부동산 규제 정책에 대한 정책 평가 방법
1. 타당성 분석: 부동산 시장의 규제 목표에 대하여
1. 부동산 규제의 목표는 무엇인가? 정부 규제의 목표는 주택 가격을 낮추는 것인지, 주택 가격 상승률을 조절하는 것인지, 수요를 억제하는 것인지, 공급을 확대하고 공급 구조를 개선하는 것인지, 아니면 불균형한 시장 균형을 확립하고 공급 구조를 개선하는 것인지; 도시주택공급체계를 개선한다.
일반 원자재는 유동성이 강하고 생산주기가 짧으며 가격 신호에 신속하게 대응하고 수요와 공급 상황을 자동으로 조정할 수 있습니다. 주택시장은 고정된 토지 위치와 긴 주택 생산 주기로 인해 가격 신호에 대한 반응이 상대적으로 느리고, 자체 규제 능력도 상대적으로 취약합니다. 지속적인 주택가격 상승은 시장수급 불균형의 불가피한 징후일 것이다. 최근 우리나라 부동산 시장 가격에 영향을 미치는 내부 요인, 즉 수요와 공급을 분석해 보면, 부동산 개발업체가 제공하는 상품 구조가 고급화되는 경향이 있음을 쉽게 알 수 있습니다. 지난 2년간 부동산 가격 통계지수의 지속적인 상승으로 지가, 건축자재부터 각종 개발비의 지속적인 증가는 주택가격의 지속적인 상승으로 이어졌습니다. 외국 자본의 유입과 급속한 경제 발전으로 인해 자본 시장의 유동성이 과잉되고 투자 채널이 열악해지면서 수급 불균형이 직접적으로 발생했습니다. 도시 건설용지 공급의 제한, 정부의 토지시장 독점과 토지수입 추구 및 의존, 정보 비대칭, 관련 이익집단 간의 게임 등 일부 외부 요인은 수요와 공급의 불균형을 악화시킬 수 있다. 이유.
따라서 정부는 현재 주택가격의 변화를 가져오는 수급관계를 규제해야 한다. 거시경제통제란 정부가 경제총량, 즉 총공급과 총수요를 조정·통제하고, 이러한 불균형의 원인을 심층적으로 분석하여 뿌리 깊은 문제를 발굴하고, 전체 사회경제 순환을 안정화시키는 것이어야 한다. 이 총체적인 통제를 통해 주택 가격은 오르락내리락합니다.
2. 규제 목표: 수요 차이와 규제 정책
부동산 수요의 유형과 수준에 따라 규제 정책에 대한 반응도 다르며, 수요에 따라 규제 효과와 결과도 달라집니다. 다른. 따라서 부동산시장의 수요차이를 토대로 상응하는 통제정책을 수립하고 통제의 강도를 파악해야 한다.
수요 동기에 따라 시장을 세분화하면 시장 수요와 규제 정책의 관계는 다음과 같이 간단히 분석할 수 있다.
자신의 주택에서 발생하는 소비자 수요의 경우 관련 규제 단기적으로는 정책이 변경되어 수요의 이 부분이 지연되어 단기적으로는 관망하고 향후 가격에 대한 기대가 생길 수 있지만 장기적으로는 그 영향이 크지 않습니다. 개인과 기업의 장기 투자 수요는 국가, 지역, 지역의 발전, 지역 여건, 미래 가격에 대한 기대, 은행 부동산 대출 정책의 완화 여부 및 기타 요인과 밀접한 관련이 있습니다.
개인과 기업의 단기 투기 수요는 주택 가격, 은행 금융 및 조세 정책, 투자 수익에 매우 민감합니다. 기존 주택 공급 시스템에서는 그 행위가 시장 가격에 영향을 미칩니다. 그리고 주택 임대료가 더 큰 영향을 미칠 것입니다.
