주택 임대의 법적 문제
집 자체가 임대할 수 있는지 여부에 따라 임대 계약이 무효인 경우, 어떤 경우 임대 계약이 무효인지 논의해야 한다. 제 52 조 다음 상황 중 하나가 있는 경우 계약은 무효이다. (1) 한쪽이 사기, 협박의 수단으로 계약을 체결하여 국익을 해치는 것이다. (2) 악의적인 담합, 국가, 집단 또는 제 3 자의 이익을 해치는 것; (3) 불법적 인 목적을 합법적 인 형태로 은폐하는 것; (4) 공익을 훼손한다. (5) 법률, 행정 법규의 의무적 규정을 위반한 것이다. 임대 주택 자체가 법률 규정을 위반하여 임대 계약이 무효가 되는 경우 ("도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적인 적용에 관한 법률 적용에 관한 최고인민법원의 해석 참조): (1) 건설 공사 계획 허가증을 취득하지 않았거나 건설 공사 계획 허가증의 규정에 따라 건설되지 않은 주택; (2) 승인되지 않았거나 승인 내용에 따라 건설되지 않은 임시 건물 임대 계약은 법에 따라 해지될 수 있는 상황이다. 1.' 계약법' 제 94 조' 다음 상황 중 하나인 경우 당사자는 계약을 해지할 수 있다. (1) 불가항력으로 인해 계약 목적을 달성할 수 없다. (2) 이행 기한이 만료되기 전에, 한쪽은 주 채무를 이행하지 않음을 분명히 표명하거나 자신의 행동으로 표명한다. (3) 일방이 주 채무의 이행을 지연시키고 독촉을 거쳐 합리적인 기한 내에 이행하지 않는 것. (4) 당사자 일방이 채무 이행을 연기하거나 기타 위약 행위가 있어 계약 목적을 실현할 수 없게 한다. (e) 법에 규정 된 기타 상황. 클릭합니다 계약법 제 233 조에 따르면 임대물은 임차인의 안전이나 건강을 위태롭게 하며 임차인이 계약을 체결할 때 임차인의 품질이 불합격이라는 것을 알면서도 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 2. 대법원 사법해석 제 8 조' 최고인민법원' 에 따르면' 도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 8 조 규정에 따르면, 다음 상황 중 하나로 임대주택을 사용할 수 없게 되고 임차인이 계약 해지를 요청한 경우 인민법원은 (1) 임대주택이 사법기관이나 행정기관에 의해 법에 따라 압수당하는 것을 지지해야 한다. (2) 임대 주택의 소유권은 논란의 여지가 있다. (3) 임대주택은 법률, 행정법규를 위반하여 주택 사용 조건에 대한 의무적 규정을 위반한다. 세 번째 경우는 소방검수 불합격이나 소방검수 불합격, 준공 검수 불합격 또는 검수 불합격 등이다. 임차인에 대한 제안: 이 경우 임차인이 임대 계약서에 서명하기 전에 건설공사 계획허가, 예매허가증, 준공 검수 합격증, 소방검수 합격증, 부동산증을 먼저 요구할 것을 건의합니다. 둘째, 임대인이 집을 임대할 권리가 있는지 여부는 임대인이 집을 임대할 권리가 있는지 여부에 따라 다음 두 가지 상황으로 나뉜다. 1. 임대인은 주택 소유자가 아니라 임차인에게 직접 집을 임대하라는 건의입니다. 임차인은 임대계약을 체결할 때 임차인에게 그 사람이 집을 임대할 수 있도록 허용하는 위탁서를 제시해 달라고 요청해야 합니다. 2. 임대인이 임대주택을 전셋하는 경우 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제 3 자에게 전셋할 수 있다. 임차인이 전셋하는 경우 임차인과 임대인 간의 임대 계약은 계속 유효하며, 제 3 자가 임대물에 손실을 초래한 경우 임차인은 손해를 배상해야 한다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전셋한 사람은 계약을 해지할 수 있다. ("계약법" 제 224 조) 상기: 대법원 제 16 조에 따르면: "임대인은 임차인의 전세를 알고 있거나 알아야 하지만, 6 개월 이내에 이의를 제기하지 않았다. 