부동산 빈 장갑 흰 늑대
순이익으로 보면 부동산은 결코 폭리 산업이 아닌 것 같다. 좋은 해임에도 부동산 회사가 1% 이상의 순이익률을 드러낼 수 있다는 것은 백주와 담배 한 개와는 거리가 멀다. < P > 하지만 순이익률은 당신이 투자한 자본을 반영하지 않기 때문에 비즈니스를 측정하는 좋은 지표가 아닙니다. < P > 좋은 장사는 과거의 부동산처럼 이윤이 있을 수 있다. 예를 들어, 부동산 프로젝트가 1 억이고, 개발 비용이 1 억이고, 화물이 3 억인데, 개발자가 이 프로젝트를 이용하는데 얼마의 돈이 필요한가? 답은 5 억을 넘지 않고, 심지어 1 달러도 쓰지 않는다는 것이다. 이 프로젝트의 IRR 을 보면 턱을 놀라게 할 수 있는데, 이것이 바로 부동산 자본이 진정으로 신경 쓰는 지표다. < P > 우선 토지금은 분할 가능하며, 공개 양도의 첫 번째 단계는 5%, 즉 5 억이 될 수 있으며, 이 5 억도 융자할 수 있으며, 일반적으로 자체 자금의 3%, 자금 7% 를 할 수 있어 자체 자금이 1 억 5 천만 원에 불과하며, 더욱 그렇다. 이 1 억 5 천만 달러도 융합된다 < P > 둘째, 사전 개발비, 즉 예매 단계에 대한 투입으로 시공기관이 선불할 수 있고, 개발업자는 마케팅비, 관리비를 조금 내고 거의 무시할 수 있다. < P > 동시에 개발업자는 개발대출을 신청할 수 있으며, 일반적으로 예매 전에 대출할 수 있으며, 이 부분은 이전 기간의 토지대금 투입을 교체하여 개발자가 다음 프로젝트에 대한 투자를 계속할 수 있도록 합니다. < P > 마지막으로 예매 노드에 도착하자 개발업자들은 사전 미지급된 공사비와 후기토지비용을 지불하기 위해 많은 예매자금을 받았고, 추가로 재투자를 할 수 있었다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예매, 예매, 예매명언) < P > 위의 4 개 노드는 개발자에게 4 가지 부채로 지렛대, 공사금 지렛대, 개발대출 지렛대, 예매지렛대라고 할 수 있다. < P > 이 4 대 지렛대는 중국 개발업자들에게 세계 5 대 기업을 활용할 수 있는 능력을 부여했다. 221 년에는 8 개의 중국 부동산 기업이 세계 5 대 기업에 진출했고, 부동산 업계는 마침내 중국 기업에 의지하여 이 차트에서 응당한 존경을 받았다. < P > 하지만 221 년 이후 이 4 대 지렛대는 빠르게 사라지고 있으며 이 업계의 게이머들을 강타하고 있다. 8 개 5 대 주택 기업은 이미 3 개의 폭뢰를 가지고 있는데, 각각 항대, 녹지, 융상이다. < P > 이 네 가지 지렛대가 어떻게 하나씩 사라지는지 봅시다. < P > 우선, 부동산 몇 년 전' 명주 실채' 융자를 이용해 땅을 가져가는 길은 이미 통하지 않았다. 은보감회가 221 년 11 월 각 지방은보감국에 보낸' 신탁회사의' 두 가지 업무' 압력 강하와 관련된 사항에 대한 통지' 는' 신규 융자 업무는 법에 따라 규정에 따라 기본 자산을 식별하고' 가짜 투자, 진짜 융자' 를 해서는 안 되며, 투자를 명목으로 융자하는 실정이며, 한도 통제를 피해야 한다' 고 요구했다. 이것은 또한 이전의' 명주 실채' 모델이 더 이상 통행하지 않는다는 것을 의미한다. 이런 맥락에서 222 년 상반기 부동산류 집합신탁제품 발행 규모는 전년 대비 77.6% 감소해 나지레버가 더 이상 존재하지 않는다고 기본적으로 선언했다. < P > 이어 항대폭뢰 이후 모든 시공사들이 풍학판을 일으키기 시작했고, 또 한 차례 주택업체들의 폭발적인 열풍 속에서 건설업계의 자신감은 빙점까지 떨어졌다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 자신감명언) (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 자신감명언) 잘못을 저지르지 않고 많은 시공단위가 되고 싶지 않은 * * * 인식을 놓치고, 쿠션을 줄이거나, 개발자에게 선불금을 지급하도록 요구하는 것이 점점 더 보편적인 요구가 되고, 재료상은 전금을 받지 않고 물건을 보내지 않는다는 것은 공사비 레버의 소멸을 의미한다. 한편, 219 년' 지렛대 제거' 를 배경으로 은행들은 개발대출 발행을 점차 강화하기 시작했고, 먼저 1 대 주택 기업 이외의 주택 기업을 제거한 뒤, 그 뒤를 이어 폭발방 기업과 준폭발방 기업이 이어지고 있으며, 현재 많은 은행들은 국자 배경을 가진 주택 개발대출 업무만 하고 있다. 대부분의 주택 기업들에게 대출 지렛대를 개발하는 대문은 이미 완전히 닫혔다. < P > 마지막으로 최근 발생한 대출 정지 사건의 직접적인 영향은 예매 자금이 감독을 더욱 강화할 것이라는 점이다. 많은 곳에서 특별자금을 요구할 수도 있고, 현재' 예매 취소' 라는 목소리도 많이 나오고 있다. 이 모든 것이 현실화되면 부동산의 마지막 지렛대인 예매지렛대가 사라질 것이라는 의미다. < P > 이 4 대 지렛대가 모두 사라지면 부동산 개발업계의 경영 모델이 완전히 바뀌며 경자산 모델에서 실질적인 중자산 모델로 바뀔 것이다. 마찬가지로 앞서 언급한 프로젝트의 예로서, 프로젝트 초반에 투자한 자체 자금이 억 ~ 5 억에서 1 억 ~ 2 억으로 변경된다는 것은 같은 자본 점유로 부동산 기업 개발 능력이 5% 이상 떨어질 것이라는 의미다. 초기 투자는 크고, 반환 주기는 길며, 이는 이 업계의 자본에 대한 흡인력을 크게 감소시킬 것이다. < P > 이번 부동산 시장 조정이 용량의 5% 를 청산할 경우, 4 대 지렛대가 사라지면 잔여 능력의 5% 를 청산하게 된다. 이는 미래 생산능력이 성수기의 25% 정도에 불과하다는 의미다. 후기를 고려해도 일부 신규 자본이 들어와도 미래 생산능력 수준은 원래 5% 를 초과하지 않는다는 의미다.
221 년 국내 부동산 매출은 18 조, 절반은 9 조, 일부 집값 상승 요인을 고려하면 1 조 안팎이 이 업계의 최종선일지도 모른다. 이 사업의 모든 게이머들이 이 네 가지 지렛대를 모두 완전히 사라지게 할 수 있기 때문에 최종선이라고 할 수 있는가? (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언)