또 다른 지방 수도가 부동산 시장을 '느슨하게' 합니다! 푸저우, '외국인 구매 제한' 완화 산업: 시장에 미치는 영향 그리 크지 않을 것
하얼빈, 정저우에 이어 또 다른 지방 성도도 부동산 시장 통제 정책을 대폭 완화했다.
오늘(30일) '매일경제신문' 기자는 푸저우의 많은 중개인과 부동산 전문가로부터 푸저우가 구매제한 정책을 '완화'하기 시작했다는 소식을 들었다. 5개 도시가 아닌 지역을 대상으로 합니다. 호적 등록이 있는 가족(홍콩, 마카오, 대만 포함)이 푸저우 우청구에서 주택을 구입하는 경우 의료 증명서 및 증명서를 제출하지 않고도 푸저우 우청구에서 144평방미터 미만의 일반 주택을 구입할 수 있습니다. 지난 2년 동안 12개월 동안의 사회보장 또는 세금 납부 또는 결산. 즉, 외부인이 정착하지 않고도 푸저우에 집을 살 수 있다는 것이다.
이와 관련해 기자는 즉시 푸저우 주택당국에 문의했고, 관계자는 “상황은 사실이며, 며칠 전부터 구매제한 완화가 시작됐다”고 밝혔다.
사실 푸저우는 올해 구매 제한을 완화한 최초의 지방 성도는 아닙니다. 올해 3월 1일, 정저우는 주택이 두 채 있는 가족이 세 번째 주택을 구입할 수 있음을 명시하는 문서를 발행했는데, 이는 외부 세계에서 구매 제한을 위장한 완화로 간주했습니다. 이에 앞서 하얼빈의 새로운 부동산 정책은 매매제한을 분명히 완화했으며, 매매제한을 공식적으로 완화한 첫 성 성도가 됐다.
푸저우 도시 건축 사진 출처: Visual China-VCG211308787791
외부인이 직접 주택을 구입할 수 있습니다
구체적으로, 우청 지역이 아닌 가구에 등록된 가구(홍 포함) 홍콩, 마카오, 대만) 푸저우시 우청구에서 주택을 구입하려면 해당 지역에서 12개월 동안 의료 및 사회보장 증명서나 세금 납부 증명서를 제출하지 않고 푸저우시 우청구에서 144제곱미터 미만의 일반 주택을 구입할 수 있습니다. 지난 2년 또는 합의. 또한 창러 호적 등록은 푸저우 지역 호적 등록이기도 합니다. 창러 호적 등록이 있는 주택 구매자는 푸저우 우성구에서 주택 2채를 구입할 수 있습니다.
푸저우의 이전 구매 제한 정책에 따르면 홍콩 이외 지역(홍콩, 마카오, 대만 포함)에 등록된 거주지가 있는 가구가 푸저우 우청구에서 주택을 구입하려면 의료 및 사회보장 증명서 또는 개인소득세를 제출해야 한다고 규정되어 있습니다. 2년 이내에 우청(Wucheng) 지구에서 총 12개월 동안 근무합니다.
한 유명 부동산 회사의 푸젠 지역 마케팅 담당자는 '매일 경제 뉴스' 기자에게 구매 제한 완화가 구매 제한의 완전한 취소를 의미하는 것은 아니라고 말했다. 결국 정착 정책이 완전히 자유화되었기 때문에 나중에 외부인이 푸저우에서 주택을 구입하는 데 기본적으로 장애물이 없었기 때문에 새로운 정책은 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다.
“차이점은 푸저우가 원래 무기준 정산 제도를 시행했다는 점이다. 푸저우에서 일하면 정산이 가능하지만 이번에는 정산 과정을 단순화하고 새로 추가하는 것에 지나지 않는다. 농촌에 등록된 영주권을 가진 일부 사람들은 푸저우에 와서 정착하기를 원하지 않습니다. "위의 마케팅 담당자는 이러한 사람들이 집을 구입하기 위해 푸저우에 오기 위해, 이는 궁극적으로 주택 가격과 시장 수용도, 즉 주택을 구입할 가치가 있는지 여부에 따라 달라집니다. 결국 전염병 등의 요인으로 인해 시장의 전반적인 구매력이 크게 감소했습니다.
“이번 구매 제한 완화의 주요 목적은 푸저우시 우청구의 재고를 해소해 기업들이 최대한 빨리 자금을 회수하고 푸저우 지역 책임자인 장슈자오(Zhang Shujiao) 시장을 활성화하기 위한 것”이라고 말했다. CRIC의 연구에 따르면, 지금은 첫 번째 단계에 불과하며 다음 단계에서는 계약금 비율이 더욱 자유화될 것으로 예상됩니다.
