2019년 해외 부동산 투자에 가장 적합한 국가는 어디일까요?
해외 부동산 투자 시 고려해야 할 요소는 안전성, 실용성(자영업이 필요한지 등), 비용(가성비) 등 몇 가지 뿐이다. , 감사의 여지가 있습니다.
영국, 미국, 호주, 동남아 국가들의 투자 하이라이트는 무엇이며, 투자 하이라이트는 무엇인가요?
우선 미국:
많은 해외 투자자들이 미국에서 주택 구입을 생각할 수도 있습니다. 일반적으로 미국의 초점은 "세계에서 가장 강력한 국가"라는 라벨에 있습니다. 물론 일부 부동산 판매자는 재산권 보장, 우수한 환경, 높은 임대 수익과 같은 미국의 장점을 강조합니다. 하지만 이러한 장점은 실제로 다른 나라의 많은 부동산에서도 찾아볼 수 있습니다. 그래서 미국에서 주택을 판매하는 에이전시는 일반적으로 미국에서 주택을 구입할 때의 단점과 어려움을 일부 덮어주지 않습니다. 여기서 Lan Sha는 모든 사람에게 대중화될 것입니다.
단점: 높은 지방세, 임대료 통제, 거래세, 복잡한 환경
사실 미국을 아는 사람이라면 현지 미국인들이 다음과 같은 이유로 주택 구입을 좋아하지 않는다는 것을 알고 있을 것입니다. "집 구입" 집을 유지하기는 쉽지만, 집을 유지하기는 어렵다." 미국의 주택가격 상승 폭도 크지 않고, 집을 사야 한다는 압력도 크지 않다. 미국에서는 매년 "집값을 지불"해야 합니다. 즉, 결국 집을 임대하는 것보다 비용 효율적이지 않을 수 있다고 합니다. 퓨 리서치 센터(Pew Research Center)의 통계에 따르면 최근 몇 년 동안 미국 가구의 43%가 "구매보다는 임대"를 했습니다.
사실 미국인들은 스스로 점수를 정하고 인색하다. 초기 단계에서 집을 구입하는 데 드는 총 비용은 부동산 가격의 약 3~5%라는 점은 말할 것도 없습니다. 연간 지방세: 1%~2.4%, 골치 아픈 일입니다. 예를 들어, 미국에서 주택을 구입하기 위해 100만 달러를 지불하고 지방세율이 2%인 경우 이 주택에 대해 매년 20,000달러의 부동산세를 100으로 나누어 2 = 50년 동안 납부해야 합니다. 즉, 50년마다 부동산세로 $20,000를 납부하게 됩니다. 저는 내 집을 다시 사고 싶습니다. 그리고 더욱 짜증나는 점은 재산세가 여전히 집의 '현재 실제 가치'를 기준으로 징수된다는 것입니다. 즉, 재산이 두 배로 늘어나면 재산세를 두 배로 내야 한다는 것입니다. 미국 정부에 의해. 게다가 외국인의 연간 대출 금리는 4~6%로 높아진다. 대출로 집을 사면 연간 임대료가 몇 분 만에 낭비된다.
또 다른 예는 임대료 통제입니다. 법에서는 집주인이 세입자에게 청구할 수 있는 임대료를 제한하고 연간 임대료를 2.5% 등 특정 금액만큼만 인상하도록 허용합니다. 결과적으로 집값이나 임대료가 높은 비율로 오를 수 없는 것도 미국 부가가치의 한계다. 나중에 미국에서 집을 팔려고 한다면 투자주택이라면 부가가치에 대해 15~30%의 양도소득세를 내야 하는데, 생각만 해도 꽤 괴로운 일이다. 더욱 어려운 점은 미국에 거주하는 외국인의 경우 상속세의 40%를 납부해야 하는데, 면세액은 $60,000에 불과한 반면, 미국 내국인에 대한 상속세 면제액은 549만 달러이므로 양도를 고려할 때 여전히 기대되는 사항입니다. 자산을 미국으로.
