한 채의 주택의 가치 평가에 필요한 자료는 무엇입니까?

첫째, 모기지 평가 1. 부동산 담보평가지도 의견 (제 3 조): 부동산 담보평가란 부동산 담보대출 금액을 확정하기 위한 참고 자료를 제공하고 부동산 담보가치를 분석, 추정 및 판단하는 활동을 말한다. 2. 은행의 관점에서 모기지 자산 평가는 모기지 자산의 범주 속성, 물리적 속성, 시장 속성, 특정 위험 등을 분석하여 미래의 어느 시점에서 모기지 자산의 가치를 결정하는 과정입니다. 둘째, 부동산 평가 기관 은행 1. 자신의 전문성과 정보 우세를 충분히 발휘하다. 금융 기관이 정보 비대칭을 제거하도록 돕습니다. 계약 위반의 위험을 통제하십시오. 4. 제 2 상환원의 합법성과 유효성을 보장한다. 동시: 5. 부동산 평가 기관의 공신력을 높이다. 서비스 수준 향상 7. 전공 수준과 관리 능력을 높이다 8. 상당한 상업 수입을 얻다. 자신의 고객 기반 10 을 구축하고 확장하십시오. 핵심 경쟁력 형성 1 1. 부동산 평가 산업의 건강 발전을 촉진하는 두 번째 부분 상황 및 분석 1, 부동산 담보 평가 사업의 기본면 분석: 2008 년 8 월 현재 중국 부동산 평가 기관은 약 4,500 곳, 그 중 약 3 분의 1 은 중국 공상은행을 위해 봉사한다. 랜드마크 문서:' 은행 신용업무와 관련된 부동산 담보평가관리 규제에 관한 통지' (건감 [2006]8 호) 와' 부동산 담보평가지도의견' 은 지도적인 행정법규나 지방법규가 상당한 역할을 했다. 이론적으로 행정 법규나 지방성 법규는 법적 구속력이 없지만, 실제로는 우리 법률의 많은 공백을 메우거나 법이 현실 경제 발전에 맞지 않는 많은 곳을 돌파했다. 이것들은 모두 부동산 평가사들이 집업에서 반드시 진지하게 연구하고 고려해야 하는 원칙과 정책이다. 둘째, 현실분석 (1) 자질이 고르지 않고 성실의식, 주관기관, 징계메커니즘 1 입니다. 허위 허위 평가 보고서는 여전히 ​​반복적으로 금지되어 있습니다. 요금이 무질서하고 리베이트가 성행하고 있습니다. 지사에 필요한 관리가 부족합니다. 신용 파일 이름은 실제로 존재합니다. 5. 위반 기관 및 감정인에 대한 처벌이 미흡하거나 불투명하다. 6. 기타. 문제의 성과: (1) 감정기관 및 감정인, 개별 기관 및 개인은 직업윤리를 지키지 못하고, 의도적으로 고객의 요구에 영합하고, 허위 감정 보고서를 제공하고, 기업, 은행과의 담합으로 허위 감정까지 한다. (2) 은행은 담보물 평가에 필요한 규제와 내부 감사가 부족하고, 소수의 계정 관리자는 업무 목표를 달성하기 위해 담보물을 과대평가하고, 중개기관에 허위 보고를 하도록 지시하기도 한다. (ii) 서비스의 동질성, 보고의 품질과 목표, 은행 수락 1. 경제 행동, 평가 목적이 다른 평가 보고서의 가치 유형, 평가 방법, 선택 매개 변수, 심지어 가정 조건은 거의 변하지 않는다. 2. 이전 평가 보고서를 약간 변경하여 새로운 "보고서" 를 만듭니다. 보도의 내용은 종종 과장된 현상이 나타난다. 4. 감정보고의 편폭은 대부분 인터넷이나 기타 채널에서 짜여진 것이지만, 실제 감정계산 과정은 매우 거칠어서 퇴고를 견디지 못한다. 5. 