또한 부동산 수요는 장기 수요와 단기 수요, 국내 수요와 해외 수요, 국내 수요와 해외 수요, 국내 지역별 수요 차이 등으로 나눌 수 있다. 특히 지역별 수요의 차이로 인해 각 지역의 경제 발전 위치와 국가 및 국제 사회에 미치는 영향으로 인해 주택 가격에는 상당한 차이가 있습니다. 거시경제통제정책이 제 역할을 하기 위해서는 부동산시장을 세분화하고, 세분화된 각 시장의 수요특성을 이해하고, 장기적인 추적조사를 실시하고, 통계자료 분석을 실시해야 하며, 부동산시장의 정책에 대한 반응을 이해하고, 정책의 효과가치를 정확하게 측정해야 한다. 이를 바탕으로 해당 규제 정책이 수립됩니다.
2. 타당성 분석: 규제정책의 특징
1. 거시적 통제 효과의 지연과 이중성
'효과의 시차'로 인해 정상적인 상황에서는 거시적 통제 효과에 대한 완전한 대응은 통제 조치를 시행한 후 일정 기간이 지나거나 심지어 연 단위로 계산된 더 오랜 기간이 지나야 완전히 명백해집니다. 정책은 통화정책보다 길다. 지연이 객관적으로 존재하기 때문에 규제 조치는 경제 상황이 변하거나 심지어 반전되어 더 이상 필요하지 않을 때 가장 강력한 효과를 발휘하는 경우가 많습니다. 동시에, 경제 정책은 양날의 검이므로 신중하게 적용해야 합니다.
이러한 이유로 규제 정책의 도입은 "적절하고 적절한"에 특히 중점을 두어야 하며, 규제 조치가 더 많아야 하고 조정 차이가 작아야 하며 조정 간격이 짧아야 합니다.
통화 및 금융정책은 비교적 유연하고 경제상황 변화에 따라 적시에 조정될 수 있어 여러 나라에서 공통적으로 사용되는 경제통제정책이기도 하다. 그러나 금융정책이 언제 시행될지는 불확실하다. 대부분 효과가 나타나기까지 1~2년이 걸린다. 효과가 얼마나 클지도 가늠하기 어렵다. 미국에서는 1980년대 이후 금융 자유화로 인한 정책이나 환경 변화가 의심할 여지없이 통화 정책에 큰 영향을 미쳤다고 믿고 있습니다. 시장과 금리와 부동산 간의 연결고리가 크게 약화되었습니다. 긴축 통화정책은 대출 가격, 거래 비용, 부동산 가격 등에 일련의 복잡한 영향을 거쳐야 하며 전달 과정이 길어진다. 우리나라의 일부 학자들도 WTO 가입 이후 중국 금융산업의 개방과 그것이 추진한 국내 금융개혁의 심화가 통화정책의 규제 역할을 받는 대상에 큰 변화를 가져왔다는 것을 지적하는 기사를 썼습니다. 이러한 변화는 기존의 단순 금융 규제 패턴과 원활한 규제 메커니즘을 변화시켜 현재의 금융 거시적 통제 방식의 규제 능력을 약화시켰습니다. 관련 계산에 따르면 우리나라의 저축금리는 2%, 대출금리는 3% 인상돼야 금리 수준이 중립 수준으로 돌아갈 것으로 보인다. 오직 이 시점에서만 중앙은행의 모든 금리 인상이 경제 활동에 반영됩니다. 따라서 우리나라 통화금융정책의 시행효과는 오랜 시간이 걸리고 판단하고 파악하기가 더욱 어렵다. 일반적으로 여러 국가의 정부는 주택 가격 상승 현상에 직면했을 때 더 조심스럽고 더 느리고 점진적이며 정확한 방법을 채택합니다.
2. 거시통제정책의 상호조정 및 협력
시장실패에 대한 거시통제정책에는 재정정책, 통화금융정책, 외환정책 등 다양한 종류가 있다. 우리가 자주 언급하는 정책, 산업정책, 각 정책 내 세부정책 등을 담고 있다. 각 정책은 서로 다른 정부 부처에서 나오며, 다양한 정부 의사결정 기관이 발표하는 정책은 초점, 중점, 고려 각도도 다를 수밖에 없습니다. 현재 부동산산업을 규제하는 경제정책은 여러 가지가 있으며, 정책간 조율과 협력이 필연적으로 집행결과를 결정하고 영향을 미치게 됩니다.
