부동산 신탁이란 무엇인가요?
간략한 소개
부동산 신탁 구조도
부동산 신탁은 영어로 "부동산 투자 신탁"으로 REITS라고 불리며, 두 가지 측면을 포함합니다. 의미: 1. 부동산 신탁이란 부동산 소유자(신탁자)가 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위해 부동산을 수탁자에게 소유권을 이전하여 규정에 따라 관리 및 사용할 수 있도록 하는 법적 관계입니다. 두 번째 신탁계약은 부동산펀드신탁으로, 신탁투자회사에 대한 신뢰를 바탕으로 고객이 합법적으로 보유하고 있는 자금을 신탁투자회사에 위탁하고, 신탁투자회사는 그 자금을 실물자산에 투자하는 것을 말합니다. 수익자의 이익이나 특정 목적을 위해 고객의 희망에 따라 부동산 산업을 자체적으로 관리하고 처벌합니다. 이는 우리나라에서도 널리 활용되고 있는 부동산 금융방식이기도 하다.
2003년 6월 중앙은행이 부동산 회사에 대한 은행 자금조달을 제한하는 문건 121호를 발행하면서 부동산 신탁이 기업들의 핫스팟이 되기 시작했다. 부동산신탁이란 고객으로부터 부동산신탁기관에 위탁하여 수익자의 이익을 위하여 고객이 위탁한 부동산 및 관련 자산을 관리, 운용 또는 처리하는 신탁행위를 말합니다.
2 발전사
1883년 미국은 처음으로 보스턴 개인 재산 신탁(Bost
상하이 국제 금융 센터
)을 설립했습니다. 그러나 1920년이 되어서야 미국 투자산업이 획기적인 발전을 이루게 되었다. 이 역시 전후 미국의 많은 부유층이 보유한 과잉자금 때문이었다. 1929년 뉴욕 주식시장이 폭락하자 미국 증권거래위원회(SEC)는 투자회사를 규제하기 시작했다. 미국은 투자자의 권익을 보장하기 위해 일련의 연방 증권 거래 활동을 시작했으며, 1933년 증권법, 1934년 증권 거래법, 1935년 공공 유틸리티 지주 회사법, 1939년 신탁계약법은 1940년에 제정되었다. 투자회사법과 투자자문법이 제정되었는데, 이는 향후 투자회사의 경영규칙의 기본 틀이 될 것이다. 1940년 미국 투자회사법 제4조에 따르면 투자회사는 액면금액증서회사, 단위투자신탁회사, 관리회사 등 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
그 중 운용회사는 3가지 투자회사 중 가장 많이 사용되는 형태로 투자회사법 제5조에 따르면 폐쇄형 투자회사, 개방형 투자회사로 구분할 수 있습니다. 유형(투자회사에는 개방형), 다각화형 및 비다각화형의 4가지 유형이 있습니다. 매사추세츠 비즈니스 신탁(Massachusetts Business Trust)은 REIT의 전신으로, 처음에는 기업이 투자 목적으로 부동산을 보유하는 것을 금지하는 주법을 피하기 위해 신탁 형식을 채택했지만, 점차 법인세를 피하기 위해 부동산 투자로 발전했습니다. 미국 대법원은 사업신탁이 회사와 유사하며 연방 법인조직으로 과세돼 발전이 정체되고 있다고 판단했다. 그러나 투자신탁 규제의 지속적인 개선과 양호한 경제 발전 추세로 인해 미국의 투자신탁 발전은 점점 더 강력해지고 있습니다. 투자 신탁의 장점에 초점을 맞춰 미국 의회는 1960년 본토 세법 개정안을 통과시켜 공식적으로 REIT를 창설하고 해당 법 제856~859조의 관련 조직, 소득 및 소득 분배 요건을 충족하는 모든 REIT가 면세 혜택을 누려보세요.
즉, REIT가 회사 형태로 구성되더라도 법인세는 부담하지 않고, 주주나 투자자에게만 개인소득세를 부과하므로 REIT는 일반적으로 REIT입니다. 투자미디어 채널의 기능을 갖고 있는 것으로 간주된다.