실제로 푸저우는 이전에도 주택공제자금대출에 대한 계약금 비율을 낮췄다. 올해 2월 1일부터 순수주택공제자금대출을 2차로 신청할 경우 첫 주택공제자금대출을 신청할 경우 계약금 비율이 50%에서 40%로 조정되며, 계약금 비율은 30%가 될 것입니다.
판매 주기는 거의 20개월입니다.
지난해부터 많은 부동산 회사가 채무 불이행을 했으며 심지어 긴축 상황으로 인해 '폭발'했습니다. 이는 주택 구매자의 관망 분위기를 어느 정도 강화했습니다.
“지난해 하반기부터 금융금리 긴축이 지속돼 대출 수준에서는 주택 구입자에게 그다지 우호적이지 않다. 계속해서 기다려 보기로 결정했습니다.” 위에서 언급한 마케팅 담당자는 기자들에게 푸저우 우청구의 상업용 주택 철거 주기가 거의 20개월에 이르렀으며 시장 공급 과잉이 여전히 명백하다고 말했습니다. "이러한 맥락에서 구매 제한을 적당히 완화하는 것은 시장 수요와 공급의 균형에 도움이 되며, 공급에 대한 구조적 압력을 완화하는 데 더 도움이 됩니다.
CRIC 데이터에 따르면 12월 말 기준입니다. 2021년 푸저우 5개구 상업용 주택 총 재고량은 약 585.42만㎡이며, 그 중 디펀장(Difenjiang), 싼장커우(Sanjiangkou), 북구(North District) 재고가 모두 80만㎡를 초과하고 재고량이 많다.
국가통계국 자료에 따르면 푸저우 신규 주택 가격은 지난해 4월부터 11월까지 계속 하락세를 보이다 지난해 12월부터 반등하기 시작했다. 올해 2월은 1월에 비해 소폭 감소했다.
푸저우의 신규 주택 시장은 지난해 하반기부터 계속 바닥을 쳤고, 많은 부동산 프로젝트도 일부 할인 프로모션을 시작하거나 가격을 물량으로 교환하기 위해 유통 지점을 늘렸습니다. 마케팅 담당자는 "대부분의 부동산 프로젝트는 주로 유통에 의존하고 있는데 지금은 신규 프로젝트도 많이 나오고 있다"며 "마케팅 포인트가 10%까지 올라갔지만 감히 가격을 낮추지 못하고 홍보로만 홍보한다"고 말했다. 특별 가격 방이나 업무 관련 주택."
“구매자는 항상 조금 더 기다리기를 원합니다. 어쩌면 가격이 더 낮아질 수도 있습니다.”위의 마케팅 담당자는 작년부터 거의 푸저우 프로젝트의 절반이 채널을 통해 판매되었습니다. 게다가 100만 위안짜리 주택에는 10만 위안의 수수료가 필요하지만 유통 플랫폼이 그 일부를 차지하기도 하지만 상당 부분이 고객에게 돌아간다.
“하지만 유통 플랫폼이 이런 방식으로 운영되지 않으면 고객을 유치할 수 없을 것입니다. Langqi, Mawei, Guihu 등 푸저우의 주요 도시 지역에서 멀리 떨어진 일부 프로젝트는 다른 지역은 높은 수수료에 의존하여 판매합니다. 다른 지역은 Fuzhou의 Cangshan Chengnan 섹션과 비슷하며 치열한 경쟁으로 인해 배포 포인트가 5포인트 정도이고 일반적으로 약 3포인트입니다. >
물론 푸저우에도 중심 도시권에 위치한 핫스팟이 있는데, 신규 주택 공급이 적고 수요가 많아 신규 주택 매매가 상대적으로 낙관적이다. 이는 또한 푸저우의 부동산 시장에 명백한 양극화를 초래했습니다. 주변 시장은 차갑고 판매를 촉진하기 위해 높은 분배가 사용되는 반면, 주요 도시의 좋은 위치에 있는 프로젝트는 상대적으로 잘 판매됩니다.
현재 푸저우시는 구러우(Gulou), 타이장(Taijiang), 창산(Cangshan), 진안(Jin'an), 마웨이(Mawei), 창러(Changshan) 등 6개 구와 민허우(Minhou), 롄장(Lianjiang), 뤄위안(Luoyuan), 민칭(Minqing), 융타이(Yongtai), 핑탄푸칭(Pingtan and Fuqing) 등 6개 현을 관할하고 있습니다. 도시.
Jialun 시장 조사 센터의 통계에 따르면 지난 6주 동안 푸저우 5개 구의 상업용 주택 거래량은 크게 변하지 않았으며 2,600가구 이상 거래 가격도 모두 변하지 않았습니다. 지난주 평균 거래 가격은 25,841위안/평방미터였습니다.