예를 들어 부동산 통제 정책 등 통화 및 금융 정책, 환율 개혁에 큰 변화가 없다는 전제하에 금리가 지속적으로 인상된다면 국제 핫머니가 향유할 수 있을 뿐만 아니라 그러나 이로 인해 더 많은 국제 자금이 중국에 유입되어 과잉 유동성이 더욱 커질 수도 있습니다. 그리고 금리를 올리지 않으면 투자과열과 주택가격 급등을 억제할 수 없어 인플레이션을 촉발할 수 있다. 이를 위해서는 환율 정책과 통화 정책 간의 균형을 찾아야 합니다.
3. 타당성 분석: 분석 수단 및 방법에 대해
현재 정책은 대부분 관련 부서를 기반으로 한 정성적 분석에 기반을 두고 있으며 보다 상세하고 심층적인 데이터 분석이 부족합니다. 정량적 정책 타당성 조사 분석과 종합적 실증이 부족하고, 추진 결과에 대한 실증적 분석도 부족하다.
1. 현행 규제정책은 점형적이고 단기적이며 체계적인 분석이 부족하다
최근 제기된 2차 규제정책 이슈를 분석해 보자. 상업용 주택의 손 거래. 건전하고 완전한 부동산세 제도는 경기변동 초기에 재정정책의 자동안정화 메커니즘을 최대한 발휘할 수 있으며, 이에 따라 업계에서도 이에 상응하는 정책을 차별화하여 도입할 수 있다고 할 수 있습니다. 경제에 미치는 영향의 균형을 맞출 수 있습니다. 투기가 과열돼 집값이 급등할 때 주택 양도세 제도 개선 효과는 뚜렷하다. 그러나 실제로 2005년부터 정부가 내놓은 일련의 새로운 부동산 정책은 투기를 어느 정도 억제해 왔고, 정부가 다시 주택가격의 불합리한 상승을 겪게 된다면, 이전 정책의 시행 결과를 검증할 필요가 있다. 정책 시행 후 시장 수요에 대한 상세한 계산이 필요합니다. 주택가격 상승의 주된 원인이 수요 증가에 따른다면, 그 원인은 '선지급 당좌대출' 수요에 크게 기인하지만, 거래연계에 대한 세금을 인상하는 것은 오히려 주택 수요를 억제하는 데 그다지 유용하지 않을 수 있습니다. 이는 쉽게 거래 비용으로 전환되어 주택 가격을 더욱 상승시킬 것입니다. 판매자 시장에 대한 제한만을 고려하고 중고 주택 거래에 대한 사업세를 조정하여 주택 구매자의 투기를 제한하고자 하기 때문에 구매자 시장의 구매력을 무시하고 중고 주택의 합리적인 흐름을 제한합니다. 이는 주택가격 상승을 더욱 심화시킬 수 있다.
또 다른 예로는 규제와 관련된 토지 정책이 있으며, 이로 인해 발생하는 일련의 연쇄 반응을 충분히 고려해야 합니다. 토지공급 측면에서 보면 토지공급구조와 토지보유구조 모두 변화하게 되는데, 이는 단순한 주택공급구조의 변화가 아니라 시장운영규칙의 큰 변화이다. 중저가 주택과 저렴한 주택을 더 많이 공급하려면 필연적으로 더 많은 저가 토지가 필요합니다. 이런 식으로 도시 토지의 가격이 인하되지만, 도시 지가는 도시의 종합적 가치를 반영하는 것이며, 지가를 낮추는 것은 현명한 결정이 아니며, 사회 자원의 효과적인 이용과 합리적 배분도 아니다. 또는 교외 토지의 공급을 늘리고, 교외 토지를 확보하기에는 부족할 경우 대량의 집단 토지를 확보해야 하는데 이는 정부가 가장 엄격한 토지 관리 정책을 시행하는 것과 모순됩니다. 생산의 매우 중요한 요소인 토지는 우리나라, 특히 도시 지역에서는 상대적으로 부족합니다. 그것의 사용 효율성과 가치는 시장 메커니즘을 통해 더욱 완전하게 반영될 수 있습니다. 중저가 주택의 대량 공급은 자원 배분에 대한 행정 개입 행위이며, 자원 배분의 효율성도 저하시킨다. 이러한 상업용 주택의 과잉 공급은 구매력의 역학을 고려하지 않고 현재 구매력을 기준으로 소비자 시장의 진입 문턱을 낮추는 것과 같으며 이는 사회적으로 더욱 증폭될 것입니다. 구매력을 증가시키고 자원 제약과 구매력 사이의 모순을 심화시킵니다. 동시에 교외 토지가 대량 공급되면 도시 교외화 과정은 필연적으로 가속화될 것이다. 전국 많은 도시의 도시 계획 및 도시 개발 우선 순위를 조정해야 합니다.