평가 보고서는 경제행위나 평가 목적의 특징을 반영하지 않으며, 평가 대상의 개인적 특성도 반영하지 않습니다. 6. 부적절한 가설로 조건을 제한하고 지나치게 책임을 회피한다. 7. 많은 감정보고서는 담보평가의 관건이라 금융기관이 신용위험을 예방하도록 돕기 어렵다. (3) 연구가 지연되고 기술 시스템이 개선되어야 한다. 1. 부동산 담보평가에는 명확한 중요한 개념이 필요하다: * 시장가치, 청산가치, 실현가치, 할인가치. * 모기지 평가의 목적: 위험 통제는 은행 금융 자산 보안의 마지막 방어선입니다. * 모기지 가치: 유럽 평가 기준, 바젤 협약 ⅱ2. 모기지 평가 방법: 고급 현금 흐름 할인 모델, 몬테카를로 방법, 옵션 평가 모델, 실제 옵션 방법. 3. 현대응용수학, 통계학 등 지식과 도구는 아직 광범위하게 응용되지 않았다. 정보화 정도-거래 사례, 평가 기준, 주관성 등. 1. 대형 부동산 평가 기관: 점차 평가 정보화 건설을 강화하고 많은 거래 사례, 가격지수, 평가 매개 변수 등을 축적했다. 그러나 일반적으로 회사 내부용으로만 사용되며 지적 재산권을 포함하거나 지리적 제한과 수량 제한이 크며 품질, 내용 및 신뢰성이 크게 다릅니다. 2. 대형 금융기관: 담보물 가치 정보의 수집, 축적, 정리를 중시하여 은행 내에서 담보물 가치 정보 데이터베이스를 점진적으로 형성하고 있습니다. 3. 지방정부: 현지부동산가격지수, 주택재설정가격기준, 기준땅값 등을 발표합니다. , 하지만 내용은 매우 제한적입니다. 4. 부동산 중개업: 부동산 거래 정보지만, 영업 비밀과 고객의 프라이버시를 보호하기 위해 일반적으로 공개되지 않습니다. 부동산 거래 센터: 정보는 기본적으로 공개되지 않습니다. 6. 업계의 조직 역할을 평가합니다. (5) 평가자: 지식 구조, 지식은 건축 공사 기초 지식-건축 구조, 건축 설비, 건축 장식, 공사 원가, 건축 결함, 품질 위험. "가정 제약"-평가 대상에 품질 위험이 없다고 가정하면 이 보고서는 주택 품질에 대해 책임을 지지 않습니다. 건설, 공사비, 민간건설공사 최고 사용 원칙-'부동산평가규범' (GB/T5209 1999) 제 3.0.1(/KLOC-0) (3) 다양한 평가 방법: 부동산 (토지) 시장 개발 불균형; 시장법, 수익법, 원가법 및 기준 땅값법 매개변수와 실제 상황 사이에 큰 차이가 있어 제때에 업데이트할 수 없는 등 기술적인 문제도 있고, 전문기술이 탄탄하고 전문성이 능숙한 부동산 평가사들이 해결할 수 있는 것도 아니며, 기술규범은 끊임없이 업데이트되고 발전해야 한다. 셋. 정책 권장사항 (1) 신용 시스템 구축 강화, 양호한 산업 환경 형성, 평가 기관 및 실무자의 성실한 실천 유도 및 장려, 업계의 자율성 강화, 징계 메커니즘 구현, 도덕적 위험 방지, 양호한 산업 환경 조성 금융업계는 평가기관에 대한 자신감이 있어야 감히 평가 서비스를 받을 수 있어야 산업의 건강한 발전을 촉진하고 사회 전체의 신용환경을 개선할 수 있다. (b) 모기지 평가 이론에 대한 심층적 인 연구, 이론 및 기술면에서 새로운 혁신과 돌파구, 부동산 신용 위험 가치의 기술적 예방 유형. 가장 시급한 문제는 시대와 보조를 맞추는 것이다. 