광둥성에서 부동산 관리에 관한 새로운 규정이 도입되어 많은 변화가 이루어졌습니다.
2009년 3월, 새로운 버전의 '광동성 재산 관리 조례'가 발효되었습니다. 새로운 규정에는 소유자 회의, 재산 요금, 주차 공간 사용 등에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 새로운 재산 관리 규정은 소유자가 자신의 권리를 보호할 수 있는 법적 근거를 제공할 뿐만 아니라 현재 재산 관리 상황에 많은 변화를 가져옵니다.
편집자 주: 2009년 3월, 새로운 버전의 '광동성 재산 관리 조례'가 발효되었습니다. 새로운 규정에는 소유자 회의, 재산 요금, 주차 공간 사용 등에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 새로운 재산 관리 규정은 소유자가 자신의 권리를 보호할 수 있는 법적 근거를 제공할 뿐만 아니라 현재 재산 관리 상황에 많은 변화를 가져옵니다.
변경 사항: 소유주 중 10% ~ 20% 이상이 소유주 위원회 설립을 신청할 수 있습니다.
현재 상황
많은 커뮤니티의 경우, 소유주 위원회 설립이 매우 어렵습니다. 소유자 회의를 설정하십시오. Tangde 정원, 광저우 올림픽 정원, Hengjun 정원, Chunlan 정원 등 광저우의 많은 대규모 커뮤니티에서는 소유자 회의 설립 또는 소유자 회의 재선 과정에서 다양한 분쟁을 경험했으며 심지어 유혈 사태까지 발생했습니다. 발생했습니다. 많은 지역사회에서 소유자 회의와 소유자 위원회는 설립, 운영, 감독의 어려움이라는 세 가지 어려운 문제에 직면해 있습니다. 이는 소유자에게 골치 아픈 일이고 사회 안정과 결속력에 영향을 미칩니다.
새로운 규정: '규정' 제13조에서는 소유자의 20% 이상이 공동으로 가도 사무소와 향 인민 정부에 소유자 회의 설립을 요청하는 서면 요청서를 제출할 수 있다고 규정하고 있습니다. . 사용을 위해 인도된 부동산의 건축 면적이 재산 관리 면적의 건축 면적의 50%를 초과하는 경우 소유자는 가도 사무소 또는 향 인민 정부에 서면 요청을 제출할 수 있습니다. 소유자 회의 설립. 전 두 항의 조건 중 하나에 해당하는 경우, 가도 사무실, 향 인민 정부는 30일 이내에 해당 부동산이 소재한 구, 현 인민 정부 부동산 행정 부서와 함께 안내해야 합니다. 소유자 회의를 위한 준비 그룹 구성을 권장하도록 소유자를 지원합니다.
해석: Li Zhuozhang에 따르면 실제로 광저우시는 2007년 초부터 소유자 회의 설립에 대한 승인 권한을 거리 및 향 인민 정부에 위임하기 시작했으며, 각 공동체 소유자 회의는 반드시 현지 거리에 제출해야 합니다. 또는 향 인민 정부가 신청하고 지방 정부의 지도와 감독을 수락하며 광저우 주택 관리국 관련 부서에 제출해야 합니다. 새로운 "규정"의 공식 시행은 소유자 회의를 준비하는 많은 커뮤니티를 홍보하고 안내하는 데 좋은 역할을 할 것입니다.