마지막으로 보안에 대해 이야기해보겠습니다. 부동산을 선택하는 것은 실제로 국가를 선택하는 것과 다를 바 없습니다. 코로나19로 인해 최근 미국이 중국을 자극하는 정책과 각종 제재(중국 유학생 추방, 비자 발급 정지 등) 등 일련의 조치를 취하고 있다는 소식은 다들 들어보셨을 겁니다. 미국의 공공 안보와 사회 구조도 매우 복잡하고 어렵습니다. 미국에서 부동산을 구입하는 것은 안전한 선택입니다.
사실 미국에서는 집을 고르는 것도 굉장히 복잡해요. 대도시는 물가도 비싸고, 작은 도시는 멀리 떨어져 있고, 법률제도도 차이가 많이 나거든요. 적합한 집을 선택하는 것은 어렵고 시간이 많이 걸립니다. 다양한 환경이 복잡하다. 미국 보스턴 경영대학원 보디 교수도 “현지인이 유리한 시장에 투자하지 말라”고 강조했다.
그래서 미국 부동산은 정말 일반 선수들이 손댈 수 있는 것이 아닙니다.
둘째, 호주:
호주에서 부동산 구매를 고려하는 많은 사람들의 원래 의도는 개인 소유권 보호, 개발도상국의 가치 보존, 햇빛의 공기와 같이 상대적으로 간단합니다. 코스트도 좋고, 환율도 저렴하고, 아... 그런거요. 하지만 사실 호주에서 토지를 소유한다는 꿈은 그리 간단하지 않습니다.
간단히 예로 들면 호주달러 환율이 롤러코스터라고 할 정도로 불안정하고, 환율 문제도 후배로서 너무 복잡해요. 그것을 예측할 눈이 없습니다. 예를 들어, 2012년에는 RMB 대비 호주 달러가 6.0원이었는데, 2013년에는 5.0원이 되었고, 이후 14~15년 동안 4.6원까지 하락하는 추세를 보였습니다.
2012년에 호주에서 집을 구입하기 위해 호주 달러를 상환하기 위해 위안화를 사용했다면 2015년까지 그 집은 실제로 환율 기준으로 25%의 손실을 입었을 것이라고 말씀하셨습니다. 즉, 집의 4분의 1이 팔렸고 4개가 팔렸습니다. 집이 직접 팔려서 3개 세트를 잃어서 기분이 너무 좋아요. 이번 전염병 동안 호주 환율이 영하 4도까지 떨어졌다는 사실은 말할 것도 없습니다. 최근 호주의 중국인 배제 정책과 호주 유학생들이 사실상 임대의 주세력이라는 점과 맞물려 호주 부동산 매도자들을 걱정할 수밖에 없다. 이 경우 감히 구매하는 것은 정말 남자입니다.
각종 주택 구입세, 거래세, 소득세, 집을 보유하는 동안의 세금, 재산 관리비, 쓰레기 제거 운임 등 몇 가지 세금이 더 있습니다. 비용은 실제로 적지 않습니다. 핵심은 호주의 세금과 수수료가 안정적으로 징수되지 않고 호주 정부 정책의 영향을 받으며 정책 안정성이 상대적으로 좋지 않다는 점입니다. 한 당은 하나의 정책을 가지고 있는데, 작년에는 네거티브 기어링 정책이 있었으나 올해 취소된 뒤 주택 구입 자금 출처를 엄격하게 확인하고 세금을 인상하는 등 구체적으로 중국인을 대상으로 조사를 진행하고 있습니다. 대출 등 정말 아플까요? 부상을 감당할 수 없다면 지불할 수밖에 없습니다.