지난 8주 동안 푸저우시 5개구 신규 주택 거래량 및 가격 추이 출처: 지아룬 시장 조사 센터
토지 시장은 계속 황량하다
장수자오의 견해에 따르면 현 상황 푸저우 시장은 여전히 얼어붙은 상태로 풀리기를 기다리고 있으며, 특히 토지 시장은 여전히 황량하다.
3월 16일, 올해 푸저우의 1차 토지 집중 경매가 종료됐는데, 17개 필지 중 3개 필지는 현장 취소, 2개는 불합격, 8개는 저가 매각됐고, 8개 필지가 낙찰됐다. 4개는 프리미엄으로 판매되었습니다. 이번 토지경매를 통해 취득한 토지의 70%를 차지하는 국영기업의 비중이 더욱 높아졌음에도 불구하고 토지시장 하락세를 되돌리지는 못했다.
올해 1차 푸저우 중앙집중식 토지경매의 프리미엄율은 4.42%에 불과했다. 실제 토지 2필지가 철회돼 경매에 실패했지만 상황에 따라 시작 가격은 175억 8천만 위안으로 거래 가격은 77억 위안에 불과해 지난해 3차 중앙 집중식 경매에 비해 약 47% 감소했습니다.
“지난해 9월 이후 부동산 업계의 신용 측면이 개선됐지만, 지방자치단체의 분양자금 관리 강화, 시장 순환 조정, 부동산 경기 둔화 등이 복합적으로 작용한 영향이다. 부동산 업계는 기업의 현금 흐름 압박이 여전히 높으며, 토지 취득에 대한 민간 주택 회사의 열정은 계속해서 압박을 받고 있으며, 투자 강도가 낮다는 것은 부인할 수 없는 사실입니다.
장수자오는 토지시장 회복 여부는 금융적인 측면과 예전처럼 부동산 회사에 자금을 투입할 수 있는지 여부에 달려 있다고 말했다. 춘절 이후 고위 관계자들은 부동산 업계를 안정 국면으로 이끌고 부동산 기업에 구제책을 마련하겠다는 입장을 꾸준히 밝혔다. 그러나 현재 리스크 관련 부동산 회사의 자금 문제는 진정으로 해결되지 않았습니다.
“올해 푸저우에는 상업용 주택 토지에 참여하는 민간 기업이 기본적으로 없다”고 장수자오는 <일간경제신문> 기자에게 지난 2차 이후 민간 주택 기업이 토지 공급에 집중했다고 말했다. 3차례의 토지경매는 기본적으로 사라졌고, 임대주택과 정착주택용 토지에 민간 주택회사가 가끔 등장하기도 했다.
위 마케팅 담당자는 푸저우가 현지 경매에서 가격에 대해 양보하지 않았으며, 특히 순수 상업용 주택과 토지 가격이 이전에 비해 상승했기 때문이라고 말했습니다. % 프리미엄 규칙, 시작 가격 부동산 회사에 남겨진 이익 마진은 이미 매우 작습니다. "예를 들어, 푸저우 동부 2환 도로에 있는 두 개의 고품질 토지의 시작 가격은 평방미터당 30,000위안에 가깝습니다. 정부가 판매 지침 가격을 완화했지만, 올해 이 가격에 판매하기는 어렵습니다. 현재 시장에서는 많은 회사가 첫 번째 라운드에서 추적이 취소됩니다.
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58 Anjuke 부동산 연구소 소장 Zhang Bo는 기자들에게 앞으로 더 많은 도시가 구매 제한을 완화할 것이라고 말했습니다. 국가 규제 완화 속도로 판단하면 첫 번째- 2급 핫스팟 도시는 일반적으로 규모가 작고 느리며, 3, 4급 도시와 재고가 많은 일부 2급 도시는 구매 제한 자체를 완화하는 정책 유형입니다. 이는 시장 개선 요구와 일부 외부인의 첫 주택 구입 수요를 자극하는 중요한 정책이기도 합니다. 이러한 정책이 도입되면 시장 압력이 너무 강해지고 시장 신뢰 구축에 대한 내부 수요가 높아진다는 의미입니다.
그러나 장수자오는 최근 시장에서 여전히 구매자와 판매자 사이의 게임 행위가 존재하지만 일반적인 환경과 내부 시장 동향 등 외부 요인의 영향을 받고 있다고 말했다. , 주택 구매자의 관망 분위기는 계속 높아질 것입니다. “부동산 거래 현상이 푸저우 중부 지역으로 더욱 확산 될 것으로 예상됩니다. ”
(원본: 메이징 부동산, 마음에 드시면 위챗 계정 메이케디찬을 팔로우해주세요)
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