우리나라 부동산물권 등록 제도의 정의, 이해 및 결함.

중화인민공화국 물권법' 제 20 조는 "당사자가 집이나 다른 부동산을 매매하는 물권에 대해 협의를 체결하는 경우, 미래 물권의 실현을 보장하기 위해 약속대로 등록기관에 예고등록을 신청할 수 있다" 고 규정하고 있다. 예고등록 후 예고등록을 하지 않은 권리자는 부동산을 처분하기로 동의한 경우 물권 효력이 발생하지 않는다. " 예고등록 후 채권소멸 또는 부동산 등록을 할 수 있는 날로부터 3 개월 이내에 등록을 신청하지 않은 경우 예고등록은 무효다. 민법통칙' 과' 계약법' 으로 대표되는 채권 형식주의의 물권 변동 모델 분석을 통해 당사자의 채권계약은 채권변동의 법적 효력만 가지고 있다. 유효한 채권 계약과 인도 또는 등록이 결합되어야만 물권 변동의 법적 효력이 발생할 수 있다. 물수 판매 조건 하에서 여러 매매 계약의 효력은 서로 독립적이며, 모두 채권의 변경을 야기할 수 있고, 동시에 존재하는 모든 채권은 호환 가능하고 평등하기 때문에, 같은 표지물에 몇 개의 채권을 세울 수 있고, 우선권을 행사할 수 없다. 이때 문제의 초점은 몇 가지 물건을 판매하는 상황에서 표지물의 귀속 문제이다. 그러나 우리나라의 채권 형식주의에서는 먼저 표지물 소유권을 취득하거나 먼저 등록 수속을 마친 구매자가 표지물 소유권을 취득하고, 다른 구매자는 어쩔 수 없이 판매자에게 위약 책임을 주장해야 한다. 예를 들어, 판매자가 먼저 구매자 A 와 부동산 매매 계약을 체결하고, 가격을 받은 후 판매자가 그것을 B 에게 팔고, B 와 양도 등록을 하는 경우 ... 본 경우, 채무법상의 청구권 외에 구매자 A 는 제 3 인의 권리를 배제하지 않으며, 원칙적으로 채무 불이행 규정에 따라 판매자에게 손해배상을 주장할 수밖에 없다. 이런 상황은 구매자 A 에게 불리하다. 이 문제를 해결하기 위해 예고등록제도, 즉 부동산 청구권을 등록할 권리를 창설해 채권청구권을 제 3 자에게 유효하게 하고, 부동산 등록청구권을 방해하는 처분을 무효로 만들어 앞으로 이런 등록의 실현을 보장한다. 첫째, 등록의 성격을 예고한다. 현재 국내에는 주로 세 가지 관점이 있다. 첫 번째 관점은 그 법적 성격에 큰 논란이 있다는 것, 물권인지 아니면 단지 채권 보전 수단일 뿐이라는 것이다. 예고등록은 채권과 물권 사이에 있으며, 양자의 성격을 가지고 있다. 현행법은 정성이 매우 어렵다. 부동산 청구권 보전을 목적으로 부동산 등록부에 공시하는 제도는 어느 정도 물권 효력을 가지고 있다고 볼 수 있다. 두 번째 견해는 등록권을 예고하는 것은 물권 성격의 채권이거나 일종의 준물권이라고 할 수 있다. 세 번째 견해는 예고등록의 성격을 예고하는 것은 등록 청구권이 향후 청구권만 발생할 수 있도록 원하는 법적 결과를 산출하는 것이며, 그 본질은 현재 등록된 권리자가 자신의 권리를 처분하는 것을 제한하는 것이다. 각국의 법률 규정에서 예고등록으로 등록된 부동산권 변동청구권은 제 3 인에 대항하는 효력, 즉 부동산권의 배타적 효력을 가지고 있다. 따라서 예고등록은 채권물권화의 구체적인 구현이다. 사전 등록된 부동산에 대해 채권자는 부동산 물권 변동의 권리가 제 3 자에 대항할 수 있다고 주장한다. 둘째, 등록 후 물권 변동청구권의 특징을 예고한다. 첫째, 청구권의 성질은 여전히 지배권이 아니라 청구권이다. 내용은 권리자가 조건에 부합하는 경우 현소유자에게 물권 변경을 목적으로 등록을 요청했고, 권리자는 청구권의 표지물에 대해 어떠한 지배권도 갖고 있지 않다는 것이다. 둘째, 청구권의 효력은 특수성이 있어 제 3 자에 대항할 수 있다. 소유주와 제 3 자가 채권의 무효를 방해하는 행위, 채권자의 권리 없이 무효이다. 셋째, 청구권은 일시적이며 계약이 발효된 날부터 등록할 수 있는 날까지 3 개월 이내에 존재합니다. 