不動產是否適用善意取得研究
善意取得是取得所有權的壹種方式，屬於財產權，是壹種對世界的權利，而對世界的權利是建立在對方知情的基礎上的。因此，物權必須對世界具有公示效力。動產物權的公示方式是占有；不動產權的公示方式是登記。占有僅對動產具有公示力，即普通第三人壹般推定動產占有人是動產的所有人。正是基於這種公示力，第三人錯誤地認為沒有處分權的人是所有權人，因此第三人的信賴是基於占有的公示力。就不動產而言，轉移標的物的占有並不轉移所有權，所有權轉移的效力只能通過登記取得，因此法律自然賦予其登記後的公示效力。
（2）不動產善意取得適用概述。
關於不動產是否適用善意取得制度，理論上主要有兩種觀點。壹種意見認為，不動產所有權的取得以登記為基礎，交易時不會將所有權人誤認為所有權人，因此不動產交易不適用善意取得制度。另壹種觀點認為，在不動產交易中，由於工作人員的疏忽，因登記錯誤、遺漏、未登記等原因而發生無權處分的問題，因此第三人也存在是否知道的問題。不動產交易中第三人善意取得不動產的，應當從保護善意第三人利益和維護正常交易秩序出發，應當允許不動產適用善意取得。
本文傾向於後壹種觀點，認為不動產物權也應適用善意取得制度。
原因如下:首先，隨著中國法律制度的完善和發展，自中國加入世界貿易組織以來，中國與世界其他國家的聯系更加密切。為與世界接軌，避免不必要的國際糾紛，我國應加快細化不動產善意取得制度。壹些國家立法明確規定不動產適用善意取得。雖然我國司法解釋將善意取得制度限定於不動產上的善意取得，但我們可以看到，立法本意上的善意取得不再局限於動產上的善意取得，而是逐漸擴展到不動產上。其次，在理論上，不動產物權的取得應當適用善意取得。首先，從善意取得的目的來看，善意取得的本質是當其涉及所有權保護與交易安全的沖突時，應當摒棄前者而註重保護後者。其次，有學者指出，交易安全是比“靜態財產安全”更豐富的自由、正義、效率和秩序的價值要素。可見，善意取得制度的根本目的是保護交易安全，維護交易的正常進行，保護善意受讓人的利益。那麽，既然不動產交易也會因工作人員的疏忽導致擅自處置的問題，如登記錯誤、遺漏、未登記等。，從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當允許第三人取得不動產權，即不動產權當然適用善意取得。再次，從實踐中的不動產登記情況來看，不動產登記簿記載的權利內容與實際權利狀態不壹致，因此不能斷言不動產領域絕對不適用善意取得制度。例如，在現實生活中，汽車在沒有辦理登記和過戶手續的情況下多次轉手，汽車的實際所有人與登記的所有人不壹致。壹旦汽車發生交通事故，法院通常會判決註冊車主對受害者承擔賠償責任，但實際車主不承擔賠償責任。這樣的判斷既不公平也不合理。根據物權法草案的規定，登記車主能夠證明汽車已經轉讓給他人的，對汽車采取登記對抗而未辦理登記過戶手續的，可以免除賠償責任。鑒於上述登記內容與實際權利不壹致，為了照顧原權利人的利益，保護善意受讓人，維護正常的交易秩序，確保交易安全，應當運用善意取得制度權衡不動產原所有權人與善意受讓人之間的利益沖突。
我們從另壹個案例來看不動產善意取得。案例:2003年6月至10月，王將自有房產出租給周。在辦理租賃手續時，周某復制偽造了王某的身份證、戶口本、房產證和契稅書，並用偽造的房產證調換了王某的不動產權證。隨後，周某以654.38+0.98萬元的價格將該房產出售給楊某，並辦理了過戶登記手續。2003年2月，王和楊發現了真相，他們發生了爭執。王某認為，周某基於欺詐出售房屋的行為無效。楊某認為，王某的房產證是假的，但其房產證是真的，且與不動產登記機構的登記記錄相符。他在買賣不動產過程中盡到善意買受人的審查義務，是不動產的合法所有人。
本案涉及欺詐條件下的不動產善意取得。我國現行立法沒有關於不動產善意取得的具體規定。《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若幹問題的意見》第八十九條規定:“* * *與* *關系存續期間，部分* * *人擅自處分* * *的財產，壹般認為無效。但是，第三人善意取得財產並支付價款的，應當維護第三人的合法權益。“這壹規定被認為是我國確立不動產善意取得制度的標誌。但目前我國僅部分承認不動產善意取得制度，並未對* * *以外的不動產是否適用善意取得作出具體規定。
綜上，結合本案，周某的詐騙行為是基於王某的租賃行為，王某將單據交給周某，導致偽造方便，王某存在過錯。產權已辦理變更登記。不動產變更登記是不動產轉移的必要條件。作為房地產買賣合同轉讓方已履行義務的標誌，除交付房屋外，還必須協助完成房地產變更登記手續。如判決楊對該房產不享有所有權。不利於交易安全並導致楊某遭受巨額損失，善意三人的合法利益未得到保護。在不動產善意取得中，討論當事人之間的過錯並基於該過錯確定雙方應承擔的價值損失比例是合理的。因此，欺詐行為造成的房款價值損失應由王某、楊某按過錯比例承擔。
可見，我國立法應盡快完善不動產善意取得制度，讓法官在司法裁判中有據可依，實現司法公正，避免當事人之間產生不必要的糾紛。