변경 사항: 두 번째 커뮤니티의 공공 장소에서 발생하는 수입은 모든 소유자에게 귀속됩니다***
현재 상황
현재 광저우의 많은 커뮤니티에서 자산 관리 기업은 재산관리비 외에도 지역사회의 다양한 공공시설을 활용하여 수익을 창출하는 경우가 많습니다. 예를 들어 엘리베이터 액자 광고, LCD TV 광고, 외벽 광고비, 커뮤니티 주차비, 커뮤니티 클럽하우스 및 기타 행사장 임대료 등은 과거 부동산 관리업체가 챙긴 비용으로, 그 비용은 공개된 적이 없다. 소유자와 공유하는 것은 말할 것도 없습니다. 텐허(Tianhe) 지역의 한 커뮤니티 소유자인 저우(周)씨는 “커뮤니티 곳곳에 광고가 붙어 있고, 주차 공간 임대 수입도 적지 않다”며 “돈은 소유자에게 있어야 하는데 부동산 관리 회사가 직접 가져갔다”고 말했다. 그리고 그것이 어떻게 사용되었는지 결코 공개하지 않았습니다. ?'외국 땅'을 빼돌린 자산 관리 회사에 불만이 있었기 때문에 일부 지역 사회에서는 자발적인 권리 보호 조치를 취했습니다.
새로운 규정: "규정" 제53조에서는 재산관리구역 내 계획에 따라 건설된 공공건물 및 공공시설을 무단으로 용도를 변경할 수 없다고 규정하고 있습니다. 누구든지 재산관리구역 안의 도로나 부지를 무단으로 점유하거나 굴착하여 소유자의 공동이익을 해칠 수 없습니다. 건물관리구역 내 소유자 소유의 도로, 녹지, 기타 장소를 주차차량용 주차공간으로 사용하거나, 건물의 일부와 시설 및 장비만을 영업용으로 사용하는 경우에는 반드시 관리감독자의 승인을 받아야 합니다. 관련 소유자와 소유자 회의에 동의하고 법률에 따라 관련 절차를 진행합니다. 벌어들인 소득은 법에 따라 모든 소유자에게 귀속됩니다.
해석: Li Zhuozhang은 광저우의 다양한 커뮤니티에 있는 대부분의 자산 관리 회사가 현재 공공 장비 및 시설의 수익을 자체적으로 보유하고 금융 개방성과 투명성을 거의 구현하지 않는다는 점을 고려할 때 이후에는 가능할 것이라고 말했습니다. 새로운 자산 관리 규정이 공식적으로 시행될 것입니다. 지역 사회 공공 장비 및 시설의 운영 수입에 대한 지역 사회 소유자의 "권리 보호" 물결이 일어날 것입니다.
변경된 3개 지원시설은 동일한 재산관리구역으로 분류된다
현황
광저우에는 오래된 도시와 도시 마을이 많고, 초기 주택개량주택의 경우 이러한 주거지역은 자산관리를 시행할 때 구역설정에 문제가 있는 경우가 많다. 공공 지원 시설 및 장비를 다른 건물과 공유하는지 여부는 다양한 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 또한 일부 커뮤니티에서는 소유자 간 의견 차이로 인해 두 개의 소유자 모임이나 두 개의 자산 관리 회사가 동시에 나타나 커뮤니티 관리에 많은 혼란을 야기하고 있습니다. 두 자산 관리 회사가 동시에 연루된 추이후 빌라에서 소유주인 예씨는 두 자산 관리 회사 사이의 '싸움' 사건에 여전히 겁을 먹고 있다. 그들도 헤어졌어.” 아이들이 눈물을 흘리게 만드는 유리문과 창문이 많이 있습니다! ?
새로운 규정: "규정" 제7조에서는 부동산 건설 토지계획 허가서에서 정한 레드 라인 지도 범위에 따라 부동산 관리 구역을 구분하고 부동산의 실제 시설 및 장비를 결합하도록 규정하고 있습니다. , 커뮤니티 구축 및 기타 요인이 있습니다. 재산의 지원시설 및 장비를 모두 사용할 수 있는 경우에는 하나의 재산관리구역으로 지정해야 하지만, 해당 시설 및 장비를 분리하여 사용할 수 있는 경우에는 서로 다른 재산관리구역으로 지정할 수 있다고 규정하고 있습니다. 자산 관리 구역 소유자 회의가 설립되고 자산 서비스 회사가 자산 관리 서비스를 제공합니다.
