부동산 프로젝트 타당성 조사 강화 방법
소개
1998 년 이후 우리나라 부동산업이 급속도로 성장하면서 국민경제에 대한 당기기 효과가 커지고 있으며, 2002 년 우리나라 GDP 성장 8 은 부동산업의 직접기여율과 간접 기여율의 합이 1 9~2 5% 를 차지했다. 그러나 부동산업이 본격화되면서 지역 부동산 투자' 과열',' 빈 주택 총량 직선 상승',' 썩은 꼬리' 공사가 잇따르고 있는 태세를 보여 부동산업의 양성 발전에 많은 숨겨진 저항력을 불러일으키고 있다. 그 원인을 따지면 부동산 프로젝트의 사전 계획과 실현가능성 연구가 형식에서 더 많이 발생하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 따라서, 강력한 입과 부동산 프로젝트 타당성 연구를 규범하는 것은 투자 위험을 미연에 방지하는 것이 시급하다. 프로젝트 타당성 연구가 임박했습니다.
1. 부동산업의 투자 특징은 세심한 프로젝트 총체적 계획과 연구
부동산 투자가 자금 투입량이 많고, 회수기간이 길며, 경영위험이 높은 특징을 가지고 있으며, 프로젝트 의사결정이 잘못되면 대량의 인력, 물력, 재력을 낭비할 뿐만 아니라 그러나 우리나라 대부분의 부동산 개발업자들은 여전히' 부동산 업계 곳곳의 금' 시장 관념에 빠져 있다. 맹목적으로' 몇 통의 금' 을 건진다는 생각이 있다. 어떤' 썩은 꼬리 공사' 개발업자들은 프로젝트 초반 결정을 내릴 때 심층적인 시장 조사와 전면적인 실현가능성 분석을 전혀 하지 않는다. 비록 일부 프로젝트는' 완전한' 실현가능성 연구 보고서를 가지고 있지만 따라서, 강력한 프로젝트 타당성 연구에 집중하는 것이 매우 중요하고 시급해 보인다. 부동산 평가사 사이트를 즐겨찾기
2 에 가입한다. 실현가능성 연구는 개발주체, 정부 및 은행기관이 프로젝트 투자를 검토하는 기초적 근거인
실현가능성 연구는 부동산 프로젝트 초기 단계의 최우선 과제다. 우선, 실현가능성 연구는 개발상 투자 결정의 중요한 근거이다. 실현가능성 연구는 포괄적이고 심층적인 시장 조사와 분석을 바탕으로 시장에서의 수요 공간, 기술 운영의 선진성, 계획 설계의 과학성, 재무 분석의 수익성, 사회적 혜택의 기여도를 대량의 데이터로 논증합니다. 회사 이사회는 프로젝트 실현가능성 연구의 평가 결과에 따라 회사 자체의 장단점과 시장 예측을 결합하여 프로젝트 투자 여부에 대한 결정을 내렸다. 둘째, 실현가능성 연구는 개발상이 정부 기관에 입항을 승인하는 기초자료이며 은행 대출 신청, 회사채 발행 또는 신탁기금의 기초이다. 정부 건설 부문, 기획 부문, 계획 부문 불입 토지 관리 부문 등 기관은 검토 프로젝트 타당성 연구 보고서를 통해 경제적 사회적 효과를 겸비한 기초 위에서 건설 면허를 비준했다. 은행과 신탁회사는 프로젝트 타당성 조사 보고서를 검토하여 지급 능력과 위험 수익 수준을 평가하여 대출 및 신탁 기금 발행 여부를 결정합니다. 마지막으로 실현가능성 연구 보고서는 공사 건설과 프로젝트 평가의 기초이다. 실현가능성 연구는 프로젝트 공사 건설의 각 기술 세부 사항과 해당 비용 견적을 망라하고, 프로젝트 준공 후의 결산과 평가는 모두 실현가능성 연구 보고서에 제정된 비용 예산, 기술 표준 및 경제 지표를 심사 근거로 삼는다.