1976년 미국 의회는 REIT가 비법인 신탁이나 기업에 의해 조직되어야 한다는 요건을 삭제한 조세 개혁법을 통과시켰습니다. 따라서 오늘날 미국에서 REIT의 조직 형태는 기업 조직이나 신탁일 수 있지만 반드시 REIT이어야 합니다. 연방 소득세의 의미 내에서 비은행 또는 저축 기관. 대출 기관이나 보험 회사와 같은 회사는 이러한 기관을 통해 대중으로부터 자금을 조달합니다. 위험분산의 원칙에 따라 부동산 투자나 주택담보대출에 대한 신탁투자 등을 주로 영위하고 있으며, 기본구조는 4개 기업으로 구성되어 있습니다. : 부동산투자신탁기금, 관리회사, 관리인 및 투자자. 그러나 1986년 조세법인개혁법 조항에 따라 REIT는 REIT 관리의 일상적인 활동을 수행하기 위해 독립적인 부동산 전문가를 고용해야 합니다.
3 성격분류
부동산신탁업의 내용은 비교적 광범위하며 성격에 따라 나눌 수 있다.
①부동산신탁예금 등 수탁업무 , 부동산신탁대출, 부동산신탁투자, 부동산신탁대출 등
②주식 및 채권 발행 대행, 채권·채무 청산 대행, 가옥 대행 등 대행 업무 디자인 등;
③금융리스, 컨설팅, 보증 및 기타 업무.
부동산신탁상품의 자금조달은 은행대출에 비해 부동산개발업체의 전반적인 자금조달비용을 절감할 수 있고, 자금조달에 있어서 유연하고 편리하며, 자금이자율도 저렴하다는 장점이 있다. 유연하게 조정됩니다. 신탁제도의 특수성, 유연성, 고유한 재산분리 및 지분재구성 기능으로 인해 재산권모형, 소득권모형, 선취권모형을 통해 금융혁신을 이룰 수 있어 최고의 자금 조달 방법 중 하나입니다.
4 개발현황
높은 집값에 사람들이 무력감을 느낄 때 '집단적 불안'이 나타난다. 이런 '집단적 불안'이 나타나면 부동산과 관련된 모든 것이 사람들의 불안을 자극하게 되고, 부동산신탁은 자연스럽게 '불안'하게 된다. 실제로 우리가 살다 보면 소문으로 인해 회사가 망하는 경우가 많이 있습니다. 신용사회에서 '낙타의 허리를 부러뜨린 마지막 지푸라기'는 소문이나 의도치 않은 오해로 보일 수도 있지만, 그 이면에는 '집단적 불안'이라는 부조리가 숨어 있다. 인터넷 시대에는 정보의 전달이 더욱 편리해지면서 정보의 식별이 더욱 중요해졌습니다.
[1] 밤새 비가 내려도 부동산신탁은 난항을 겪고 있다고 할 수 있다. 부동산업체들의 촘촘한 자본망으로 인해 부동산신탁 환매위험이 커졌다. 상하이와 베이징 부동산 회사의 환매 문제로 인해 시장의 우려가 커지고 있습니다. 이는 또한 많은 투자자들이 부동산 신탁을 두려워하게 만듭니다. 부동산신탁상품은 많은 문제점을 안고 있지만 이러한 상품을 완전히 무시할 수는 없습니다. 관련 전문가들은 일반적으로 부동산 신탁 상품의 수익률이 상대적으로 높기 때문에 투자자는 구매 시 신중해야 합니다. 먼저 프로젝트 자체의 품질을 살펴보고 두 번째로 실물의 위험 관리 조치를 살펴봐야 합니다. 셋째, 신탁회사의 자격에 따라서도 달라진다. 부동산 신탁에는 여전히 투자 가치가 있습니다.
