업주위원회와 부동산 관리 기업의 법적 관계.
소유주위원회 및 부동산 관리 기업
첫째, 업주 위원회와 부동산 관리 기업의 부동산 관리에서의 지위와 역할.
계획경제시대 정부나 기업사업 단위가 행정수단으로 진행하는 전통재산 관리와 비교하면, 부동산 관리는 사회주의 시장경제 여건 하에서 새로운 관리 서비스 체계로서 업주 자치와 자율이 결합되고, 부동산 관리 기업이 전문관리 서비스를 통일하는 것이 특징이다.
전체 업주들은 건물에 대해 소유, 사용, 수익, 심지어 처분할 권리를 누리고 있으며, 업주 위원회는 업주 그룹 내의 상설 집행 기관이다. 업주팀 전체가 일정한 절차에 따라 선출되어 업주팀의 일상적인 사무를 처리한다. 업주 위원회는 광대한 업주가 자치자율을 실현하는 전제와 관건이다. 부동산 관리 기업은 건물에 통합 전문 관리 서비스를 제공하는 기업이다.
둘째, 소유주위원회와 부동산 관리 기업 간의 법적 관계
실제로 과거에는 대부분 소유주, 소유주위원회 및 부동산 관리 기업 간의 법적 관계를 "위탁" 또는 "위탁 대리인" 에 잠갔습니다. 사실, 이것은 문헌으로 인한 일방적 인 이해이며, 재산 관리의 건전한 발전에 큰 해를 끼칠 수 있습니다.
(a) 위탁의 발생과 발전은 상품경제의 발전으로 개인이 제한된 시간, 정력, 능력의 제약을 받아 스스로 일을 할 수 없고, 어쩔 수 없이 일부 사무를 다른 사람에게 넘겨야 한다. 법이 이런 관계를 확인하고 조정하자 위임이 생겼다. 이는 우리나라 계약법 제 2 1 장이 확립한 위탁계약제도의 법률이념과 일치한다. 위탁계약은 새 계약법이 직접 규정한 15 가지 유명 계약 유형 중 하나이다. 부동산 관리의 실제와 결합해서, 우리는 위탁 계약과 부동산 관리가 본질적으로 다르다는 것을 알게 될 것이며, 구체적으로 다음과 같은 방면에 나타난다.
1. 계약은 다른 목적을 가지고 있습니다. 중화인민공화국 계약법 제 396 조는 "위탁계약은 의뢰인과 수탁인의 약속으로 수탁자가 위탁인 사무를 처리하는 계약" 이라고 명확하게 규정하고 있다. 이 조항은 위탁 계약의 개념에 대한 법률의 정의이다. 이 법에 따르면 위탁 계약의 가장 중요한 특징은 의뢰인의 업무를 처리하는 것이다. 의뢰인 사무란 의뢰인과 이해관계가 있고, 의뢰인이 위탁하지 않고 직접 해야 하는 사무를 말한다. 우선, 부동산 관리의 관리 서비스는 거래가 아니며, 부동산 관리의 본질은 부동산 관리 기업이 관리 서비스 제공자로서 제공하는 전문 기술 유상 서비스입니다. 둘째, 부동산 관리는 전문화, 기술화 기술 서비스가 필요한 특징을 가지고 있어 업주와 업주위원회가 직접 처리할 수 없다. 동시에, 대형 주택단지의 경우, 소유주 수는 수천 명에 이를 수 있다. 모든 업주들이 직접 부동산 관리의 구체적 관리 서비스에 종사한다면, 동네 질서는 비교적 혼란스러울 수 있으며, 결국 표면적으로 모든 사람이 통제할 수 있는 상황이 나타날 수 있다. 사실상 모든 사람이 통제할 수 없는 상황이다. ""
2. "중화인민공화국 계약법" 제 399 조는 "수탁자는 의뢰인의 지시에 따라 위탁사무를 처리해야 한다" 고 명확하게 규정하고 있다. 이것은 본질적으로 수탁자의 의무를 규정하고 있다. 그러나 부동산 관리 관리 서비스는 소유주와 업주위원회의 지시에 따라 완전히 처리된 것은 아니다. 부동산 관리 기업은 계약서에 규정된 범위와 프로젝트에 따라 부동산 관리 법규에 따라 부동산 관리 서비스의 경영 활동을 자율적으로 전개한다. 부동산 관리 기업이 실시하는 부동산 관리 서비스 경제 활동에서 업주와 업주위원회는 감독권만 있고 간섭권과 지휘권은 없다. 부동산 관리 회사는 업주와 업주 위원회의 지시에 충실히 복종할 의무가 없다.
부동산 관리 청구 방법은 위탁 계약과 다릅니다. 부동산 관리비는 일반적으로 업주 공약과 부동산 관리 계약의 규정에 따라 업주나 집주인이 월별로 납부하는 것으로 알려져 있다. 그러나 위탁계약서에 약속한 비용은 각각 사무처리 비용과 의뢰인에게 주는 보수를 약속했다. 거래 처리 비용은 미리 지불하거나 수탁자가 지불하여 의뢰인이 상환할 수 있습니다. 보수의 경우 위탁사무가 완료된 후 지불하거나 무상으로 위탁하는 것이다. 분명히, 이런 비용과 보수를 지불하는 방식은 부동산 관리비와 본질적인 차이가 있다.
