房地產測量規範
南京市房產面積計算規則
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2007-01-04
第壹章壹般原則
第壹條計算基礎
為加強我市房產測繪管理，規範房產面積計算，保護當事人合法權益，根據建設部、國家測繪局《房產測繪管理辦法》等有關法律法規、國家標準《房產測量規範》（GB/T17986-2000）和國家有關技術標準，結合我市實際，制定本細則。
第二條適用範圍
本細則適用於本市行政區域內房產面積的計算。
第三條本細則所稱房屋面積的計算，是指房屋水平投影面積的計算，即房屋建築面積的計算，包括套內建築面積和房屋* * *現有建築面積的計算。
第二章總則
第四條房屋調查的基本原則
房屋以建築物為單位進行測量，測量點可以是邊界點，如隔墻、柱子或邊界釘。
第五條計算住房面積的基本條件
結構堅固；配有上蓋（不包括飛檐）；有擋土結構或立柱；層高超過2.20米。
第六條房屋建築面積
房屋建築面積是指房屋外墻（柱）以上各層的水平投影面積，包括陽臺、連廊、地下室和室外樓梯的面積。
第七條房屋面積測量精度要求。
房屋面積測量的精度按《房地產測量規範》二等精度標準執行:
公差:0.04√秒+0.002秒
誤差:0.02√s+0.001s。
其中:S是建築面積，單位為平方米。
房屋邊長以米為單位測量，測量結果為0.01米。建築面積以平方米為單位，計算結果為0.01平方米。
第八條測量工具
房屋測量應使用相對誤差小於1/800的儀器和工具。
第九條房屋總層數及所在樓層。
建築層高全部按2.20米以上水平計算。自然層數是指規劃批準的±0以上的層數，±0以下的數是指地下層數。房子的總層數是自然樓層和地下樓層的總和。
級別是指建築物中產權人房屋的級別。地下水位用負數表示。
從屋頂伸出的假樓層、附屬樓層（夾層）、插入樓層、閣樓（隱藏建築）、裝飾塔、設備間和水箱間不計算在內。
第三章建築面積的計算
第十條計算總建築面積的範圍。
（壹）單層房屋建築面積按壹層計算；多層住宅按每層總建築面積計算。
（二）層高超過2.20米的房屋夾層、夾層、技術層、轉換層、樓梯間、電梯間等部位。
（三）穿過房屋的通道、房屋內的門廳和門廳，均按壹層建築面積計算。大堂和門廳內的走廊，高度超過2.20米的，應按其水平投影計算。
（4）樓梯間、電梯（觀光電梯）井、管道井、通風井、升降井、垃圾道等。都包含在房屋自然層的建築面積中。房屋主墻外的管道井、通風井，層高超過2.20米的，按壹層計算建築面積。
（五）各種類型的樓梯，按其對應的空間部位計算建築面積。
（六）房屋屋頂高度超過2.20米的樓梯間、水箱間、電梯間等部位。
（7）坡屋、平頂屋按凈高2.10米部分計算建築面積。
（八）建築面積按其外圍水平投影計算。
（9）預埋在承重墻內的設備部件，按承重墻外圍水平投影計算建築面積。
（十）全封閉室外樓梯，建築面積按每層水平投影計算。
（十壹）房屋主要墻體投影範圍內的走廊和架空部分，按其外圍水平投影計算。
（十二）在房屋主要墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊按其外圍水平投影計算。
（十三）房屋之間的封閉架空走廊按其外圍水平投影計算。
（十四）地下室、半地下室及其相應的出入口，按外墻（不含采光井、防潮層和防護墻）外圍水平投影計算建築面積。
（十五）幕墻作為建築圍護結構的，建築面積按其外圍水平投影計算；同壹樓層外墻既有主墻又有幕墻的，以主墻為基礎計算建築面積，墻體厚度按主墻厚度計算。
（十六）有立柱或圍護結構、未完全封閉的車庫、儲藏室等特殊房屋。
（十七）在坡地上建造的房屋，以吊腳作為架空層和圍護結構，凈高超過2.10米。
（十八）與房間相通的伸縮縫、沈降縫以及可以正常使用的部位。
（十九）凈高大於2.10米的落地窗。