그러나 전문가들은 부동산 신탁 상품을 구입할 때 눈을 떼지 말 것을 권고합니다. 프로젝트의 품질을 검토하는 것 외에도 우리는 제품의 위험 관리 조치를 엄격하게 통제해야 하며, 일방적으로 높은 수익을 추구하는 과정에서 프로젝트 및 제품 위험을 무시해서는 안 됩니다. 또한, 신탁회사를 선택할 때에는 상대적으로 탄탄한 주주 배경과 재무건전성을 갖춘 공기업 신탁회사가 발행한 상품을 선택하도록 노력하세요.
투자 유형 측면에서 보면 주식시장이 신고점을 거듭하고 있고, 외부 환경에 대한 부정적 뉴스가 지속되고, 반등 조짐이 불분명하며, 리스크 통제가 어려운 상황이다. 부동산 투자는 엄격하게 통제되고 구매 제한의 영향을 받아 부동산 투자 위험이 높아집니다. 이에 비해 기존에 발행된 부동산신탁의 연환산 기대수익률은 대부분 10을 넘습니다. 규제 대상이기는 하지만 부동산신탁은 투자자가 자세하게 이해할 수 있어 자산배분의 한 형태로 이상적인 선택입니다.
5가지 발전 전망
중국 은행감독관리위원회는 2011년 5월부터 점차적으로 부동산 신탁업에 대한 규제를 시작했으며, 창구지도를 통해 부동산업 발행을 계속 축소해왔다.
지난 6월 부동산신탁사업 요건이 사후신고에서 사전신고로 변경되면서 중국은행감독관리위원회가 점차 주도권을 쥐고 주도권을 잡기 시작한 것으로 나타났다. 9월부터 기존 프로젝트의 환매리스크를 하나씩 모니터링해야 한다. 그러다가 그린타운 사건이 터졌다. 이번 일련의 조치는 중국 은행감독관리위원회가 부동산 신탁사업을 바로잡으려는 의지와 강도를 보여주는 것이다. 이번 신탁 4개사의 영업정지 사태는 업계에 다시 한번 경종을 울렸다.
규제당국의 엄격한 통제와 신탁망의 적극적인 조정으로 부동산신탁사업은 상당한 냉각 추세를 보이고 있다. 어제 신탁조사기관 푸이포춘이 발표한 9월 신탁시장 월간보고서에 따르면 9월 부동산 분야 신탁상품 발행량은 49건으로 전월보다 25개 모델이 줄었고 비중도 2.57% 감소했다. 전철기.
이번 중단은 중국 은행감독관리위원회가 부동산 신탁업의 중단 여부에 대해서는 아직까지 엄격한 통제를 이어가겠다는 신호로, 아직까지 소식은 나오지 않았지만 통제 정책이 이뤄지고 있는 것으로 볼 수 있다. 점차 다양한 신탁회사에 적용되기 시작했습니다. 과거 부동산신탁의 급속한 발전으로 인해 이로 인해 위험이 축적되기도 했으며, CBRC의 움직임 역시 위험 통제를 고려한 것입니다.
6대 자금조달
부동산신탁투자기관이 신탁업무를 수행하기 위한 기본조건은 자금조달이다. 부동산
펀드형 부동산신탁
부동산신탁기관의 자금조달 경로와 방법은 은행과 다릅니다.
부동산신탁펀드
부동산신탁투자회사가 부동산신탁투자업 및 기타 신탁업을 영위하기 위해 설정한 운전자금입니다.
우리나라 신탁투자회사의 주요 재원은 재정배분, 사회자금 조달, 자기보유금 등이며,
부동산신탁예금
은 신탁 내부의 신탁을 말한다. 투자 기관이 취급하는 특정 자금 출처의 범위. 자금 출처의 범위, 기간 및 이자율은 모두 중국인민은행이 규정하고 공시하며 조정합니다.
자금 조달 신탁 및 대행사 자금 조달
이것은 신탁기관이 기업, 기업당국 및 기관, 단체, 기관 등을 대신하여 직접 또는 대리하여 채권 및 주식을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 말합니다.
자금신탁
고객의 위탁을 받은 신탁기관, 자체적으로 금전자금을 운용하는 신탁업자. 신탁 자금의 출처는 각 단위의 재량에 따른 자금이거나 단위 및 개인이 소유한 자금이어야 하며 주로 단위 자금, 공공 복지 기금 및 노동 보험 기금을 포함합니다.
