외국의 "건물 소유권 구분" 시스템에서 배우는 법
첫째, 건물 차별화 소유권 시스템 개요:
물권법' 제 73 조는 "건축구역 내의 도로는 소유주에 속하지만, 도시도로에 속하는 것은 제외한다" 고 규정하고 있다. 건축 구역 내의 녹지는 소유권자에 속한다. 단, 도시 공공녹지나 개인을 명시하는 것은 제외된다. 건축 구역 내의 다른 공공장소, 공공시설, 부동산 서비스용 주택은 소유주가 소유한다. "
물권법 제 73 조의 규정에서 볼 때, 이 조항은 세 가지 의미를 포함한다.
(1) 건축구역 내 녹지는 원칙적으로 소유주가 소유한다.
(2) 도시 공공 녹지는 국가 소유이다.
(3) 개인이 소유한 녹지 공간 (예: 주택 매매 계약에서 소유주가 개인적으로 사용하기로 약속한 지상 정원은 계약대로 소유주 개인이 소유해야 한다.
둘째, 건물 소유권 시스템의 결함:
배타적 권리의 범위가 명확하지 않다
물권법' 제 74 조는 독점적인 권리를 규정하고 있다. "소유주는 그 건물의 독점 부분에 대해 소유, 사용, 수익 및 처분할 권리를 누리고 있지만, 건물의 안전을 위태롭게 해서는 안 되며, 다른 소유주의 합법적인 권익을 훼손해서는 안 된다." 독점적 권리의 대상은 건물의 독점 부분이다. 독점 부분의 범위가 건물 독점 소유권의 범위를 설정하는 방법은 명확하지 않으며 건물 면적 계산에 대한 명확한 표준이 없습니다.
(b) * * * 구현하기 어려운 권리
재산법 제 76 조는 건축구역 내 녹지, 도로, 재산관리용 방, 클럽, 차고를 * * * 건물 소유권이라는 대상으로 인정한다. 실제 상황으로 볼 때 헬스엔터테인먼트 등의 서비스를 제공하는 대부분의 모임은 개발자가 건물 부속시설에 따라 소유주가 소유하지 않고 독립주택으로 판매하거나 임대하는 것이다. 따라서 클럽의 각 부분을 별도로 나열할 수 있다.
(c) 회원권 규정이 표준화되지 않았다.
물권법' 은 업주위원회의 직권과 책임, 업주대회의 효력을 명확하게 규정하지 않았다. 실제적인 이유로' 모든 건물, 기지, 부속시설의 관리와 사용, 소유주 간의 관계 등을 규정할 수 있다. , 법에 달리 규정되어 있지 않는 한, 관리 규약에 규정되어야 한다. "
(4) 등록 기관이 명확하지 않습니다. 물권법' 제 10 조는 부동산 통일등록제도를 명확히 규정하고 있지만 통일등록기관을 보류하는 방식을 취하고 있으며, 어떤 기관이 통일등록기관인지 명확하게 밝히지 않았다.
(5) 이웃 권리의 규정은 너무 간단하다. 모든 상황을 구별할 때, 각종 이웃 관계의 분쟁을 일으키기 쉽다. 독점 부분의 부적절한 사용은 이웃 권리의 행사에 장애를 초래한다. 각 구 인민이 전속권을 행사할 때, 이웃 사람들이 전속권을 행사하는 데 필요한 편리함을 제공해야 한다.
3. 건물 소유권 제도의 입법 건의 (외국 제도를 어떻게 배울 것인가)
1.' 택배' 라는 표현을 취소하다.
그 이유는 (1) 건축 구역 내 녹지가 도시 계획의 일부인 경우, 계획 내 녹지는 전체 소유주가 소유해야 하며,' 명시' 약속은 개인이 소유해서는 안 되기 때문이다. (2) 도시 계획의 그린란드율에 대한 최소 요구 사항을 충족한 후, 개발업자는 자신의 개발지 내에 녹지를 건설한 후, 다른 사람의 사용과 점유를 명시적으로 제한하지 않고 자율적인 형식으로 녹지를 처분할 권리가 있다. 택배는 필요 없습니다. 즉,' 택배' 는' 안 됨' 과' 필요 없음' 에 속한다.
2, 지하 차고의 소유권을 명확히하십시오.
물권법' 제 76 조 제 2 항' 회소, 차고의 소유권, 약속대로, 약속이나 약속이 명확하지 않은 것은 건설기관이 소유권을 증명할 수 있다는 것을 제외하고는 실질적인 의의가 크지 않다. 업주들은 건설기관이 소유한 상업주차장에 대해 우선 구매와 임대권을 가지고 있어 건물 보조시설의 사용 효율을 충분히 발휘할 수 있도록 명확하게 규정해야 한다.
3, 지하 건물 소유권 등록:
우리나라의 현재 부동산 등록 제도는 아직 완벽하지 않다. 부동산 등록 기관은 다른 사람이 소유한 부동산권증을 처리하지 않으며, 부동산권증에는 주차 공간의 합법적인 소유권은 기재되지 않는다. 등록제도가 미비한 상황에서 동네 차고의 소유권은 당사자가 약속하여 업주의 이익을 손상시킬 수밖에 없다.
4, "먼저 소유자의 요구를 충족시켜야한다" 는 의미를 향상시킵니다.
물권법' 제 74 조 1 항은 차를 주차하는 주차 공간, 차고가 먼저 소유주의 요구를 충족시켜야 한다고 규정하고 있지만, 이 규정은 너무 거칠고 원칙적이어서 애매모호하기 쉽다. 만약 해명하지 않는다면, 앞으로의 사법실천에서 혼란을 초래할 것이다. "먼저 업주의 수요를 충족시키는 것" 을 이해하는 방법에 대해 필자는 "먼저 수요를 충족시키는 것은 개발자가 먼저 업주에게 임대, 주차, 차고를 판매하는 것이지 고가로 제 3 자에게 임대, 판매하는 것이 아니다" 고 생각한다. 이 기사는 실제로 소유주에게 동네 차고를 우선적으로 구매하거나 임대할 수 있는 권리를 부여하며,' 동등한 조건' 의 돌파에서' 먼저 업주의 수요를 만족시킨다' 는 입법 목적을 달성할 수 있다.
5. 물권법, 토지관리법, 부동산관리법 관계를 정확히 처리한다.
물권법은 주로 평등주체 간 재산권의 설립, 양도 및 보호를 처리하며, 과도한 관리 규범을 포함해서는 안 된다. 이 내용은 주로 토지관리법 등 법에 의해 규정해야 한다. 동시에, 물권법은 기본적인 민사법으로, 장기적으로 그 안정성을 유지해야 한다. 사회주의 시장경제체제를 수립하는 과정에서 취한 미정형 과도적 조치는 물권법에서 규정해서는 안 되며, 다른 법률이나 행정법규에 의해 규정될 수 있다.
건물 차별화 소유권 제도의 부족을 개선하면 사법해석을 통해 신구건물을 구분하는 상황에 적응하고 사회 발전의 요구를 충족시킬 수 있다. 새로운 물권 이념을 세우고, 외국 입법 경험을 참고하고, 완벽한 건물 소유권법을 제정하고, 현실과 미래를 지향하며, 세계 조류에 순응하고, 현대 사회 생활의 요구를 만족시킨다.