넷째, 권리자가 미래에 실제 물권을 얻을 수 있을지는 불확실하다. 만약 채권이 소멸되거나 첨부된 조건이 실현되지 못하거나, 또는 가리키는 표지물은 결국 완성할 수 없다. 예고등록으로 등록된 부동산권 변동청구권은 공시 후 제 3 자에 대항하는 효력을 가지고 있다. 즉, 어느 정도의 물권 효력을 가지고 있다. 따라서 예고등록의 성격에서 예고등록은 채권물권화의 구체적 표현이며, 물권법 원칙에서 채권법 분야로의 확장과 침투이다. 채권물권이란 어떤 효력이 있는 물권을 가리킨다. 셋째, 사전 통보 등록과 상업용 주택 사전 판매 등록의 차이점. (1), 구분자가 다릅니다. 상품주택 예매등록은 상품주택 예매 계약의 등록이며, 예고등록은 청구권 등록이다. ②, 두 가지 목적도 다르다. 전자는 상품주택 예매 계약을 보전하고, 후자는 권리인의 청구권이다. 이러한 차이로 인해 분양주택 예매등록은 분양등록제도의 기능을 갖추지 못했고, 분양등록의 보전권, 보전권, 거래안전 보장 등의 기능은 분양계약 기록에 반영되지 않았다. ③ 신청자가 다르다. 예매 등록 신청자는 분양주택 예매자이고, 예매 등록 신청자는 청구권을 가진 권리자이며, 의무자는 부동산의 현재 소유자입니다. 권리자는 의무인의 약속을 얻어야 한다 (물론 법원의 가처분령도 가능해야 한다). ④ 응용 기초가 다르다. 예매계약등록은' 도시부동산관리법' 등 공법의 강제성 규범을 적용하고, 예매등록은 사법규범을 적용한다. ⑤ 권리의 성격도 다르다. 예매 계약 등록은 행정적 성격에 속하며, 예고등록은 사법상의 권리 보전 성격에 속한다. 효과가 다르다. 예고등록제도의 핵심은 그 효력이다. 각국 법률은 대부분 예고등록이 보존 질서, 권리, 청산 등의 효력을 가지고 있다고 규정하고 있다. 예고등록에 이러한 효력을 부여해야만 예고등록이 현실적 의미를 가지며 채권을 보전하는 수단이 된다. 우리나라의 현행 예매등록은 등록만 규정하고 등록의 효력은 규정하지 않는다. 등록되지 않은 예매 계약이 무효인지, 아니면 제 3 자에 대항할 수 없는지에 대한 규정이 없다. 또한 등록된 예매 계약이 제 3 자에 대항하는 효력이 있는지, 후속 물권 변동에 대항할 수 있는지, 등록채권에 손해를 입힐 수 있는지도 규정하지 않았다. ⑦ 사전 판매 등록에는 무효 제도가 없다. 예고등록은 청구권 보전일 뿐 독립효력이 없다. 예고등록이 이번 등록으로 승격될 때만 의미가 있다. 따라서 예고등록은 어떤 특정한 이유로 사라지고 영원히 존재하지 않을 것이다. 그러나 우리나라 상품주택 예매등록은 지워지지 않고 기간이 매우 길다는 것은 행정관리, 즉 예매자격심사 수단이지 구매자의 청구권을 보호하는 것이 아니라 예매등록제도와 본질적인 차이가 있다는 의미다. 4. 등록 조건을 예고합니다. 예고등록은 반드시 일정한 조건을 충족해야 한다. 물권법' 제 20 조와' 주택등록방법' 제 70 조의 규정에 따르면 신청인과 의무인은 먼저 집이나 기타 부동산권의 매매 협의에 서명해야 한다. 둘째, 예고등록 신청은 약속대로 진행된다. 이를 위해, 부동산 권리 매매 계약에서 예고등록을 특별히 규정하거나 예고등록협정을 별도로 체결한다. 셋째, 법에 예매 등록 당사자의 자격이 명시되어 있지는 않지만, 등록된 상품주택 예매 계약과 필요한 재료의 주택 소유권 양도 계약을 보면 상품주택 예매 등록 판매자는 반드시 상품주택 예매 (판매) 자격을 갖춘 부동산 개발기업이어야 하고, 중고주택 예매 등록 양도인은 반드시 주택 소유자여야 하며, 신청인은 민사권능력과 행동능력을 갖추어야 한다. 다섯째, 등록 기능 및 실제 사용을 예고합니다. 예고등록은 이미 판매된 주택에 대한 채무자의 재처분, 즉 그 권리의 남용을 제한하기 때문에, 이는 의심할 여지 없이 거래질서를 안정시키고, 상대적으로 약한 구매자가 구매한 주택에 대한 법적 기대를 확보하고, 부동산 거래의 안전을 보호하고, 부동산업 및 금융 등 관련 산업의 발전을 촉진할 것이다. 