***동일한 투자 자금
***동일한 투자 자금
p>투자 펀드나 뮤추얼 펀드는 국내 대중에게는 비교적 새로운 투자 도구이지만 해외에서는 100년 이상의 역사를 갖고 있으며 점점 더 발전하고 있는 현대 증권 분야의 투자 도구입니다. 유망 산업은 선진국 금융 시장에서 상당히 발전된 투자 시스템임이 입증되었으며 중요한 금융 도구가 되었습니다.
7가지 투자 분류
다양한 펀드 투자 방향에 따라 REIT는 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다:
자본 유형
(EQUITY REIT) . Equity REIT는 부동산에 직접 투자하여 소유하며, 수익은 주로 부동산의 영업수익에서 나옵니다. 인컴리츠의 투자 포트폴리오는 사업 전략에 따라 크게 다르지만, 대개 쇼핑몰, 아파트, 오피스 빌딩, 창고 등 수익 창출이 가능한 부동산을 주로 보유하고 있습니다. 투자자의 소득은 임대 소득뿐만 아니라 부동산 평가 소득,
모기지 유형
(MORTGAGE REIT)에서도 발생합니다. 주로 금융중개 역할을 하며, 조달된 자금은 각종 주택담보대출 발행에 사용됩니다. 주요 수입은 주택담보대출 발행 시 징수된 취급수수료 및 주택담보대출 이자, 주택담보대출의 임대료 및 임대료에서 발생합니다. 참여 모기지 대출을 통해 얻은 부동산 부가가치 소득
하이브리드
(하이브리드 REIT). 이름에서 알 수 있듯이 이 유형의 REIT는 부동산 자산에 투자할 뿐만 아니라 부동산 담보대출에도 참여할 수 있습니다.
초기 부동산신탁은 부동산에 대한 재산권을 확보해 영업수익을 얻는 것이 목적인 주식신탁이 주를 이루었다.
모기지 신탁은 빠르게 발전하여 이제 소유권 신탁을 능가했습니다. 주로 장기 부동산 모기지 대출과 모기지 증권 구매에 종사하고 있습니다. 그러나 하이브리드는 의심할 여지 없이 미래 발전의 방향이다. 이 외에도 REIT에는 다양한 분류 방법이 있습니다.
예를 들어 주식을 추가 발행할 수 있는지 여부에 따라 공개형과 폐쇄형으로 나눌 수 있다. 폐쇄형 REIT는 발행 횟수가 제한되어 있으며 마음대로 신주를 발행할 수 없습니다. 반면, 개방형 REIT는 새로운 부동산에 대한 투자 자금을 늘리기 위해 언제든지 신주를 발행할 수 있습니다. 기간이 정해져 있는지 여부에 따라 고정형과 무기한형으로 나눌 수 있습니다. 고정기간 REIT는 펀드 발행 개시 시점부터 일정 기간 내에 펀드를 매각 또는 청산하고 투자수익을 주주들에게 분배하기로 사전에 약정한 것을 말하며, 무기한 REIT는 없습니다. 투자대상의 결정 여부에 따라 특정형과 불특정형으로 구분됩니다. 펀드가 조성될 때 특정 부동산이나 주택담보대출에 구체적으로 투자하는 투자자를 특정 REIT라고 하며, 반대로 펀드가 조성된 후 적절한 투자 대상을 결정하는 투자자를 비특정 REIT라고 합니다.[2]
8 운영 프로세스
부동산 신탁의 운영 프로세스는 기본적으로 미국 모델과 일본 모델의 두 가지 모델로 나눌 수 있습니다. 최종 분석에서 이 두 모델은 자본신탁과 부동산자산신탁의 차이점이다. 국가별 여건이 다르기 때문에 미국은 자본신탁 REIT에 더 중점을 두고 있는 반면, 일본은 부동산자산신탁 REIT에 더 중점을 두고 있다.