（二十）有傾斜、弧形等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上。如果建築物的墻體向外傾斜超出底板的外緣，則建築面積應按底板與圍護結構相接處周邊的水平投影計算。
（二十壹）房屋外墻的保溫層。
（二十二）其他類似上述情況的，參照執行。
第十壹條計算建築面積的壹半。
（1）房屋主墻外有與房屋相連的上蓋、柱、未封閉的走廊、門廊的，按上蓋水平投影面積的壹半計算。
（二）有獨立柱和單柱的建築物按上蓋水平投影面積的壹半計算。
（3）陽臺（無論是否封閉）、有圍護結構的走廊和懸挑走廊按圍護結構外圍水平投影面積的壹半計算。
（四）未封閉的架空連廊按上蓋與圍護結構外圍水平投影重疊部分面積的壹半計算。
（五）未封閉的室外樓梯按每層水平投影面積的壹半計算。
（六）其他類似上述情況的，參照執行。
第十二條不計算建築面積範圍。
（1）層高低於2.20米的房屋。
（2）立柱、橫梁等構件、配件、裝飾柱、裝飾玻璃幕墻、嬰兒床、立足點、臺階、無柱遮陽棚等。從房屋的墻壁上伸出來。
（3）房屋之間沒有蓋子的架空走廊。
（4）房屋的天花板、陽臺、花園、遊泳池和水箱。
（5）用作道路和車道的拱廊和街道下方的底層。
（六）以引橋、高架路、高架橋和人行道為屋頂的房屋。
（7）活動房屋和臨時房屋。
（八）獨立的煙囪、水塔、水池、水池、地下人防幹、支線。
（九）與房屋內部不連通的房屋之間的伸縮縫、沈降縫。
（十）與室內不連通的類似陽臺、外廊、檐廊的建築。
（11）無法被頂蓋或本層頂蓋完全覆蓋的陽臺、走廊和過道。
凸窗。
（十三）設計與陽臺相連且設備部位的位置和尺寸明確。
（十四）樓梯下的空間以建築面積計算。
（十五）有屋頂但無圍護結構的觀景建築設施。
（十六）其他類似上述情況的，參照執行。
第四章建築面積的計算和分攤
第十三條* * *應當遵循分攤面積的原則。
* * *套內面積按相關單元房屋建築面積比例分攤。雙方對* * * *使用的零部件的歸屬有約定的，從其約定。
第十四條* * *按比例分攤面積的計算公式。
δSi=K？矽
∑δSi
K = ——
∑Si
其中:k為* * *面積分攤系數（四舍五入至小數點後6位）；
Si指參與分攤的各單元套內建築面積，單位為平方米；
δδSi————各單元分攤面積，平方米；
∑δSi——* * *應分攤的總面積，單位為平方米；
∑ Si ——參與分攤的各單元總建築面積，單位為平方米。
第十五條房屋套內建築面積
房屋的套內建築面積由套內使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建築面積三部分組成。
（1）房屋中的使用面積是指房屋中的所有可用空間。有蓋煙囪、通風管道、管道井等。未計入結構面積的部分計入使用面積，內墻面的裝飾厚度計入使用面積。
（2）房屋內墻面積是指房屋內使用空間周圍的維修或承重墻或其他承重支撐所占的面積，其中房屋之間的隔墻、房屋與公共建築空間之間的隔墻、外墻（包括山墻）和其他* * *墻按水平投影面積的壹半計入內墻面積。套房內自帶的墻體（柱）按水平投影面積完全計入套房內的墻體面積。
（3）室內陽臺建築面積是指室內陽臺建築面積之和，按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。
貫穿相鄰套房的陽臺狀部分根據套房的隔墻劃分為每個相關套房的內部區域。
第十六部分可計入* * *配建部分的分攤面積。
* * *位於建築內且僅用於建築的舊部件可包含在共享區域內。其中，電梯井及機房、樓梯間、管道井、通風井、垃圾道、公共門廳、公共走廊、變電室（配電室）、設備層（機房）、水泵房、水箱間、消防監控室、消防樓梯（通道）、生活池、消防水池、汙水處理間、鍋爐房、制冷間等。套與* * *之間的隔墻和外墻（包括山墻）水平投影面積的壹半計入分攤面積。