해석: Li Zhuozhang은 새로운 규정에 따라 커뮤니티에는 소유자 회의와 자산 관리 회사가 하나만 있을 수 있다고 지적했습니다. 재산지원시설 및 장비의 최대 사용은 재산관리구역을 정하는 기준으로, 시설 및 장비를 독립적으로 구분하여 사용할 수 있는 경우에는 서로 다른 재산관리구역으로 구분할 수 있습니다. 또한, 오래된 도시, 도시 마을 등에서 재산 관리가 시행되지 않는 시가지 주거 지역에 대해 재산 관리가 필요한 경우, 가도 및 향 인민 정부가 재산 관리 구역을 결정한 후 결정하도록 규정되어 있습니다. 관련 오너들의 의견을 구합니다. 관련 기관이 재산 관리 구역의 경계에 대해 분쟁이 있는 경우, 해당 재산이 위치한 구, 현 인민 정부의 부동산 행정 부서는 거리 사무국, 향 인민 정부, 관련 소유주 및 주민의 의견을 구해야 합니다. 해당 부동산이 위치한 위원회.
4대 의결권 변경 : 1가구 1표
현황
기존 재산관리규정에서는 소유자의 의결권을 명확히 규정하고 있으나, '소유부분면적', '건축총면적', 특히 '소유주 수' 등은 득표수를 개산할 때 '국민은 국민이 옳다'고, '어머니는 옳다'고 하는 등 다양한 이해를 낳아왔다. 시어머니 말이 맞다고 하더군요.” 미분양 주택이 많은 개발업자들은 대개 지역별로 투표를 집계하는데, 이는 투표의 공정성을 크게 떨어뜨리고 일부 커뮤니티에서는 분쟁을 일으키기도 했다.
새로운 규정 : '규정' 제 22 조에서는 면적과 소유자 수를 다음과 같은 방법으로 결정한다고 규정하고 있습니다. (1) 전용 부분의 면적은 건물에 따라 계산됩니다. 면적; 건물의 전체 면적은 전용 면적에 따라 계산됩니다. (2) 매각된 건설 단위의 전용 부분 소유자 수는 가구당 1명으로 계산되며, 매각되지 않은 건설 단위의 전용 부분은 총 소유자 수로 계산됩니다. 둘의 합으로 계산됩니다.
해석 : Li Zhuozhang은 건설 단위가 여전히 "1 가구 1 표"의 정신에 따라 투표 집계 기준 측면에서 매우 상세하다는 점을 지적했습니다. 미분양 주택이 많은 경우, 사람 기준으로 투표할 경우 한 사람, 즉 면적 기준으로 계산할 경우 1표만 계산되며, 전체 주택의 평균 면적을 기준으로만 점유율을 계산할 수 있습니다. 즉, 미분양 주택이 1000채가 있어도 이 1000채의 평균 면적, 예를 들어 100㎡만을 기준으로 면적표를 계산할 수 있다.
변경 사항: 5개의 주차 공간을 임대하기 전에 먼저 소유자를 만족시켜야 합니다.
현재 상황
초기 계획 부족으로 인해 빠른 속도로 광저우, 광저우의 "자동차 소유자" 증가 많은 부동산 개발, 특히 도심의 주거 지역은 심각한 주차 공간 부족에 직면해 있습니다. 주차 공간에 대해 하이주(Haizhu)의 한 부동산 소유자인 양(Yang)씨는 분개합니다. 우리 동네의 주차 공간은 4:1입니다. 즉, 4가구만이 1개의 주차 공간을 가지고 있지만 이곳의 거의 모든 가구는 주차 공간을 가지고 있습니다. 자동차. 개발업체는 이른 아침부터 주차장을 팔았고, 구매자 중 상당수는 외부인이었습니다.
그리고 커뮤니티 근처에는 주차 공간이 없습니다. 주차하려면 한 달에 1,000위안을 내고 다른 사람에게 임대해야 합니다. ! ?
