투자유치란 무엇인가요? 상업용 부동산 투자란?
상업용 부동산 투자유치의 문제점과 특징
상업용 부동산 투자유치의 특징은 대상 가맹점의 우선순위가 명확하고, 임대료와 임대조건의 차이가 크며, 장기투자가 가능하다는 점이다. 지속시간, 난이도, 기술 요구사항이 높습니다. 앵커스토어는 임대기간이 길고 임대료가 저렴한 반면, 중소규모 매장은 임대기간이 짧고(보통 3년) 임대료가 앵커스토어보다 3~10배 높은 경우가 많다. 투자 모집은 오랜 시간이 소요됩니다. 일반 상업용 부동산 프로젝트의 경우 사업 형식의 결합부터 시작하여 개시까지 계속됩니다. 일반적으로 현재 프로젝트에서는 전체 모집이 어렵습니다. 반년도 채 안되어. 앵커스토어의 1차 협상부터 계약체결까지 최고 속도로 반년이 걸릴 예정이다. 앵커스토어가 프로젝트를 파악하기도 쉽지 않고, 현재 체인 운영업체도 부족한 상황이다. 유통업 자유화 이후 개선됐다. 투자 모집은 수작업으로 단계별로 진행해야 합니다. 지금은 투자 광고를 하지 않기 때문에 인내심을 갖고 진행해야 합니다.
상업용 부동산 투자유치에 존재하는 문제점에 대해.
첫 번째는 투자 유치가 얼마나 어려운지, 두 번째는 매장에 어떤 상인을 모집할지, 임대료를 결정하고 임대 계약을 체결하는 방법입니다.
시장 진입을 꺼리는 상인들의 심리로 볼 때, 하나는 이곳이 좋지 않고 투자 가치가 없다고 느낀다는 것이고, 두 번째는 거기에 있다고 느낀다는 것입니다. 협상할 수 있는 다른 프로젝트는 있지만 이 프로젝트에 대해 확신하지 못합니다(물론). 이는 프로젝트 자체로 인해 발생할 수 있습니다. 세 번째 유형은 프로젝트가 여전히 수행될 수 있지만 그다지 적합하지 않다는 것입니다. 네 번째 유형은 프로젝트가 좋지만 들어갈 수 없거나 너무 비싸거나 다른 조건이 너무 높을 수 있다는 것입니다.
투자유치의 어려움이 전적으로 상인의 부족 때문이라고 할 수는 없지만, 사업이 대상이 되지 않고 상인의 파악이 정확하지 않기 때문에 투자유치를 할 수 밖에 없다. 가맹점의 관점에서 문제를 고려하여 더 정확하게 타겟팅할수록 성공률이 높아집니다. 어떤 가맹점을 모집하여 매장에 입점시킬지는 투자모집의 일인 것 같습니다. 실제로 쇼핑몰의 기본 포지셔닝도 핵심 이슈인데, 각각의 포지셔닝이 디자인 아이디어, 사업 컨셉 등 서로 다른 가맹점을 타겟으로 하기 때문입니다. 게다가 많은 프로젝트에서는 좋은지 나쁜지에 관계없이 가장 높은 임대료를 지불하는 사람이 입주하도록 초대되는 경우가 많습니다. 프로젝트에는 완전한 비즈니스 및 브랜드 계획이 있습니다. 매장에 어떤 상인을 모집하느냐에 따라 향후 쇼핑센터에서 무엇을 판매할 것인지, 어떻게 판매할 것인지, 누구에게 판매할 것인지가 결정됩니다.
임대료 결정에 있어 어려운 점은 무엇인가요? 우리 모두는 높은 임대료를 달성하거나 자금을 빨리 모으기를 희망하지만, 무시할 수 없는 시장 육성의 또 다른 문제가 있습니다. 상인들은 임대료가 낮기를 희망하고, 임대료가 너무 높으면 떠날 것입니다. 실제로 많은 프로젝트가 시작했을 때와 임대료에 대한 견해가 다릅니다. 대형 브랜드 매장을 제외하면 많은 상인들이 임대료를 정확하게 판단하지 못하고 있습니다. 우리는 또한 심천의 체인점 CEO들과 인터뷰를 진행했습니다. 위치에 대한 많은 판단은 직관적입니다. 요즘에는 많은 프로젝트의 임대료가 매우 높을 수 있지만 더 중요한 것은 현재 임대료에 관한 것이 아니라 2~3년 후에 임대료가 기본적으로 안정될 것입니다. .
투자 촉진에는 3단계가 있는데, 하나는 전체 시장, 두 번째는 안정 시장, 세 번째는 번영 시장이며, 3년 후 정상적인 상황에서 연간 5%의 조정이 있을 것입니다. 초기 임대료가 미래에도 이렇게 될 것이라는 의미는 아닙니다. 오히려 사업을 번영시키기 위해 좋은 상인을 모집하는 것이 더 장기적일 것입니다. 임대 전략에는 전반적인 가격, 임대 형태, 임대 기간이 포함됩니다. 이제 대형 앵커 매장을 제외하면 일반 매장 임대는 3년 동안 큰 변화가 있을 수도 있고, 3년 후에 완료될 수도 있습니다. .연간 임대료를 소폭 인상합니다. 대형 매장의 위험은 실제로 매우 높으며, 잘 되지 않으면 떠나게 됩니다.
두 번째 질문은 임대에 관한 것입니다. 일부 프로젝트는 상인이 선호하지만 항상 계약 체결을 꺼리거나 며칠 내에 취소되는 경우가 많습니다. 임대차의 현재 문제는 개발자가 더 많은 이익을 얻기를 바라면서 계약을 체결하기를 꺼린다는 것입니다. 임대차 계약을 명확하게 하는 것이 유리하고 개발자가 임대차 계약을 맺는 또 다른 이유는 다음과 같습니다. 서명되지 않았다는 것은 개발자가 계약에 충분히 주의를 기울이지 않았다는 것입니다. 계약서에는 많은 사항이 생략되는 경우가 많고 표면적인 내용이 계약서에 반영되지 않는 경우가 많습니다. 이러한 내용은 실제로 개발자가 단순성을 추구하는 경우가 많습니다. 판매자가 매달 충분한 임대료를 지불할 수 있는 한 개발자는 이를 너무 복잡하게 만들고 싶지 않습니다.