4.' 중화인민공화국 계약법' 제 408 조에 따르면' 수탁인의 동의를 거쳐 의뢰인 이외의 제 3 자에게 위탁사무를 맡길 수 있다' 며 위탁계약은 중복위탁을 할 수 있다. 부동산 관리법 및 규정에 따르면 부동산 관리 기업은 특별 경영 서비스를 프랜차이즈 기업에만 위임할 수 있으며, 전체 관리 서비스 책임은 다른 사람에게 맡길 수 없습니다.
5.' 중화인민공화국 계약법' 제 410 조는 "의뢰인이나 수탁자는 언제든지 위탁계약을 해지할 수 있다" 고 규정하고 있다. 즉, 법률은 의뢰인과 수탁자가 계약을 해지할 권리가 있다고 규정하고 있다. 위탁 관계는 당사자 간의 신뢰 관계에 기반을 두고 있다. 상대방에 대한 한쪽 신뢰가 흔들리면 객관적 원인에 관계없이 위탁관계 해제를 허용해야 한다. 쌍방은 수시로 계약을 해지할 권리를 행사할 수 있으며,' 중화인민공화국 계약법' 제 94 조 (5) 항 규정에 따라' 법률이 규정한 기타 상황' 에 따라 상대방의 동의 없이 계약 해지를 주장할 수 있다. 위탁 계약이 유료인지 무상인지, 고정인지 불확정인지, 거래가 이미 종결되었는지 여부는 묻지 않는다. 분명히, 부동산 관리 계약의 당사자는 언제든지 계약을 해지할 권리가 없다. 일방이 계약 기간 내에 계약 해지를 제의하면 반드시 계약의 구체적인 조항에 따라 협의하여 법원이나 중재기관이 해지의 효력을 확인해야 한다.
위의 다섯 가지 측면의 품질 차이에서 볼 수 있듯이, 부동산 관리 계약은 중화인민공화국계약법의 법률 규정과는 거리가 멀고 뚜렷한 본질적 차이가 있다. 분명히, 부동산 관리 계약을' 위탁 계약' 의 범위에 배치하든, 부동산 관리를' 위탁 부동산 관리' 의 범위에 배치하든,' 계약법' 에서 위탁 계약의 법적 개념을 위반하고 곡해한 것이다. 물론, 부동산 관리 활동에도 위탁행위가 있다. 이를테면 프랜차이즈 회사에 특별 경영 서비스를 의뢰하고, 업주가 대리인을 위탁하여 업주 대회와 투표 등에 참가한다.
부동산 관리 발전 초기에, 부동산 관리에 대한 우리의 이론적 연구가 뒤처져 인식이 불분명했고, 게다가' 중화인민공화국 계약법' 이 아직 반포되지 않았기 때문에, 법적으로 위탁 계약의 개념에 대한 명확한 규정과 기타 유한한 요소가 없기 때문에, 우리는 부동산 관리 계약을 위탁 계약으로 잘못 배치했다. 만약 우리가 오늘도 여전히' 부동산 관리 위탁 계약' 형식으로 부동산 관리 계약을 제시한다면, 계약 분쟁이 발생하면 법률소송이 일어나면 인민법원으로서 당연히 먼저' 중화인민공화국 계약법' 으로 위탁 계약의 법률 조항을 심사해야 한다. 그러나이 "재산 관리 위탁 계약" 은 "중화 인민 공화국 계약법" 에서 위탁 계약의 법적 규정과는 거리가 멀며 위탁 계약 수립의 법적 요구 사항을 전혀 충족시키지 못합니다. "재산 관리 위탁 계약" 이 무효 위탁 계약에 대한 판단을 내리도록 판사를 오도하여 결국 전체 재산 관리 산업의 건전한 발전에 큰 손해를 입힐 것입니다.
(2) 대리인이란 대리인이 대리인 범위 내에서 피대리인의 이름으로 제 3 자와 실시하는 행위 및 해당 법률제도를 의미하며, 법적 효력은 피대리인에게 직접 귀속된다. 대리는 독립된 민사 법률 제도로서 상품 경제가 고도로 발달한 산물이기도 하다. 간단한 상품경제 시대의 로마법에는 대리에 관한 규정이 없다. 자본주의 사회 이후 과학기술의 발전과 교역이 확대됨에 따라 개인은 지식, 재능, 시간, 건강의 제약을 받아 스스로 일을 하기가 어려워 대리의 수요가 생겼다. 민법 중 대리제도의 확립은 민사 주체 행위의 유효 시공 범위를 확대하였다. 그것은 이미 민법에서 없어서는 안 될 중요한 내용이 되었다.
대리관계의 기초는 대리권이다. 대리인이 피대리인을 대신해 법적 행위를 할 수 있는 것은 대리인이 대리권을 가지고 있기 때문이다. 대리행위의 가장 근본적인 핵심은 먼저 대리행위가 법률행위로 제한되어야 하며, 법률을 포함하지 않는 행위에 대해서는 대리문제가 없다는 것이다. 둘째, 법적 행위가 관련되어 있지만 대리인 대리는 필요하지 않습니다. 의뢰인은 대행 문제 없이 직접 행동할 수 있다. 대리행위의 결과는' 민사 법률 관계 설정, 변경 및 종결' 이다.
(위 답변은 20 13-05- 10 에 발표되었습니다. 현재 실제 주택 구입 정책을 기준으로 하십시오. ) 을 참조하십시오
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