香山法律
法院:廣西壯族自治區桂林市象山區人民法院
案例編號:(2012)香民初之諾。179
原告於。
委托代理人:盧生喜，廣西春亮律師事務所律師。
被告桂林丁鑫房地產開發有限公司住所地:桂林。
法定代表人:程金元，該公司董事長。
桂林迪佳房地產開發有限公司住所:桂林市七星區。
法定代表人肖哲仁，該公司經理。
原告余與被告桂林房地產開發有限公司(以下簡稱公司)、第三人桂林迪佳房地產開發有限公司(以下簡稱迪佳公司)發生商品房買賣合同糾紛壹案。法院受理後，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告余及其委托代理人盧生喜到庭參加訴訟。被告丁鑫公司、第三人迪佳公司經本院合法傳喚未到庭。此案現已結案。
原告余訴稱，2004年8月29日，於學榮與被告簽訂《商品房委托設計施工協議書》，預付被告65438+萬元購買花園10號樓4單元1室。余雪榮向被告支付房款後，被告始終未履行與余雪榮的約定。2007年，原告與於學榮協商，原告以原價購買了丁鑫花園10號樓1單元1室。於學榮、原告與被告協商，取得被告認可。他們說，在薛榮與被告簽訂的《商品房委托設計施工協議書》中，於雪榮的名字直接改成了原告的名字，被告在原告的名字上蓋章確認。被告向雪榮返還65438+萬元後，原告向被告交付65438+萬元。2007年8月654.38+06日，被告向原告出具了654.38+萬元的收款收據。後原告得知，因被告欠桂林市商業銀行800多萬元，丁鑫花園項目已於2007年6月5438+2月10日出售給第三人，雙方已簽訂執行和解協議。故原告要求第三人代替被告繼續履行《商品房委托設計施工協議》，第三人不同意。原告認為，原告與被告簽訂的《商品房委托設計施工協議書》應視為商品房買賣合同。但到目前為止，被告未能取得商品房預售許可證，該協議無效。若協議無效，被告應返還原告本金65438萬元及利息。同時，被告與第三人在補充協議中約定，團購者要求退房的，在返還本金的同時，應當適當賠償團購者的損失。故原告起訴至法院，要求1確認原告與被告於2004年8月29日簽訂的《商品房委托設計施工協議書》無效；2.判令被告返還原告委托的商品房設計費及利息31.920元；3.判令第三人承擔連帶責任。本案訴訟費由被告承擔。
被告丁鑫公司沒有到庭，沒有答辯。
第三人鐵甲公司未出庭，未作陳述。
經審理查明，被告丁鑫公司原為桂林市民族路齋藤優子巷丁鑫花園項目的開發商。2004年8月29日，甲方丁鑫公司與乙方於學榮簽訂了《商品房委托設計施工協議書》。協議約定，乙方代甲方設計建造的商品房位於丁鑫花園10號樓4單元1室，三室兩廳，暫定建築面積121平方米；乙方就上述委托商品房向甲方支付的全部價款，包括委托設計費、建築材料費、土地費、施工費、管理費為2416/m2，總價款為292336元；2006年4月10日，乙方付清總房款的25%，即預付款100000元。甲方取得上述《商品房預售許可證》時，電話通知乙方，乙方在接到電話通知後五日內與甲方簽訂《商品房買賣合同》，其余部分通過銀行按揭貸款還清。甲方取得《商品房預售許可證》後，甲乙雙方另行簽訂《商品房買賣合同》，乙方作為買受人購買的商品房位置、面積、單價與本協議約定壹致；補充條款:本協議生效後，應在2005年2月31日之前交付給乙方。如無不可抗拒的原因延遲交貨，從延期之日起，按銀行同期貸款利息支付違約金。於學榮和丁鑫公司均在協議書上簽字蓋章。2007年，原告與於學榮協商，原告以原價購買了丁鑫花園10號樓1單元1室。雙方找到丁鑫公司協商，丁鑫公司同意將於學榮的名字變更為原協議中原告的名字，丁鑫公司在變更處加蓋公章予以確認。被告向雪榮返還65438+萬元後，原告向被告交付65438+萬元。2007年8月6日，16，被告向原告出具了65438+萬元的收款收據。
2006年6月13日，因丁鑫花園三期開發資金不足，丁鑫公司以丁鑫花園項目4337平方米土地作抵押，向桂林市商業銀行股份有限公司借款800萬元，期限壹年。由於發展停滯，償還貸款困難，丁鑫公司未能按期償還事務所的本息。2007年6月8日，18，該所向桂林市秀峰區人民法院提起訴訟。同年7月10，桂林市秀峰區人民法院作出(2007)秀民初字第527號民事調解書，丁鑫公司自願償還該所借款本息。因丁鑫公司未按調解協議履行，該所向桂林市秀峰區人民法院申請強制執行。在執行過程中，丁鑫公司經與本所及迪佳公司協商，於2007年6月5438+2月10日達成執行和解協議，約定“1。丁鑫公司同意將抵押土地以10萬元的價格出售給迪佳公司，所得價款優先償還本所貸款債務8920425元，剩余金額65435。二、捷佳公司承擔丁鑫公司欠本所的全部債務，本所承諾捷佳公司向本所返還200.425萬元後，剩余692萬元由捷佳公司繼續使用至2008年3月20日，並按中國人民銀行規定的同期利率計付利息，每月20日按時支付利息(利息從捷佳公司履行付款之日起計算)。如迪佳公司未能按時支付利息，或在2008年3月20日前，迪佳公司未能將余款692萬元返還本所，本所有權申請法院依法處分抵押土地，清償所欠692萬元及相應利息。迪佳公司清償該事務所所欠全部債務後，該事務所解除了上述土地的抵押。3.秀峰區人民法院作出裁定後，迪佳公司分兩期支付該款項:秀峰區人民法院作出的第壹份裁定生效後七個工作日內，迪佳公司向本所支付2004250元，向丁鑫公司及其在丁鑫花園項目的首期投資款1，079575元；2008年3月20日前，迪佳公司返還余款692萬元及相應利息。四。本協議生效後，丁鑫公司應配合捷佳公司辦理變更手續。不配合，就要賠償迪佳公司銀行同期貸款利息。..... "同年，65438+2月65438+7月，桂林市秀峰區人民法院作出(2007)秀237號民事裁定書，確認上述執行和解協議，裁定終結本案執行程序。2008年8月，桂林市國土資源局下文同意將原丁鑫公司位於齋藤優子巷的三塊土地的國有土地使用權變更到迪佳公司名下。同年6月165438+10月13，桂林市建設規劃委員會以城建規(2008)404號文件發布了《關於變更部分建設位置建設單位名稱的通知》。之後，迪佳公司接手了丁鑫花園三期工程，並對其進行開發。2010年3月，迪佳公司取得丁鑫花園10號樓預售資格，對外預售房屋。
