법원: 건설공사 우선권과 담보권 충돌은 어떻게 처리합니까?
건설공사에는 담보권자 외에 다른 권리 주체가 있다. 계약법' 제 286 조는 건설기업이 공사 대금에 대해 우선권이 있다고 규정하고 있다. 계약자가 공사 가격을 지불하지 않는 경우, 계약자는 계약자와 협의하여 공사를 할인하거나, 법에 따라 인민법원에 경매 공사를 신청할 수 있다. 건설공사 가격은 공사 할인이나 경매 가격으로 우선권을 받을 수 있다.
이에 따라 개발상이 담보대출과 청부업자 계약가격을 상환할 수 없을 때 건설공사의 담보권과 청부업자의 건설공사 가격에 대한 우선보상권이 모두 같은 건설공사에 존재한다. 두 가지 권리가 경쟁할 때, 두 가지 권리는 어떻게 실현되며, 각자의 법적 기능을 발휘할 수 있습니까?
1, 권리 우선 순위
합법이 약속보다 우월한 원칙에 근거하여,' 건설공사 가격 우선보상권에 관한 최고인민법원의 승인' 제 1 조는 인민법원이 부동산 분쟁을 심리하고 집행사건을 처리하는 것은' 중화인민공화국계약법' 제 286 조의 규정에 따라 건설공사 청부업자의 우선보상권이 담보권 및 기타 채권보다 우월하다는 것을 확정해야 한다.
실천 중 사법실천의 혼란에 대해 2009 년 2 월 19 일부터 시행된' 최고인민법원 건설공사 계약 분쟁 사건의 적용 법률문제에 대한 해석 (2)' 은 우선권의 법률우선적 성격을 더욱 명확히 하고 담보권 등 담보권 우선권의 우선순위를 정하고 우선권의 논리체계를 보완했다.
또한, 최고인민법원' 건설공사 가격 우선보상권에 대한 승인' 제 2 조는 건설공사 담보권, 건설공사 가격 우선보상권, 예매인의 기대권이 같은 건설공사에 존재한다는 점에 유의해야 한다. 소비자가 분양 주택의 전부 또는 대부분을 납품한 후, 해당 분양 주택의 청부업자 건설공사 가격 우선보상권은 구매자에 대항해서는 안 된다. 따라서, 권리 순위에서 볼 때, 공사 가격의 우선권은 담보권보다 높지만, 구매자의 기대권보다 높지 않으며, 순위가 높은 권리는 순위가 낮은 권리보다 우선한다.
2. 권리의 주장과 행사
건설공사 가격 우선보상권은 계약자가 하청인에 대항하여 공사 가격 실현을 보장하는 강력한 법률 무기이다. 계약자는 법에 따라 이 권리를 행사하여 공사비를 회수하여 자신의 합법적인 권익을 보호해야 한다. 이 권리의 행사 기간은 반년이며, 자발적인 계약자가 건설공사 가격을 지불해야 하는 날부터 계산한다. 미완성공사는 우선 보상권을 행사할 수 있지만 반드시 품질 기준에 부합해야 한다.
계약자는 시공계약을 체결할 때 계약자에게 호별 상환 계약서에 서명하도록 강력히 요구하거나, 시공기간과 채무기간이 만료된 후 계약자와 호별 상환 계약을 체결하는 경우가 많다는 점에 유의해야 한다. 그러나 주택담보협정은 공사 대금이 체납된 계약관계를 주택담보로 빚을 갚는 계약관계로 바꿀 것이다. 이런 상황에서 건설측은 건설공사의 우선보상권을 상실하고, 청부업자는 자발적으로 자신의 권익을 보호하고, 호별 빚을 갚는 것과 우선보상의 균형을 쟁취해야 한다.
건설공사 담보권은 금융기관이 대출자에 대항하고 대출금 상환을 보장하는 법적 무기다. 담보계약 당사자가 별도로 합의한 것 외에도 담보물의 범위에는 국유건설지 사용권뿐만 아니라 계획허가 범위 내에 건설되고 건설되지 않은 건물도 포함된다. 이 가운데 건설공사에는 시공청부 계약 분쟁, 법에 따라 행정몰수, 사법판결, 압류, 보증인이 없는 건설공사 (학교, 병원, 유치원 등) 가 있다. ) 담보를 할 수 없다.
3. 권리의 제한과 포기
우선보상권은 법률에 규정된 특정 채권자가 다른 채권자 또는 기타 재산 소유자보다 우선하는 권리이다. 또한 이 권리는 "계약자가 실제로 건물을 소유할 필요가 없고 쌍방이 합의할 필요가 없다" 는 특징을 가지고 있다. 우선보상권은 등록 수속을 할 필요가 없고, 그 보상액은 공개정보에 속하지 않는다. 따라서 금융기관에 있어서 건설공사 담보대출의 가장 큰 위험은 공사금 지불 우선권이 담보보다 낫다는 것이다.
2004 년' 상업은행 부동산 대출 위험 관리 지침' 은 은행이 건설공사 가격 우선보상권으로 인한 잠재적 법적 위험에 면밀히 주의를 기울일 것을 요구했다. 하지만 대출 우선권이 은행 대출 담보에 대한 규제에 직면할 경우, 은행은 건설공사에 담보대출을 제공할 때 건설공사 가격 우선권을 포기하겠다는 서면 약속을 하는 경우가 많다. 개발자들은 자신의 협상 지위를 이용하여 시공계약을 체결할 때 계약자에게 협의를 체결하고 우선보상권을 포기하도록 요구할 것이다.
이 경우, 은행의 채권은 최대한의 보호를 받고, 건설공사 강제 경매나 변가 수익금은 담보권 실현에 우선하며, 계약자는 더 이상 청산된 전속 우선권을 누리지 않는다.
20 19 년 2 월 발효된' 건설공사 계약 분쟁 사건 심리에 관한 법률문제에 대한 최고인민법원의 해석 (2)' 은 합의방식을 통해 우선보상권을 포기하거나 제한할 수 있지만 시공인의 이익에 손해를 끼쳐서는 안 된다는 점을 유의해야 한다. 유기행위가 사회, 실제 시공 등 제 3 자의 이익을 해치면 지지를 받지 못한다는 얘기다.
현실에서 우선보상권과 건설공사 담보권 사이의 충돌은 보완되어야 한다. 권리자 등록이 정당한 역할을 할 수 있을 때, 각종 권리는 더 나은 경쟁과 실현을 얻을 수 있고, 각 권리주체의 이익은 조화되고 균형을 이룰 수 있다. 물론,' 주택으로 빚을 갚는다',' 우선상환권 포기',' 우선 상환권 포기',' 명암',' 주동적이거나 어쩔 수 없는 경우, 계약자도 자발적으로 계약자에게 업주 지불 보증을 제공하고 제 3 자의 도움으로 공사금의 원활한 실현을 보장할 수 있다.