빚을 지고 집을 내는 것을 거부할 수 있습니까? (이의복의 제 28 조가 시행되었습니까? ) 을 참조하십시오
첫째, 사례 소개
스카이부동산회사는 동방가든회사의 지분 양도금을 빚졌고, 양측은 스카이부동산회사가 그 주택으로 빚을 청산하기로 합의했다.
20 12 년 4 월 6 일 동방원림사는 양씨에게 부동산회사와 주택 매매 계약 및 보충협정을 체결하여 부동산회사가 카스모 광장 14 호 건물을 양에게 매각하기로 합의했다. 계약이 체결된 날 부동산 회사는 양에게 현금 영수증 두 장을 발행했다. 20 17 년 4 월 12 일 양은 주택 특별 수리 자금, 증서세, 인화세, 이전 등록비를 납부했다. 20 12 년 6 월 30 일 스카이부동산사는 이 집을 양씨에게 전달했고, 이후 양씨는 그 집을 전체적으로 인테리어하고 가구를 주문하고 점유했다.
20 15 10 12, 라인윌이 항풍은행으로부터 대출을 받았고, 스카이부동산사는 분쟁 주택을 포함한 주택을 담보로 저당 등록을 했다. 후항풍은행은 라인웰의 위약을 이유로 인민법원에 고소했다. 사건이 집행 절차에 들어간 후 인민법원은 분쟁 주택에 대한 평가 경매를 진행할 계획이다.
이때 양은 이미 분쟁 주택을 구입했다는 이유로 집행 이의를 제기했다. 인민법원은 심사를 거쳐 분쟁 주택에 대한 집행을 중단하기로 판결했다. 항풍은행은 이 판결에 불복하여 집행 이의를 제기하고 집행 허가를 요청했다.
둘째, 인민 법원 판결의 요지
제 1 심 법원은 양재항풍은행이 재산보전 및 담보등록을 신청하기 전에 20 12 년 4 월 6 일 부동산회사와 주택매매 계약을 체결하고 주택대금을 청산한 뒤 주택전용 수리기금, 증서세, 인화세 및 이전 등록비를 납부하고 집을 인수받고 전체 인테리어를 했다고 심리했다. 위의 사실은 양이 사건과 관련된 주택에 대해 점유하고 사용하는 행위가 있다는 것을 보여준다. 관련 주택이 양도되지 못한 것은 관련 주택의 행정구역이 쌍류현에서 고신구로 바뀌었기 때문에 두 행정구역의 계획지표 기준이 다르기 때문이다. 이의복의규정 집행 제 28 조에 따르면 양씨의 분쟁주택에서의 민사권익은 집행을 배제하기에 충분하기 때문에 항풍은행의 소송 요청을 기각했다.
2 심 법원은 항풍은행이 분쟁 주택에 대한 담보권을 누리고 있으며, 본안은' 이의 복의규정 집행' 제 27 조의 규정이 적용되어야 한다고 생각한다. 이의복의규정 집행 제 28 조는 일반 주택 구매자가 물권 기대권을 누리고 담보권 등 담보물권을 우선시해서는 안 된다고 규정하고 있다. 규정 제 27 조의 단서에는 이런 상황이 포함되지 않는다. 즉, 일반 부동산 구매자는' 이의복의 집행에 관한 규정' 제 28 조의 규정에 부합한다 해도 담보권자에 대항할 수 없고 일반 채권자에만 대항할 수 있다는 것이다. 따라서 사건 외부인인 양은 반드시' 이의복의 집행 규정' 제 29 조의 요구에 부합해야 한다. 양이 분쟁 주택 집행을 배제할 것을 요구한 요청이' 이의복의규정 집행' 제 29 조에 규정된 조건을 충족하지 못한다는 것을 인정하다.
한편 2 심 법원은' 이의복의 집행에 관한 규정' 제 28 조, 제 29 조의 본의는 실제 주택 (부동산) 구매자와 주택 (부동산) 거래법 관계를 보호하는 것이라고 주장했다. 양과 부동산 회사 사이에는 주택 구입을 목적으로 하는 실제 매매 관계가 없다. 쌍방이 주택으로 빚을 갚는 과정에서 체결한 상품주택 매매 계약은 본질적으로 양이 일반 금전채권자로서의 지위를 바꿀 수 없으며, 그 권익은 다른 일반 금전채권자보다 우월해서는 안 되며, 담보권자보다 우월해서는 안 된다. 이 권리는이 사건의 이행을 배제하기에 충분하지 않습니다. 이에 따라 2 심 법원은 1 심 판결을 철회하고 사건 관련 주택 집행을 허용했다.