9 미국 모델
미국의 부동산 신탁은 대개 자금 형태로 등장하며, 설립 단계의 주요 운영 프로세스는 다음과 같습니다.
부동산 시장 정책
(1) 평가 자금. 펀드 스폰서들은 자신들의 요구에 부응하기 위해 필요한 자금 규모를 추정하고, 자금조달 수단으로 REIT 펀드를 선택하는지 확인하며, 투자 대상의 수익성이 목표를 달성할 수 있는지 고려하는 등의 REIT 자금 조달 계획을 세웁니다. 필요한 수익률 등
(2) 인수자, 발기인 및 인수자에게 연락하여 투자 세부 사항, 자금 조달 세부 사항 및 인수 방법을 포함하여 투자 및 자금 조달 문제를 논의합니다.
(3) 변호사와 회계사에게 문의하세요. 자격을 갖춘 변호사 및 회계사와 자금 신청 및 발행과 관련된 법률 및 회계 문제에 대해 논의하고, 설립 과정 전체를 담당할 법률 회사 및 회계 법인을 선택하고, 신청 서류를 준비합니다. 이때 투자 계획의 재무 타당성 분석이 이루어집니다. 기본적으로는 물론이죠.
(4) 부동산 컨설팅 회사에 문의하세요. 향후 펀드의 운용 및 관리를 부동산 컨설팅 회사가 맡는 경우에는 대상자와 협의하여 REIT 경영컨설팅 계약을 체결하여 권리와 의무를 결정해야 합니다.
(5) 모든 서류가 준비되면 SEC에 자금 조달을 신청할 수 있습니다. 신청이 성공한 후 관리인을 결정하고 REIT 계약에 서명해야 합니다.
부동산신탁이 설립되어 증권거래소에 상장되면 본격적인 운영단계에 들어갑니다. 이러한 증권은 일반적으로 신용 평가 기관의 평가를 받아야 한다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 부동산투자신탁회사는 설립단계에서 약정한 약정에 따라 투자계획을 집행하여야 하며, 관리기관은 부동산투자신탁회사의 지시에 따라 업무집행 및 부동산 매매, 수수료 징수 등의 사항을 집행하여야 합니다. 지불, 임대료 및 관련 사업 투자 수입과 비용. 투자자는 브로커를 통해 REIT 증권을 구매하고, 관리인으로부터 투자 수익을 얻습니다.
미국의 부동산 신탁 증권 최초 공모 등록은 1933년 증권법 Form-11을 기반으로 합니다. 이 형식에는 REIT의 투자 정책, 관련 활동에 대한 자세한 공개가 필요합니다. 투자정책, 부동산 현황, 재산 처분정보, 운용회사와 투자회사 간의 관계 등을 안내합니다. 물론, REIT는 등록 없이 사적으로 발행할 수도 있지만, 1933년 증권법 REGULATION D(RULES 501-506)에 따라 사모 공모의 투자자 수 상한은 35명입니다. 공개 발행이 완료된 후, 1934년 증권거래법에 따라 REIT는 보고 의무가 있습니다.
또한, 부동산신탁의 구조, 자산 활용 및 수입원에 대해서도 엄격한 요건을 부과하고 있습니다. 연간 소득의 %는 주주들에게 분배되어야 합니다. 조달 자금의 대부분은 부동산 사업에 투자되어야 하며, 자산의 75% 이상이 동시에 부동산, 모기지 채권, 국채로 구성됩니다. , 총 소득의 최소 75%는 임대료, 모기지 소득 및 부동산 판매에서 발생합니다. 과세 측면에서 REIT는 규정에 따라 우대를 받습니다. REIT는 과세 재산이 아니며 법인세가 면제되므로 이중 과세 가능성이 없습니다.
10 일본 모델
운영 프로세스는 다음과 같습니다.
(1) 부동산 회사는 토지와 건물을 투자자에게 판매하고 투자자는 토지에 대한 비용을 지불합니다. 건물의 가격이 부동산 회사에 주어지는 경우
(2) 투자자가 부동산 투자 신탁 회사에 부동산 재산권을 위탁하여 운영 및 관리하는 경우
( 3) 신탁회사는 부동산 전부를 부동산회사에 임대하고 회사로부터 임대료를 징수합니다.