2007年6月5438+2月10日，丁鑫公司(甲方)與迪佳公司(乙方)還簽訂了補充協議，其中乙方承諾在接手丁鑫花園三期後，拆遷安置房將首先為拆遷戶建設，市政機關的團購戶的利益也必須得到保障。原告要求第三人繼續履行《商品房委托設計施工協議》，第三人不同意，故原告起訴至法院。
上述事實，有原告提供的身份證復印件、商品房委托設計施工協議書、收款收據、執行和解協議及補充協議、(2010)湘民壹838號民事判決書及法院筆錄證實。
我們認為，原告代替於學榮與被告丁鑫公司簽訂的《商品房委托設計施工協議》雖名為《委托設計施工協議》，但其包含了商品房的基本情況、商品房價格的確定方法、總價、付款方式、付款時間等內容，並且已經具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房銷售合同的主要內容。此外，丁鑫公司已按約定收取10萬元。因此，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第五條規定，商品房委托設計施工的約定應當認定為商品房買賣合同。根據《中華人民共和國合同法》第五章第八十四條規定，“債務人向第三人轉讓全部或者部分合同義務的，應當取得債權人的同意。”第八十六條:“債務人轉移債務的，新債務人應當承擔與主債務有關的從債務，但從債務專屬於原債務人的除外。”第九十條“當事人訂立合同後合並的，由合並後的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同後分立的，除債權人和債務人另有約定外，由分立的法人或者其他組織享有連帶債權義務，承擔連帶債務。”迪佳公司與丁鑫公司之間不存在合並或分立，故本案不適用《合同法》第90條的規定。在秀峰區人民法院(2007)237號民事執行案中，迪佳公司在秀峰區人民法院執行期間，通過執行和解協議，與丁鑫公司簽訂了處分和接收丁鑫花園項目的合同。之後於2007年6月5438+2月10簽訂了補充協議，約定由迪佳公司負責解決丁鑫花園三期項目拆遷戶安置及集團購房人利益。但基於“合同相對性”原則，補充協議的內容只有丁鑫公司和迪嘉公司知曉，執行也僅在丁鑫公司和迪嘉公司之間進行。由於原告無證據證明丁鑫公司已將團購客戶的情況詳細告知迪佳公司，迪佳公司對丁鑫公司的債務不承擔連帶責任。故本院不支持原告主張第三人承擔連帶責任的主張。2010年3月，迪佳公司取得丁鑫花園10號樓預售資格，故丁鑫公司不能取得10號樓預售資格。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定無效。但起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定為有效。“原告起訴前，丁鑫公司無法取得商品房預售許可證書，故雙方關於委托設計施工商品房的協議無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效後，因合同取得的財產應當返還；有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。故本院支持原告因合同無效要求被告返還房款100000元並支付利息的訴訟請求。利息按銀行同期同類貸款利率計算，自2007年8月16日起至被告付清房款時止。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關於審理商品房合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第壹百三十條之規定，判決如下:
1.原告余與被告桂林房地產開發有限公司簽訂的《商品房委托設計施工協議書》無效。被告桂林房地產開發有限公司返還原告余購房款65，438+000，000元，並支付利息(利息計算，本金65，438+000，000元自2007年8月65，438+06日起計算，至被告償還購房款為止，利率參照銀行同期貸款利率)。
二、駁回原告余的其他訴訟請求。
案件受理費2988元、公告費700元(由原告預交)，由被告桂林丁鑫房地產開發有限公司負擔
債務人應當於本判決生效之日起十日內履行上述應付款項，逾期的，應當加倍支付逾期期間的債務利息。債權人可以在本判決規定的履行期的最後壹日起兩年內向本院申請執行。
如不服本判決，可於判決書送達之日起十五日內，通過本院或直接向桂林市中級人民法院提交上訴狀，並按對方當事人人數提交副本，同時預交上訴受理費2988元【戶名:桂林市中級人民法院，賬號:30 ×××× 16，開戶行:中國農業銀行桂林七星支行】，上訴至桂林市中級人民法院。提交上訴狀後七日內未預交上訴費的，上訴自動撤回，本判決發生法律效力。
主審法官嶽倩
人民陪審員孟贏
人民陪審員蘇健
2012年7月30日
職員周麗娟。