2. 일부 규제정책의 도입은 과학적이고 체계적인 계산이 부족하고, 정책의 결과와 효과에 대한 정량적 분석이나 목표 지향성이 부족하다
주요 시장 규제를 담당하는 기관인 정부와 관련 부서는 시장 실패로 인해 복잡한 시장에 직면해 있으며, 규제 정책을 경제 정책의 특성에 맞게 통계 조사를 통해 수집하고 분석 모델을 구축하는 대규모 프로젝트로 간주해야 합니다. 시장을 세분화하여 정책의 집행 목표와 집행 환경을 결정합니다. 집행 대상, 집행 메커니즘 및 정책 전달 메커니즘, 운용성, 집행 효과, 피드백 평가, 대응 및 계산 등의 측면에 대해 상세한 정성적, 정량적 실증 분석을 수행합니다. 실험실 실험, 소규모 지역에서의 운영을 통해 규제에 관여할 수 있는 모든 수준에서 정책 도입, 적용, 구현 및 가능한 문제에 대한 포괄적인 분석 및 타당성 입증을 수행합니다. 그 중 데이터 분석은 정책의 타당성을 입증하는 중요한 기반이다. 그러나 부동산 분야의 각종 부동산 데이터는 현재 출처와 통계적 역량이 일관되지 않고, 정보가 불완전하며, 외부에 완전히 공개되지 않아 연구에 혼란을 야기하고 있다. 부동산 관련 데이터 통계 및 분석을 수행하려면 많은 시간과 막대한 투자, 다양한 정부 부처의 전폭적인 협력이 필요합니다. 그래야만 설득력 있는 데이터 분석과 올바른 정책 도입이 가능합니다. 따라서 정부 의사결정의 과학성과 합리성, 행정행위의 정당성을 제고하기 위해서는 증거의 수집, 정리, 분석, 공개가 매우 중요하다.
4. 타당성 분석: 이해관계자 간의 이해관계 게임 및 조정
규제정책 이행이 크게 감소하는 문제는 이해관계 게임에 있습니다. 지방정부는 자신의 이익을 바탕으로 중앙정부의 이익과 일치하지 않습니다. 다양한 정부 부처가 서로 다른 이익을 바탕으로 조율되지 않고 있습니다. 은행은 수익을 바탕으로 저위험 모기지 대출을 제공하려고 합니다. 주택 구매자의 동기는 다양합니다. 시장 중심 경제에서 게임은 모든 측면에서 자연스럽고 합법적이며 합법적입니다. 그러나 정책 수립 시 모든 당사자의 이익과 가능한 게임 결과를 충분히 고려한다면, 즉 정책 도입이 이해관계자의 전체 게임을 기반으로 해야 한다면 정책 시행에 대한 저항을 최소화할 수 있습니다. 왜냐하면 정책 자체에는 이미 관련 이해관계자의 관심요구가 포함되어 있기 때문입니다.
따라서 정책을 수립할 때 이해관계 게임이 먼저 진행되어야 한다. 즉, 이해관계와 모순에 기반한 게임이 정책 수립 이전에 충분히 진행되어야 한다. 정책이 발표되고 문제가 공식화되는 경우 다중 이해관계자가 참여하는 공공 정책의 경우 "저항 가설"이 논리적 출발점이 되어야 합니다. 즉, 모든 당사자가 정책에 저항할 것이라고 가정하고 오직 이익 게임을 통해서만 가능합니다. 그들이 정책에 동의하고 따르도록 만들 수 있습니까? "제출자"가 아닌 "가정"이 출발점입니다. 즉, 모든 당사자가 상사의 합의에 복종할 것이라고 가정합니다. 다양한 정책을 유기적으로 조율하고 조정하며 갈등과 모순을 피해야 정책이 저항 없이 추진될 수 있다.