10년 동안 평균 7% 정도를 유지하고 있는 호주의 모기지 금리에 대해 이야기해보자. 변동 범위는 5%~8%로 정말 낮지 않다. 그냥 집을 사서 임대하면 연간 대출금 상환을 감당할 수 없습니다. 따라서 호주의 햇빛은 때때로 여전히 약간 뜨겁습니다.
셋째, 최근 크게 화제가 되고 있는 '동남아시아'에 대해 이야기해보자.
예를 들어 태국은 최근 몇 년간 관광이 매우 인기가 높았는데, 중국인들은 태국을 생각한다. , 은퇴를 할 수도 있고, 휴가를 갈 수도 있고, 집이 싸고, 임대하고, 팔고, 일석이조로 이익을 낼 수도 있습니다. 그러나 이 생각은 너무 어리고 너무 순진하다.
부동산 투자 시 우선 해당 지역의 경제적, 사회적 강점을 살펴봐야 한다. 태국은 관광업을 하는 나라와 마찬가지로 특정 산업의 급속한 발전에 따라 국가의 경제 발전이 갑자기 이루어질 수는 없습니다. 예를 들어, 태국 부동산을 임대하려는 경우 성수기에만 임대할 수 있으며 관광객이 비용을 지불하지만 비수기에는 일년 중 절반 이상 비어 있게 됩니다. 그리고 그것이 폐허라면 매달 높은 재산세를 지불해야 할 것입니다. 태국에서는 태국인을 제외하고는 외국인이 태국에서 토지를 구입할 수 없기 때문에 임대도 어렵고 판매도 어렵습니다. 또한, 태국은 어떤 형태로든 토지를 구입하면 법적 틀 내에서 수행되지 않으며 위험은 투자자 자신이 부담한다고 규정하고 있습니다. 건물의 외국인 소유 비율은 49%를 초과할 수 없습니다. 이는 태국의 규정이므로 외국인이 부동산을 높은 가격에 구매하는 경우가 많습니다. 현지인에게 파는 것은 저렴한 가격에 파는 것이고, 가서 사면 대파를 자르라고 주는 것이 아니다.
게다가 태국 부동산은 싸지 않고, 방콕 고급 부동산 가격도 상하이 부동산 가격과 비슷하다고 합니다. 임대하거나 판매하는 것은 저렴해 보이지만 실제로는 가격 대비 성능 비율이 매우 낮습니다.
게다가 방콕의 중고집도 팔기가 어렵습니다. 중고집을 보는 외국인도 없고, 현지 태국인들도 중고집을 사려고 하지 않습니다. 게다가 당신은 여전히 외국인입니다. 태국에서 집을 파는 것은 어렵습니다. 몇 달 동안 그렇게 불편하고 실망할 수 있는 것은 고기가 잘리고 가격이 떨어지기를 기다리는 것뿐입니다.
예를 들어 베트남이나 말레이시아 같은 곳에서는 태국의 부동산에 대한 진실이 비슷할 것 같다. 외국인에 대한 법적 보장 문제, 사유 재산의 건전성 문제, 개발업자의 재산이 믿을 수 있는지, 도주할 수 있는지에 대한 문제도 있다. 이것은 큰 베팅입니다.
위 국가의 부동산 시장에 대해서는 모든 사람에게 직접 블랙리스트에 올리라고 권하는 것이 아니라, 장점이 단점보다 더 큰지, 위험이 기회보다 더 큰지 신중하게 고려하고 평가해야 합니다. . 실제로, 정말로 이민을 고려하고 있거나 그곳에서 살아야 할 필요가 있다면, 현지에서 집을 구입하는 것을 고려하는 것이 가장 합리적입니다.
간단히 말하면, 그냥 투자에만 집중하는 평범한 플레이어라면 해외에서 집을 살 때 먼저 나라를 선택하고 투자를 하고 싶다면 투자력이 강한 나라에 투자하는 것이 좋습니다. 경제, 그리고 최선의 선택은 영국입니다. 다음은 가치를 유지하고 평가하는 부동산 강세장이며, 영국의 성과가 뛰어난 곳입니다.