임차인이 동의하지 않았다는 이유로 계약 해지를 요청하거나 전세 계약이 무효라고 판단한 경우 인민법원은 지지하지 않는다." 셋. 집을 임대하기 전에 담보가 있습니까? 주택 임대 전에 담보권이 있는 경우 담보권이 실현되면 임대 계약은 양수인에게 구속력이 없다 ("중화인민공화국 보증법 적용" 에 관한 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 해석 "제 66 조 제 1 항). 담보인이 담보재산을 임대할 때, 임차인에게 그 재산이 이미 저당잡혔다는 사실을 서면으로 알리지 않은 경우, 담보인은 담보재산을 임대해서 임차인에게 초래한 손실에 대해 책임을 져야 한다. 저당권자는 이미 임차인에게 그 재산이 이미 저당잡혔음을 서면으로 통지했고 임차인은 저당권 실현으로 인한 손실을 부담해야 한다. (최고인민법원' 중화인민공화국 보증법 적용' 에 관한 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 66 조 제 2 항). 저당권자가 저당 주택을 처분할 때, 임차인에게 사전에 서면으로 통지해야 하며, 임차인은 우선 구매권을 가져야 한다. 넷. 임대 기간 임대 기간은 20 년을 초과 할 수 없습니다. 20 년 이상, 초과분은 무효입니다. 임대 기간이 만료되면 당사자는 임대 계약을 재계약할 수 있지만, 약속한 임대 기간은 재계약일로부터 20 년을 초과할 수 없습니다 ("계약법" 제 2 14 조). 임대 주택이 임시 건물일 때 임대 기간이 임시 건물의 사용 연한을 초과하는 것은 부분 무효이다. 그러나 1 심 법원 토론이 끝나기 전에 주관부의 비준을 거쳐 사용기한을 연장한 경우 인민법원은 사용기간 연장 내 임대기간이 유효하다고 판단해야 한다 ("최고인민법원, 도시주택임대계약분쟁사건 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해명" 제 3 조). 5. 의향서의 효력의향서는 임대 계약을 구성하거나 구성하지 않을 수 있습니다. 의향서는 다음과 같은 조건이 충족될 때 임대 계약으로 간주될 수 있습니다. 의향서는 권리 쌍방이 서명합니다. B. 의향서는 쌍방의 진실한 뜻에 의해 서명되었다. C 리스 내용은 실현 가능합니다 (예: 의도서에 임대 장소, 임대료, 시작 시간). 그리고 d 의향서는 법과 사회 공익을 위반하지 않는다. 임차인에 대한 제안: 임차인이 의향서가 임대계약을 구성하기를 원하지 않는다면 의향서에서 명확하게 합의할 수 있습니다. 조항의 예는 다음과 같습니다. 본 의향서는 임대 계약으로 간주해서는 안 됩니다. 그것은 단지 임대 계약을 구성하는 일부 조항의 목록일 뿐, 의향서 제 1 조를 제외하고 다른 조항은 쌍방에 구속력이 없다. 쌍방이 정식으로 서명한 임대 계약만이 쌍방에 법적 구속력이 있는 서류를 구성한다. 자동임대계약이 체결된 지 30 일 이내에 주택임대당사자는 임대주택이 위치한 직할시, 시, 현인민정부 건설 (부동산) 주관부에 가서 주택임대등록신고 ('상품주택 임대관리방법' 제 14 조) 를 처리해야 한다. 당사자가 법률, 행정법규에 따라 등록신고를 하지 않았다는 이유로 주택 임대 계약이 무효라는 확인을 요청한 경우, 인민법원은 지지 ('도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적인 적용에 관한 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' 제 4 조) 를 지지하지 않는다. 