3. 일부 지역의 부동산 투자가 너무 빨라' 부동산 거품' 의 위험이 있어 규범의 타당성이 시급하다 6.' 정지' 맹목적투자
< P > 최근 몇 년 동안 우리나라 각 대도시의 부동산 투자가 급격히 증가했다. 1999
급속한 투자 성장 뒤에는 빈 상품주택의 총량이 입도 없이 급등하고 있다. 관련 자료에 따르면 2001 년 전국 공실주택 총량 9000 여만 평방미터, 적립금 약 2000 억원, 2002 년 1 억 2500 만 평방미터, 순 증가액 39, 그 중 공실시간이 1 년 이상 50 을 넘어 대중도시에 집중 분포되어 있다. 적립금이 2500 억원을 넘고, 적립금이 2500 억원이 넘는다. 정상기준에 따르면 상품주택 통제율은 10 이내 (미국은 약 7, 홍콩은 약 3- 4) 로 통제되어야 하고, 우리나라 내 상품주택 공실률은 26 에 달하며 부동산업이 심각한 초경계선 운행 상태에 들어갔음을 보여준다. 구위가 좋지 않고, 생산형이 부적절하고, 보조시설이 너무 나쁘고, 가격이 너무 높은 등' 주택 팔기 어려운' 원인을 찾는 것은 시장 조사 단계에서 완전히 피할 수 있는 객관적인 이유다. 분명히 더 깊은 원인은 프로젝트의 초기 실현가능성 연구가 약하다는 것을 반영한다. 최근 10 년간의 발전을 거쳐 우리나라 대중도시의 부동산 시장은 점차 성숙해졌고, 주택 개편 초기의' 폭리 세월' 은 이미 사라지고, 이성적인 부동산 수요는 부동산 이성적 개발을 절실히 요구하며, 개발상이 프로젝트의 실현가능성 연구를 잘 해야 한다는 것을 요구하며,' 동축업' 의 맹목적인 투자를 금해서는 안 된다.
프로젝트 실현가능성 연구의 핵심
1. 실현가능성 연구 작업의 이론적 지침 3 은
1 위, 미시경제효과 분석과 거시경제효과 분석을 결합한다. 실행 가능한 부동산 프로젝트는 프로젝트 자체의 경제적 이익뿐만 아니라 지역사회 관련 산업 (상업 엔터테인먼트) 발전을 촉진하고, 어려운 인구의 주택 문제 (경제 적용 주택) 를 해결하고, 지역사회 환경 보호 수준을 개선하고, 지역사회 문화 생활 수준을 높이고, 구시가지 개조 등 사회 공헌을 촉진하는 데도 도움이 된다. 둘째, 정량 분석과 정성 분석이 결합되었다. 정량 분석은 대량의 기술 데이터를 바탕으로 수학 모델을 통해 수치와 지표로 프로젝트의 실현 가능성을 설명하지만, 정량 분석 결과는 정책 환경과 시장 환경 변화가 프로젝트에 가져올 수 있는 잠재적 기회와 위협을 무시하므로 정량 분석은 정성 분석을 통해 지도해야 한다. 셋째, 동적 해석과 정적 해석의 결합. 국가계획위 건설부가 반포한' 건설 프로젝트 경제평가 방법 및 매개변수' 규정에 따라 프로젝트 실현가능성 분석은 정적 경제평가와 동적 경제평가도 실시해야 한다. 정적으로 분석한 투자수익률과 투자회수기간은 자금의 시간가치를 간과하고 있다. 부동산 투자의 회수기간 장목 70-80 의 자금은 은행대출에서 비롯되고, 자본비용의 높낮이는 최종 이윤 수준에 직접적인 영향을 미치기 때문에 프로젝트의 재무분석은 자금의 시간가치를 고려해야 한다. 보상률과 윤현가치를 최대한 활용해 투자의 동적효과를 반영해야 한다.