재심 법원은 본 사건에서 양 씨가 채무 상환을 근거로 관련 주택을 양도한 것으로 보고, 양 씨의 행동은 본 사건의 일반 채권자로서의 지위를 바꿀 수 없다고 판단했다. 따라서 2 심 판결은' 이의 집행과 복의에 관한 규정' 제 27 조에 의거해' 집행인의 외부인의 담보권익 침해 신청, 법에 따라 우선보상권 향유, 사건 외부인이 제기한 이의 배제, 인민법원은 지지하지 않는다. 법률, 사법해석에 달리 규정된 것은 제외한다' 고 규정하고 있다. 양의 권익을 인정하여 집행의 기본 사실을 배제하지 않고 증거가 부족하지 않고, 적용 법률이 부적절하지 않고, 절차가 불법이 아니다. 판결은 양의 재심 신청을 기각했다.
셋째, 사례 연구 및 분석
(a) 실제 분쟁
현재 사법실천에서' 이의복의규정 집행' 제 28 조, 제 29 조의 적용이 주택담보채무에 적용될 수 있을지에 대한 논란이 크다.
예, 물물상환으로 빚을 갚겠다는 약속이 당사자의 진실한 뜻이라면 법률, 행정법규의 강제성 규정을 위반하지 않고 합법적으로 유효하다는 것을 표명합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 당사자 간의 채권채무 관계는 이미 주택담보계약의 권리의무관계로 대체되었기 때문에' 이의복의규정 집행' 제 28 조의 규정이 적용되어야 한다. 사건 외부인이 다른 세 가지 조건을 충족하면 집행 [관련 사례: (20 19) 최고인민신청 제 444 호, (20 18) 최고인민법원 제 365438 호, 일부 고등인민법원 출범을 배제할 수 있다 예를 들어, 장쑤 성 고등인민법원은' 장쑤 성 고등인민법원 집행 이의와 집행 이의에 대한 소송 지침 (2)' 에서 주택으로 빚을 갚을 수 있는 채권자가 물권 기대권을 가질 수 있다고 판단했고, 관련 상황에 부합한다면 집행을 배제할 수 있다.
반대되는 견해는 물채무협의의 목적은 금전채권채무를 없애는 것이고, 그 권리의 기초는 여전히 채권이며, 매매에 기반한 물권 기대권과 본질적인 차이가 있다는 것이다. 채무의 평등성에 근거하여 부동산법정등록이 완료되기 전에 물물물담보로 빚을 갚겠다는 약속은 일반채권보다 우선하는 권익을 형성하기에 부족하기 때문에 집행인의 채권은 관련채권보다 더 가치가 없으며 집행에 대항할 수 없다. [관련 사례: (20 19) 최고인민신청제 5464 호와 (20/) 더욱이 최고인민법원은' 전국법원 민상재판업무회의록' 의 이해와 적용에서 실물로 빚을 갚을 권리자는 본질적으로 금전채권자이며 기대물권을 누리지 않는다고 분명히 지적했다. 이의복의규정 집행 제 28 조, 제 29 조 ["전국법원 민상재판업무회의록의 이해와 적용", 최고인민법원 민사재판 제 2 정 편집장, 인민법원 출판사 2009 년 2065438+65438 페이지 참조] ].
저자의 관점과 이유
현재의 사법 관행에 근거하여, 관련 주택이 비상품주택일 때 일반 주택 구매자의 물권 기대권이 담보권보다 좋지 않다는 것을 이미 분명히 했다. 이때, 주택 구입자가 실제로 집을 사든, 집으로 빚을 갚든, 그의 권리는 주택 융자금보다 못하다.