第十七條* * *未計入分攤面積的部分由* * *使用
（壹）規劃審批圖上標註的自行車庫。
（二）規劃審批圖上標註的底層架空層。
（三）避難層（室）標註在規劃審批圖上。
（四）規劃審批圖上標註的多個建築或社區的設備用房。
（五）房地產開發企業和其他建設單位應當按照規定或者約定移交全體業主進行物業管理。
（六）規劃建設室內機動車停車位配建總量15%。
（七）室外樓梯為裙房服務塔。
（八）建築物外部為該建築物服務的配套設施。
（9）樓梯間、電梯、管道井等僅服務於某個功能區，該功能區位於與其他功能區垂直交叉的範圍內。
（十）商業、辦公建築底層房屋以外的非封閉走廊和門廊。
（十壹）規劃設計用於層高2.20米以下的樓梯間、門廳等* * *部位。
（十二）開發建設單位向全體業主承諾* * *部分房源。
（十三）其他* * *與上述情況類似的有* * *部分。
第十八條不計入* * *附屬房屋配建面積。
（壹）可以出售的專用車庫和車位。
（二）規劃部門批準的營業場所。
（三）幼兒園、學校、俱樂部（博物館）、社區服務用房、醫院、農貿市場。
（四）作為人防工程的地下室。
（五）與上述情況類似的其他附屬房屋。
第十九條* * *有* *的分攤類別建築面積。
（1）該建築分攤建築面積為* * * *。
指為整棟建築服務的* * *所用部分的建築面積。
（2）功能區* * *分攤建築面積。
指建築物中為功能區服務的* * *用部分的建築面積。
（3）分攤建築面積* * *套內建築面積
指房屋各層服務於該樓層的* * *所用部件的建築面積。
第二十條住宅樓* * *配建面積的分攤方法。
（壹）建築中每個單元具有不同的設計功能，可根據功能設置分配系數。
（二）單身公寓按樓層設計同樓層分攤* * *同* *部分，按樓層設置分攤系數。
（3）按連家店設計的住宅建築，按住宅建築計算方法計算建築面積。
第二十壹條多功能綜合樓* * *有建築面積分攤辦法。
首先，根據設計功能，將多功能綜合樓分攤面積中包含的* * *建築面積按建築、功能區和樓層劃分為三個分攤類別，然後根據這三個類別依次分攤。在同壹功能區內，可根據不同的設計和使用條件設置分配系數。
第二十二條多功能建築功能區劃分依據
多功能綜合樓的功能分區以規劃設計為依據，* * *所用部分的使用功能以規劃審批劃線為準。
第二十三條地下室相通的房屋* * *有建築面積的分攤辦法。
地下室與地面兩個或兩個以上獨立房屋相連，根據規劃室內樓層分為地上和地下兩部分。地上部分分棟計算建築面積，地下部分單獨計算。地下為地上部分服務的* * *部分將不共享。
第二十四條斜坡結構房屋* * *面積分配。
坡屋頂結構房屋，室內凈高2.10米以上為套內面積，參與* * *建築面積分攤。
第二十五條地下室停車面積的計算和分攤。
地下室的停車位按套內面積計算，樓梯間、外墻和為整棟樓服務的* * *用部分只共用壹半。
第二十六條* * *區其他部分參與分配。
地下室、避難層（房）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（廳）、物業管理用房以及設計中未明確的獨立單元作為套內面積參與* * *空間分配。
服務於多棟建築的變電站（室）、生活池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積，只參與外墻投影面積的壹半分攤。
第五章附則
第二十七條本細則所稱“以上”包括本數，“以下”不包括本數。
第二十八條各縣房屋面積計算，可參照本細則執行。
第二十九條本細則施行前，已取得商品房預售許可證的開發項目和已批準建設的其他類型房屋仍按原細則執行。
第三十條本細則由南京市房地產管理局負責解釋。
第三十壹條本細則自發布之日起施行。
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