먼저 모두를 납득시키기에 충분한 한 가지 점을 언급하겠다. 바로 영국에서 주택을 구입할 때 해외 바이어와 현지 바이어가 무차별 대우를 받는다는 점이다.
즉, 영국에서 구매하는 경우에는 외국인 세금을 내지 않아도 됩니다. 하지만 미국에서도 다른 국가에서 구매하는 경우에는 먼저 5%의 세금을 납부해야 합니다. 집을 사세요. 이 집의 가격이 2년 동안 5% 올랐다고 생각해 보세요. % 다시 팔면 손실이 나는 거래입니다.
이것이 문제를 설명하기에 충분하지 않다면, 여러 나라의 부동산 투자 정책을 다양한 수준에서 수직적으로 비교해 보도록 하자.
이렇게 보면 영국 부동산이 왜 부동산 투자에 실패하는지 알 수 있다. 부동산은 해외 바이어들에게 매우 인기가 있습니다. 또한 영국 부동산 시장은 항상 강세를 보이고 있으며 이번 전염병 동안 미국 Blackstone Group, Li Ka-shing 등이 영국 부동산 시장에서 큰 움직임을 보인 것은 놀라운 일이 아닙니다.
왜 영국에 투표하나요? 다음은 영국에서 주택 구입의 장점을 다양한 측면에서 분석한 것입니다.
비용 측면에서:
집값은 베이징, 상하이, 선전보다 낮습니다. , 부동산 상품이 풍부하고 가격 범위가 크고 지불금이 다양합니다. 주기가 유연하고 예산이 다른 투자에 적합합니다. 몇 퍼센트의 외국인 주택 구입세가 없기 때문에 주택 구입 비용이 호주나 미국보다 수십만 달러 저렴합니다. 집에는 공공 공간이 없으며 가전 제품으로 완전히 장식되어 있으며 영구 재산이 있습니다. 권리는 안전하고 안전합니다. 대출금리는 최저 연 1.69%로 초저금리이며, 이자 없이 원금만 상환 가능해 돈이 많지 않아도 여유가 있습니다.
당면한 필요의 관점에서 볼 때:
영국에는 100,000명이 넘는 영국 학생과 사람들이 공부하고 일하며 매년 수만 파운드의 임대료를 지불합니다. 집을 사는 것이 낫습니다.. 영국에는 유학생이 많습니다. 아니면 직장인들이 미리 이해하지 못하고 "주택으로 교육을 지원"하거나 "임대료로 대출을 지원"하지 않은 것을 후회했습니다. 등록금과 생활비를 모두 돌려받으세요. 영국 부동산을 이해한 후, 구매할 조건이 있는 사람이라면 누구나 구매를 선택할 것입니다.
트렌드와 투자 시점으로 볼 때:
현재 파운드 환율은 역사적으로 낮은 수준이며 해외 투자 바이어는 전 세계에서 오고 있으며 이에 의존하지 않습니다. 단일 국가의 투자 그룹 영국 부동산 해외 바이어들의 관심을 계속 끌고 있습니다. 전염병 기간에도 영국 부동산 시장은 식지 않았습니다. Rightmove의 최신 보고서에 따르면 2020년 6월 영국 부동산 시장의 판매자 매물 가격은 3월에 비해 1.9%, 같은 기간보다 2.9% 더 높았습니다. 작년. 이는 영국 부동산의 지속적인 꾸준한 발전을 나타냅니다.
또한 영국은 이달부터 주택 구입에 인지세 감면 및 면제를 도입해 내년 3월 말 이전에 구매한 모든 부동산에 대해 최대 13만위안의 인지세가 면제된다고 할 수 있다. 구매자에게 실질적인 혜택이 될 것입니다
이 모든 것은 해외에서 집을 구입할 때 영국을 고려할 수 있다는 것을 의미합니다.
영국 Lansha 부동산