실제로 분양주택 예매 외에 현집이나 중고주택 매매도 판매자가 위약 불이행의 시간과 공간 조건을 가지고 있다면 예고등록을 할 수 있다. 조건, 시한을 첨부한 장사는 권리자가 조건이 충족될 때 표지물을 얻을 수 있도록 예고등록을 해야 한다. 등록채권의 성격, 제 3 자에 대한 효력 및 임시성을 예고하는 것은 융자 업무에서 충분한 현실적 의의를 가지고 있다. 첫째, 담보권에 비해 사전 등록 후 권리자의 채권은 독립성과 배타성을 가지며, 담보업무의 담보권은 소유권과 주거권과 관련이 있다. 한편, 권리가 많을수록 위험이 커질수록 그 이익은 충분히 보장되지 않습니다. 더욱이 조화로운 사회를 건설하고 시민의 거주권을 보장하는 상황에서 담보물을 매각하여 채권상환을 받는 것은 큰 현실적 장애물입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 권리명언) 둘째, 담보융자는 등록과 평가, 등록비, 인화세 등 소액 대출, 단기 융자에 매우 불리하다. 셋째, 환매 융자는 위험은 적지만, 등록제도의 지원은 예고되지 않아 두 차례의 재산권 거래에 대한 세수 비용이 융자자를 뒷걸음치게 하기에 충분하다. 현재 금융기관은 부동산 개발업자에게 단기 융자를 제공하고 있다. 개발상이 주택을 저당잡히게 하는 대신 직접 상품실과 예매협의를 체결하여 예고등록 후 개발자에게 빌려주는 것이 낫다. 그러면 주택 구입자는 주택 구매계약권을 주택 구입자에게 양도하는 방식으로 대출을 회수하거나 주택담보계약을 참고하여 금융기관에 주택 대금을 지불해야 할 의무를 이행할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 집값을 지불한 후 금융기관은 예고등록을 하고 주택 구입자에게 등록을 받을 수 있게 할 수 있다. 예고등록제도가 환매 융자를 번영시켜 대출 위험을 줄이고 기업 융자 비용을 낮추며 기업 융자 시효를 높이고 운영성과 유연성이 강한 특징을 지녔다고 할 수 있다. 금융기관의 보급과 성숙한 응용으로 기업 융자에 도움이 될 것이다. 여섯째, 예고등록제도 개선에 대한 제안. 분양주택 예매 단계에서는 거래의 안전을 보장하고 판매자의 불신을 방지하는 법적 규범도 있지만, 분양주택 예매 계약의 구매자는 분양등록을 신청할 권리가 없다. 분양인은 채무자로서 분양주택 예매 계약의 등록에 아무런 이익도 없다. 심지어 분양등록비도 내야 한다. 이 의무를 이행하지 않아도 법적 결과가 나오지 않는다. 사실, 거래의 안전을 유지하고 당사자의 이익을 보호하는 것은 불가능하다. "부동산 관리법" 은 여러 해 동안 시행되어, 1 실 2 매도, 심지어 몇 매도 잘 다스릴 수 없다. 허위 상품주택 예매 계약을 체결하고 금융기관 대출을 속이는 것이 가장 좋은 해석이다. 마찬가지로 구매인의 청구권을 보호하기 위해 예고등록제도가 수립된 후 개발자는 공법에 따라 상품주택 예매 계약을 등록해야 하며, 구매인은 물권법에 따라 예고등록을 신청할 수 있다. 그러나' 주택등록방법' 규정에 따르면 예고등록을 신청하려면 여전히 상품주택 예매 계약이 필요하다. 분명히, 이 두 가지 등록을 하는 것은 경제도 효율성도 없다. 따라서 필자는 예고등록이 상품주택 예매 계약 등록을 흡수할 수 있도록 두 가지 등록제도를 통합할 것을 제안한다. 상품주택 매매 계약 시범문에서 예고등록 특별조항을 늘려야 한다. 선의의 제 3 인의 이익을 보호하는 관점에서 예고등록공법 효력을 부여해야 한다. 즉, 모든 예매주택은 권리인의 일방적 신청을 원칙으로 등록해야 한다. 단, 쌍방이 신청한 경우는 예외다. (예매계약의 진실성이 불확실한 경우에만) 불륜의 상품주택 예매 계약 등록을 허용해야 한다. 그래도 네가 직접 쓰는 게 좋을 것 같아. 이것은 너에게 어떻게 하는지 알려주는 것이다.