2. 실현가능성 연구의 3 대 핵심
프로젝트 실현가능성 분석 작업은 3 대 핵심, 대상 시장 조사 및 시장 포지셔닝, 기술 분석, 경제적 이익 분석으로 분류할 수 있습니다. 첫째, 부동산 시장 조사 및 시장 포지셔닝은 사회 거시경제 발전 상황을 조사하고 분석하여 시장의 수요 구조, 시장 용량 수급 상황, 프로젝트의 순부가가치 능력, 프로젝트의 경쟁력 등에서 프로젝트에 대한 객관적인 평가와 분석을 진행한 후, 프로젝트 개발의 제품 포지셔닝과 건설된 판매 전략 및 주기 계획을 확정한다. 둘째, 기술 분석에는 사전 준비 작업의 계획 수립, 계획 설계, 철거 방안, 주체공사, 환경공사, 보조공사 일정, 공사의 급수 배수, 전력 공급, 케이블 TV, 전화, 가스, 광대역, 건설 후기의 도로, 원림녹화, 신소재 등을 포함한 프로젝트 전체 진도 조율이 포함됩니다. 셋째, 재무 분석에는 토지 취득 기간, 철거 기간, 건설 전, 중기 및 판매 기간에 대한 각종 원가 회계 및 세금 지출, 건설 자금 조달 및 사용 계획, 경제적 이익 및 사회적 이익 평가 무입 위험 분석 등이 포함됩니다.
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프로젝트 실현가능성 연구 개선 조치
1. 과학적 지표 평가 시스템 구축
프로젝트 지표 평가 시스템은 계획 평가, 설계 방안 평가 등 실현가능성 분석의 중요한 구성 요소입니다. 계획 및 평가 지표는 주로 토지 면적, 건물 밀도, 용적률, 녹지율, 주차 선석, 도시 지원, 유틸리티 지원, 교통 등을 사용할 수 있으며, 설계 평가 지표에는 성능비, 산업화, 조명, 환기, 환경 품질, 격조, 품위, 주변 환경과의 조정, 사용 기능이 있습니다 경제평가지표는 두 가지 측면으로 나뉜다. 하나는 재무평가로는 재정수지, 분석 프로젝트의 재무이익능력, 상환능력, 자금균형상황, 프로젝트의 재무실현가능성과 위험예측 등이 있다. 둘째, 지역 사회경제 발전의 관점에서 부동산 프로젝트가 지역 경제에 미치는 효과와 비용을 분석하고 계산하고, 프로젝트가 사회경제에 기여한 공헌을 고찰하며, 프로젝트의 사회경제적 합리성을 판단한다는 종합적인 평가다.
2. 프로젝트 위험 분석 강화
경제성 평가와 함께 프로젝트 운영의 불확실성 분석을 강화하고 거시경제 환경과 지역 시장 변동으로 인한 투자 위험을 피하기 위한 여러 가지 방안을 마련한다. 첫째, 확률법을 이용하여 부동산 시장 경기 정도가 건설 프로젝트의 예상 수익에 미치는 영향을 분석하고, 시장 경기 지수 예측에 따라 지역 부동산 시장 발전을 양호, 일반, 불량의 세 가지 상태로 나누고, 부동산 감정인, 경제분석가, 전문 부동산 마케팅 담당자 * * * * 가 세 가지 시장 태세의 발생 확률과 그에 상응하는 기대손익값을 측정하고, 마지막으로 확률법에 따라 얻어진 프로젝트 수익의 평균치를 근거로 건설 프로젝트가 시장 경기를 받는다고 판단한다 둘째, 인플레이션이 프로젝트 운영에 미치는 위험을 분석합니다. 일반적으로 인플레이션 요인은 부동산 프로젝트에 큰 경영 위험을 초래하지 않습니다. 건축 자재, 인건비 등 건설비용과 부동산 상품의 판매가격이 인플레이션에 따라 자연스럽게 오르락내리락하기 때문입니다. 부동산 프로젝트 수익성에 대한 긍정적이고 부정적인 영향은 기본적으로 상쇄될 수 있다. 마지막으로, 적자 균형 분석법과 민감성 분석법을 이용하여 시장 판매 효과가 프로젝트 경제적 이익에 미치는 영향을 분석합니다. 승리 적자 균형 분석에는 판매 면적 손익균형 분석, 판매 가격 승리 적자 균형 분석, 입찰 시 토지 가격 승리 적자 균형 분석이 포함됩니다. 민감도 분석에는 평균 판매 가격의 민감도 분석, 투자의 민감도 분석, 프로젝트 건설 주기의 민감도 분석이 포함됩니다.