즉, 입건하지 않으면 임대 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다. 그러나 당사자가 임대 계약을 등록하지 않은 경우, 직할시 시, 시, 현 인민정부 건설 (부동산) 주관부에서 기한 내에 시정하도록 명령한다. 개인이 기한이 지나도 시정하지 않는 경우 1000 원 이하의 벌금을 부과한다. 단위가 기한이 지나도 시정하지 않는 경우 1000 원 이상 10000 원 이하의 벌금 ('상품주택 임대관리법' 제 23 조) 을 부과하지만, 신고하지 않으면 행정처벌이 있을 것이다. 일곱. 임대 계약의 핵심 조항과 함정 방지 임대료 및 부동산 관리비 상업용 부동산 임대의 임대료 지불 방법은 일반적으로 a) 고정 기준 임대료의 세 가지입니다. B) 특허권 사용료 (즉, 임차인 영업소득의 백분율로 계산됨) (c) 고정 기준 임대료 및 로열티 임대료는 어느 것이 높습니까? 일반적으로 임대 기간이 그리 길지 않으면 3 년 이내입니다. 매년 집세를 올릴 가능성이 적다는 얘기다. 그러나 일단 임대료가 포함되면, 즉 임대 기간이 길면 일반 임대측은 계약에서 연간 임대료가 일정 비율에 따라 올라가도록 요구할 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대, 임대) 이것은 전적으로 쌍방의 담판의 실제 상황에 달려 있다. 일반적으로, 우리는 변동률이 물가 지수의 연간 증가율에 따라 임대료를 조정한다는 것을 통제할 수 있다. 한편 쌍방은 계약에서 부동산 관리비의 조정 범위와 연간 조정 횟수, 특히 임차인을 제한할 수 있다. 그리고 부동산 관리비 조정이 건물 전체에 적용된다고 약속했다. 임차인에 대한 제안: 쌍방은 계약에서 부동산 관리비의 조정 범위와 연간 조정 횟수를 제한할 수 있으며, 부동산 관리비의 조정이 건물 전체에 적용된다는 데 동의할 수 있습니다. 수리 의무는 계약법 규정에 따라 임대인이 재산에 대한 수리 의무가 있다. 단, 쌍방이 따로 약속한 경우는 예외다. 임대물을 수리해야 할 때, 임대인은 임차인이 요구한 합리적인 시간 내에 수리해야 한다. 임대인이 수리 의무를 이행하지 않는 경우 임차인은 스스로 수리할 수 있어 관련 비용은 임대인이 부담한다. 부동산 관리 서비스' 물권법' 에 따르면 소유주는 건물과 부속시설을 스스로 관리하거나 부동산 서비스 기업이나 다른 관리자에게 의뢰할 수 있다. 업주가 자체적으로 부동산 관리 서비스를 제공하는 경우, 부동산 관리 조례에 따라 업주가 관련 자질을 취득해야 비로소 부동산 관리 서비스를 제공할 수 있다. 일반적으로 부동산 관리 서비스에는 1, 부동산 사용 부위의 수리, 관리 및 관리가 포함됩니다. 2. 부동산에서 사용하는 시설 장비의 운영, 유지 보수, 유지 보수 및 관리 3. 재산 * * * 부위 및 관련 장소로 위생 청소, 쓰레기 수집, 운송 및 비, 하수관 준설 공공 녹화의 유지 보수 및 관리; 차량 주차 관리; 6, 공공 * * * 질서 유지, 안전보위 등의 사항 지원 관리 인테리어 관리 서비스; 8, 부동산 파일 관리; 9. 고객서비스. 현재 전국의 법률법규나 사법해석은 임대계약이 물 정전 조치를 중단하는 합법성과 효력을 명확히 규정하지 않고 있으며, 이 문제를 명확하게 규정하는 곳도 거의 없다. 그러나 베이징시 고등인민법원은 단수 정전 조치에 대해 명확한 답변을 했고, 단수 정전 조치는 임차인이 임대료를 지불하지 않은 금액, 비율, 오류 수준에 상응해야 하며, 필요한 한도를 초과하면 임차인이 위약 책임을 져야 한다고 규정하고 있다. 다른 곳에서는 정전으로 임대인을 대하는 정당성이 사법판결에 더 많이 나타난다. 