위법의 가치가 상위법의 가치와 상충되어서는 안 되며, 신법이 구법을 흡수하는 원칙을 감안하면 주택임대는 등록하지 않고 등록할 수 있다. 이런 견해는 합리적으로 보이지만, 분석하는 것은 근거가 없다. 계약법에서 임대에 관한 규정은 단지 판본일 뿐, 주택 등 재산의 임대를 포함한다. 그러나 주택 임대는 특수한 재산으로서, 전문적인 법률 법규 규정이 있어 법리를 위반하지 않는다. 특별법의 효력은 일반법보다 크기 때문에 계약법과 주택임대 특별규정이 주택 임대법 관계를 동시에 조정할 때 주택임대 특별규정이 우선적으로 적용된다. 실제로 계약법은 임대가 등록돼야 한다고 규정하지 않으며, 임대등록을 요구할 필요성도 부인하지 않으며, 입법가치의 충돌도 없다. 이에 따라 등록되지 않은 주택 임대는 법률의 보호를 받지 않고 임대 계약은 무효라고 본다. (4) 주택 임대 계약 내용이 합법적인지 여부를 심사하다. 재판 관행에서 많은 주택 임대 계약은 집세, 유틸리티 등을 연체한 연체료를 지불하기로 합의했다. 매일 3% 로 계산됩니다. 연체료가 높기 때문에 연체료에 대한 약속은 무효다. 임대주택을 금지하는 법령이 없는 한 임차인은 중국 인민은행이 규정한 금융기관이 연체대출에 대해 이자를 받는 기준을 참고해 연체지급 임대료 등의 액수의 위약금을 계산해야 한다는 의견도 있다. 게다가, 주택 임대가 위법범죄 활동에 쓰이는지도 조사해야 한다. 그렇다면 임대인은 임대계약이 무효라는 것을 알고 있다. 둘째, 불법 건물의 임대 계약이 유효한지 여부. 그 집은 불법 건물이라 이를 위해 맺은 임대 계약은 무효이다. "도시 부동산 관리법", "도시 주택 임대 관리 방법", "광동성 도시 주택 임대 규정" 에 대한 명확한 규정이 있다는 것은 의심의 여지가 없다. 그러나 광둥성의 현재 상황으로 볼 때 농촌은 경제를 발전시키기 위해 계획, 승인, 건설 신청 없이 적극적으로 공장을 유치한다. 공장은 표면적으로 다른 사람 (주로 대상, 항상) 이 출자하여 공장을 운영하는데, 본질적으로 임대를 해서 임대료를 받는 것이다. 분명히, 이러한 임대 행위는 불법이며 법률의 보호를 받아서는 안 된다. 실제로 농촌 집단소득의 상당 부분은 이런 불법 건물을 임대해 얻은 것이고, 촌민 배당도 이 부분에 의지하고 있다. 유감스럽게도, 많은 외국 상인들이 충분한 돈을 벌어들인 후, 어떤 사람들은 오랫동안 밀렸거나, 어떤 사람들은 도망갔고, 어떤 사람들은 마을 집단이 감당할 수 있도록 빚을 남기기도 했다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언) 현재 이 상황은 비교적 두드러진다. 법원에 소송을 제기하면 법원이 법에 따라 보호할 수 없어 마을 사람들은 분노하고 있다. 법원은 지금 진퇴양난이다. 한편으로는 법에 따라 사건을 처리해야 하는데, 건물 임대가 불법이라는 것을 알면서도 보호를 할 수 없다. 한편, 법원은 현지 경제질서와 사회안정의 수호자로서 마을 사람들이 막대한 경제적 손실을 입은 것을 차마 볼 수 없었고, 어떤 법원 지도자도 마을 사람들이 법원의 법에 따라 법원의 일을 오해하는 것을 보고 싶지 않았다. 재판 관행에서 이와 같이 불법 건물을 임대하는 문제를 어떻게 처리하느냐는 기층법원 판사를 괴롭히는 큰 난제다. 하나는 임대료가 적절한 보장을 받을 수 있다는 것이다. 우선 불법 건물 임대가 위법이고 임대 계약이 무효라는 것을 인정한다는 것이다. 그러나 실사구시의 원칙에 따라 반드시 일정한 보상을 해야 한다. 무효한 임대 계약은 다른 매매 계약과 달리 반납할 수 있기 때문이다. 임대는 행위 계약이므로 반환할 수 없습니다. 보상비를 계산할 때 주택 관리 부서에서 평가하는 임대료 기준에 따라 계산하다. 필자는 어떤 계산 방법을 사용하든 임대료가 지원된다면 불법 건물 임대의 합법성을 인정하는 것과 같고, 불법 건물 임대의 위법 전제와 모순된다고 생각한다. 둘째,' 민법통칙' 제 134 조 제 3 항의 규정에 따라 위법 건물 임대의 위법소득을 징수하여 위법 건물 임대행위를 처벌하고, 정상적인 주택 임대 시장에 충격을 주고 교란해야 한다고 생각한다. 마을 사람들의 관점에서 볼 때, 불법으로 건설된 공장과 공사장의 임대료는 법적 경로를 통해 회수할 수 없고 감정적으로 받아들일 수 없다. 하지만 제가 이것을 안다면, 제가 왜 알아야 할까요? 당초 건립을 어긴 결과는 모르는 것이 아니라 이익만 부추겼다. 동시에, 우리 관련 정부 기능부의 실직, 실찰, 방종을 비판해야 한다. 정부 기능부가 농촌 불법 건물에 대한 규제와 처벌을 강화한다면 오늘의 난처한 국면을 초래하지 않을 것이라고 믿는다. 위법건설의 위법소득은 법에 따라 몰수해야 한다. 이것은 법률의 요구이자 주택 건설과 임대 시장을 규범화할 필요성이다. 조만간 누군가가 이 대가를 치를 것이다. 더 엄밀히 말하면, 행정법 집행 부서는 이런 위법 건설 행위에 대해 처벌하지 않았다.