국제 선진 평가 이론과 방법을 참고하여 금융 분야의 업무 혁신에 초점을 맞추다. 예를 들어 신용자산증권화와 일치하는 담보평가 서비스를 제공한다. 은행이 관련 증권담보평가방법 (3) * * * * 평가 업계 기초데이터베이스 건설을 추진하고 평가 매개변수 표준가치체계를 수립할 수 있도록 돕는다. 기본 데이터베이스에는 분양주택 및 비주거가격 정보, 토지거래가격 정보, 토지기준지가격, 부동산 개발 프로젝트 정보 등이 포함되어야 한다. 이 데이터베이스는 회원제가 될 수 있고, 대량의 은행 담보물을 보상할 수 있다. 리뷰 작업: 시장 추세 변화 (4) 평가자: 지식 구조를 개선하고 업무 수준을 높입니다. 관련 규제 요구 사항과 탄탄한 경영의 요구를 충족시키기 위해 금융업계의 담보물 가치 평가에는 상대적으로 독립적인 가치 판단 기준과 고유한 평가 규범 요구 사항이 있습니다. 예를 들어 금융감독기관은 평가 분야의 새로운 지식과 담보와 관련된 금융 지식에 대한 추가 교육을 요구합니다. 세 번째 부분은 평가 기관에 대한 내부 요구 사항입니다. 담보평가 보고서의 품질은 금융기관이 대출을 발행하는 안전성과 관련이 있다. 첫째, 정책 및 규정 요구 사항 1. 평가 업계 자질관리: 자질: 자산평가사, 부동산평가사, 토지평가사. 산업관리부: 재정부, 건설부, 국토자원부, 광업권, 중고차, 보험 등 평가 자질은 각각 국토부, 상무부, 보감회가 관리한다. 2. 평가 산업 기관 관리 (부동산 평가 기관을 예로 들자면) 등급: 임시기한 내 1 급, 2 급, 3 급, 3 급 자질 (신규 설립). 평가 범위: 부동산 평가 기관은 법에 따라 부동산 평가 활동에 종사하며 행정 구역과 업계의 제한을 받지 않는다. 어떤 조직이나 개인도 부동산 평가 활동과 평가 결과에 불법 개입해서는 안 된다. 관리부: 주택과 도심건설부, 성급 인민정부 건설청. 둘. 자질요구 및 신용평가 (1) 기본조건: 4 (2) 특수조건: 5 (3) 신용평가은행이 협력중개기관에 대해' 동적 관리, 우승열퇴' 원칙을 고수한다. 성실하고 양질의 평가 기관과의 장기적인 협력 관계를 장려하고, 우리 은행의 규정 및 요구 사항을 충족하지 않는 평가 기관과의 협력 관계를 해지하도록 독려합니다. 은행은 대화 알림 시스템 및 중개 기관 특별 목록을 수립했습니다. 1. 대화 알림: 10 2. 특별 목록: 12 관리 범위: 자산 평가, 부동산 평가, 토지 평가 등 전문 자산 평가 기관 관리 내용: 협력 기관 인정, 일상적인 관리, 연간 평가 동적 조정. 。 。 네 번째 부분은 보고서의 내부 요구 사항을 평가합니다. 인증 운영 및 보고 사양 (1) 시스템 표준 1. 자산 평가: 부동산: 3. 토지 평가: (2) 경영 원칙 1. 법리소유권 출처, 합법적인 사용, 합법적인 처분, 법률 규정, 계약 약속 2. 신중성 원칙 부동산 담보가치 실현 가능성, 부동산 담보가치 실현의 불확실성 3. 공정원칙 (1) 은 평가 과정에서 신중한 원칙을 일방적으로 강조하면서 자기도 모르게 편향되는 것을 방지함으로써 담보인의 이익을 손상시킨다. (2) 평가 가격을 맹목적으로 낮추면 담보권자의 이익에 해를 끼칠 수도 있다. 4. 