현재의 사법관행으로 볼 때 법원은 일반적으로 임대계약에서 단수 정전 조항의 효력을 인정하고 임대인이 임대계약의 약속에 따라 단수 정전 조치를 취하는 것을 인정한다. 임대 계약이 정전조항을 명확히 합의한 경우 법원은 일반적으로 임대인이 취한 조치가 계약약속과 일치하며 임차인은 정전기간 동안 임대료를 지불해야 한다고 판단했다. 일부 사법관행은 임대인이 단수 정전 조치를 취하는 정도에 어느 정도 제한이 있다는 점에 유의해야 한다. 즉, 임대인의 단수 조치가 임차인이 빚진 것보다 더 많은 손실을 초래한다는 것이다. 법원은 임대인에게 초과에 대한 책임을 요구할 수 있다. 양측이 임대 계약에서 정전을 약속하지 않았지만 임차인이 위약할 때 임차인이 정전조치를 취하면 법원은 일반적으로 이런 상황에 대해 엄격한 심사를 진행하는데, 주로 쌍방의 잘못과 임대인의 단수 정전 조치가 임차인에게 미치는 영향을 고려한다. 임차인의 단수 정전 기간 동안 지급되지 않은 임대료를 줄일 수 있다. 현행법은 당사자가 임대 계약에서 위약금 조항을 약속할 수 있도록 허용하지만, 최고인민법원의' 중화인민공화국 계약법 적용' 에 대한 해석 (2) 규정에 따르면 당사자가 약속한 위약금이 손해의 30% 를 초과하는 것은 일반적으로' 계약법' 제 114 조 제 2 항에 규정된' 너무 높다 "장쑤 성 고등인민법원의 도시 주택 임대 계약 분쟁 사건 심리에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견" 에 따르면 임차인이 위약으로 주택 임대 계약을 해지한 경우 임차인은 임차인에게 임대 주택의 유휴기간 동안의 임대료 손실을 배상할 것을 요구할 수 있지만, 최대 6 개월을 초과할 수는 없다. 임대인의 위약으로 임대 계약을 해지한 경우, 임대주택은 상업적 용도로 쓰이며, 임차인은 합리적인 기한 내에 경영손실을 배상하도록 요구할 수도 있지만, 최장 6 개월을 초과할 수는 없다. 상해시 고등인민법원은 민사사건 몇 가지 구체적인 의견을 발행하는 통지서에서 임차인이 임대기간이 만료되기 전에 일방적으로 계약을 해지하고, 임대인은 임차인에게 남은 임대기한을 보상할 것을 요구하고, 남은 임대기간이 3 개월이 넘는 경우 보상금액은 3 개월 임대료 계산에 따라 지불된다고 판단했다. 남은 임대 기간이 3 개월 미만인 경우 보상 금액은 남은 임대 기간의 임대료로 계산됩니다. 임차인에 대한 제안: 임차인이 임차인 계약의 위약 조항을 검토할 때 임차인이 제기한 위약금이 너무 높지 않도록 하는 것이 좋습니다. 일단 위약금이 너무 높으면 임차인은 법원에 적당히 인하를 요청할 수 있다. 또 임대인이 계약 위반으로 계약을 해지할 경우 임대인의 단종 폐업 손실과 이전 보상 손실, 즉 인테리어 손실에 대한 보상을 요구한다.
법적 객관성:
중화인민공화국 민법전
제 703 조
임대 계약은 임대인이 임차인에게 임차인의 사용과 수익을 전달하고 임차인이 임대료를 지불하는 계약이다.
중화인민공화국 민법전
제 704 조
임대 계약의 내용에는 일반적으로 이름, 수량, 용도, 임대 기간, 임대료 및 지불 기간과 방법, 임대 유지 관리 등의 조항이 포함됩니다.
중화인민공화국 민법전
제 705 조
임대 기한은 20 년을 초과할 수 없다. 20 년 이상, 초과분은 무효입니다. 임대 기간이 만료되면 당사자는 임대 계약을 갱신할 수 있습니다.
그러나, 약속한 임대 기한은 재임대일로부터 20 년을 초과할 수 없다.
중화인민공화국 민법전
제 706 장
당사자가 법률, 행정 법규의 규정에 따라 임대 계약 등록 수속을 하지 않은 것은 계약의 효력에 영향을 미치지 않는다.
중화인민공화국 민법전
제 707 장
임대 기간이 6 개월이 넘는 것은 마땅히 서면 형식을 채택해야 한다. 당사자가 서면으로 임대 기한을 확정하지 않은 것은 비정기 임대로 간주된다.