(4) 부동산회사는 임차인에게 부동산을 전대하고 임대료를 징수할 수도 있습니다.
(5 ) 신탁 회사는 투자자에게 배당금을 분배합니다.
(6) 신탁 은행은 또한 부동산을 시장에 판매하고 임대인으로부터 가격을 얻을 수도 있습니다. 구매자에게 제공한 후 투자자에게 비율에 따라 분배합니다.
11 참고의의
미국과 일본의 부동산투자신탁 개발의 경험과 교훈을 연구한 결과, 다음과 같은 점에 주목해야 한다. 우리나라 부동산 투자신탁 산업의 발전:
p>
(1) 우리나라 부동산 투자신탁은 이론상으로는 아직 거의 공백 상태에 가깝습니다. 투자신탁을 조속히 추진하고, 부동산 유동화를 위한 정책의 시장화를 추진한다. (2) 부동산투자신탁의 특성을 정확하게 이해한다. 부동산투자신탁은 새로운 금융상품으로서 그 자체의 조건과 발전규칙을 가지고 있으며, 단지 은행의 부실자산을 처리하는 데만 사용될 수는 없습니다. 부실 자산)을 처리하는 데 사용되며, 금융 기관의 부실 자산을 이전하기 위해 초기 특성을 활용하기 위해 개발하는 것은 말할 것도 없습니다.
(3) 정책적 측면에서는 부동산투자신탁의 특성에 맞게 관련법령, 조세, 금융 및 증권거래, 기타 관련법규를 제정하여 공정성, 정의, 부동산투자신탁산업의 건전하고 합리적인 발전을 도모합니다.
(4) 부동산 유동화 개발과정에서는 부동산 유동화 관련 상품 및 이를 지원하는 상품을 개발하고 다수의 기관투자자를 육성하기 위한 노력이 이루어져야 한다.
(5) 우리나라 부동산산업은 이제 막 발전하기 시작했다. 부동산투자신탁의 발전을 통해 완전한 부동산 투자관리 및 전략체계를 구축해야 한다.
국내 부동산 금융 정책 환경에서 부동산 개발업자들은 더 많은 자금 조달 채널과 새로운 금융 파생 상품을 기대하고 있습니다. 새로운 금융수단으로 부동산투자신탁기금의 등장과 발전을 장려하고 지원하며, 사회자금, 은행자금, 해외자금, 시외자금, 주민개인자금 등이 실물투자에 적극 참여할 수 있도록 유도할 필요가 있다. 사유지. 국제적으로 널리 알려진 부동산 투자 신탁 모델을 학습하고 REIT 자금을 적시에 육성 및 개발함으로써 은행 시스템의 부동산 대출 위험 집중 문제를 극복할 뿐만 아니라 지속적이고 안정적인 우리나라 부동산산업의 건전한 발전을 기원합니다. [3]
12가지 기능
1. 부동산 고객에게 안정적인 금융 채널을 제공하고 부동산 기업의 건전한 발전을 촉진할 수 있습니다. 중국의 부동산 개발 회사는 대부분 자체 자본금이 20위안 미만이며, 은행 대출은 높은 부동산 개발 비용 등의 요인으로 인해 제한되는 경향이 있어 일반적으로 부동산 매매 또는 임대에 오랜 시간이 소요됩니다. 자금이 부족한 상태입니다. 따라서 신탁수단을 활용하여 자금을 조달하는 것이 효과적인 방법이 되었습니다.
부동산 신탁
2. 부동산 신탁은 자본 시장의 투자 다양성을 풍부하게 하고 투자자에게 안정적이고 수익성 있는 투자 채널을 제공할 수 있습니다. 특히 계속되는 주식시장 사기, 주가 정체, 은행예금 금리 급락 등의 상황에서 안정적인 투자 수익창출을 모색하는 대규모 자금이 절호의 기회를 맞이하고 있습니다. 투자자의 요구에 맞는 선택입니다.