그렇다면, 관련 주택이 상품주택일 때' 이의복의규정 집행' 제 28 조, 제 29 조, 물담보를 적용할 수 있는지, 필자는 당사자의 뜻에 따라 차별대우를 표시해야 한다고 생각한다. 당사자는 채무의 변경 (즉, 원채 소멸, 신채 성립) 을 약속하여 적용할 수 있다. 당사자의 약속이 새 빚을 청산하는 것이라면 (즉, 새 빚을 설립하여 낡은 빚과 병존하는 경우) 적용되지 않는다. 그 이유는 채무청산기간이 만료된 후 전국법원 민상재판업무회의록에 따르면 채무청산기간이 만료되기 전에 합의한 물담보계약은 매매보증에 속하며 본 조의 범위에 속하지 않기 때문이다. ] 달성한 물물부채계약의 성질은 채무의 변경이나 새 채무의 청산을 구성할 수 있다. 채권 보호의 이념에 따라 채무 변경은 일반적으로 당사자가 낡은 빚을 명시적으로 없애기로 합의해야 한다. 그렇지 않으면 새 채무의 청산에 속한다. 즉, 채무 청산 기간이 만료된 후 채권자와 채무자가 체결한 주택으로 채무를 청산하기로 합의하지 않은 경우, 양측은 원래의 돈을 없애고 채무를 지불하는 대신 다른 채무 청산 방식을 증설해야 한다고 생각해야 한다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 채무, 채무, 채무, 채무, 채무, 채무, 채무, 채무, 채무)
채무 변경의 경우, 원화폐채권은 이미 주택과 부동산 소유권 증서를 전달하는 청구권으로 전환되었다. 당사자의 뜻은 이번 거래가 일반 부동산 매매와 다르지 않다는 것을 이미 분명히 했다. 당연히 쌍방이 합법적이고 효과적인 매매 계약을 체결했다고 볼 수 있다.
새로운 채무를 청산하는 상황에서 새로운 채무가 실현되지 않았을 때 채권자는 여전히 채무자에게 원채를 이행할 것을 요구할 수 있으며, 채무자는 새로운 채무나 원채를 이행할 수 있는 선택권이 있다. 이 경우, 새로운 채무 청산은 일반 부동산과는 달리 채무자는 원채무를 이행할 수 있고, 채권자가 주택 소유권을 얻을 수 있을지는 불확실하다. 앞서 언급한 바와 같이' 이의복의 집행에 관한 규정' 제 28 조, 제 29 조의 본의는 주택 (부동산) 의 진정한 구매자와 주택 (부동산) 거래의 법적 관계를 보호하는 것이므로, 이 행사는 쌍방이 체결한 매매 계약의 합법적이고 효과적인 요구에 부합하지 않는다.
(c) 새로운 부채 해결을위한 실제 기준
최고인민법원 (20 16) 제 484 호 사건에서 최고인민법원은 채무상환기간이 만료된 후 당사자가 합의한 물상환계약이 원채무의 소멸 여부를 명시하지 않고 일반적으로 채권자의 해석에 유리한 것으로 간주되어 원칙적으로 새로운 채무상환으로 추정된다. 그러나 이의소송 집행의 경우, 이런 추정은 채권자에게 불리한 추정이며,' 이의복의규정 집행' 제 28 조와 제 29 조를 적용하지 못할 수도 있다. 따라서 물부채협정 자체에 명확한 합의가 없는 상황에서 단순히 새로운 채무청산이라고 단정할 수는 없고, 당사자의 진의를 다방면으로 합리적으로 추론해야 한다. 원채권의 액수가 담보주택 가격보다 낮고 채권자가 이미 차액을 별도로 보충한 경우, 채권자가 새로운 채무 청산 상황에서 돈만 실현하려는 채무와는 확연히 다르다. 실제 매입의 의미를 가지고 있다. 양측 간의 금전채무는 이미 주택 매매 관계로 전환되었다. 물물채무협정이 체결된 후 양측이 환매 계약을 체결하면 채무자가 일정 기간 내에 환매금을 지불해야 한다고 약속하거나 채권자가 법원에 원채무를 이행할 것을 요구하면 채권자가 여전히 돈과 주택이 받아들일 수 있는 상태에 있는 것으로 간주될 수 있다. 물부채협정으로 새로운 채무청산을 구성하다.
넷. 결론
현재, 실제로 담보권자가 상품주택 집행에서 제외될 수 있을지에 대해 큰 논란이 있다. 당사자의 진정한 의미를 복원하고 권리 충돌을 조화시키는 관점에서 필자는' 이의복의 집행에 관한 규정' 제 28 조, 제 29 조가 채무의 변화에 대해 주택담보에 적용 가능한 공간이 있다고 생각하지만, 새로운 채무에 대해서는 주택담보에 적용할 공간이 없다고 생각한다.