3. 전문 부동산 실현가능성 연구 시장을 육성하고, 부동산 컨설팅 산업 발전
국가건설 관련 부서는 실현가능성 연구에 대한 관리와 지도를 강화하고 실현가능성 연구 전문 시장을 육성해야 한다. 우선, 부동산 전문가 양성을 중시하고, 등록 부동산 평가사, 부동산 중개인, 건설비 엔지니어의 양성과 심사 체제를 보완한다. 부동산 경제 분석가, 정책 분석가, 부동산 환경 평가사 등 전문 연구인재 양성에 대한 평가 메커니즘을 확립하여 부동산 실현가능성 연구 분야에 높은 자질의 전문화된 인재를 수송하다. 둘째, 정책적으로 부동산 평가 기업과 부동산 컨설팅 회사의 설립을 지원하면서 타당성 분석 업무를 수용할 수 있는 능력이 있는지 엄격하게 검토하고, 능력 있는 기관에 자격증 발급, 등급 평가, 산업 규범을 부여하고, 자격이 없는 단위를 철저히 정리한다. 국가에 등록된 부동산 평가사에게 실현가능성 연구 보고서에 서명한 권리와 법적 책임을 부여하고, 실현가능성 보고서 작성 단위와 연구원의 권력제도를 세우고, 근원에서 실현가능성 연구가 형식으로 흐를 가능성을 억제한다.
4. 부동산 개발 프로젝트 타당성 연구 승인 및 승인 기록 시스템 개선 및 사회 감독 메커니즘 도입
우선, 국가는 부동산 프로젝트 타당성 연구의 법률 및 규정 건설을 강화해야하며, 부동산 개발 프로젝트 승인은 전문 타당성 조사 기관 인감 및 국가 등록 부동산 감정인의 서명을 통해 승인 된 타당성 조사 보고서, 타당성 조사 기관 및 관련 국가 등록 부동산 평가를 제출해야합니다.
둘째, 정부 부동산 심사 기관 (건설위, 계획위, 계획국 불입 국토자원관리국) 은 부동산 법인에 대한 재무평가, 건설자질평가, 은행신용평가를 강화해야 하며, 부동산 심사 자격을 갖춘 전문가를 조직하여 실현가능성 연구 보고서를 엄격히 심사해야 한다 정부 부처는 합격한 프로젝트 보고서에 등록신고를 하고 불합격 프로젝트 보고서에 대해 관련 수속을 거부했다. 마지막으로, 부동산 프로젝트 개발을위한 사회적 감독 메커니즘을 수립한다. 건설 주관부는 정기적으로 문서화된 개발 프로젝트를 발표하고, 프로젝트 승인 기관, 개발 단위, 실현가능성 연구 보고서의 편성 단위 및 실현가능성 연구원 명단을 공개하고, 프로젝트 건설 상황과 판매 상황에 대한 정기적인 추적 조사를 실시해야 하며,' 썩은 미공사' 의 개발 단위를 폭로해야 한다. 영업자격이 취소된 실현가능성 연구기관은 실격 자격증을 받지 않는 연구원 명단을 공개하지 않고, 부동산 프로젝트 관련 책임 단위와 개인에 대한 사회적 여론을 충분히 발휘해야 한다.