3. 부동산신탁은 신탁회사의 사업범위를 넓힐 수 있으며 신탁산업의 비약적인 발전을 위한 중요한 기회이다. 20년 넘게 중국 신탁산업이 발전해 온 것을 보면 신탁산업의 입장은 저축을 흡수하기 위해 저축청탁 등의 부정행위를 기댈 곳이 없어 늘 혼란스러운 상태에 있었다. 고금리 사태가 반복되면서 금융시장이 교란되고 정부 개입이 거듭되면서 신탁업의 '운영 범위'가 점점 좁아지고 사업 규모도 점점 작아졌다. 2001년 10월 1일 '신탁법'이 시행되면서 신탁산업의 표준화된 발전에 새로운 활력을 불어넣게 되었습니다. 모든 것이 개선을 기다리고 있는 상황에서 신탁산업에 있어서는 부동산신탁이라 할 수 있습니다. 현실적이고 강력한 돌파구입니다.
13 유사한 차이점
REIT와의 차이점
첫째, REIT는 일반적으로 상장 또는 비상장 회사로부터 부동산 자산을 취득하는 표준화되고 협상 가능한 금융 상품입니다. 자산 매각 소득의 대부분은 부동산 임대 소득, 부동산 담보 이자 또는 부동산 매매 소득에서 발생하며 이는 중국 부동산 신탁 계획에 상장되어 유통될 수 있습니다. 200개 계약으로 제한되는 비영리 단체의 집합입니다. 표준화된 금융 상품은 일반적으로 부동산 자산 패키지 취득을 포함하지 않으며, 이들의 수입은 신탁 계획의 계획 설정에 따라 달라집니다. 2차 시장이 없으며 그럴 수 없습니다. 증권거래소에 상장되어 유통되고 있습니다.
둘째, REIT를 투자자에게 돌려주기 위해서는 수익의 대부분을 투자자에게 분배해야 합니다. 예를 들어, 미국은 벌어들인 이익의 95%를 중국의 실질화폐 수익에 분배하도록 요구합니다. 투자자에게 유산 신탁 계획 신탁 계획에서 합의된 수익은 일반적으로 약 3~9입니다.
셋째, REIT의 운영 방식은 자금을 제공하고 투자 운영을 위해 자산 관리 회사 또는 운영팀을 구성하는 것입니다. 중국의 부동산 신탁 계획의 운영 방식은 자금을 제공하고 사용의 안전을 감독하는 것입니다. 자금을 조달하거나 프로젝트 회사의 운영에 일부 또는 일부 참여하여 보상을 받습니다.
넷째, REIT의 상품 주기는 일반적으로 8~10년이며, 부동산 개발 후 완료된 부동산 프로젝트의 운영에 더 중점을 두고 있습니다. 중국의 부동산 신탁 상품 주기는 일반적으로 1~10년으로 더 짧습니다. 3년.
다섯째, REIT의 세제혜택 : 신탁소득을 수혜자에게 배분하면 REITS는 법인세, 양도소득세가 면제되고, 배당 후 이익에 대해서는 해당 세율에 따라 소득세가 부과됩니다. . 중국에는 부동산 신탁 계획에 대한 관련 세금 약정이 없습니다.
여섯째, 중국의 부동산신탁 개념은 비교적 광범위하며 리츠형, 대출신탁, 우선거절신탁, 재산권신탁, 수익권양도신탁 등을 들 수 있다. 등.
간단히 말하면 리츠는 전문투자기관이 업무용 빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 공공건물 등 상업용 건물에 투자하는 투자자금이다. 직접적으로 돈을 쓰지 않고 부동산에 투자하는 대신 혜택 증서를 받고 보상은 배당금 형태로 이루어지며 REIT는 공개 거래 상장이 가능해 투자자들도 공개시장에서 매매해 자본금을 얻을 수 있다. 이득.