새로운 규정: "규정" 제54조는 부동산 관리 구역에 주차 공간과 자동차 주차를 위해 계획된 차고에 대해 건설 단위가 해당 지역의 소유자와 부동산 사용자에게 먼저 임대해야 한다고 규정하고 있습니다. 영역. 해당 지역의 소유자 및 부동산 사용자의 요구를 충족시킨 후, 건설 단위가 해당 지역의 소유자 및 부동산 사용자 이외의 타인에게 주차 공간 및 차고를 임대하는 경우 임대 계약 기간은 해당 건설 단위를 초과할 수 없습니다. 법에 따라 주차 공간과 차고를 취득합니다. 주차 공간과 차고는 소유권 등록 후에만 판매할 수 있습니다. 건설회사는 주차공간 및 차고를 매각하기 1개월 전에 해당 지역의 모든 소유자에게 서면으로 통지하고, 매각할 주차공간 및 차고의 재산권 증명서류와 매매가격을 자산관리구역 내 눈에 띄는 위치에 공시해야 한다. 판매할 주차 공간과 차고의 수가 해당 지역의 주택 수보다 적은 경우 각 소유자는 하나의 주차 공간이나 차고만 구입할 수 있습니다.
해석: "규정"은 몇 가지 정신을 구현하여 소유자의 요구를 먼저 충족하는 방법을 더욱 명확하게 설명합니다. 첫째, 주차 공간과 차고를 먼저 임대한 다음 두 번째로 건설 단위가 소유권 등록을 얻습니다. 셋째, 주차 공간과 차고의 수가 적을 경우, 공정성을 반영하기 위해 각 소유자는 하나의 주차 공간이나 차고만 구입할 수 있습니다.
변화 6: 집의 목적은 이해관계자의 동의가 있어야만 변경할 수 있다
현 상황
광저우에서는 주거용 건물의 소유자는 허가 없이 집을 임대하거나 상점을 열거나 심지어 "집 안의 주택"을 짓기도 합니다. 또한 높은 층, 녹색을 임대하는 부동산 관리 회사도 많습니다. 토지, 커뮤니티 클럽 등을 상업적 이익을 위해 사용합니다. 텐허(Tianhe)의 류윤(Liuyun) 커뮤니티 소유주인 첸(Chen) 씨는 기자에게 다음과 같이 불평한 적이 있습니다. 우리 위 집은 원래 임대 공간인 침실 2개, 거실 1개, 욕실 1개를 임대 공간에서 침실 4개, 욕실 4개로 바꿨습니다. , 그리고 욕실 중 하나가 내 주방으로 직접 옮겨졌습니다. 방수가 잘 안되어서 주방에 하루종일 더러운 물이 계속 흘렀어요! ?
새로운 규정: "규정" 제53조에서는 재산 관리 구역 내에서 법령, 관리 규정을 위반하거나 주택의 용도를 변경하거나 주거용 건물을 다른 용도로 변경하는 행위를 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 상업용 건물, "규정" "제55조는 재산 관리 구역 내에서 다음 행위를 금지한다고 규정합니다. (1) 주택의 하중 지지 구조 및 주요 구조에 대한 손상 또는 무단 변경, (2) 법률, 규정 및 (3) 방수가 필요하지 않은 방이나 발코니를 욕실, 주방으로 변경하거나, 침실, 거실(홀), 공부방, 공부방 위의 욕실을 변경하는 행위 저층 거주자의 주방 (4) 허가 없이 집을 파괴하거나 변경하는 행위.
해석: Li Zhuozhang은 새로운 "규정"이 "상업용 건물로의 주택 개조"와 "상업용 건물의 개조"를 임의로 금지하지 않는다고 지적했습니다. 예를 들어 해고된 후 재취업해야 하는 경우 주택의 사용, 주택을 상점으로 전환하는 경우 법률, 규정 및 관리 규약을 준수하고 해당 승인 절차를 거쳐야 하며 이를 준수해야 합니다. 국가 건강 및 환경 보호 요구 사항을 준수합니다. 특히 중요한 것은 법령, 관리규정의 준수를 전제로 하고, 재산법의 규정에 따라 위층, 아래층, 이웃 등 이해관계가 있는 소유자의 동의를 얻어야 한다는 점입니다. .