평가 시점 (1) 원칙은 담보권자가 대출과 미래 실현 시 담보물의 가치를 정확하게 판단하는 데 도움이 된다. (2) 부동산에는 두 개 이상의 담보가 있을 수 있다: 별도로 평가해야 한다. (3) 담보평가사의 기본 조건 및 보고 형식 요구 사항 1. 지식 보유 요구 사항: 2. 정보 보유 요건: 3. 평가 보고서 양식의 내용을 검토합니다. 콘텐츠 무결성 감사 중개 기관 자격 감사 법적 유효성 감사 평가 보고서 논리 감사 (4) 평가 보고서 형식 심사 (비정상) 평가 인감, 비즈니스 인감 및 보고 도장은 평가자 한 명이 서명하고, 서로 다른 자격을 갖춘 평가자가 혼합된 평가 보고서의 유효 기간: 평가 기관이 자격 인증서 유효 기간 내에 보고서를 발행합니까? 보고서의 유효 기간 및 기준일 내 보고 여부: 역추적 평가 보고서, 사전 평가 보고서, 소유권 증명 자료 및 무결성, 소유자와 저당권자 또는 출질자가 모기지 (담보자) 등록과 일치하는지 여부에 주의를 기울입니다. 감사 및 평가 보고서의 논리적 검토 및 평가 목적, 가치 유형의 일관성, 평가 기준의 전제 조건 및 평가 방법 선택 평가 범위, 대상 및 평가 목적 일치; 담보물과 평가 대상의 일관성 2. 보고서의 기술 검토 (1) 기술적 요점과 방법의 적합성을 평가합니다. 신뢰성 매개변수 합리성에 기반한 계산 프로세스의 정확도 (2) 점: 부동산 평가를 예로 들자면 1 입니다. 평가 목적: 부동산 담보평가의 주요 임무는 부동산 담보물의 가치 실현 능력을 결정하는 것이다. 2. 실현 방법 주의: (1) 양도 취득 가격: 전체 양도, 청산 (땅값+지상 부착물 잔존가액만 해당) (2) 담보권자가 자신의 수익이나 이익을 얻는다. (3) 담보물의 미래 용도를 보면, 현재 용도를 계속 유지하고 용도를 변경한다. 3. 담보평가: 부동산 담보평가는 이런 가능성을 중심으로 평가를 분석하고 측정하는 것이다. 이러한 방면의 가능성을 충분히 고려해야 한다. 이것이 바로 부동산 담보평가와 기타 용도 부동산 평가의 차이다. 4. 주요 평가 방법 (1) 시장 비교법: 조건부 선택, 비교 거래 사례 및 현장 조사 (2) 수익법: 수익성 부동산, 수익, 운영비, 수익률 또는 자본화율 (3) 원가법: 시장 근거가 없거나 시장 근거가 부족한 경우 토지 취득 비용, 개발 비용, 관련 세금 및 이익, 감가 상각 (4) 가설 개발법: 투자 개발 또는 재개발 잠재력을 지닌 부동산, 미래 개발 후의 가치, 개발 비용, 세금 및 이익. (5) 기준 땅값 수정법: 공개적이고 효과적인 기준 땅값 체계를 가진 토지 또는 부동산. 5. 주요 평가 방법 요점 (1) 시장 비교법: 적용 전제 조건: 적극적인 공개 시장이 있어야 합니다. 공개 시장에는 비교 가능한 자산과 거래 활동이 있어야 한다. 적용 대상: 부동산 시장이 비교적 발달하여 비교 가능한 부동산 거래가 많다. 선택한 인스턴스의 비교 가능성: A. 참조 객체는 용도와 성능면에서 동일하거나 유사한 등 평가 대상 객체와 기능적으로 비교 가능합니다. B. 참조 대상은 시장 수급, 경쟁, 거래 조건 등 평가 대상자가 직면한 시장 조건과 비교할 수 있습니다. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 C. 참조 대상의 거래 시간과 평가 기준일 사이의 간격이 너무 길어서는 안 된다. D. 각 수정은 인스턴스 거래 가격 조정보다 20% 를 초과하지 않으며, 종합 조정은 30% 를 초과하지 않습니다. (2) 수익법: 적용 전제 조건: 평가된 자산의 미래 예상 수익은 예측 가능하며 화폐로 측정할 수 있습니다. 자산 소유자가 예상 수익을 얻을 때 부담하는 위험도 예측할 수 있으며 화폐로 측정할 수 있습니다. 예상 이익 기간은 예측 가능합니다. 대상: 장기적이고 안정적인 소득, 일정 할인율 (자본화율), 영리기간 예측 가능, 독립이익을 낼 수 있는 상업부동산의 가치 평가에 적용. 계산 공식: p = a/r * [1-1/(1+r) n] 객관적인 순이익 a 의 합리성 (종종 임대 소득과 세금의 합리성을 포함) 사용 가능한 과거 데이터가 있습니다. 자산 가치를 형성하는 비용. 대상: 자체 제작한 부동산이나 다른 방법으로 평가한 평가 대상의 모든 비용에 적합하지 않은 합리성. (4) 가정 개발법: 적용 전제: 개발 후의 부동산 가치와 개발 비용은 예측 가능합니다. 적용 대상: 투자 개발 또는 재개발 잠재력이 있는 부동산의 평가로, 토지 개발, 성숙한 토지 개발, 철거 재건을 위한 재개발 부동산 평가에 자주 쓰인다. 개발 후 부동산 가치의 합리성, 개발 비용의 합리성, 세율 설정의 합리성 (5) 기준 땅값 수정 계수법: 적용 전제: 정부가 토지분류와 기준 땅값 체계를 발표했고, 기준 땅값이 합리적이고 효과적으로 적용된다. 기준 땅값 평가를 완료한 도시 토지평가에는 기준 땅값 성과도와 해당 수정체계 성과가 있고, 평가 정확도는 기준 땅값과 수정계수의 정확도에 따라 달라지며, 일반적으로 구획 땅값 평가의 주요 방법으로 사용되지 않는다. 평가 보고서의 기준 토지 가격 선택의 적합성, 용적률 설정의 합리성, 고려 사항 및 위험 지점 (1) 고려 사항 1. 불합리한 가설 2 를 선택하다. 3 을 반복하여 계산하다. 평가 대상의 범위를 넓히다. 용적률 5 를 허증하다. 부동산 임대료 수입을 허증하다. 개발이 완료된 부동산의 시장 가치를 과장하다. 비교할 수 없는 거래 인스턴스를 참조 (2) 평가 보고서의 위험 지점 1 으로 선택합니다. 저당 가격. 가치 2. 담보물 위험: (1) 저당된 부동산은 반드시 합법적이어야 하며, 부동산 권리자는 상응하는 처분권과 수익권, 양도성, 담보등록 등의 조건을 누릴 수 있다. (2) 저당금지 부동산 범위: 개발자가 합법적으로 매각한 부동산, 예매한 주택 대출, * * * 저당된 부동산, 법률법규가 유통을 금지하는 재산 또는 양도불능재산에 제한이 있습니까? 3. 담보를 목적으로 한 부동산 평가는 다음과 같은 위험에 주의해야 한다. (1) 예상 위험에 주의해라. (2) 시장 유동성 위험. (3) 모기지 기간 동안의 손실 위험. (4) 기타 ... 질문자 댓글 여러분의 댓글에 감사드립니다 | 0 응답자 찬성: 상인 인터넷 사용자 | 바이두는 오픈 플랫폼을 알고 있습니다.

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