14 위험 통제
부동산 신탁의 주요 위험은 다음과 같습니다. [2]
(1) 보상 위험. 중앙은행이 발표한 신탁투자회사의 기금신탁 관리에 관한 경과조치에서는 신탁회사가 신탁계약을 위반하여 인가 없이 영업을 한 경우에만 신탁회사가 투자자의 손실을 배상할 책임을 진다고 규정하고 있습니다. 즉, 신탁회사는 운영 중 발생하는 위험에 대해 책임을 지지 않습니다. [2]
(2) 프로젝트 위험.
단일 프로젝트의 리스크는 평가 및 예측이 어려운 경우가 많습니다. 신탁회사가 신탁상품을 발행할 때 의도적이든 무의식적으로든 프로젝트의 수익 전망을 소개하는 경우가 많으며, 투자자가 신탁회사의 권고사항을 신뢰하고 이행하지 않는 경우에는 프로젝트 리스크를 거의 공개하지 않습니다. 신중한 결정을 내리면 많은 잠재적인 위험에 직면하게 됩니다. [2]
(3) 운영 위험. 신탁회사의 실제 운영은 상대적으로 어렵다. 우리나라의 '자본신탁관리대책'은 펀드신탁 한도가 200개로 정해져 있는데, 일반 투자자들은 일반적으로 20만~30만~30만~40만개 정도의 자금을 보유하고 있는데, 부동산 융자가 많기 때문에 1억~2억이 필요한 경우도 있다. , 200부 한도로 단일 금액이 너무 커서 자금조달에 어려움을 겪고 있습니다. 신탁플랜의 “계약건수는 200건을 초과할 수 없고, 청약 개시 시점은 5만원 이상이어야 한다”는 점은 개인투자자들이 받아들이기 쉽지 않다. [2]
(4) 자신의 위험. 부동산 신탁 자체에도 결함이 있습니다. 예를 들어, 비즈니스 모델이 분산되어 있고 운영 위험이 높으며 운영 모델 측면에서 수익이 낮습니다. 대부분의 상품은 대출 형태로 비교적 단순하며 상품은 양도로 제한됩니다. 인증서를 신뢰하고 유동성이 좋지 않습니다. [2]
신탁회사 역시 신탁투자, 즉 대출의 위험을 통제할 수 있는 효과적인 수단이 부족하며, 일반적으로 은행 자금의 후속 개입 또는 은행 자금으로 대체하여 원활한 퇴출에 의존합니다. 또는 은행 자금으로 프로젝트를 보장하는 경우 프로젝트가 완료되고 판매된 후 자금이 성공적으로 인출될 수 있습니다. 프로젝트가 원활하게 인출될 수 있는지 여부는 은행의 지원 정도에 따라 결정됩니다. 따라서 우리나라의 현재 환경에서 부동산신탁은 은행과 긴밀히 협력해야 하며 단독으로 운영하는 경우 위험이 매우 높습니다. 그러나 향후 은행의 자금대출 여부는 정책적 요인과 환경변화에 따라 크게 영향을 받으며, 신탁회사가 투자(또는 대출) 결정을 내릴 때 이러한 잠재적인 영향요인을 파악하기 어렵기 때문에 신탁회사의 결정에는 항상 일정한 위험이 수반됩니다. , 피할 수 없습니다.
————————————————구분선————————————————————————< / p>
직접 타이핑하지 않은 것은 사실이지만 매우 간단한 요약으로는 문제를 설명할 수 없습니다. 특히 지속적인 법률 및 규제의 제한으로 인해 부동산은 중국 주류 경제의 기둥 중 하나이며 지역 금융의 주요 수입원인 산업 체인은 이후 부동산과 금융 산업 간의 협력에 더 많은 방법과 수단을 제공할 것입니다. 신탁은 해외에서 처음 등장했지만 우리나라 본토에는 완전히 적용되지 않습니다. 친구들이 당신의 프로젝트에 더 적합한 방법을 개발하기 위해 그것을 이해할 뿐만 아니라 그 이유도 이해하기를 바랍니다!
그리고 아직 죄송하다는 말씀드리고 싶습니다. 아직 부동산 신탁연계에 있어서는 초보입니다.